Tutor: Fernando Cos Gayón Autora: Mª José Serrano Prieto Máster edificación - Gestión Curso 08/09 1

VIABILIDAD DE PROMOCIÓN DE 30 VIVIENDAS DE RENTA LIBRE EN ALBORAYA. Análisis del mercado inmobiliario en la población de Alboraya. Situación social, económica, y geográfica. Viabilidad de este proyecto. 2 Fig. 7. Ubicación de la localidad de Alboraya. (Google maps).

AÑO 07AÑO 08AÑO 09AÑO 10 Nacional capitales provincia2.905 €2.712 €2.558 €2.476 € Ciudades no capitales2.185 €2.069 €1.981 €1.905 € Ciudades hab €2.287 €2.180 €2.087 € Ciudades hab €2.096 €2.005 €1.932 € Ciudades hab €1.934 €1.854 €1.783 € Resto ciudades1.941 €1.846 €1.781 €1.724 € Comunidad Valenciana2.238 €2.086 €1.971 €1.931 € Valencia2.404 €2.233 €2.096 €2.055 € Alicante1.977 €1.845 €1.751 €1.714 € Castellón1.946 €1.844 €1.795 €1.758 € Poblaciones C. V hab €1.598 €1.513 €1.437 € Precios m2. 3 Tabla 1. Tabla resumen de precios por m2 en España. Datos extraídos de la Sociedad de Tasación S.A.

El precio / m2: En 2007 asciende un 7,9 %, con respecto al año anterior. En 2008, desciende un 6,8 % con respecto al En 2009, desciende un 5,5 % con respecto al En 2010, desciende un 2 % con respecto al Empieza a disminuir los precios a partir del En 2007 Valencia, acusa mayor subida. 4 Fig. 2. Evolución precios Comunidad Valenciana y Valencia. Datos extraídos de la Sociedad de Tasación S.A.

A partir del año 2009 desciende. Precio m2 en Alboraya 5 Fig. 5. Variación de precios en Alboraya. Datos extraídos del Idealista.com

6 Fig. 6. Datos sociológicos y demográficos. Datos extraídos del IVE.

Zona huerta Zona industrial Zonas residenciales costa Zona centro Zona metro Nuestra promoción en zona metro 7 Fig. 8. Mapa de segmentación de Alboraya. E. propia.

 Viviendas plurifamiliares.  No se incluye precio de plaza de garaje.  No se incluye trastero.  No se incluye IVA.  No se incluyen gastos compraventa. 8

ZONA METRO. Valor medio de €, precio unitario. El precio medio por m2, es de €. Metros construidos 96,3 m2. ZONA CENTRO. Valor medio de € de valor unitario. Precio medio es de 1.785,7 € por m2. M2 construidos por vivienda es de 119,8 m2. 9

10 Fig. 9, 10 y 11. Estudio de mercado. Datos extraídos del www. idealista.com, com

Fig. 12. Localización de las promociones. Datos extraídos de Google.

NOMBRE PROMOCIÓNPROMOTORZONADIRECCIÓNTIPOLOGIACALIDAD Nº VIVIENDAS A LA VENTA APROXIM. 1 ALBORADAVIVIENDAS JARDINMETROC/ de FranciscoPlurifamiliarMEDIA 6 2 EDIFICIO LA PAUGESINCO URBANAMETRO Avda. de les cortes valencianes PlurifamiliarMEDIA 7 3 ALBORAYAGRUPOTURIAMETRO Avda. de les cortes valencianes PlurifamiliarMEDIAS 8 4 EDIFICIO ARAGÓNSALVADOR VILACENTROAvda. AragóPlurifamiliarMEDIAS 35 5 EDIFICIO CONSTITUCIÓNARQUIHABITAT CENTRO Plaza. Constitución PlurifamiliarMEDIAS 5 6 EDIFICIO CERVANTESVIDURAL S.LCENTRO c/ Cervantes PlurifamiliarMEDIAS 4 Destacar, que no existe mucha oferta. No hay promociones nuevas. 12 Tabla 7. Promociones. E. propia.

