Principales novedades de la Ley de Suelo y Urbanismo CAPV Barcelona a 20 de septiembre de 2006

Ordenación del Territorio y Urbanismo 1

Urbanismo Estrategias incorporadas a la Ley (I) Política Vivienda Desarrollo sostenible Urbanismo Estrategia de regeneración urbana Política fomento de suelo 2

Estrategias incorporadas a la Ley (y II) Política Vivienda Desarrollo sostenible Viviendas de Protección Pública. Estándares Vivienda social de alquiler. Dotación pública con estándar de reserva de suelo. Obligación de municipios menores de 2.000* habitantes Regeneración urbana y mantenimiento del parque urbanizado y edificado Criterios de clasificación suelo no urbanizable. Suelo no urbanizable “de régimen común” Protección jurídica del suelo no urbanizable. Vivienda agropecuaria. Caseríos. Modelos urbanos sostenibles. Edificabilidad mínima, máxima y mixtificación de usos urbanos Participación ciudadana en la ordenación Política fomento de suelo Regeneración urbana Suelo para actividades de uso industrial o terciario de fomento o interés público Actualización del régimen de los Patrimonios Públicos de Suelo. Destinos Medidas de intervención pública en el mercado del suelo. Reservas de suelo agrario. Prohibición de monetarización de cesiones. Eliminación de las subastas para PMS Herramientas de intervención en materia de conservación de edificaciones. ITE Suelo urbano consolidado y no consolidado. Actuaciones de dotación. Régimen de realojo Delimitación de áreas de tanteo y retracto en suelo urbano sometido a transformación Versatilidad de instrumentos de planeamiento y ordenación. 3

Urbanismo Función pública Objetivos de la Ley La jurisprudencia constitucional (STC 1997), deja en manos del legislador autonómico la responsabilidad competencial de desarrollo de una legislación propia en materia de Urbanismo. A partir de ese momento, la remisión a normativa preconstitucional convierte en una urgencia disponer en nuestra Comunidad Autónoma, no sólo para adaptar sus contenidos a la realidad actual, sino para disponer de un instrumento normativo integrado y completo de la materia urbanística. Los objetivos generales del Proyecto a la hora de redactarlos fueron los siguientes: Urbanismo Función pública Impulso a la política de vivienda protegida Flexibilización de la gestión de la ordenación urbanística Fomento de la sostenibilidad. Modelos urbanos sostenibles Efectividad en la ejecución de la ordenación urbanística Intervención administrativa en el mercado inmobiliario Participación ciudadana, información urbanística y transparencia en la gestión 4

Impulso a la política de vivienda protegida (I) En la Ley se prevén unos estándares de reserva de suelo para viviendas de protección superiores a los actualmente existentes en la Ley 17/1994. No sólo se prevé un incremento en las reservas de vivienda protegida en suelo urbano y urbanizable, sino que se extiende la obligación de reserva a los municipios de población superior a 2.000 habitantes* (antes 7.000 habitantes). Para los municipios de población inferior a 2.000* habitantes, se les obliga con carácter novedoso a vincular la cesión de edificabilidad urbanística residencial para su destino a vivienda protegida, salvo que el ámbito ya prevea estos desarrollos. Por otra parte, con carácter inédito en el urbanismo comparado, se formaliza un compromiso de conformación progresiva y obligatoria de una red de alojamientos públicos en régimen de alquiler social y destinados a los segmentos de renta más necesitados (municipios de más de 20.000 habitantes). Suelo urbanizable: 75% (actual 65%) 55% VPO +20% VPT (posibilidad 20% en VTM) Suelo urbano: 40% (actual 20%) 20% VPO +20% VPT (posibilidad 20% en VTM) 1,5 m2 parcela por cada vivienda (10% de nuevas viviendas) Gobierno Vasco se queda 75% de las parcelas y el Ayuntamiento el 25% 5

Viviendas de Protección Pública Impulso a la política de vivienda protegida (II) En la Ley se flexibiliza el actual sistema de vivienda protegida estableciendo límites mínimos obligatorios de cada tipo de vivienda en cada ámbito de nuevo desarrollo. Los tipos de vivienda resultantes son los siguientes: VPO de régimen especial (viviendas sociales). Alquiler de 180 a 200 € mensuales VPO de régimen general. 117.700 € máximo en capitales con garaje y trastero. VPT de protección tasadas. 170.700 € máximo en capitales con garaje y trastero (1,45/1,5). Rentas de hasta 1,3 renta máxima VPO. Alojamientos dotacionales*. Alquiler entre 120 a 200 € mensuales. Vivienda Protegida Viviendas de Protección Pública Calificación permanente Adjudicación sorteo Regulación autonómica Alojamientos dotacionales*. Alquiler entre 120 a 200 € mensuales. VTM Viviendas tasadas municipales régimen especial. 200.000 € máximo en capitales con garaje y trastero (1,70). Rentas de hasta 1,3 renta máxima VPO. VTM Viviendas tasadas municipales régimen concertado. Por encima del estándar. Sin precio límite. Regulación municipal 6

