Consejería de Obras Públicas y Vivienda Decreto 2 / 2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable Consejería de Obras Públicas y Vivienda JUNTA DE ANDALUCÍA

LA EDIFICACIÓN EN SUELO NO URBANIZABLE Proceso histórico acumulativo de gran magnitud Múltiples factores inciden en la magnitud y extensión del proceso Diversidad de situaciones a nivel territorial y complejidad de su tratamiento Un marco jurídico “exigente”, pero de aplicación permisiva Necesidad de intervención pública ante la fuerte presión social Problema complejo, que no tiene solución a corto plazo y que requiere de un fuerte compromiso político y social Consecuencias territoriales diversas y de distinta intensidad

EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE AXARQUÍA 2007 AXARQUÍA 1998

EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE AXARQUÍA 2007 AXARQUÍA 1998

EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE

EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE ALMANZORA 2001 ALMANZORA 2009

EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE ALMANZORA 2009 ALMANZORA 2001

EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE ALMANZORA 2009 ALMANZORA 2001

EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE

EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE CÓRDOBA 1998 CÓRDOBA 2009

EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE SEVILLA 1984 SEVILLA 2009

EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE JAÉN 2007

EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE JERÉZ 1984 JERÉZ 2009

OBJETIVOS OPERATIVOS ▪ Identificar las distintas situaciones ▪ Establecer un régimen urbanístico diferenciado ▪ Acreditar su situación ▪ Facilitar el tratamiento de los asentamientos por el planeamiento urbanístico OBJETO PRINCIPAL DEL DECRETO Clarificar la situación y el régimen jurídico de las edificaciones existentes en suelo no urbanizable LIMITACIONES No tiene el alcance de un reglamento general del SNU Tiene como límite la propia legislación urbanística No se trata de una “amnistía”, ni de una regularización indiscriminada

DISPOSICIONES GENERALES

LAS EDIFICACIONES El elemento de partida lo constituyen las edificaciones, que se definen en el Decreto como: Todo tipo de obra, instalación, construcción o edificación Susceptible de soportar un uso Que debe contar con licencia urbanística

SITUACIONES DE LAS EDIFICACIONES SEGÚN SU IMPLANTACIÓN EN EL SUELO NO URBANIZABLE aisladas Edificaciones o agrupación de edificaciones que no llegan a constituir un asentamiento urbanístico Conjunto de edificaciones próximas entre sí, generadoras de actividades urbanas que precisan de dotaciones y servicios colectivos Asentamientos urbanísticos Conjunto de edificaciones cuyo origen está ligado al medio rural, que demandan dotaciones y servicios para cuya ejecución no sea preciso una actuación urbanizadora. Hábitat Rural Diseminado

EDIFICACIONES AISLADAS

NORMAS DIRECTORAS PARA LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA LAS EDIFICACIONES AISLADAS ACTOS PREPARATORIOS Identificación de los asentamientos por el Plan General. En su defecto, mediante un Avance de planeamiento, con el carácter de Ordenanza Municipal. Las edificaciones aisladas son las que no se ubican en asentamientos. - Establecidas por el Plan General. En su defecto mediante Ordenanzas Municipales de Edificación. Otras normas de aplicación en materia de seguridad, habitabilidad o salubridad. IDENTIFICACIÓN DE LAS EDIFICACIONES CONDICIONES MINIMAS DE HABITABILIDAD NORMAS DIRECTORAS PARA LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA

LAS EDIFICACIONES AISLADAS Legales Ilegales legalizables Conformes con la ordenación urbanística Disconformes con la Ilegales no legalizables no prescritas Asimilado al fuera de ordenación Disciplina urbanística LAS EDIFICACIONES AISLADAS prescritas fuera de ordenación Con licencia Sin licencia urbanística urbanística

