Directores Académicos: Mª Carmen Llinares Millán Doria Gil Senabre PROYECTO DE GESTIÓN Y PROMOCIÓN DE VIVIENDAS DE ALTO STANDING DESTINADAS A EXTRANJEROS EN JÁVEA Directores Académicos: Mª Carmen Llinares Millán Doria Gil Senabre Proyecto final de Grado Ricardo Carrión Ballester Julio 2013

INTRODUCCIÓN OBJETIVO METODOLOGIA RESULTADOS CONCLUSIÓN VBGBFG

INTRODUCCIÓN Antecedentes: Crisis inmobiliaria -Demanda cayó en picado -Promotores endeudados por no vender -Se generó un gran “stock” de viviendas Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

OBJETIVOS -DESARROLLAR UN ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA -Punto de vista Comercial: Donde realizaremos un estudio de las características de la zona, la oferta existente y la posible demanda para poder definir el producto mas idóneo. -Punto de vista Económico-Financiero: Donde calcularemos los posibles costes e ingresos y analizaremos diferentes fuentes de financiación. Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

METODOLOGÍA Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico-Financiero Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

RESULTADOS Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico-Financiero Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico -Reconocimiento visual de la zona de análisis: 4 parcelas de 1000 m² cada una Precio por parcela de 140.000 € PRECIO SOLAR : 560.000 € Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Circunstancias urbanísticas Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico -Superficie mínima de parcela para construir 1000 m² -Edificabilidad neta de 0,2 m2t/m2 de parcela. -Máximo número de plantas : 2 -Altura máxima: 9,5 m -Separación a linderos: 5 m -Semisótano Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Fase 2: Estudio Comercial Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico MACROENTORNO: -Factores demográficos: -Extranjeros residentes -Factores económicos: -Tasa de paro. -Producto Interior Bruto (PIB) Fuente: ”Instituto nacional de estadística” Figura 1.3.3: Porcentaje de población extranjera por comunidades. Fuente: ”Instituto nacional de estadística” Figura 1.3.4: Las 10 Provincias con mayor porcentaje de extranjeros. Fuente: “instituto Nacional de estadística” Figura 1.2.1: Tasa de desempleo en España Fuente: http://europa-iecs.blogspot.com.es visitado: 28/02/13 Figura 1.1.1:Comparación PIB español con zona euro Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

- Instalaciones deportivas MICROENTORNO: -CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA: Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico -Accesos -Centros de Salud - Centros de Educación - Instalaciones deportivas - Locales de ocio Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

OFERTA - Obra nueva -Segunda Mano -Proyectos Introducción Objetivos Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico -Segunda Mano -Proyectos Vivienda Precio Superficie(m2) Precio (€/m2) m2 parcela Dormitorios Baños Calidades(1-10) Calefacción A/A Piscina Terraza Fuente: Elaboración propia Figura 1: “Calculo del precio medio por m² de las viviendas de segunda mano” Fuente: Elaboración propia Figura 2: “Calculo del precio medio por m² de los proyectos de vivienda” Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

DEMANDA -Analizamos la demografía del municipio. -Total de 32.983 Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico -Analizamos la demografía del municipio. Fuente: ” http://www.dip-alicante.es” datos del INE. fecha de visita: 08/04/2013 Figura 1: Crecimiento de la población en los últimos 3 años. -Total de 32.983 -Más del 50 % son extranjeros -Nuestro producto va dirigido a gente extranjera Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

-Destinada a gente extranjera. ENCUESTA: -Destinada a gente extranjera. -Saber gustos y preferencias de los posibles clientes. Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico 58 % Superficie 100-200 m² 44 % Decoración Moderna 53 % Dispuesto a pagar entre 750.000-1.000.000 € Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Fase 3: Descripción la Promoción Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico Piscina desbordante Jacuzzi exterior Azotea Solárium 4 Dormitorios 2 Baños Primera planta Cocina office Salón- Comedor Aseo Planta baja Garaje Sala multifunción Semisótano Zona Ajardinada Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

DEFINIR PRECIO DE LAS VIVIENDAS Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico - Se han seleccionado testigos similares a nuestra promoción y se ha realizado la media. - Dado que es obra nueva vamos a subir el precio de venta hasta 4800 €/m², con un valor de 960.000 € cada vivienda Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

