La obtención de suelo para la construcción de viviendas de protección oficial: clasificación y reservas Felipe Iglesias González Profesor titular Derecho administrativo UAM

INDICE 1 1. Reservas de suelo para vivienda protegida en la jurisprudencia 2. Antecedentes legales 3. Reservas de suelo en la normativa urbanística autonómica 4. Límites prácticos de las reservas de suelo 5. Otras modalidades de reservas de suelo Deficiente redacción técnica: parece que el dictamen favorable de una entidad certificante es requisito para la obtención del silencio administrativo.ç contradicción entre la remisión del art. 85.4.b al 2.a) del mismo articulo. El transcurso de los 3 meses permitiría entender obtenida licencia provisional y permitiría comenzar las obras, pero parece condicionarse a la existencia de previo dictamen favorable de la Entidad certificante. ¿Es posible que se condicione la obtención del silencio administrativo a la obtención de un hecho externo? El certificado de la entidad certificante cumpliría dos efectos: a) suplir la ausencia de informes municipales y b) permitir el juego del efecto estimatorio del silencio administrativo.

RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDAS PROTEGIDAS EN LA JURISPRUDENCIA (i) 2 1. Nulidad de las previsiones del planeamiento que vinculaba determinados terrenos a la construcción de vivienda protegida 2. Ejemplos: STS de 1 de junio de 1987 (Azdi. 5906, Ponente Delgado Barrio) STS de 5 de febrero de 1992 (Azdi. 2299; Ponente Esteban Alamo) Deficiente redacción técnica: parece que el dictamen favorable de una entidad certificante es requisito para la obtención del silencio administrativo.ç contradicción entre la remisión del art. 85.4.b al 2.a) del mismo articulo. El transcurso de los 3 meses permitiría entender obtenida licencia provisional y permitiría comenzar las obras, pero parece condicionarse a la existencia de previo dictamen favorable de la Entidad certificante. ¿Es posible que se condicione la obtención del silencio administrativo a la obtención de un hecho externo? El certificado de la entidad certificante cumpliría dos efectos: a) suplir la ausencia de informes municipales y b) permitir el juego del efecto estimatorio del silencio administrativo.

RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDAS PROTEGIDAS EN LA JURISPRUDENCIA (ii) 3 3. Argumentos utilizados por la jurisprudencia La Ley del Suelo vigente en ese momento, el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, no autorizaba expresamente la imposición de un régimen especial de construcción como el de las viviendas protegida El régimen de las viviendas protegidas existente es un régimen de fomento y no comporta técnicas urbanísticas Deficiente redacción técnica: parece que el dictamen favorable de una entidad certificante es requisito para la obtención del silencio administrativo.ç contradicción entre la remisión del art. 85.4.b al 2.a) del mismo articulo. El transcurso de los 3 meses permitiría entender obtenida licencia provisional y permitiría comenzar las obras, pero parece condicionarse a la existencia de previo dictamen favorable de la Entidad certificante. ¿Es posible que se condicione la obtención del silencio administrativo a la obtención de un hecho externo? El certificado de la entidad certificante cumpliría dos efectos: a) suplir la ausencia de informes municipales y b) permitir el juego del efecto estimatorio del silencio administrativo.

RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDAS PROTEGIDAS EN LA JURISPRUDENCIA (iii) 4 3. Argumentos utilizados por la jurisprudencia La imposición a los propietarios de terrenos de construcción de viviendas protegidas carece “de los necesarios mecanismos de compensación” Se trata de una delimitación del derecho de propiedad que excede de las competencias que podían acometer los instrumentos de planeamiento, a los que tradicionalmente se les ha asignado el carácter de reglamentos, de forma que, sin previa previsión por Ley en sentido formal que ampare estas vinculaciones, resultaba ilegal por resultar un exceso innovador reglamentario Deficiente redacción técnica: parece que el dictamen favorable de una entidad certificante es requisito para la obtención del silencio administrativo.ç contradicción entre la remisión del art. 85.4.b al 2.a) del mismo articulo. El transcurso de los 3 meses permitiría entender obtenida licencia provisional y permitiría comenzar las obras, pero parece condicionarse a la existencia de previo dictamen favorable de la Entidad certificante. ¿Es posible que se condicione la obtención del silencio administrativo a la obtención de un hecho externo? El certificado de la entidad certificante cumpliría dos efectos: a) suplir la ausencia de informes municipales y b) permitir el juego del efecto estimatorio del silencio administrativo.