EDIFICO ALBORADA Situación. Avda. Divino Maestro- Esquina c/ raco de sant llorens. Promotor: Vivienda Jardín REF.VIVIENDAPLANTAHABITACIONBAÑOSTERRAZAM2 CONSTM2 UTILESPRECIOEUROS/M2 plano 4tipo I , €4.405 plano 4tipo I , €4.553 plano 7tipo Tático11si52,5344, €3.474 plano 5tipo Qático21si87,472, €3.628 plano 1tipo E132si99,2982, €2.986 plano 1tipo E432 99,2982, €2.917 plano 2tipo F132si99,2982, €2.986 plano 2tipo F232 99,2982, €2.765 plano 2tipo F332 99,2982, €3.024 plano 3tipo H132si9074, €2.976 plano 6tipo B ,1997, €2.809 Valores medios 82, € Tabla 8. Alborada. Vinculada al anexo Edificio La Alborada. E. propia.

EDIFICIO LA PAU situación: C/ la pau esquina avda. cortes valencianes promotor: Gesinco REF.VIVIENDAPLANTAHABITACIONESBAÑOSTERRAZAM2 CONSTM2 UTILESPRECIOEUROS/M2 plano 4tipo L311 99,80 77, €2.324 plano 4tipo L421 99,80 77, €2.324 plano 1tipo Q232si 118,74 79, €2.397 plano 1tipo Q ,61 79, €2.322 plano 2tipo J ,61 94, €2.335 plano 3tipo M ,34 80, €2.324 plano 3tipo M ,34 80, €2.360 plano 3tipo N332 97,28 80, €2.323 plano 3tipo N532 97,28 80, €2.359 plano 5tipo H232si 111,60 88, €2.285 plano 6 tipo K dúplex 532si 120,00 95, €3.916 Valores medios 99, € Tabla 9. Pau. Vinculada al anexo Edificio La Pau. E. propia

EDIFICIO ALBORAYA situación: avda. cortes valencianes promotor: grupoturia REF.VIVIENDAPLANTAHABITACIONESBAÑOSTERRAZAM2 CONSTM2 UTILESPRECIOEUROS/M2 plano 5tipo C321 62,7352, € plano 6tipo B321 76,7465, € plano 7tipo C421 62,7352, € plano 8tipo B421 76,7465, € plano 9tipo Dático2139 m271,958, € plano 10tipo Eático2159 m280,5670, € Valores medios 71, € Tabla 11. Alboraya. Vinculada al anexo Edificio Grupoturia. E. propia.

EDIFICIO ARAGON situación: C/ lepanto esquina paseo Aragón promotor: grupo salvador Vila REF.VIVIENDAPLANTAHABITACIONESBAÑOSTERRAZAM2 CONSTM2 UTILESPRECIOEUROS/M2 plano 1tipo H111 50,7544, €3.209 plano 1tipo H511 50,7544, €3.529 plano 4tipo P122 80,3271, €3.761 plano 4tipo P422 80,3271, e4.003 plano 2tipo Q ,1698, €4.002 plano 2tipo Q ,1698, €4.233 plano 3tipo Dpb3250 m297,6587, €3.243 plano 3tipo D13223m297,6587, €2.954 plano 3tipo D232 97,6587, €2.923 plano 3tipo D432 97,6587, €3.065 Valores medios 87, € Tabla 10. Aragón. Vinculada al anexo Viviendas de Avda. Aragón. E. propia.

17 Tabla 13. Constitución. Vinculada al anexo Viviendas de Plaza Constitución. E. propia. EDIFICIO PLAZA CONSTITUCIÓN Situación: Plaza Constitución. Promotor: Arquihabitat REF.VIVIENDA PLANTAHABITACIONBAÑOSTERRAZAM2 CONSTM2 UTILES PRECIO EUROS/M2 plano 1tipo CPB ,5891, €2.583 plano 2tipo Q ,1698, €3.031 plano 2tipo Q ,1698, €3.031 plano 4tipo D ,6587, €2.457 plano 4tipo D ,6587, €2.508 plano 6tipo O ,2380, €2.511 Valores medios 102, €2687

EDIFICIO C/ CERVANTES Situación: C/ Cervantes, 11 Promotor: Vidural SL. REF.VIVIENDAPLANTAHABITACI ON BAÑOSTERRAZAM2 CONST M2 UTILES PRECIOEUROS/M2 plano 1tipo A1328m2131,95105, €2.243 plano 1tipo B1328m3132,87106, €2.227 plano 1tipo A2328m4131,95105, €2.296 plano 1tipo B2328m5132,87106, €2.280 plano 5tipo Cático3218 m2109,4887, €3.836 plano 6tipo Dático3218 m2109,4887, €3.836 Valores medios 124, € Tabla 12. Cervantes. Vinculada al anexo Edificio C/Cervantes. E. propia.