LAS EDIFICACIONES AISLADAS Legales Ilegales legalizables Conformes con la ordenación urbanística Disconformes con la fuera de ordenación Ilegales no legalizables prescritas no prescritas Asimilado al fuera de ordenación Disciplina urbanística LAS EDIFICACIONES AISLADAS Las terminadas antes de la Ley del Suelo de 1975, que reúnan las siguientes características: Sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la citada Ley y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística. En todos los casos se deberá solicitar certificación municipal acreditativa de esta situación. EDIFICACIONES ANTIGUAS Con licencia Sin licencia urbanística urbanística

LAS EDIFICACIONES AISLADAS Legales Ilegales legalizables Conformes con la ordenación urbanística Disconformes con la Ilegales no legalizables prescritas no prescritas LAS EDIFICACIONES AISLADAS Con licencia de ocupación fuera de ordenación EDIFICACIONES EN SUELOS PROTEGIDOS O CON RIESGOS Construidas con licencia, con anterioridad al régimen de protección Construidas sin licencia y agotado el plazo para adoptar medidas de protección, con anterioridad En los demás casos. Los Planes de Inspección establecerán prioridades y plazos Asimilado al fuera de ordenación Disciplina urbanística Con licencia Sin licencia urbanística urbanística

LAS EDIFICACIONES AISLADAS NO Prescriben (6 %) NO Prescritas (5 %) Legales, legalizables y F.O. (10%) En asentamientos urbanísticos Edificaciones “antiguas” Asimilado F.O. (79 %) EDIFICACIONES REGULARIZABLES (250.000 – 300.000)

LAS EDIFICACIONES AISLADAS Con licencia de ocupación Legales Ilegales legalizables Conformes con la ordenación urbanística Disconformes con la fuera de ordenación Ilegales no legalizables prescritas no prescritas Asimilado al fuera de ordenación Disciplina urbanística LAS EDIFICACIONES AISLADAS Con licencia Sin licencia urbanística urbanística

ASIMILADO AL FUERA DE ORDENACIÓN LAS EDIFICACIONES AISLADAS Con licencia Sin licencia urbanística urbanística ASIMILADO AL FUERA DE ORDENACIÓN Requisitos: Edificación terminada (finalizada y apta para el uso al que se destina). Estar prescrita la acción de la administración. No encontrarse las edificaciones en alguna de estas situaciones: - En suelos especialmente protegidos - En suelos destinados a dotaciones públicas - En suelos con riesgos ciertos - Edificaciones en parcelaciones urbanísticas no prescritas, que no forman asentamiento, antes de la reagrupación de las parcelas Conformes con la ordenación urbanística Legales Ilegales legalizables Disconformes con la ordenación urbanística Legales fuera de ordenación Ilegales no legalizables prescritas Ilegales no legalizables no prescritas

LAS EDIFICACIONES AISLADAS Con licencia Sin licencia urbanística urbanística ASIMILADO AL FUERA DE ORDENACIÓN Efectos del reconocimiento: Solo podrán autorizarse obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de habitabilidad y sostenibilidad del inmueble. Prestación de servicios: - Regla general: Autoabastecimiento. - Excepcionalmente: Por compañía suministradora. No procede la concesión de licencia de ocupación o de utilización Conformes con la ordenación urbanística Legales Ilegales legalizables Disconformes con la ordenación urbanística Legales fuera de ordenación Ilegales no legalizables prescritas Ilegales no legalizables no prescritas

LAS EDIFICACIONES AISLADAS Ilegales legalizables Conformes con la ordenación urbanística Disconformes con la Ilegales no legalizables no prescritas Legales fuera de ordenación Con licencia Sin licencia urbanística urbanística ASIMILADO AL FUERA DE ORDENACIÓN Efectos del reconocimiento: La resolución de reconocimiento no modifica el carácter ilegal de la edificación y, en consecuencia, lo será sin perjuicio de las responsabilidades que pudiera haber incurrido su titular o de la instrucción de aquellos otros procedimientos a que hubiera dado lugar Ilegales no legalizables prescritas

