EL MERCAT DE L’ HABITATGE Anàlisi econòmic Microeconomia avançada I 3er curs economia 2007 / 2008 Xavier Martinez Giralt (Grup 01)

INDEX  L’habitatge com a bé.  Demanda del bé.  Preferències.  Oferta del bé.  Estat actual del mercat de l’habitatge.  Ajudes de l’estat.  A l’adquisició del primer habitatge.  Al lloguer de l’habitatge.

L’ HABITATGE COM A BÉ L’ HABITATGE, CONFLICTE SOCIAL  L’Origen del conflicte: l’especulació  Qui són els agents d’aquest conflicte?  Reivindicació de l’habitatge com a dret constitucional.  Adquisició/compra com a CONSUM

L’ HABITATGE COM A BÉ ANÀLISI VIA RENDA  Dicotomia  Bé necessari o Bé de luxe?  Relació entre “Bé de luxe” i “Bé d’inversió”

L’ HABITATGE COM A BÉ ANÀLISI VIA PREUS  L’ habitatge com a Bé Giffen i com a Bé d’inversió. Especulació.  La vivenda com a Bé normal i com a Bé de consum.

L’ HABITATGE COM A BÉ HIPÒTESI:  L’ habitatge és en tot cas un Bé de consum en la primera unitat.   endeutament  augment de les rendes actuals +  preus  NO ESTÀ AUGMENTANT LA RENDA REAL. ÉS UN BÉ DE LUXE??  La preponderància de la intenció d’inversió força que l’habitatge es comporti indiscriminadament com un bé GIFFEN.

L’ HABITATGE COM A BÉ CONCLUSIÓ:  La convergència de tots els consumidors en un mateix mercat fa inviable un anàlisi homogeni d’aquest bé, ja que per alguns consumidors és un bé de consum i per d’altres és un bé d’inversió.

DEMANDA  Model d’oferta i demanda  εp D 0  εp S 0 D1D1 D2D2 D3D3 S1S1 S2S2 S3S3 PHPH P H1 P H2 P H3 H

DEMANDA Comparativa lloguer – compra  Lloguer (L)  Compra (C)béns substitutius  Si ↑pL  ↓L  ↑C  Si ↓pL  ↑L  ↓C C C.I. C* L R.P. L*

DEMANDA Proporció de consum d’habitatge  Gràfic que mostra la proporció de consum d’habitatge (H) i altres béns (A), on H inclou la compra i el lloguer. % C % A 80% 20% C.I. R.P.

PREFERÈNCIES 2003 – 2005 Bé de Consum ’12% Augment progressiu de 2003 a 2005, degut l’augment paral·lel de la renta. El consumidor lloga més que inverteix en habitatge. Anys % Consum en l’ habitatge

PREFERÈNCIES 2005 – 2006 Bé de Consum ’1432’12 El preu de l’alquiler puja fins al mateix nivell que les hipoteques.. El consumidor sempre prefereix comprar a llogar, per tant veiem un descens en el % del consum en vivenda al Anys % Consum en l’habitatge

PREFERÈNCIES  En endavant Consumidor indecís, no s’inverteix ni es lloga, com en altres períodes. Descens significatiu sobre l’habitatge. No vol comprar, perquè no sap si serà una inversió rentable. No vol alquilar, perquè és un consum molt alt i temporal. subprime. Aquesta inestabilitat que afecta a la demanda, es degut a la crisis del subprime.

OFERTA  El mercat de l’ habitatge ha experimentat un gran creixement en els últims anys a causa de 4 factors:  I)Augment de la demanda interior  II) Augment de la demanda exterior  III) Gran requalificació de terrenys  IV) Grans marges deixats al sector  En aquests últims anys, tenint en compte aquest últim i el vinent, l’oferta ha disminuït a causa de l’entrada en aquest nou cicle immobiliari caracteritzat per un augment del tipus d’interès.

OFERTA A causa d’aquests quatre factors, també ha canviat la fisonomia de la oferta:  Diversificació de productes  Rendibilitat de l’espai

OFERTA

OFERTA

OFERTA

OFERTA Disminueix la compra Menys rendibilitat per els productors Aturada de l’oferta en obra nova

DESIGUALTATS TERRITORIALS  Preus en la compra del m 2.