Ordenación estructural Ordenación pormenorizada Flexibilización de la ordenación urbanística Existe un consenso unánime en afirmar que la tramitación de la aprobación y modificación de la ordenación urbanística (Planes, etc.) es farragosa y complicada y suponen demoras injustificadas en la puesta en marcha de las actuaciones. Esta ha sido una de las consideraciones que han provocado los siguientes cambios en cuanto a la legislación anterior: Diferenciación entre las determinaciones de la ordenación entre estructural y pormenorizada. La atribución del rango la atribuye la propia determinación y no el documento. Competencias municipales en materia de planeamiento. Especialmente, en materia de aprobación definitiva de planeamiento general (7.000 habitantes) y pormenorizado (3.000 habitantes). Se eliminan controles de oportunidad, no de legalidad ni de afectación supramunicipal. Mayor versatilidad de Estudios de Detalle y del Plan Especial de Ordenación Urbana. No se limita a ordenar la reforma interior sino que se le atribuye más recorrido (planificación de dotaciones y equipamientos, etc.) Se introduce la figura, como autónoma, de los Planes de Sectorización para la fijación de la ordenación estructural y la incorporación al desarrollo de suelo urbanizable no sectorizado. Otros instrumentos Ordenación estructural Planes Generales de Ordenación Urbana Estudios de Detalle Planes de Sectorización y Compatibilización Planes Especiales (Ordenación Urbana y otros) Programas de Actuación Urbanizadora Ordenación pormenorizada Planes Parciales 7

Vertiente urbanística Modelos urbanos sostenibles El Proyecto de Ley concibe la sostenibilidad en su triple vertiente (social, económica y medio ambiental) y aplica sus directrices a los desarrollos urbanos futuros. Cohesión frente a la segmentación espacial de la población: Estándares de reserva mínima de suelos con destino al interés general (dotaciones y equipamientos) Estándares de reserva mínima de suelo con destino para vivienda de protección oficial y tasadas Introducción de la obligación tanto del Gobierno Vasco como de Ayuntamientos en constituir una red de alojamientos dotacionales. Apuesta especial por la vivienda pública en régimen social de alquiler (concursos PAU y destinos PPS) Posibilidad de reserva de suelos con destino para usos industriales o usos terciarios de carácter protegido Apuesta por modelos urbanísticos equilibrados y “convivibles” Establecimiento de límites obligatorios a la edificabilidad bruta admisible en las áreas y sectores. Establecimiento de una edificabilidad mínima obligatoria en los polígonos de uso residencial en función de la dimensión del municipio Garantía suficiente de la calidad de la obra pública urbanizadora mediante la introducción de la iniciativa empresarial (Concertación / Agente Urbanizador) Mixtificación obligatoria de usos en los ámbitos y prohibición de transferencias entre sectores PPS como instrumento de equilibrio del mercado inmobiliario Recuperación de la categoría de suelo no urbanizable de régimen común (estrategia ocupación suelo) Exigencia además de la declaración de impacto ambiental de un estudio específico de capacidad de acogida de los suelos a colonizar Régimen jurídico de protección del suelo no urbanizable. Diputaciones Régimen específico de edificaciones residenciales situadas en suelo no urbanizable, vivienda agropecuaria, los núcleos rurales y la regulación de rehabilitación de caseríos Atención especial a la rehabilitación del Patrimonio Cultural Inmueble destinado a uso común y general Vertiente social Vertiente urbanística Vertiente ambiental 8

