ANÁLISIS DE LA RENTABILIDAD DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

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1 ANÁLISIS DE LA RENTABILIDAD DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
ANÁLISIS DE LA RENTABILIDAD DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. UN ANÁLISIS DE LOS SOLARES DE “BENIMACLET” Y “QUATRE CARRERES” Autor del Proyecto: ESTEVE MUÑOZ, VICENTE FRANCISCO Director académico: LLINARES MILLÁN, Mª CARMEN

2 ÍNDICE INTRODUCCIÓN OBJETIVOS REVISIÓN TEÓRICA METODOLOGÍA
RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE “BENIMACLET” RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE “QUATRE CARRERES” CONCLUSIONES

3 INTRODUCCIÓN CAUSAS El origen de la crisis económica que vivimos en la actualidad es consecuencia de: La crisis financiera a nivel mundial La crisis inmobiliaria en nuestro país, a causa de haber construido el doble de la demanda sostenible La pérdida de competitividad de nuestra economía, con excesos salariales y de inflación CONSECUENCIAS Disminución de: volumen de actividad empleo precios ESTUDIO DE VIABILIDAD PREVER LA RENTABILIDAD DE LAS PROMOCIONES REDUCIR LOS FACTORES DE RIESGO DE LA INVERSIÓN AJUSTAR LA DEMANDA Y LA OFERTA CONOCER LAS VARIACIONES MÁS ADECUADAS PARA OBTENER UNA MÁXIMA RENTABILIDAD Fuente: elaboración propia a partir de datos del INE

4 OBJETIVOS BENIMACLET QUATRE CARRERES
OBJETIVOS ESPECIFICOS OBJETIVO GENERAL DESARROLLAR UN PROCEDIMIENTO DE ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS DEFINIR EL PROCEDIMIENTO ANALIZAR LA RENTABILIDAD SEGÚN CRITERIOS ESTÁTICOS ANALIZAR LA RENTABILIDAD SEGÚN CRITERIOS DINÁMICOS ESTUDIAR LAS ACCIONES PARA CUBRIR DÉFICITS DE CAJA REALIZAR ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD SE HA REALIZADO EL ESTUDIO DE LAS SIGUIENTES ZONAS: BENIMACLET QUATRE CARRERES

5 REVISIÓN TEÓRICA FASE PRELIMINAR FASE DE PRODUCCIÓN COMERCIALIZACIÓN
ESTUDIO COMERCIAL ESTUDIO TÉCNICO ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO ESTUDIO GASTOS Adquisición del solar Construcción Honorarios facultativos Licencias y autorizaciones Seguros e impuestos Gestión Comercialización Financieros INGRESOS ANÁLISIS MÉTODOS ESTÁTICOS MÉTODOS DINÁMICOS BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA: - Caparrós, Antonio (2006). Manual de gestión inmobiliaria. Madrid: Colegio de Ingeniero de Caminos Canales y Puertos. Faus, Josep (1999). El libro blanco del sector inmobiliario. Pamplona: Universidad de Navarra. Llinares, Mª Carmen (2004). Viabilidad económica de promociones inmobiliarias. Marketing inmobiliario. Valencia: Editorial UPV. Montañana, Antoni (2006). Gestión financiera del proceso constructivo. Valencia: Editorial UPV. - Soriano, José Miguel (2002). Tributaciones de promotores, constructores y arrendadores de inmuebles. Valencia: CISS.

6 CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS DEL SOLAR
METODOLOGÍA BÚSQUEDA DEL SOLAR CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS DEL SOLAR PRECIO DEL SOLAR DEFINIR PROMOCIÓN ESTUDIO DE COSTES ESTUDIO DE INGRESOS SOLAR BENIMACLET SOLAR QUATRE CARRERES PROMOCIÓN QUATRE CARRERES PROMOCIÓN BENIMACLET