19 Fig. 13, 14 y 15. Estudio de mercado I. E. propia. M2 SEGÚN Nº DORMITORIOS PRECIO M2 SEGÚN Nº DORMITORIOSPRECIO UNITARIO SEGÚN Nº DORMITORIOS

La zona residencial Patacona - Caso particular en estos momentos. - Precios han disminuido considerablemente. - Numerosas viviendas, muchas promociones. - Numerosas transacciones. - Distinto de zona urbana. -Posibles clientes de zona urbana, por condiciones. -Grandes ofertas. Ejemplo de precios de promoción: VIVIENDAS1 DORM2 DORMATICOS 2 DORM3 DORMATICOS 3 DORM PRECIO MIN PRECIO MAX Tabla 15. Resumen precios promoción Banco Santander. (E. propia).

BANCOSINTERESES PRODUCTOS FINANCIEROS CONDICIONES HIPOTECA GARANTIAS EXIGIDAS SOLVENCIA.COMISIONES CAJA MURCIAeuribor+1,5 Seguro de vida de los dos, Seguro de vivienda, Plan de pensiones y nómina o vinculación. máx. 80% tasación hipoteca 30 ó 35 años 2 ultimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, valor vivienda en propiedad si hay, prestamos que se deban 30 ó 35 % de los ingresos destinados a la hipoteca mínimo. Comisión apertura 1%. Comisión por desistimiento 0,5% BANCO DE VALENCIA euribor+1,85 (contratando 6 de los productos financieros, cada uno rebaja el 10 %) revisión semestral comisiones apertura y cancelación (aprox. 1%) comisiones parciales (0%) seguro de vida (50%), seguro vivienda, tarjeta 2000 € al año, domiciliación nómina > 800 €, plan de pensiones 600 €/año, 5 domiciliaciones, conjunto de productos: libreta ahorro, fondo inversión, banca electrónica, y depósito valores. máx. 80 % tasación hipoteca 30 ó 35 años 3 últimas nominas, declaración de renta, valor de la vivienda en propiedad si la hay, préstamos que se deban. 30 ó 35 % de los ingresos destinados a la hipoteca mínimo. Comisión apertura 1%. Comisión por desistimiento 0,50% 21 Tabla 16. Entidades bancarias. (E. propia).

BANCOSINTERESES PRODUCTOS FINANCIEROS CONDICIONES HIPOTECA GARANTIAS EXIGIDAS SOLVENCIA.COMISIONES BANCAJAeuribor+1,30 seguro de vida, seguro de hogar, nomina y plan de pensiones Max. 80% tasación hipoteca 30 o 35 años 100% si hay aval 2 ultimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, valor vivienda en propiedad si hay, prestamos que se deban 30 ó 35 % de los ingresos destinados a la hipoteca mínimo. Comisión apertura 1 %. Comisión por desistimiento 0,50%, al sexto año 0,25%. BANCO SANTANDER Euribor + 2,25 seguro de vida por 5 años, seguro de hogar, y plan de pensiones Max. 80% tasación hipoteca 30 o 35 años 100% si hay aval 2 ultimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, valor vivienda en propiedad si hay, prestamos que se deban 30 ó 35 % de los ingresos destinados a la hipoteca mínimo. Comisión apertura 1 %. Comisión por desistimiento 0,50%, al sexto año 0,25%. CCM Euribor + 1, 25, serian las mejores condiciones, pero varían mucho dependiendo del nivel de ingresos y del % aportado a la hipoteca seguro de vida, seguro de hogar, y plan de pensiones, domiciliación nominas, domiciliación de dos recibos y tarjeta de crédito, seguro amortización préstamo, seguro protección pagos, clientes con antigüedad de 5 años Max. 80% tasación hipoteca, 40 años Max, siempre y cuando el titular no supere los 80 años, 100% si hay aval 2 ultimas nominas, declaración de la renta, vida laboral, prestamos que se deban 40 % de los ingresos destinados a la hipoteca como mínimo Comisión apertura 0,50%. Comisión por desistimiento 0,50% 22