Esquema de clasificación + ordenación + tipos de ejecución Suelo urbano consolidado Tipo de actuación Actuación aislada Requisito ejecución Licencia Plan General Estudio de Detalle Suelo urbano no consolidado (Edificación) Plan General Estudio de Detalle Tipo de actuación Actuación dotación Requisito ejecución Licencia + Cesión Plan General Plan Esp Orden Urbana Áreas Suelo urbano no consolidado (Urbanización) Tipo de actuación Actuación aislada /integrada Requisito ejecución Licencia + Cesión PAU (unidades) Suelo urbanizable sectorizado Plan General o bien Plan de Sectorización Sectores (Plan Parcial) Tipo de actuación Actuación integrada Requisito ejecución PAU (unidades) Suelo urbanizable no sectorizado Plan General o bien Plan de Sectorización Sectores (Plan Parcial) Tipo de actuación Actuación integrada Requisito ejecución PAU (unidades) Ejecución de sistemas generales y locales (urbano no consolidado por la urbanización, urbanizable y no urbanizable) Expropiación o adscripción e inclusión en actuaciones integradas en suelo urbano y urbanizable. 9

Efectividad en la ejecución de la ordenación. Programas Uno de las principales novedades del texto consiste en prestar especial atención no sólo a la organización del espacio – a través de los planes urbanísticos - sino también a la organización de los tiempos en la ejecución – a través de los Programas de Actuación Urbanizadora-. Planes Especiales Ordenación Urbana Ordenación pormenorizada Régimen de ejecución privada Adjudicación por convenio o concurso Planes Parciales Agente urbanizador Concertación directa Unidades de Ejecución Programas de Actuación Urbanizadora Ejecución del Programa de Actuación Cooperación Régimen de ejecución público Expropiación Delimitación Unidades de Ejecución Elección del sistema de ejecución Anteproyecto de urbanización Plazos de la ejecución urbanización / edificación Actuaciones Aisladas (urbanización y edificación) Obligación de edificar (un año desde fin urbanización) Agente edificador Sustitución del propietario 10

Patrimonios Públicos de Suelo Intervención administrativa en el mercado inmobiliario Partiendo de la actual Ley 20/1998 de Patrimonios Públicos de Suelo se hace una reflexión añadida sobre los destinos de dicho patrimonio y sobre la necesidad de preservar los derechos sobre los mismos en aras a garantizar un efectivo control público de sus futuros usos y los precios y la obligación de mantenimiento de las edificaciones construidas sobre los mismos en buen uso. Por otra parte, se incrementan las medidas de intervención administrativa en el mercado del suelo Extensión de la obligación de reserva de VPP y del 10% de los ingresos a los municipios superiores a 3.000 habitantes* Materialización obligatoria de la edificabilidad municipal en suelo (no monetarización). Corrección de los destinos posibles del Patrimonio Municipal de Suelo Prohibición de la subasta del Patrimonio Municipal de Suelo, sustituyendo su sistema de enajenación por el concurso Patrimonios Públicos de Suelo Extensión de la habilitación jurídica y régimen jurídico para su conformación. Destino preferente a vivienda protegida Posibilidad de ampliación del instrumento para obtención de suelo no urbanizable de especial protección Delimitación de reservas y de áreas sometidas a los derechos de tanteo y retracto Posibilidad del planeamiento de dar carácter dotacional al derecho superficiante de los suelos VPO Posibilidad de suelos de uso dotacional para alojamientos dotacionales en el régimen propio del alquiler público Dotación residencial protegida. Derecho de superficie 11

Participación ciudadana El proyecto de ley parte de la convicción que el diseño de la ciudad, la función urbanística, afecta al interés público e incide directamente en el bienestar y la calidad de vida de los ciudadanos. Por lo tanto, más allá de intereses particulares, la estrategia de ocupación del suelo, la zonificación de usos del municipio, la concreta localización de las infraestructuras, de las dotaciones y equipamientos al servicio del interés general, son cuestiones públicas que deben estar abiertas a la participación ciudadana. Los municipios – aprobación definitiva planes generales - tendrán la obligación de constituir un Consejo Asesor de Planeamiento con presencia del movimiento asociativo. Dicho órgano emite e informa obligatoriamente los expedientes urbanísticos. La primera formulación o revisión de un Plan General o plan de ordenación estructural deberá incorporar dentro de sus documentación un Programa de Participación Ciudadana para dar publicidad de sus principales contenidos. Se habilita la posibilidad a los Ayuntamientos de celebración de una consulta popular respecto a algún contenido especialmente controvertido, con arreglo a la legislación básica de régimen local. Se consolida un esquema de exposición para información pública en el desarrollo de toda la documentación urbanística. Novedad respecto de convenios urbanísticos, que se someten a información pública y alegaciones. Estas propuestas tienen directo enlace con las estrategias recomendadas en la Agenda Local 21, asumida por una gran parte de los municipios de la CAPV. Instrumentos de fomento de la participación ciudadana 12