La Ley de Intereses Preferenciales y La Ley del Descuento Directo (Libranza) en Panamá

Puntos Macroeconómicos relacionados al mercado hipotecario. Características Generales del Mercado Hipotecario Panameño. Ley de Interés Preferencial. Ley del Descuento Directo (Libranza) Resumen

PUNTOS MACROECONÓMICOS DE PANAMÁ La moneda de curso legal ha sido el Dólar U.S. desde 1904. Tasa de Inflación de entre 2 – 6% por año. 45 Bancos de Licencia General y 26 Bancos de Licencia Internacional. Total y completa entrada y salida de divisas (T&C Risk Rating AAA por S&P). Un sistema bancario altamente regulado.

GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO Un mercado hipotecario altamente competitivo. De los 45 Bancos con Licencia General en este momento 9 participan activamente en el mercado hipotecario. Tasas variables (no subsidiadas) que hoy fluctúan entre 6.5% y 8.00%. Amortización de 30 años. Relativamente altos L.T.V. (Desde 75% hasta 100%).

GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO Relativamente pocas regulaciones en temas de vivienda (nada similar a la Ley de Vivienda de Colombia). No existe mercado sub-prime. Históricamente ha habido poca morosidad; consistentemente menos del 1% arriba de 90 días.

INDICADORES MACROECONÓMICOS   Panamá Colombia PIB (1) US$ 23,088,000,000 US$ 240,832,000,000 Población (1) 3,292,000 45,450,000 PIB/Persona US$ 7,013 US$ 5,298 Hipotecas Residenciales (2) US$ 5,872,309,000 US$ 9,742,856,000 Hipotecas como % del PIB 25.43% 4.04% Hipotecas/Persona US$ 1,783 US$ 214 Fuente: (1) International Money Fund, World Economic Database para el año 2008. Cifras del PIB en US$ nominales. (2) Datos de Colombia: Sitio Web de la Superintendencia Financiera de Colombia, Titularizadora Colombiana al 30 de septiembre 2009 y DANE al 30 de junio del 2009. Total de la cartera hipotecaria del sistema, más hipotecas del FNA, hipotecas titularizadas, cooperativas y fondos de empleo, cajas de compensación y otros colectores. Conversión a US$ al tipo de cambio oficial del 27 de noviembre del 2009. Datos de Panamá: Sitio Web de la Superintendencia de Bancos de Panamá y archivos de La Hipotecaria, S. A. al 30 de septiembre de 2009Total de sistema más compañías financieras y cartera titularizada.

GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO Crédito Hipotecario Residencial   Institución Crédito Hipotecario Residencial Saldo Porcentaje 1 Banco General, S.A. 1,783,488,000 32% 2 HSBC Bank (Panamá), S.A. 1,327,831,000 23% 3 Caja de Ahorros 576,811,000 10% 4 Banco Nacional de Panamá 545,552,000 5 The Bank of Nova Scotia 334,083,000 6% 6 Banco Panameño de la Vivienda, S.A. 291,745,000 5% 7 La Hipotecaria, S.A. 282,309,000 8 BBVA 248,496,000 4% 9 BAC 136,776,000 2% 10 Citibank (Panamá), S.A. 130,484,000

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Iniciativa principal del gobierno panameño desde su aprobación en 1985 para fomentar la adquisición de viviendas para la clase trabajadora. (ver Ley 3 del 20 de mayo del 1985 y sus reformas) Mecanismo que depende principalmente de la empresa privada para su ejecución. Considerado altamente exitoso como mecanismo para brindar vivienda a la clase trabajadora (sectores 2 y 3). Un subsidio en la tasa de interés en hipotecas con el fin de poder ampliar el universo de clientes que califican para una hipoteca.

