ALCANCE CONCEPTUAL Y METODOLÓGICO Septiembre de 2016 INDICADORES DE LA OFERTA DE EDIFICACIONES COMERCIALIZABLES EN SANTO DOMINGO ALCANCE CONCEPTUAL Y METODOLÓGICO Septiembre de 2016

CONTENIDO OBJETIVO METODOLOGÍA. PRIMER LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN – LINEA BASE PROGRAMACIÓN DE ACTIVIDADES INDICADORES DE LA OFERTA DE EDIFICACIONES COMERCIALIZABLES ESTRUCTURA TEMÁTICA GENERAL DESTINO: VIVIENDA (CASO ILUSTRATIVO) PRODUCTOS PRINCIPALES USUARIOS DE LOS INDICADORES ACTUALIZACIÓN SEMESTRAL METODOLOGÍA EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS

OBJETIVO Determinar el volumen y la composición de la oferta total nueva de vivienda, oficinas, comercio y naves industriales en el área urbana de Santo Domingo con el objetivo de definir y dimensionar los principales indicadores de este mercado inmobiliario, los cuales constituirán la línea de base de la serie que se construirá a partir del levantamiento periódico de la información, el cual se realizará semestralmente.

METODOLOGÍA PRIMER LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN – LINEA BASE UNIVERSO DE ESTUDIO COBERTURA GEOGRÁFICA Totalidad de las edificaciones en proceso de construcción* durante el período de recolección de la información, comercializables y desarrolladas por empresas del sector formal de la economía. Se incluyen también: Proyectos en comercialización sobre planos (oferta futura sin iniciar). Edificaciones corporativas e institucionales * Inicia con la etapa de movimiento de tierras y culmina con la ocupación de la edificación. Distrito Nacional y las zonas de mayor dinámica inmobiliaria de Santo Domingo. MÉTODO DE RECOLECCIÓN Censo de obras en proceso de construcción dado que se debe obtener la información requerida en todas las edificaciones que conforman el universo de estudio: vivienda, oficinas, comercio, naves industriales y edificaciones corporativas e institucionales FORMULARIO PARA LA RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN

METODOLOGÍA PRIMER LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN – LINEA BASE PRUEBA PILOTO. OBJETIVOS (Octubre 7 de 2016) CAPACITACIÓN. CONTENIDO (Octubre 5 y 17 de 2016) Probar toda la estructura y metodología diseñada para la encuesta a los informantes definidos Conocer la reacción y actitud de los entrevistados Observar el desempeño del personal inicialmente seleccionado en las sesiones teóricas de capacitación Estimar los rendimientos de campo Verificar y complementar en el grupo de recolección el grado de conocimiento sobre los cuestionarios y los conceptos Probar los instrumentos de recolección, especialmente su pertinencia con los objetivos de la investigación y la información requerida Realizar aclaraciones adicionales Detectar fallas en el operativo de campo Realizar la selección final de personal Objetivos del estudio Metodología general y de obtención de información Organigrama. Funciones del personal vinculado Aspectos administrativos y condiciones de contratación Presentación y análisis de los manuales Precisión de conceptos Técnicas de presentación y entrevista Manejo de cuestionarios Procedimiento físico de distribución en el terreno Manejo de cartografía Simulación de varios casos de entrevista, con el empleo de ayudas audiovisuales

METODOLOGÍA PRIMER LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN – LINEA BASE ESTRUCTURA DEL OPERATIVO DE CAMPO S: Supervisor; E: Encuestador El equipo de campo se conformará con estudiantes de Ingeniería Civil del INTEC

METODOLOGÍA PRIMER LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN – LINEA BASE PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN

DESTINO O USO DE LA EDIFICACIÓN INDICADORES DE LA OFERTA DE EDIFICACIONES COMERCIALIZABLES ESTRUCTURA TEMÁTICA GENERAL DESTINO O USO DE LA EDIFICACIÓN VIVIENDA, COMERCIO, OFICINAS, NAVES INDUSTRIALES VARIABLES DE ESTUDIO TIPO DE VIVIENDA, ZONA URBANA, PRECIO UNITARIO, PRECIO M2, MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN (PAREDES, PISOS, TECHOS), SISTEMA CONSTRUCTIVO, COMPOSICIÓN (ALCOBAS, BAÑOS), NATURALEZA DEL CONSTRUCTOR UNIDADES DE MEDIDA NÚMERO DE UNIDADES, ÁREA (M2) POSICIÓN EN EL MERCADO OFERTA TOTAL, OFERTA INMEDIATA, OFERTA FUTURA

POTENCIAL DE MÁS DE 120 INDICADORES POR DESTINO INDICADORES DE LA OFERTA DE EDIFICACIONES COMERCIALIZABLES DESTINO: VIVIENDA Ejemplo: Oferta total de vivienda por tipo según zona urbana (Unidades) POTENCIAL DE MