ORGANIZACIÓN DEL PROYECTO Participantes del Proyecto El Dueño El Equipo de Diseño El Equipo de Construcción Sistemas de Contratación (Mas Comunes) Tradicional Administración De la Construcción Administración de la Construcción a Riesgo Diseño / Construcción Combinación de Construcción / Operación/ Transferir

Estructura Interna del Dueño Oficial de Proyectos Capitales: Planeamiento Estratégico Oficial Financiero: Planeamiento Financiero Gerente de Proyecto (Dueño): Supervisión (nivel estratégico) Inspector del Dueño: Decisiones Operacionales Usuarios: Directa o Indirectamente representados

DUEÑO

DUEÑO Interés Típico Lograr una mecanismo eficiente del proceso requerido para el proyecto, con una estructura de responsabilidad simple Disminuir el tiempo, costo y reclamos; aumentar la calidad, innovación, facilidad de construcción y flexibilidad tanto en la inversión capital así como en el proceso de construcción

DUEÑOS PUBLICOS Y PRIVADOS Dueños Públicos Gobierno Central (Ministerios, Presidencia, PetroEcuador, etc), Municipales (Alcaldías, ETAPA, etc.), Provinciales (Consejos Provinciales, Juntas Parroquiales) Usualmente proyectos grandes Procedimientos muy bien definidos Proyectos cuidadosamente financiados (responsabilidad política) Dueños Privados Desde desarrolladores de Bienes Raíces hasta un propietarios de un solo proyecto Usualmente proyectos mas pequeños Procedimientos mas informales Usualmente mas innovación, eficiencia en costos y flexibilidad

ASOCIACIONES PUBLICO PRIVADAS Dueño hibrido desde el punto de vista del contratista y de los usuarios Modos Básicos: Contratación de una empresa privada para la operación y mantenimiento de una instalación existente El gobierno vende al sector privado una instalación El gobierno contrata una empresa privada para que construya, opere y transfiera el proyecto

ORGANIZACIÓN DEL PROYECTO Participantes del Proyecto El Dueño El Equipo de Diseño El Equipo de Construcción Sistemas de Contratación (Mas Comunes) Tradicional Administración De la Construcción Administración de la Construcción a Riesgo Diseño / Construcción Combinación de Construcción / Operación/ Transferir

EQUIPO DE DISENO Arquitecto El Equipo de Ingeniería Primer contacto con el dueño Usualmente es quien contrata con el dueño Escogido por: licitación (competencia) basado en sus cualificaciones, o por preferencia personal Relación fiduciaria, en la que uno de los participantes, el dueño, tiene especial confianza en la otra parte y es influenciada por esta, el arquitecto, y viceversa El Equipo de Ingeniería Estructural / Vías / Geotecnia/ Hidráulico/ Hidrosanitario Usualmente subcontratistas Medio Ambiente Mecánico Eléctrico

Ejemplo Arquitecto Cesar Pelli & Associates Architects Establecida en 1977 Numero estimado de empleados: 80 Trabaja con clientes corporativos privados y públicos Diseña espacios públicos, museos, aeropuertos, laboratorios, edificaciones académicas. hoteles, oficinas y residenciales Proyecto: Torres Petronas - Kuala Lumpur Malasia http://pcparch.com/

Ejemplo Equipo Ingeniería PARSONS Establecida en 1944 Ingeniería y Construcción Numero estimado de empleados: 9000 Realiza proyectos de Diseño – Construcción a clientes públicos y privados Se especializa en Aviación, Puentes, Túneles, Instalaciones Comerciales e Industriales, Edificios para Educación y Salud, Carreteras, Líneas Ferroviarias Proyecto: Baiyun International Airport - Guangzhou, China https://www.parsons.com/

Equipo de Construcción Gerente de Proyecto Administra todo el proyecto pero principalmente: Relaciones con el dueño Cronograma Reclamos Problemas de costos y presupuesto Problemas mayores de ingeniería, relacionados con la construcción Problemas con subcontratistas Seguridad Calidad de Control

Equipo de Construcción Presupuestador Calculo de cantidades Los errores y omisiones son típicas en el análisis de cantidades, pero al fin y al cabo estas cuestan dinero

Equipo de Construcción Planificador de cronograma Produce y mantiene el cronograma, con la ayuda de los administradores y residentes de obra Se debe involucrar tempranamente en el proyecto Debe tener un gran entendimiento de la tecnología de la construcción y procesos con los que se planifica el cronograma Modifica continuamente el cronograma

Equipo de Construcción Superintendente Superintendente General Supervisa todas las operaciones de la construcción del proyecto Coordina a subcontratistas y superintendentes de campo Lidia con autoridades relacionadas con lo laboral (Ministerio de Trabajo, Sindicatos) Superintendente de Campo Supervisa las operaciones en su campo especifico Dirige los equipos de trabajo dentro de su área Encargado de controlar: horarios, planificación de cronogramas y trabajos, seguridad, control de calidad, subcontratistas

Equipo de Construcción Ingeniero de Proyecto (Director Técnico) Supervisa las funciones de administración e ingeniería de proyecto Trabaja conjuntamente con el gerente de proyecto Encargado de: relación con dueño, cambios, requisiciones de información (RFI), reclamos, control de costos, pagos

Equipo de Construcción Ingeniero de campo Reporte diario de actividades (Libro de Obra) Medición de cantidades de trabajo realizado Asistencia a superintendentes en la planificación y pedido de materiales

Equipo de Construcción Representante del Dueño Representa al dueño en la obra y toma decisiones en su representación

Equipo de Construcción Subcontratista Especialista Obligación contractual con el contratista general (principal)

Formas de Contratación Diseño – Licitación – Construcción Se contrata aun profesional (diseñador, Arq. Ing) encargado del diseño y elaboración de documentos contractuales Usualmente licitación por competencia o negociada con contratistas El contratista esta encargado de realizar el proyecto y puede subcontratar El contratista es el único responsable de la ejecución del trabajo Proceso de construcción secuencial Costo fijo, o precios unitarios (Relación de adversarios)

Diseño – Licitación – Construcción Interés de cada participante: Dueño: Calidad y Costo del Producto, Tiempo de Entrega y Seguridad en la Obra Contratista: Ganancia, Tiempo de Construcción, Relaciones y Reputación A/I: Ganancia, Apariencia, Relaciones, Calidad y Reconocimiento

Ventajas del Método Tradicional Sistema bien conocido Costo previamente definido (Costo fijo) Buena protección contractual para el dueño El dueño no se involucra mayormente en el proceso de construcción

Desventajas del Método Tradicional Generalmente el constructor no intervine en el diseño lo que limita un estudio de ‘’contructabilidad’’ Proceso secuencial y lineal que no permite el traslape de actividades e implementación de estrategias de ahorro de tiempo y dinero Poca interacción entre participantes La construcción no puede iniciar hasta que el diseño este terminado

Formas de Contratación Administración de la Construcción EL dueño contrata a un administrador y diseñador del proyecto antes del inicio de la construcción del proyecto El dueño tiene una relación fiduciaria con el administrador del proyecto El administrador actúa como un facilitador o mediador en los conflictos Generalmente el administrado recibe un pago fijo

Ventajas de la Administración de la Construcción Un solo punto de referencia para la construcción (el Administrador de la Construcción) Gran flexibilidad en el cronograma Gran flexibilidad para los cambios Bajo riesgo financiero para el administrador de la construcción

Desventajas de la Administración de la Construcción Todos los participantes deben ser cooperativos y tener una comunicación abierta Todos los participantes deben estar comprometidos desde el inicio Bajo incentivo para el administrador (ellos son pagados pase lo que pase) Alto riesgo de perdida de la reputacion

Formas de Contratación Administración de la Construcción a Riesgo Relación Contractual entre el Administrador del proyecto y los contratistas de la obra El administrador de la construcción generalmente garantiza un costo máximo del proyecto para dar seguridad al dueño de que la obra estará dentro del presupuesto

Ventajas de la Administración de la Construcción a Riesgo Riesgo menor para el dueño en el proceso de construcción

Desventajas de la Administración de la Construcción a Riesgo El dueño es responsable por los defectos del diseño y omisiones El dueño no tiene control completo sobre los contratos en lo relacionado con cambios Garantizar el precio máximo es muy difícil en un producto no totalmente definido

Formas de Contratación Diseño – Construcción El dueño contrata a una empresa de diseño y construcción que realizara tanto el diseño como la construcción del proyecto Esta empresa puede ser una de diseño y construcción o también un consorcio entre una empresa de diseño y otra de construcción que se unen únicamente para un proyecto Esta empresa contrata subcontratistas Un solo equipo responsable del diseno y construccion El dueño tiene mayor énfasis en el cronograma

Ventajas de Diseño y Construcción Permite Proyectos con etapas de diseño y construcción superpuestas (fastrack) Buena interacción entre los participante del diseño y la construcción Generalmente mayor facilidad en la incorporación de cambios Buena alternativa para proyectos complejos

Desventajas de Diseño - Construcción El costo no siempre es posible establecerlo al inicio del proyecto Existe riesgo de sacrificar la calidad por ganancias Pudiera tomar una dirección que el dueño no quisiera seguir Falta de control

Formas de Contratación Construcción /Operación /Transferir Instalación financiada, construida y operada por un desarrollador de proyectos La ley debe permitir la concesión de este tipo de proyecto (dueño publico) Al terminar la concesión la instalación es devuelta al dueño Se puede acordar el pago por parte del dueño o una concesión Diseñada en Ecuador para recibir inversión en proyectos (beneficiándose de impuestos y leyes)

PAGOS Ideas Fundamentales Los contratistas generalmente son enemigos del riesgo Forma en la que se presenta el RIESGO Mientras mas alto sea el riesgo: Mayor tiempo en el proyecto Mayor costo en el proyecto Si el dueño quiere acelerar el proyecto deberá pagar un costo adicional o asumir parte del riesgo Los atrasos pueden causar costos muy altos, pero también los cambios en un proyecto