LAS EDIFICACIONES AISLADAS ASIMILADO AL FUERA DE ORDENACIÓN Procedimiento: Inicio: De oficio por el Ayuntamiento o por solicitud del interesado, acompañada de la documentación técnica que acredite: - Identificación del inmueble - Fecha de terminación de la edificación - Cumplimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad. - Obras imprescindibles para la dotación de los servicios básicos. Posibilidad de proponer soluciones coordinadas para la dotación de servicios de carácter autónomo. Con licencia Sin licencia urbanística urbanística Ilegales legalizables Conformes con la ordenación urbanística Disconformes con la Ilegales no legalizables no prescritas Legales fuera de ordenación Ilegales no legalizables prescritas

LAS EDIFICACIONES AISLADAS ASIMILADO AL FUERA DE ORDENACIÓN Procedimiento: Instrucción: Informes técnico y jurídico sobre la idoneidad de la documentación presentada: - Acreditación de la fecha de terminación de la edificación - Cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad - Idoneidad de los servicios básicos - Inexistencia de procedimientos de protección de la legalidad Requerimiento de las obras indispensables para la dotación de servicios. Orden de ejecución respecto a obras de interés general Acreditación del interesado de la realización de las obras, suscrita por técnico competente Con licencia Sin licencia urbanística urbanística Ilegales legalizables Conformes con la ordenación urbanística Disconformes con la Ilegales no legalizables no prescritas Legales fuera de ordenación Ilegales no legalizables prescritas

LAS EDIFICACIONES AISLADAS Con licencia Sin licencia urbanística urbanística ASIMILADO AL FUERA DE ORDENACIÓN La resolución reconoce: Que ha prescrito la acción de la administración para ejercer medidas de protección de la legalidad urbanística. Que la edificación puede ser utilizada por reunir condiciones adecuadas de seguridad, habitabilidad y salubridad. La resolución también especifica: Las obras que pueden ser autorizadas. Los servicios que pueden prestarse por compañías suministradoras. Conformes con la ordenación urbanística Legales Ilegales legalizables Disconformes con la ordenación urbanística Legales fuera de ordenación Ilegales no legalizables prescritas Ilegales no legalizables no prescritas

LAS EDIFICACIONES AISLADAS Con licencia Sin licencia urbanística urbanística ASIMILADO AL FUERA DE ORDENACIÓN El plazo para resolver y notificar es de 6 meses Se suspende el plazo si el interesado debe efectuar obras relativas a los servicios o por orden de ejecución. El silencio tiene carácter negativo (RDL 8/2011) En el caso de soluciones coordinadas de prestación de servicios, las resoluciones de reconocimiento estarán individualizadas. Si la resolución fuera denegatoria, el Ayuntamiento adoptará las medidas de protección de la legalidad urbanística que procedan. Conformes con la ordenación urbanística Legales Ilegales legalizables Disconformes con la ordenación urbanística Legales fuera de ordenación Ilegales no legalizables prescritas Ilegales no legalizables no prescritas

ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS

1 2 3 INCORPORACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS Mediante el PGOU o sus revisiones total o parcial. Requisitos para la incorporación : 1 2 3 La integración y ordenación debe producirse en el marco del POTA y de los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional. Resulten compatibles con el modelo territorial y urbanístico. Presenten un adecuado grado de consolidación o de integración con los núcleos existentes

INCORPORACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS Los ubicados en suelos de especial protección por legislación específica o por planificación territorial. No son susceptibles de incorporación los asentamientos urbanísticos en las siguientes situaciones: 1 2 3 Los ubicados en suelos de especial protección por el planeamiento urbanístico, salvo que se acredite la inexistencia de valores no causada por el propio asentamiento. Los ubicados en terrenos con riesgos naturales ciertos 4 Los ubicados en suelos destinados a dotaciones públicas

INCORPORACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS SITUACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS QUE NO SE INCORPOREN AL PLAN GENERAL Cumplen los requisitos de la D.A.Primera,apdo. 2 LOUA El Plan General establecerá el régimen aplicable a la urbanización y las edificaciones. Si procede el reconocimiento del asimilado al fuera de ordenación de las edificaciones deberá concederse conforme a este régimen. No cumplen los requisitos de la D.A. Primera.apdo 2 LOUA Se deben ejercer acciones disciplinarias, estableciendo los Planes municipales y autonómicos de Inspección Urbanística plazos y prioridades