7 CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS DEL SOLAR
METODOLOGÍA BÚSQUEDA DEL SOLAR CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS DEL SOLAR PRECIO DEL SOLAR DEFINIR PROMOCIÓN ESTUDIO DE COSTES ELABORACIÓN CASH-FLOW (EXCEL) ESTUDIO DE INGRESOS ANÁLISIS DE LA CUENTA DE RESULTADOS ANÁLISIS DEL CASH-FLOW ACCIONES CORRECTORAS ANÁLISIS DE SENSIBILDAD VISITA A ENTIDAD BANCARIA

8 RESULTADOS DE LA ZONA DE “BENIMACLET”
DATOS DEL SOLAR: DIRECCIÓN AV. PRIMDAO REIG Nº 139 SUPERFICIE 288,97 m2 PRECIO € DATOS DE LA PROMOCIÓN:

9 RESULTADOS DE LA ZONA DE “BENIMACLET”
CRITERIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS CUENTA DE RESULTADOS: RATIOS: TIR (25,55%) – COSTE FINANCIACIÓN (5,09%) = 20,46% > 15% RENTABLE RENTABLE

10 Total préstamo hipotecario
RESULTADOS DE LA ZONA DE “BENIMACLET” ACCIONES CORRECTORAS ACCIÓN CORRECTORA 1: 100% PRÉSTAMO FRANCÉS NECESIDAD MÍNIMA DE CAPITAL: ,27 € CARACTERÍSTICAS PRINCIPAL DEL PRÉSTAMO: ,16 € INTERES ANUAL: 8,5% PERIODO: 24 MESES COSTE DEL CAPITAL MEDIO PONDERADO Total préstamo hipotecario ,18€ 27,41% Total préstamo puente ,16 € 72,59% 10,74% anual 0,85% mensual CASH-FLOW CON ACCIÓN CORRECTORA 1

11 RESULTADOS DE LA ZONA DE “BENIMACLET”
ACCIONES CORRECTORAS ACCIÓN CORRECTORA 1: 100% PRÉSTAMO FRANCÉS ACCIÓN CORRECTORA 2: 80% APORTACIÓN SOCIOS 20% PRÉSTAMO AMERICANO NECESIDAD MÍNIMA DE CAPITAL: ,27 € CARACTERÍSTICAS PRINCIPAL DEL PRÉSTAMO: ,39 € INTERES ANUAL: 8,5% PERIODO: 20 MESES COSTE DEL CAPITAL MEDIO PONDERADO Total préstamo hipotecario ,18€ 49,58% Total préstamo puente ,39 € 10,93% Total aportación capital social ,01€ 39,49% 6,10% anual 0,49% mensual CASH-FLOW CON ACCIÓN CORRECTORA 2

12 RESULTADOS DE LA ZONA DE “BENIMACLET”
ACCIONES CORRECTORAS ACCIÓN CORRECTORA 1: 100% PRÉSTAMO FRANCÉS ACCIÓN CORRECTORA 2: 80% APORTACIÓN SOCIOS 20% PRÉSTAMO AMERICANO ACCIÓN CORRECTORA 3: 80% APORTACIÓN SOCIOS 20% CUENTA DE CRÉDITO NECESIDAD MÍNIMA DE CAPITAL: ,27 € CARACTERÍSTICAS TOTAL DISPOSICIONES: ,25 € INTERES ANUAL: 4,79% COSTE DEL CAPITAL MEDIO PONDERADO Total préstamo hipotecario ,18€ 49,83% Total préstamo puente ,25 € 10,48% Total aportación capital social ,01€ 39,69% 5,54% anual 0,45% mensual CASH-FLOW CON ACCIÓN CORRECTORA 3