DEFINIR PUBLICIDAD -Cartel anunciador a pie de obra Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico -Cartel anunciador a pie de obra - Flyers publicitarios -Páginas webs Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Fase 4: Estudio Económico Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico Gastos totales ESTRUCTURA DE GASTOS   EUROS SOLAR 573.846,45 CONSTRUCCIÓN 1.992.837,60 HONORARIOS FACULTATIVOS 110.902,52 LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 155.954,18 SEGUROS E IMPUESTOS 22.443,08 GASTOS DE GESTIÓN 142.799,19 GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN 115.200,00 GASTOS FINANCIEROS 126.064,30 TOTALES 3.240.047,32 Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Ingresos de la promoción Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico -Ritmo de ventas: MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 VIVIENDAS 1 -Forma de pago: TOTAL INGRESOS 3.840.000,00 Hoja Excel Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Cálculo de la rentabilidad Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico - Cálculo mediante la cuenta de resultados (método estático) - Cálculo mediante el cash-flow (método dinámico) CUENTA DE RESULTADOS DEL PROYECTO   INICIAL TOTAL INGRESOS 3.840.000,00 GASTOS DE EXPLOTACIÓN(solar+cons+HF+lic+seg+gestión) 2.998.783,02 MARGEN DE EXPLOTACIÓN 841.216,98 GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN 115.200,00 BAII 726.016,98 GASTOS FINANCIEROS 126.064,30 BAI (beneficio antes de impuestos) 599.952,68 IMPUESTO DE SS(25%) 75.000,00 IMPUESTO DE SS(30%) 89.985,80 BENEFICIO NETO 434.966,87 RENTABILIDAD A PARTIR DEL CASH-FLOW   PAY BACK MES 23 mensual anual TIR 2,29% 31,29% K VAN 0% 720.019,14 € 1% 345.562,23 € 2% 67.176,92 € 3% -138.090,32 € 4% -287.746,73 € 5% -395.156,90 € 6% -470.530,11 € 7% -521.669,20 € RENTABILIDAD A PARTIR DE LA CUENTA DE RESULTADOS   INICIAL REI(rentabilidad de la inversión, BAII/COSTE TOTAL) 23,31% MARGEN SOBRE VENTAS (BAI/VENTAS) 15,62% ROE (rentabilidad recursos propios, BN/RECURSOS PROPIOS) 42,91% REPERCUSIÓN SUELO/ VENTAS(Pº SUELOS/VENTAS) 14,58% REPERCUSIÓN SUELO SUP.S/RASANTE(Pº SUELO/SUP.S.RASANTE) 700,00 Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Financiación Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico CAPITAL NEGATIVO -1.013.722,11 RENTABLE pero dificultad de conseguir tanto capital social ACCIÓN CORRECTORA K 100 % Capital Social 4,39% Préstamo Hipotecario + Capial Social 9,29% 50 % Capital Social + Cuenta Crédito 7,55% Préstamo Hipotecario + Préstamo Puente Francés 10,27% RENTABLE más viable Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Escenarios Venta de viviendas después de finalizar obra Caso optimista anual TIR 31,29% Venta de viviendas después de finalizar obra Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico Nos supone el pago de intereses de las viviendas hasta que consigamos subrogar la hipoteca. INTERESES VENTAS FIN OBRA Método DINÁMICO mensual anual TIR 1,36% 17,63% NO RENTABLE Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Paro de la obra Paro de mes 17- mes 27 Pago de intereses Caso optimista anual TIR 31,29% Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico Paro de mes 17- mes 27 Pago de intereses Método DINÁMICO mensual anual TIR 1,38% 17,82% NO RENTABLE Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Bajada del precio de venta Subir el PEC un 10% Caso optimista anual TIR 31,29% Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico Método DINÁMICO mensual anual TIR 1,58% 20,71% RENTABLE Bajada del precio de venta -Rentabilidad mínima del 20 % Inicial Rebajado Precio venta(€/m2) 4.800,00 4.460,00 Precio vivienda 960.000,00 892.000,00 RENTABLE Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Bajada de costes Bajada de costes y bajada de precios de venta Caso optimista anual TIR 31,29% Inicial Precio pactado Precio Arquitecto 64.610,00 50.000,00 Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico RENTABLE Inicial Bajada 10% Precio solar 540.000,00 504.000,00 mensual anual TIR 2,65% 36,84% Bajada de costes y bajada de precios de venta -Rentabilidad mínima del 20 % Inicial Rebajado Precio venta(€/m2) 4.800,00 4.325,00 Precio vivienda 960.000,00 865.000,00 RENTABLE Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Alquiler de las viviendas Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico -Durante todo el año Precio : 1250 €/Semana durante temporada - Calculando la rentabilidad a 40 años Año 40 Años de pérdidas (amortización del préstamo) Ganancias Método DINÁMICO TIR Alquiler todo el año 0,2630% NO RENTABLE Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

No venta - El Promotor se hace cargo del préstamo Introducción Fase 1: Búsqueda del Solar Fase 2: Estudio Comercial Fase 3: Descripción de la Promoción Fase 4: Estudio Económico - El Promotor se hace cargo del préstamo AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 Flujo de caja anual -1.058.763,17 -2.053.328,69 -126.693,62 TOTAL PÉRDIDAS AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 -75.264,00 -1.925.504,00 -5.314.817,48 Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

CONCLUSIÓN -Punto de vista Comercial: Hemos podido definir una promoción idónea para la zona de estudio y escoger un precio que pueda ser competente -Punto de vista Económico-Financiero: El producto ofrecido resulta rentable y en el caso que este financiado por socios tendrá un menor coste. Hemos creado un producto interesante y con posibilidad de éxito, ya que va destinado a gente extranjera de alto nivel adquisitivo. Es muy importante este tipo de estudios, para así poder acertar con mayor probabilidad en el producto que la gente demanda y saber con mayor precisión los riesgos que conlleva el realizar una promoción inmobiliaria. Introducción Objetivos Metodología Resultados Conclusiones

Directores Académicos: Mª Carmen Llinares Millán Doria Gil Senabre PROYECTO DE GESTIÓN Y PROMOCIÓN DE VIVIENDAS DE ALTO STANDING DESTINADAS A EXTRANJEROS EN JÁVEA Directores Académicos: Mª Carmen Llinares Millán Doria Gil Senabre Proyecto final de Grado Ricardo Carrión Ballester Julio 2013