Sobre la clasificación urbanística Como suelo urbano no consolidado. Los asentamientos consolidados por la edificación al menos en los 2/3 de su ámbito. Como suelo urbanizable ordenado o sectorizado Los colindantes a los núcleos urbanos dentro de la ordenación general del suelo urbanizable. Los desligados de los núcleos urbanos cuando alcancen una consolidación del 50% o superior y se logre algunos de los siguientes objetivos: - Liberar terrenos para su protección y preservación. - Reducir la superficie del asentamiento. - Obtener dotaciones para dos o más asentamientos Excepcionalmente

Documentación y determinaciones del Plan General INVENTARIO Formará parte de la documentación del Plan General, e incluirá todos los asentamientos urbanísticos existentes en el municipio. DIAGNÓSTICO Determinará los asentamientos que son susceptibles de incorporación a la ordenación del Plan General. Estudio de viabilidad técnica, jurídica y económica Individualizado para cada uno de los asentamientos que se incorporen al Plan General.

Documentación y determinaciones del Plan General Determinaciones para cada asentamiento: a) La clasificación urbanística. b) Determinaciones de la ordenación estructural y pormenorizada preceptiva. c) Medidas para la integración territorial y medioambiental y paisajística del asentamiento y las que limiten su crecimiento. d) Plazos para la ordenación detallada y para la urbanización. e) Características y condiciones mínimas de la urbanización interior. f) Las infraestructuras exteriores que deban ejecutarse. El Plan General definirá los esquemas de las infraestructuras exteriores de los asentamientos asignando la parte que corresponda a cada uno de ellos.

Otras consideraciones del Decreto Obligaciones de los propietarios de los asentamientos - Costear la urbanización y las infraestructuras exteriores, necesarias para dotar al asentamiento de los servicios básicos. - Cesión de terrenos destinados a dotaciones públicas. - Demás deberes urbanísticos establecidos en la LOUA. Condiciones de ejecución y conservación - El sistema de actuación será el de compensación a solicitud de los propietarios, que deberán prestar las garantías establecidas por la LOUA. En los demás casos, será preferente el sistema de cooperación. - Los propietarios participarán en la conservación y mantenimiento de la urbanización, en la forma que determine el planeamiento.

Otras consideraciones del Decreto Modulación de los parámetros de crecimiento urbanístico (Norma 45 del POTA) - En suelo urbano no consolidado: - No computa como “suelo urbano existente”. - No computa la población de las viviendas existentes ni la de la correspondiente a la reserva para viviendas protegidas - En suelo urbanizable sectorizado u ordenado: - No computa el suelo de las parcelas ocupadas por edificaciones que resulten compatibles con la ordenación. - No computa la población residente, ni la correspondiente a la reserva para viviendas protegidas. - No computa el suelo y la población de las parcelas edificables destinadas a la concentración de edificaciones para liberar terrenos con destino al patrimonio público.

Otras consideraciones del Decreto Coordinación de la ordenación urbanística con las políticas sectoriales - El Informe de incidencia territorial debe pronunciarse expresamente sobre la idoneidad de la integración territorial de los asentamientos. - Informe de la Comisión Interdepartamental de Valoración Territorial y Urbanística (asentamientos desvinculados de los núcleos existentes). Legalización o reconocimiento de las edificaciones - La legalización de las edificaciones se produce no con la incorporación del asentamiento a la ordenación, sino con el cumplimiento de los deberes urbanísticos. - Procede el reconocimiento de asimilado al fuera de ordenación: - Edificaciones en parcelas edificadas que no se ajusten a la ordenación. - Edificaciones en asentamientos no integrados.