13 RESULTADOS DE LA ZONA DE “BENIMACLET”
ACCIONES CORRECTORAS ACCIÓN CORRECTORA 1: 100% PRÉSTAMO FRANCÉS ACCIÓN CORRECTORA 2: 80% APORTACIÓN SOCIOS 20% PRÉSTAMO AMERICANO ACCIÓN CORRECTORA 3: 80% APORTACIÓN SOCIOS 20% CUENTA DE CRÉDITO ACCIÓN CORRECTORA 4: 100% APORTACIÓN SOCIOS NECESIDAD MÍNIMA DE CAPITAL: ,27 € CARACTERÍSTICAS CANTIDAD QUE DEBEN APORTAR LOS SOCIOS: ,57 €. COSTE DEL CAPITAL MEDIO PONDERADO Total préstamo hipotecario ,18€ 49,84% Total aportación capital social ,57€ 50,16% 5,09% anual 0,41% mensual CASH-FLOW CON ACCIÓN CORRECTORA 4

14 RESULTADOS DE LA ZONA DE “BENIMACLET”
ACCIONES CORRECTORAS ACCIÓN CORRECTORA 1: 100% PRÉSTAMO FRANCÉS ACCIÓN CORRECTORA 2: 80% APORTACIÓN SOCIOS 20% PRÉSTAMO AMERICANO ACCIÓN CORRECTORA 3: 80% APORTACIÓN SOCIOS 20% CUENTA DE CRÉDITO ACCIÓN CORRECTORA 4: 100% APORTACIÓN SOCIOS NO ES VIABLE VIABLE VIABLE VIABLE

15 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
RESULTADOS DE LA ZONA DE “BENIMACLET” ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD RETRASO EN LAS VENTAS (6 VIVIENDAS, 6 GARAJES Y 6 TRASTEROS TRAS LA ENTREGA DE LLAVES) INCREMENTO DEL PEM HASTA UN 14% SUPERIOR AL ESTABLECIDO INICIALMENTE PRECIO MÍNIMO DE VENTA DE VIVIENDAS Y ÁTICOS HASTA UN 6% INFERIOR AL ESTABLECIDO INICIALMENTE BENEFICIO NETO INCIIAL RETRASO VENTAS ,37 € ,34 € APLICACIÓN DE RATIOS: CRITERIOS DE TIR Y VAN:

16 RESULTADOS DE LA ZONA DE “QUATRE CARRERES”
DATOS DEL SOLAR: DIRECCIÓN C/ GRABADOR JORDÁN Nº 36 SUPERFICIE 209,38 m2 PRECIO € DATOS DE LA PROMOCIÓN:

17 RESULTADOS DE LA ZONA DE “QUATRE CARRERES”
CRITERIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS CUENTA DE RESULTADOS: RATIOS: TIR (17,26%) – COSTE FINANCIACIÓN (4,65%) = 12,61% < 15% RENTABILIDAD MUY AJUSTADA RENTABILIDAD MUY AJUSTADA

18 MEDIDAS PARA OBTENER UNA MÍNIMA RENTABILIDAD
RESULTADOS DE LA ZONA DE “QUATRE CARRERES” MEDIDAS PARA OBTENER UNA MÍNIMA RENTABILIDAD REDUCCIÓN DEL PRECIO DE COMPRAVENTA DEL SOLAR EN UN 3,125% REI 20,72% > 20% MARGEN S/VENTAS 15,19% 10% RF 18,20% REP SUELO S/VENTAS 42,60% 40% TIR 19,42% - 4,77 = 14,65 ≈ 15% VAN ,08 € REDUCCIÓN DE €

19 MEDIDAS PARA OBTENER UNA MÍNIMA RENTABILIDAD
RESULTADOS DE LA ZONA DE “QUATRE CARRERES” MEDIDAS PARA OBTENER UNA MÍNIMA RENTABILIDAD REDUCCIÓN DEL PRECIO DE COMPRAVENTA DEL SOLAR EN UN 3,125% - REDUCCIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LOS GASTOS DE GESTIÓN EN UN 2% RESPECTO A LA ESTIMACIÓN INICIAL REI 22,90% > 20% MARGEN S/VENTAS 16,66% 10% RF 20,06% REP SUELO S/VENTAS 43,98% 40% TIR 21,24% - 4,84 = 16,40 > 15% VAN ,75 € REDUCCIÓN DE ,50 €