ANTECEDENTES LEGALES RESERVAS DE SUELO VIVIENDA PROTEGIDA 5 1. Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo (art. 35.3) “si el planeamiento general calificara terrenos con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, considerará esta calificación como un uso específico, asignándosele el coeficiente de ponderación que, justificadamente y en coordinación con los criterios de valoración catastral, exprese su valor en relación con el característico del área de reparto en que quede incluido”. 2. Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 Art. 98.3 Declarado nulo STC 61/1997 (F.J. 24.d). Deficiente redacción técnica: parece que el dictamen favorable de una entidad certificante es requisito para la obtención del silencio administrativo.ç contradicción entre la remisión del art. 85.4.b al 2.a) del mismo articulo. El transcurso de los 3 meses permitiría entender obtenida licencia provisional y permitiría comenzar las obras, pero parece condicionarse a la existencia de previo dictamen favorable de la Entidad certificante. ¿Es posible que se condicione la obtención del silencio administrativo a la obtención de un hecho externo? El certificado de la entidad certificante cumpliría dos efectos: a) suplir la ausencia de informes municipales y b) permitir el juego del efecto estimatorio del silencio administrativo.

RESERVAS DE SUELO EN LA NORMATIVA URBANÍSTICA AUTONÓMICA 6 Expresión de un determinado porcentaje Porcentaje igual o superior al 25 por ciento Referencia del porcentaje a edificabilidad Aplicación de la reserva a municipios en función del número de habitantes Previsión de excepciones a la regla general Aplicación a suelo urbanizable y a suelo urbano no consolidado Previsión de un porcentaje mínimo para alguna modalidad específica de vivienda protegida Referencia expresa a criterios de evitación de segregación espacial y favorecimiento de la integración social Aplicación de la reserva a todo el suelo residencial Admisión expresa de conversión de reserva por equivalente económico Deficiente redacción técnica: parece que el dictamen favorable de una entidad certificante es requisito para la obtención del silencio administrativo.ç contradicción entre la remisión del art. 85.4.b al 2.a) del mismo articulo. El transcurso de los 3 meses permitiría entender obtenida licencia provisional y permitiría comenzar las obras, pero parece condicionarse a la existencia de previo dictamen favorable de la Entidad certificante. ¿Es posible que se condicione la obtención del silencio administrativo a la obtención de un hecho externo? El certificado de la entidad certificante cumpliría dos efectos: a) suplir la ausencia de informes municipales y b) permitir el juego del efecto estimatorio del silencio administrativo.

LÍMITES PRÁCTICOS DE LAS RESERVAS DE SUELO 7 Descoordinación entre reservas de suelo y número de viviendas protegidas Falta de adecuación de las reservas a las necesidades reales de los ciudadanos Descoordinación entre reservas de suelo y gestión urbanística Diversidad de modalidades de vivienda protegida Deficiente redacción técnica: parece que el dictamen favorable de una entidad certificante es requisito para la obtención del silencio administrativo.ç contradicción entre la remisión del art. 85.4.b al 2.a) del mismo articulo. El transcurso de los 3 meses permitiría entender obtenida licencia provisional y permitiría comenzar las obras, pero parece condicionarse a la existencia de previo dictamen favorable de la Entidad certificante. ¿Es posible que se condicione la obtención del silencio administrativo a la obtención de un hecho externo? El certificado de la entidad certificante cumpliría dos efectos: a) suplir la ausencia de informes municipales y b) permitir el juego del efecto estimatorio del silencio administrativo.

EJEMPLO DE CONVERSIÓN DE VIVIENDAS PROTEGIDAS EN VIVIENDAS LIBRES (i) 8 Normas Subsidiarias de San Lorenzo de El Escorial de 1999: “Sistemática de la desafección (sic) de Viviendas Protegidas” (art. 3.06): “La desafección (sic) del sector o área, o de la parcela o solar, de los mencionados regímenes de protección, implicará, en términos urbanísticos, la reducción automática del aprovechamiento patrimonializable asignado al inmueble por el planeamiento (…). En cada caso, la reducción de aprovechamiento patrimonializable se determinará conforme a la siguiente fórmula: AL = Ceq X Ap. Deficiente redacción técnica: parece que el dictamen favorable de una entidad certificante es requisito para la obtención del silencio administrativo.ç contradicción entre la remisión del art. 85.4.b al 2.a) del mismo articulo. El transcurso de los 3 meses permitiría entender obtenida licencia provisional y permitiría comenzar las obras, pero parece condicionarse a la existencia de previo dictamen favorable de la Entidad certificante. ¿Es posible que se condicione la obtención del silencio administrativo a la obtención de un hecho externo? El certificado de la entidad certificante cumpliría dos efectos: a) suplir la ausencia de informes municipales y b) permitir el juego del efecto estimatorio del silencio administrativo.