Otras consideraciones del Decreto Disposición Transitoria Segunda - A las edificaciones ubicadas en asentamientos urbanísticos no se le podrá reconocer la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación hasta que no se incorporen al Plan General - Los Ayuntamientos, a solicitud de sus titulares, podrán acreditar que ha transcurrido el plazo para adoptar medidas para la restauración del orden urbanístico infringido. Disposición Transitoria Cuarta - La regulación establecida para la incorporación de los asentamientos al Plan General no será de obligado cumplimiento para los aprobados inicialmente, sin perjuicio de que se formule con posterioridad una revisión parcial con este objeto.

ÁMBITOS DEL HÁBITAT RURAL DISEMINADO

1 2 3 ÁMBITOS DEL HÁBITAT RURAL DISEMINADO Asentamientos sin estructura urbanística, desvinculados de los núcleos existentes, en áreas territoriales homogéneas Criterios para su identificación y delimitación 1 2 3 Precisar de ciertas dotaciones y servicios comunes no generadoras de asentamientos urbanísticos Edificaciones y viviendas vinculadas en su origen a la actividad agropecuaria y del medio rural El Plan General clasificará los ámbitos como suelo no urbanizable. Si se sitúan en suelo protegido su regulación debe ser compatible con el régimen de protección

ÁMBITOS DEL HÁBITAT RURAL DISEMINADO Regulación normativa La ordenación básica debe llevarla a cabo el Plan General, pudiendo encomendarse a Planes Especiales las determinaciones pormenorizadas y el reajuste de sus límites. La normativa de conservación, protección y mejora de los ámbitos deberá contemplar los siguientes aspectos: - Usos compatibles y régimen aplicable a las edificaciones - Normas higiénico-sanitarias y estéticas - Normas de protección de las características rurales - Dotaciones y servicios que precisen los ámbitos.

ÁMBITOS DEL HÁBITAT RURAL DISEMINADO Régimen aplicable a las nuevas edificaciones Las edificaciones expresamente permitidas por el PG o el Plan Especial, serán autorizadas directamente por los Ayuntamientos mediante licencia urbanística. Se permitirán nuevas viviendas vinculadas al medio rural, si así se prevé en el PG o el Plan Especial.

ÁMBITOS DEL HÁBITAT RURAL DISEMINADO Mejora de las infraestructuras y servicios Su ejecución se llevará a cabo mediante obras públicas ordinarias y deberán ser sufragadas por los propietarios. El planeamiento urbanístico establecerá la forma de conservación y el mantenimiento de las infraestructuras y servicios.

ÁMBITOS DEL HÁBITAT RURAL DISEMINADO Disposición Transitoria Tercera Hasta tanto se delimiten y regulen por el Plan General los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado, a las edificaciones ubicadas en los ámbitos delimitados por el Avance le será de aplicación el régimen de las edificaciones aisladas.

OTRAS DISPOSICIONES

Disposición Transitoria Primera OTRAS DISPOSICIONES Disposición Transitoria Primera En los municipios sin planeamiento general y sin Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, el suelo no urbanizable será todo aquel que no cumpla las condiciones del suelo urbano establecidas en artículo 45 de LOUA.

Disposición Final Primera OTRAS DISPOSICIONES Disposición Final Primera Modificación del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, que aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística Disposición Transitoria Tercera - Aplicable a las edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación que hubieran accedido al Registro de la Propiedad con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto – Ley 8/2011, sin mención expresa de las condiciones derivadas de dicho régimen. - La Administración competente debe instar dicha constancia en la forma y a los efectos previstos en la legislación notarial y registral.

Disposición Final Primera OTRAS DISPOSICIONES Disposición Final Primera Modificación del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, que aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística Artículo 30 bis. Planes Municipales de Inspección Urbanística - Se establece la documentación mínima de los planes, unificando así su contenido a nivel regional. - El procedimiento de formulación, aprobación y evaluación debe regularlo el Ayuntamiento conforme a la legislación de régimen local. Artículo 53. Declaración en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación - Se modifica con el objetivo de armonizar su contenido con la regulación establecida en el Decreto.