DESIGUALTAS TERRITORIALS  Un dels motius de les diferències de preus entre les Comunitats Autònomes és el preu del sòl.  Escassetat de sòl provoca un augment en el preu vivenda.  Correlació positiva entre preu del sòl i preu de l’ habitatge; pugen simultàniament.

DESIGUALTATS TERRITORIALS  Augments de població atrets per l’oferta laboral pressió a la D  Millores laborals : + Confiança + Demanda

DESIGUALTATS TERRITORIALS CANVI DE CICLE  Frenada en la construcció  del 7,2% el 2006 al 4,8% el 2007  Aturada del “Boom immobiliari”  Augment del tipus d’interès  Pujades insostenibles de preus  La “Crisis Subprime”

CRISI FINANCERA I MERCAT INMOBILIARI  Conjuntura Internacional.  + 3,6 % en la taxa de preus (aliments i energia).  El BCE manté els tipus d’interès en el 4,5%. RESERVA FEDERAL BAIXA TIPUS D’INTERES FINS 4,5 % CRISI FINANCERA PROVOCADA PER LES HIPOTEQUES D’ALT RISC Sino s’aconsegueix frenar la inflació El BCE haurà de pujar tipus d’interès Forta crisi immobiliària

CRISI FINANCERA I MERCAT INMOBILIARI Causes de la possible crisi  Falta de finançament adequat:  La banca ha endurit les condicions per a la concessió d’hipoteques.  Els consumidors han de fer front a preus molt elevats Moderar l’augment d’inflació El banc central te marge per retallar tipus Consumidors disposen de més renta per gastar en altres béns.

AJUDES DE L’ESTAT L’estat considera aquest bé com a preferent dins la seva política social en els últims anys.  Subvencions a la compra i al lloguer.  Deduccions fiscals.  Suavització impositiva dins del sector.

Estímuls a la demanda per part de l’estat:  Deduccions per als inquilins.  De fins al 10,05%  Ingressos màxims de 28.00€ bruts / any.  Estímuls a la emancipació dels joves.  210€/mes + fiança + aval.  Mes flexibilitat amb els requisits de l’actual pla de l’habitatge. AJUDES DE L’ESTAT AL LLOGUER

O* O* H1H1 H2H2 ALTRES HABITATGE Subvenció de l’estat a l’habitatge dels joves

AJUDES DE L’ESTAT AL LLOGUER Estímuls a la oferta per part de l’estat.  Ajudes de € per a la rehabilitació d’habitatges buides.  Agilitar els desnonaments, i les reclamacions per no pagaments.  Augment del sòl per habitatge protegit.  Impuls a la construcció de lloguer.  Millorar el sector intermediari.

AJUDES DE L’ESTAT AL LLOGUER  Les ajudes a l’oferta i a la demanda fan que el preu es mantingui més o menys estable, i el parc d’habitatges en lloguer augmenti. D1D1 D2D2 S1S1 S2S2 PHPH P H1 P H2 QHQH Q H1 Q H2

AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓ Tipus d’habitatge  Un habitatge de protecció oficial :  Habitatges declarats com a protegits  tenen un preu màxim  Habitatge utilitzat:  Habitatge lliure o privat  Habitatge que han perdut la protecció

AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓ Condicions per obtenir les ajudes  Condicions generals per obtenir ajudes financeres destinades al primer habitatge:  Per calcular les ajudes necessitem:  L’IPREM  Grups familiars

AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓ 2 tipus d’ajudes directes a la compra  Préstec convingut  Subsidi del préstec convingut

AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓ Un individu vol comprar un habitatge de € i demana préstec convingut: 80/100 X = € Ps= = € P X s dd2d2 q P= € Ps= € q2 Subvenció €

AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓ Un individu vol comprar una vivenda amb subsidiació de préstec: /10.000= 19,2 de ajuda de 82€ any 82x19,2= 1574,4€/any 1574,4x10= € Ps= €= P q S dd2d2 q P= € Ps= € P d q2 Subvenció de 15744€

GRUP DE TREBALL  Olga Magdaleno.  Patricia Casado.  Eloi Arjona.  Pol Almendros.  Eduard Verdú.  Marc Valdés.  Marc Castellví.  Ricard Esparza.  Sergi Ollé.