Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 MAESTRIA EN GESTION Y DESARROLLO HABITACIONAL Ing. Martín Dellavedova Marzo 2003 Evaluación.

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1 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 MAESTRIA EN GESTION Y DESARROLLO HABITACIONAL Ing. Martín Dellavedova Marzo 2003 Evaluación de Proyectos

2 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 CICLO DE UN PROYECTO  Identificación de Ideas - Proyecto  Estudio de Prefactibilidad  Estudio de Factibilidad  Evaluación y Toma de Decisión  Proyecto Definitivo  Ejecución y Venta

3 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003  Relevamiento de Contexto General Macroeconómico  Análisis de Entorno de Micro y Macrolocalización  Estudio de Demanda Potencial  Estudio de Oferta Competitiva FACTIBILIDAD DE PROYECTO INMOBILIARIO

4 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 Relevamiento de Contexto general Macroeconómico Población. Ingreso. Vivienda. Empleo. Nivel de Actividad. Análisis de Entorno de Micro y Macrolocalización Uso del Suelo. Equipamiento Urbano.

5 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 Estudio de Demanda Potencial Determinación de Áreas de Influencia. Relevamiento de Información Secundaria (Demanda General de Mercado). Relevamiento de Información primaria (Demanda Particular de Mercado). Estudio de Oferta Competitiva Atributos: Características Técnicas, Superficie, Equipamiento de Servicios. Localización. Comercialización: Precios, Financiación, Market Share, Ritmo de Ventas.

6 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003  Análisis de Proyectos Potenciales  Estudio de Predio - Site Check  Definición de Producto  Análisis de Costos de Ejecución  Evaluación Económico - Financiera  Análisis de Sensibilidad

7 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 Tres etapas:  Identificación de costos y beneficios  Medición de costos y beneficios  Evaluación FORMULACIÓN DE UN PROYECTO SEGÚN LOS OBJETIVOS 1. Inversión financiera, privada o comercial 2. Inversión económica 3. Inversión social Evaluación de Proyectos

8 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 Desde el punto de vista del proyecto Desde el punto de vista del empresario Desde el punto de vista de la sociedad El 100% es capital propio. Bienes e insumos a precio de mercado Ingresos y gastos del proyecto Capital propio o de terceros Se analiza todo el patrimonio neto del empresario (promoción industrial) Ingresos y gastos del empresario Evaluación desde el punto de vista del proyecto y del empresario Escasez relativa de bienes e insumos Se contemplan efectos externos (sobre el conjunto de la economía) Ingresos y gastos de la sociedad

9 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 Se contemplan los beneficios y costos sociales 1. Efectos Directos 2. Efectos Indirectos 3. Externalidades 4. Intangibles Corregir distorsiones en ByC privados para pasar a ByC directos sociales. En los mercados de productos e insumos del proyecto En los mercados relacionados con productos e insumos del proyecto Se analizan las distorsiones, aunque no todas. Evaluación Social de proyectos Efectos en otros sectores de la economía.

10 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 Elaboración de Flujos de Fondo.  Son una proyección de resultados, ingresos y egresos.  Se necesita la mayor cantidad de información disponible  Permite valorar el costo del dinero en el tiempo!  Información necesaria para la modelación Evaluación Económico - Financiera Información de Mercado: Ritmos de Venta, Ingresos Proyectados. Inversiones en Proyectos y Obras. Esquemas Impositivos de Aplicación. Gastos de Promoción, Comercialización y Administración. Determinación de Escenarios de Ocurrencia

11 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 Criterios de evaluación 1. Criterios Básicos: no contemplan el valor del flujo de ingresos y egresos en el tiempo. 2. Criterios Refinados: Valor Actual Neto (VAN). Período de Recupero (PR). Tasa Interna de Retorno (TIR). Relación Beneficio Costo

12 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 VALOR ACTUAL NETO (VAN) Mide en moneda de hoy cuanto más rico es el inversor. Traslada todos los ingresos y egresos al momento inicial (u otro). La clave es la elección de la tasa de descuento. La tasa de descuento se obtiene de alternativas de inversión similares. Tiene en cuenta el efecto del tiempo sobre el valor de la moneda. Mejor método para seleccionar entre hacer y no hacer, para seleccionar alternativas y para hacer ranking de proyectos.

13 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) Mide la rentabilidad del capital invertido, mientras está realmente invertido, tras permitir el reembolso de la inversión inicial. Tiene en cuenta el efecto del tiempo sobre el valor de la moneda. Es la tasa a la cual los ingresos actualizados son iguales a los egresos actualizados. Util para seleccionar entre hacer y no hacer. No usar para hacer ranking de proyectos. No usar cuando el flujo de fondos presenta cambios de signo.

14 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 PERÍODO DE RECUPERO (PR) Mide el número de años que acumulan un VAN igual a la inversión inicial. Tiene en cuenta el efecto del tiempo sobre el valor de la moneda.

15 Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional Marzo de 2003 ANALISIS DE SENSIBILIDAD Limitación: se desconoce el nivel de probabilidad de ocurrencia. Identificar aquellas variables que contengan incertidumbre Seleccionar las variables que sean importantes en el análisis El % de sensibilización de las variables es subjetivo. Se pueden usar distintos porcentajes de variación para cada variable. Método alternativo: buscar el valor de la variable, que haga el VAN=0. Conozco el límite aceptable de variación.