Respuestas Previas a la Contratación (Adenda), y Cambios en el Proyecto Cualquier cambio que pueda ser detectado previo a la entrega de las ofertas en una licitación, puede ser incorporado en el contrato general (Adenda) Cambios posteriores a la firma del contrato Cualquier cambio posterior a la contratación se puede deber a: Condiciones diferentes en el campo Errores y omisiones en los documentos contractuales Requerimiento del dueño Otros Requiere de un ajuste en el alcance, tiempo y costo del proyecto

CAMBIOS Cambia el contrato (Costo, Tiempo, Alcance, etc.) Puede sobrepasar costos, incluyendo contingencias (que pudieran estar incluidas en el presupuesto , típicamente 10%) Generalmente se paga únicamente los costos directos Pueden ser causa de grandes rupturas (desorganización) del trabajo. Son causa de riesgo en una relación contractual

Costo Fijo El dueño conoce el costo antes de iniciar la construcción El contratista debe cumplir el trabajo de acuerdo con la oferta licitada o negociada Minimiza el riesgo para el dueño si la instalación esta bien estimada, con documentos contractuales precisos, y un proyecto claramente definido Alto riesgo para el contratista Usualmente utilizado con el sistema tradicional, (usualmente no posible con fastrack) Usualmente un alto incentivo para terminar rápido a obra

PRECIOS UNITARIOS Acuerdo en el que el contratista carga el costos por unidad de cada rubro, de acuerdo a lo realizado Los costos indirectos deben estar incluidos en el precio unitario Normalmente el proponente con el precio mas bajo es quien realiza la obra Necesidad permanente de un representante del dueño para determinar las cantidades realizadas Altamente dependiente de la precisión de las cantidades provistas por el A/I - Dueño

Altamente dependiente de la precisión de las cantidades provistas por el A/I - Dueño Dificultad en calcular con precisión las cantidades de trabajo requerido EL pago se realiza por cantidades efectivamente realizadas El costo para el dueño puede ser mayor al planificado

Costo + Porcentaje El dueño paga el costo de lo realizado mas un porcentaje Alto riesgo para el dueño Mayor flexibilidad para el dueño Usualmente usado cuando no se puede calcular el precio con mayor precisión y la obra es urgente Bajo incentivo para reducir costos El contratista acuerda realizar su mejor esfuerzo para cumplir con las metas propuestas Cualquiera sea la calidad el pago es el mismo (no hay incentivo para la calidad) Permite colaboración en las etapas tempranas del proyecto

Costo + Honorarios Fijos El costo puede variar pero los honorarios se mantienen fijos Usado cuando el precio no se lo puede determinar de otra manera No hay garantía del costo final Poco incentivo para reducir costos (altos incentivo para terminar temprano) EL contratista se compromete a realizar su mejor esfuerzo para completar el trabajo Promueve la colaboración en las etapas iniciales del proyecto

Precio Máximo Garantizado El contratista se compromete en un precio máximo, y en caso de sobrepasarlo, el contratista asume los costos La calidad puede ser sacrificada cuando los costos están ajustados Una variación de esta forma de pago reparte los ahorros entre el dueño y el contratista

Por Incentivos Mayores ganancias son posibles al bajar el costo de la obra. Dueño y contratista comparten los ahorros Ejemplo Costo esperado 20 000. 00 Honorario esperado: 1 500. 00 Radio de participación: 80 (dueno) / 20 (contratista) %

El esquema de pago debe depender de: Cuando el mercado de la construcción no es bueno el dueño tiene mayor influencia en la elección del esquema de pago, mientras que cuando el mercado es bueno pasa lo contrario El esquema de pago debe depender de: Precisión del presupuesto estimado Disposición al riesgo Prioridad en cuanto a la velocidad requerida del proyecto

METODOS DE ADJUDICACION Licitacion Tradicional y usado ampliamente Proceso que requiere de tiempo (Licitación, Evaluación, Contratación) Generalmente se lo adjudica al precio mas bajo Proyecto construido en el precio mas bajo con la calidad especificada Procedimiento formal para entidades publicas Varios procedimientos: abierta, por invitación, etc. El contratista calcula el precio incluido la ganancia (Precios Unitarios, Costo fijo) La perdida es absorbida por el contratista si los costos exceden la oferta (Precios Unitarios, Costo Fijo)

Problemas con Licitaciones La oferta mas baja normalmente no es la mejor (contratistas agresivos, y presenta incertidumbre en el trabajo) La presión para obtener una oferta mas baja lleva a : Atajos Personal de baja calidad Ambiente de tenso Nuevas alternativas buscan no solo la oferta mas baja sino también otros parámetros

Licitar o No Licitar Objetivos estratégicos de la empresa Capacidades de la empresa Ubicación del trabajo Precalificación (Experiencia, equipo, etc) Capacidad de proveer garantias Alcance del trabajo Requerimientos de recursos

GARANTIAS

NEGOCIACION Contratista preseleccionado Practica común para dueños privados El dueño escoge al contratista basado en: Reputación Cualidades generales para realizar el trabajo Manejo Financiero típico: Costo Mas Porcentaje Precio Máximo Garantizado