20 MEDIDAS PARA OBTENER UNA MÍNIMA RENTABILIDAD
RESULTADOS DE LA ZONA DE “QUATRE CARRERES” MEDIDAS PARA OBTENER UNA MÍNIMA RENTABILIDAD REDUCCIÓN DEL PRECIO DE COMPRAVENTA DEL SOLAR EN UN 3,125% REDUCCIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LOS GASTOS DE GESTIÓN EN UN 2% RESPECTO A LA ESTIMACIÓN INICIAL REDUCCIÓN DE LOS GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN REI 20,67% > 20% MARGEN S/VENTAS 15,16% 10% RF 17,64% REP SUELO S/VENTAS 43,98% 40% TIR 19,01% - 4,70 = 14,31 ≈ 15% VAN ,93 € REDUCCIÓN DE ,80 €

21 MEDIDAS PARA OBTENER UNA MÍNIMA RENTABILIDAD
RESULTADOS DE LA ZONA DE “QUATRE CARRERES” MEDIDAS PARA OBTENER UNA MÍNIMA RENTABILIDAD REDUCCIÓN DEL PRECIO DE COMPRAVENTA DEL SOLAR EN UN 3,125% REDUCCIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LOS GASTOS DE GESTIÓN EN UN 2% RESPECTO A LA ESTIMACIÓN INICIAL REDUCCIÓN DE LOS GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN REDUCCIÓN DE HONORARIOS DE ARQUITECTOS Y ARQUITECTOS TÉCNICOS REI 22,03% > 20% MARGEN S/VENTAS 16,08% 10% RF 19,14% REP SUELO S/VENTAS 43,98% 40% TIR 20,30% - 4,79 = 15,51 > 15% VAN ,71 € 10 % REDUCCIÓN DEL

22 RESULTADOS DE LA ZONA DE “QUATRE CARRERES”
RETRASO EN LAS VENTAS Para estudiar el retraso en las ventas se ha partido de la promoción rentable, obtenida tras reducir los gastos de gestión. Retraso de: 4 Viviendas 4 Garajes 4 Trasteros

23 ZONA DE QUATRE CARRERES
CONCLUSIONES ZONA DE BENIMACLET ZONA DE QUATRE CARRERES LA PROMOCIÓN ES RENTABLE. EL CAPITAL MÍNIMO A APORTAR POR LOS SOCIOS ES DE ,57 €. LA ALTERNATIVA FINANCIERA MÁS ADECUADA ES CUBRIR EL 80% CON LA APORTACIÓN DE LOS SOCIOS Y EL RESTO CON UNA CUENTA DE CRÉDITO. EN EL CASO ESTUDIADO DE QUE SE RETRASEN LAS VENTAS LA PROMOCION CONTINUA SIENDO RENTABLE. EL PEM PUEDE INCREMENTARSE HASTA UN 14%. EL PRECIO MÍNIMO DE VENTAS ES UN 6% INFERIOR AL INICIAL. LA PROMOCIÓN ESTÁ AL LÍMITE DE LA RENTABILIDAD NORAMALMENTE EXIGIDA. MEDIDAS PARA OBTENER LA MÍNIMA RENTABILIDAD: REDUCCIÓN PRECIO DEL SOLAR EN UN 3,125% REDUCCIÓN ESTIMACIÓN GASTOS DE GESTIÓN EN UN 2% REDUCCIÓN ESTIMACIÓN GASTOS DE COMERC. A UN 0,8% Y 0,2% REDUCCIÓN DE HONORARIOS FACULTATIVOS EN UN 10% EL CAPITAL MÍNIMO A APORTAR POR LOS SOCIOS ES DE ,08 €. LA ALTERNATIVA FINANCIERA MÁS ADECUADA ES CUBRIR EL 80% CON LA APORTACIÓN DE LOS SOCIOS Y EL RESTO CON UNA CUENTA DE CRÉDITO. EN EL CASO ESTUDIADO DE QUE SE RETRASEN LAS VENTAS LA PROMOCIÓN ESTÁ AL LIMITE DE LA RENTABILIDAD MÍNIMA EXIGIDA.