Destacar que: Condiciones más estrictas. Condiciones similares en todos. Exigen más productos vinculados. Capacidad de ahorro de los clientes. Pocas hipotecas concedidas. Hipotecas de pequeñas cantidades. Hipotecas vinculadas a viviendas habituales. 23

Pareja joven entre años. Con ayuda familiar. Residentes de la población o la comarca. (% pequeño de residentes en Valencia). Con uno o dos hijos. Estudios medios 1ª vivienda Vivienda de reposición 3 habitaciones con dos baños. Calidad media. Con zonas comunes. Con zonas terciarias y servicios cercanos. Cercanía accesos y medios de transportes. Capacidad de ahorro. Capacidad de endeudamiento del 30 al 40 %. Ingresos fijos al mes. Min €. 24

OPORTUNIDADES -Poca oferta de viviendas económicas en Alboraya pueblo. -Facilidad de ejecución. -pocas promociones nuevas. AMENAZAS -Situación económica inestable de los compradores. -Crisis económica. -Viviendas en Alboraya playa, con muy buenas condiciones económicas. -Caída de precios. -ritmo de ventas actual bajo. -Desarrollo de la zona parado. -Falta de credibilidad bancaria. 25

FORTALEZAS -Alboraya es un pueblo con mucha demanda de viviendas. -El desarrollo de esa nueva zona, colegio nuevo, parque, etc. Situación en general. -El terreno es de nuestra propiedad. -El nivel económico del pueblo es medio-alto. DEBILIDADES -El terreno tiene una hipoteca. -Falta de imagen corporativa diferenciadora. -Concesión de pocos prestamos hipotecarios por parte de los bancos. -Dos promociones más en la misma calle. -No hay diferenciación característica del producto en el mercado. 26

EJEMPLO 8,5 = probabilidad + (coste x 60% + calidad x 10% + plazo x 30%) = 3+ (7 x 0,6 + 4 x 0,1 + 3 x 0,3) Fases del proyecto Riesgos identificados PROBABILIDAD 1-10 Calificación cuantificación (puntuación) 60%10%30% COSTECALIDADPLAZO Licencias Alargamiento del proceso762712,9 Imprevistos472710,5 Ejecución Incumplimiento del proyecto568310,3 Imprevistos en plazos762913,5 Imprevistos en costes774513,1 Incumplimiento de plazos de ejecución663912,6 Financiación Falta de préstamo promotor, búsqueda socio ,2 Venta Redacción del plan de marketing24214,9 Desarrollo parado en la zona836110,7 Caída de precios772111,7 Competencia en alboraya55218,5 Competencia en la patacona45217,5 Ritmo lento de ventas992114,9 Concesión de préstamo cliente65219,5 Subida de tipo de interés63218,3 27 Tabla 17. E. Propia.

Escritura el solar en enero Inicio proyecto básico enero Proyecto de ejecución, en mayo Comienzo de obra en septiembre de 2011, Plazo de ejecución de 20 meses. Finaliza en marzo de Recepción provisional, en abril 2013, y definitiva Junio Pagos referente solar, todos de una vez, en mismo mes de compra. Coste de construcción de 600 €/m2 viviendas, garajes, 800 €/m2 y 500 €/m2 el resto. Certificaciones mensuales iguales a lo largo de toda la obra, 21 meses. Los gastos legales se pagan mas o menos, cuando se efectúan los actos. Gastos y honorarios divididos de forma igual. El coste de las licencias, de Alboraya. Ningún préstamo promotor. Gastos financieros, por el préstamo del solar. No se tiene en cuenta el IAE. 28

GASTOS SOLAR ,00 CONSTRUCCION ,36 HONORARIOS FACULTATIVOS ,44 GASTOS LEGALES ,81 GASTOS DE GESTION ,73 GASTOS DE COMERCIALIZACION ,24 GASTOS FINANCIEROS ,00 TOTAL ,57 INGRESOS VENTAS VIVIENDAS, GARAJES Y TRASTEROS ,00 Tabla 18. Se encuentra en el archivo Excel. V. Estudio económico. Todos los datos y resultados de este apartado Viabilidad, se encuentran recogidos en el archivo....\entrega definitiva\viabilidad.xlsx...\entrega definitiva\viabilidad.xlsx

Vendemos 30 viviendas en 36 meses de promoción. ESCENARIO UD. VENTAS VIVIENDAS + GARAJES + TRASTEROS30 PRECIO MEDIO VIVIENDA PRECIO MEDIO (m2)2.500 RITMO MEDIO DE VENTAS AL MES0,83 30 Tabla 19. Archivo Excel. Estudio económico. * (Se encuentra en los Anexos de viabilidad: A-1,A-2,A-3 y A-4). * Vinculado al archivo Excel (Ventanas: cash-flow, estudio económico, precio viv, venta).

CUENTA DE RESULTADOS EUROS TOTAL INGRESOS ,00 TOTAL COSTES(menos gastos financieros) ,57 BAII ,43 GASTOS FINANCIEROS ,00 BAI ,43 IMPUESTOS SOCIEDADES ,40 BN ,03 RATIO APARTIR DE LA CUENTA DE RESULTADOS TOTAL RE(BAII/COSTE TOTAL)38,58% RE(BAI/COSTE TOTAL)32,91% MARGEN SOBRE VENTAS(BAI/VENTAS)24,76% REPERCUSION SUELO /VENTAS17,08% RPERCUSION SUELO/M2 EDIF.SOBRE RASANTE383,26 RENTABILIDAD APARTIR DEL CASH-FLOW TOTAL TIR23,09% VAN(5%) ,16 € 31

Vendemos 1 vivienda cada dos meses, no vendemos todas las viviendas ESCENARIO UD. VIVIENDAS + GARAJES + TRASTEROS18 PRECIO MEDIO VIVIENDA PRECIO MEDIO m RITMO DE VENTAS MEDIO0,50 32 Tabla 20. Archivo Excel. Estudio económico pesimista. * (Se encuentra en los Anexos de viabilidad: A-1,A-5,A-6 y A-7). * Vinculado al archivo Excel, (Ventanas: cash-flow pesimista, estudio económico pesimista, precio viv, venta pesimista).

CUENTA DE RESULTADOS EUROS TOTAL INGRESOS ,54 TOTAL COSTES(menos gastos financieros) ,57 BAII ,02 GASTOS FINANCIEROS ,00 BAI ,02 IMPUESTOS SOCIEDADES ,06 BN ,97 RATIO APARTIR DE LA CUENTA DE RESULTADOS TOTAL RE(BAII/COSTE TOTAL)-16,22% RE(BAI/COSTE TOTAL)-21,89% MARGEN SOBRE VENTAS(BAI/VENTAS)-28,03% REPERCUSION SUELO /VENTAS29,07% RPERCUSION SUELO/M2 EDIF.SOBRE RASANTE383,26 -16,22% RENTABILIDAD APARTIR DEL CASH-FLOW TOTAL TIR-26,56 % VAN(5%) ,17 € 33

ESCENARIO UD. VIVIENDAS + GARAJES + TRASTEROS30 PRECIO MEDIO VIVIENDA ,80 € PRECIO MEDIO m RITMO DE VENTAS1,25 34 Tabla 21. Archivo Excel. Estudio económico optimista. * (Se encuentra en los Anexos de viabilidad: A-8,A-9,A-10 y A-11). * Vinculado al archivo Excel, (Ventanas: cash-flow optimista, estudio económico optimista, precio viv opt, venta optimista). Vendemos 1,25 viviendas al mes, vendemos toda la promoción en 24 meses.