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL   Ene. 2006 Ene. 2007 Ene. 2008 Ene. 2009 Créditos Hipotecarios Residenciales (en miles de millones de $US) $3,449 $3,925 $4,450 $4,897 Con tasa preferencial $1,532 $1,669 $1,841 $1,964 Sin tasa preferencial $1,917 $2,255 $2,630 $2,933 % Con tasa preferencial 44% 43% 41% 40%

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Subsidio de Tasa ¿Pero de qué tasa? Tasa de Referencia Hipotecaria; publicada trimestralmente por la Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP). Mensualmente la Superintendencia de Bancos recibe de los bancos privados y La Caja de Ahorros (un banco del estado) la tasa de interés que se cobra en sus hipotecas no subsidiadas. Se calcula una tasa promedio ponderada redondeada al ¼ más cercano y se publica los primeros días de cada trimestre.

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Tasa de Referencia Hipotecaria - Trimestre Año I II III IV 2004 8.00% 7.75% 7.50% 7.25% 2005 7.00% 6.75% 2006 2007 2008 6.50% 2009

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Que el producto del préstamo sea destinado, exclusivamente al financiamiento del precio de compra de una residencia principal. Que la residencia financiada sea nueva. Que el préstamo conlleve garantía hipotecaria. Que el precio de compra de la vivienda no exceda la suma de US$80,000. Que el pago del préstamo se haya estructurado con una tabla de amortización no menor de 15 años. El subsidio es válido por los primeros 10 años. 12 12

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Subsidio máximo en Tasa de Referencia Precio de Venta: Subsidio máximo en Tasa de Referencia $0-$30,000 Total $30,001-$65,000 4.00% $65,001 - $80,000 2.00%

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Ingresos con la Tasa de Referencia: Ingresos que el banco hubiese recibido en caso de haber cobrado la Tasa de Referencia vigente durante el periodo declarado. Ingresos Efectivamente Recibidos: Ingresos efectivamente recibidos de los clientes que han recibido el subsidio. Diferencia Efectiva: La diferencia entre los Ingresos con la Tasa de Referencia y los Ingresos Efectivamente Recibidos. Subsidio Máximo: El máximo subsidio que pagará el gobierno según la ley.

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Precio de Casa: $43,000.00 Subsidio Máximo: 4.00% Tasa de Referencia al otorgar la hipoteca: 6.75% Banco fija la tasa (variable) al cliente en: 2.75%

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Ejemplo 1: Tasa de Referencia sube al 7% y se mantiene la tasa del cliente Ingresos con Tasa de Referencia: 7.00% Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.75% Diferencia Efectiva (A): 4.25% Subsidio Máximo (B) : 4.00% Gobierno paga menor entre (A ) y (B)  4.00% Intereses totales para el Banco 6.75%

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Ejemplo 2: Tasa de Referencia sube al 7% y se sube la tasa 0.25% al cliente. Ingresos con Tasa de Referencia: 7.00% Ingresos Efectivamente Recibidos: 3.00% Diferencia Efectiva (A): 4.00% Subsidio Máximo (B): Gobierno paga menor entre (A ) y (B):  4.00% Intereses totales para el Banco:

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Ejemplo 3: Tasa de Referencia se mantiene al 6.75% y se sube la tasa 0.25% al cliente. Ingresos con Tasa de Referencia: 6.75% Ingresos Efectivamente Recibidos: 3.00% Diferencia Efectiva (A): 3.75% Subsidio Máximo (B) : 4.00% Gobierno paga menor entre (A ) y (B):  3.75% Intereses totales para el Banco:

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Ejemplo 4: Tasa de Referencia baja al 6.5% y se mantiene la tasa del cliente. Ingresos con Tasa de Referencia: 6.50% Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.75% Diferencia Efectiva (A): 3.75% Subsidio Máximo (B): 4.00% Gobierno paga menor entre (A ) y (B):  3.75% Intereses totales para el Banco:

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Ejemplo 5: Tasa de Referencia baja al 6.5% y se baja la tasa 0.25% al cliente. Ingresos con Tasa de Referencia: 6.50% Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.50% Diferencia Efectiva (A): 4.00% Subsidio Máximo (B): Gobierno paga menor entre (A ) y (B):  4.00% Intereses totales para el Banco:

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Como ejemplo he usado porcentajes, pero la fórmula real trabaja con saldos reales e ingresos reales. Se solicita el reembolso del gobierno cada trimestre (hasta el año pasado se hacía anualmente). El gobierno no hace el reembolso en efectivo sino emite una resolución de crédito fiscal válido para pagar impuesto sobre la renta. Los créditos fiscales son instrumentos negociables y se venden en el mercado libre a descuentos que oscilan entre 97.5% y 99%. 21 21

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Salario de una maestra:   $400.00 Disponible para hipoteca al 30% de capacidad: $120.00 Hipoteca Típica para una casa básica: $20,000.00 Cuota mensual sin Interés Preferencial 30 años/ 6.75% / más seguros: $144.00 Cuota mensual con Interés Preferencial: $70.00

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL $ 24,950 $ 23,900 $ 37,430 $ 19,000 $ 28,990

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Puntos Negativos: Costó al gobierno en ingresos “no recibidos” $45,000,000 en el 2008 con proyecciones para duplicarse en 2 años. No permite ajustes en tasa por diferencias en riesgo y por ende desfavorece a clientes no asalariados (Sin Descuento Directo). 24 24

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Ejemplo 6: Precio de Casa: $43,000.00 Tasa de Referencia 6.75% Ingresos con Tasa de Referencia: 6.75% Ingresos Efectivamente Recibidos: 5.00% Diferencia Efectiva A: 1.75% Subsidio Máximo B : 4.00% Se reembolsa lo que resulte menor entre A y B Intereses totales para el Banco

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL Puntos Positivos: Realmente ha sido responsable de brindar casas dignas a toda una generación de la clase trabajadora. Un sistema que ha funcionado con un alto nivel de transparencia. No requiere desembolsos de efectivo para el gobierno panameño. 26 26

LEY DE DESCUENTO DIRECTO (LIBRANZA) Establecida en el año 1973. (Ley 57 del 4 octubre del 1973) El Descuento Directo es administrado por el Ministerio de Vivienda. Establece un descuento obligatorio y permanente del salario para un acreedor hipotecario, por el monto de su cuota hipotecaria. El descuento directo puede variar de tiempo en tiempo, según fluctúen las tasas de interés y representa hasta un 50% del salario bruto del deudor. 27

LEY DE DESCUENTO DIRECTO (LIBRANZA) Una vez la resolución es emitida por el Ministerio de Vivienda, el descuento obligatorio sigue al deudor de empleo a empleo. Solamente embargos del estado y pensiones alimenticias tienen prioridad por encima del descuento de vivienda. Desplaza a otros descuentos vigentes en cualquier momento. 28

LEY DE DESCUENTO DIRECTO (LIBRANZA) Puntos Negativos: Morosidad Administrativa por cambios de empleo. Poca cultura de pago voluntario entre la clase trabajadora y fomento del paternalismo. Discriminación en el mercado hipotecario contra no asalariados. 29

LEY DE DESCUENTO DIRECTO (LIBRANZA) Puntos Positivos: Pilar fundamental de la baja morosidad de hipotecas del sistema bancario nacional. Completamente institucionalizado y aceptado por los empleadores y clientes. Agiliza enormemente la gestión de cobranza. 30

RESUMEN Panamá cuenta con un mercado hipotecario sofisticado y moderno. Panamá cuenta también con una alta bancarización en el mercado hipotecario Ley de Interés Preferencial ha permitido a miles de familias humildes vivir el “sueño americano”. Ley de Descuento Directo ha incentivado a la banca a ser participante activo en el mercado hipotecario en todos los sectores. 31

La Ley de Intereses Preferenciales y el Descuento Directo (Libranza) en Panamá