EJEMPLO DE CONVERSIÓN DE VIVIENDAS PROTEGIDAS EN VIVIENDAS LIBRES (ii) 9 AL = Ceq X Ap. Donde AL= Aprovechamiento patrimonializable tras la transformación a vivienda libre; Ap = Aprovechamiento patrimonializable con la afección a régimen de protección pública; Ceq = Coeficiente de equivalencia (0,7) Deficiente redacción técnica: parece que el dictamen favorable de una entidad certificante es requisito para la obtención del silencio administrativo.ç contradicción entre la remisión del art. 85.4.b al 2.a) del mismo articulo. El transcurso de los 3 meses permitiría entender obtenida licencia provisional y permitiría comenzar las obras, pero parece condicionarse a la existencia de previo dictamen favorable de la Entidad certificante. ¿Es posible que se condicione la obtención del silencio administrativo a la obtención de un hecho externo? El certificado de la entidad certificante cumpliría dos efectos: a) suplir la ausencia de informes municipales y b) permitir el juego del efecto estimatorio del silencio administrativo.

Régimen transitorio Aplicación de reserva de suelo para vivienda protegida (D.T. 1) Aplicación a todos los cambios de ordenación cuyo procedimiento de aprobación se inicie con posterioridad a entrada en vigor de Ley 8/07 (1 de julio 2007) Aplicación supletoria de 30% si en plazo de año no se establece previsión al respecto Exentos municipios inferiores 10.000 h. con autorizaciones viviendas inferiores a 5 viviendas por 1.000 habitantes / año (siempre y cuando el desarrollo no prevea más de 100 nuevas viviendas) Instrumentos de reforma o mejora de urbanización existente de no más de 200 viviendas Posibilidad de compensar minoración de porcentaje en actuaciones de nueva urbanización si: i) no dirigidas a primera residencia y ii) incrementos de otras de la misma categoría de suelo

Normas sobre sostenibilidad (i) Principios generales: Utilización del suelo conforme al interés general y según el principio de desarrollo sostenible (art. 2.1) Desarrollo sostenible: Uso racional de los recursos naturales armonizando requerimientos economía, empleo, cohesión social, igualdad trato y de oportunidad entre mujeres y hombres, la salud... (art. 2.2) Procurando la eficacia de las medidas de conservación y mejora de la naturaleza, la flora... (art. 2.2.a) Procurando la protección del medio rural y preservación de los valores del suelo innecesario o inidóneo para atender las necesidades de transformación urbanística (art. 2.2.b) El suelo vinculado a un uso residencial está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 2.3 in fine)

Normas sobre sostenibilidad (ii) Criterios básicos de utilización del suelo: Atribuir en la ordenación territorial y urbanística un destino que comporte o posibilite el paso de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la urbanización, al suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la especulación y preservar de la urbanización al resto del suelo rural (art. 10.a) Informe sostenibilidad ambiental debe incluir un mapa de riesgos naturales (art. 15.2) Informe sostenibilidad exigido por Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación efectos determinados planes y programas en el medio ambiente (art. 15.2)

Normas sobre sostenibilidad (iii) Informes hidrológicos, costas y carreteras y demás infraestructuras afectadas son determinantes (art. 15.3) Informes preceptivos que sean determinantes: posibilidad de interrumpir el procedimiento por plazo no superior a tres meses (art. 86.3 en relación con 42.5.c de Ley 30/1992) Sólo se podrá disentir de forma expresa Los planes han de incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica (15.4) Impacto de la actuación en las haciendas públicas afectadas por implantación y mantenimiento de infraestructuras necesarias Suficiencia y adecuación del suelo dedicado a usos productivos

Régimen transitorio sostenibilidad Impacto actuación de urbanización y revisión del planeamiento (art. 15.6 y D.T. 4ª) Legislación ordenación territorial y urbanística establecerá supuestos impacto de actuación urbanización obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenación del municipio o del ámbito territorial (revisión) Aplicación supletoria de las siguientes reglas Cuando la actuación conlleve por sí misma o en unión de las aprobadas en los dos últimos años Incremento superior i) al 20% población; ii) 20% superficie de suelo urbanizado del municipio Paralización de los crecimientos al ser más lenta la revisión del planeamiento que su modificación puntal