CUENTA DE RESULTADOS EUROS TOTAL INGRESOS ,00 TOTAL COSTES(menos gastos financieros) ,57 BAII ,43 GASTOS FINANCIEROS ,00 BAI ,43 IMPUESTOS SOCIEDADES ,30 BN ,13 RATIO APARTIR DE LA CUENTA DE RESULTADOS TOTAL RE(BAII/COSTE TOTAL)52,83% RE(BAI/COSTE TOTAL)47,15% MARGEN SOBRE VENTAS(BAI/VENTAS)32,04% REPERCUSION SUELO /VENTAS15,43% RPERCUSION SUELO/M2 EDIF.SOBRE RASANTE383,26 RENTABILIDAD APARTIR DEL CASH-FLOW TOTAL TIR34,42 % VAN(5%) ,10 € 35

36 INGRESOS ,00 PRECIO SOLARGASTOSBENEFICIO 50% ,8 € ,4 € ,36 € 40% ,6 € ,6 € ,59 € 30% ,0 € ,5 € ,45 € 20% ,0 € ,9 € ,07 € 15% ,0 € ,8 € ,19 € 10% ,0 € ,3 € ,70 € 5% ,0 € ,3 € ,70 € 0% ,0 € ,6 € ,43 € -5% ,0 € ,8 € ,16 € -10% ,0 € ,4 € ,62 € -15% ,0 € ,0 € ,04 € -20% ,0 € ,2 € ,82 € -30% ,0 € ,3 € ,68 € -40% ,6 € ,8 € ,16 € -50% ,2 € ,1 € ,85 € Análisis de sensibilidad Si el precio del solar, o nuestros gastos, varían en un 30 %, el proyecto no será viable. Tabla 22. Análisis de sensibilidad, variación gastos. Vinculado al archivo Excel (Ventana: análisis de sensibilidad Mod)....\entrega definitiva\viabilidad.xlsx

37 GASTOS ,57 PRECIO VENTASINGRESOSBENEFICIO 50% 4.435,0 € ,0 € ,46 40% 3.869,9 € ,1 € ,48 30% 3.424,9 € ,1 € ,56 20% 3.082,9 € ,1 € ,52 15% 2.914,4 € ,5 € ,89 10% 2.762,5 € ,8 € ,18 5% 2.625,0 € ,5 € ,93 0% 2.500,0 € ,0 € ,43 -5% 2.375,0 € ,5 € ,93 -10% 2.262,5 € ,8 € ,18 -15% 2.160,6 € ,0 € ,47 -20% 2.067,9 € ,4 € ,82 -30% 1.879,6 € ,8 €-3.910,79 -40% 1.748,1 € ,5 € ,08 -50% 1.625,9 € ,8 € ,81 Si el precio de venta, o nuestros ingresos varían un 20 %, hacia abajo, el proyecto no será viable. Análisis de sensibilidad Tabla 22. Análisis de sensibilidad, variación ingresos. Vinculado al archivo Excel (Ventana: análisis de sensibilidad Mod).

38 El proyecto es viable, bajo estas condiciones: -El solar tiene una buena ubicación. -La competencia no es demasiado importante. -El cliente potencial tiene unas condiciones bancarias mas rígidas, pero no imposibles. -El producto se puede mejorar con respecto a la competencia. -Los riesgos son: -Bajo ritmo de ventas -Falta de financiación, falta de préstamo promotor. Búsqueda de otro método de financiación. - Y en cuanto a la viabilidad económica, el proyecto es rentable en dos de los escenarios planteados, y fijándonos en el escenario pesimista, existen distintas soluciones. También se debería tener en cuenta la actual coyuntura: -Los bancos que no conceden los préstamos. -El bajo ritmo de ventas en general. -La bajada de precios de las viviendas, debido a los activos que ofrecen los mismos bancos.

39 Mi trabajo principalmente está apoyado con los apuntes y el temario impartido en el máster. De los libros: Viabilidad económica de promociones inmobiliarias. Marketing inmobiliario. Ed. UPV. Mª Carmen Llinares Millán. Aunque también me he apoyado en diversas webs, de donde he extraído la información: Idealista.com Fotocasa.com Sociedad de Tasación S.A (web.st-tasacion.es) IVE, Instituto Valenciano de la edificación ( Banco de datos municipal.( Instituto Nacional de estadística. ( Ayuntamiento de Alboraya. (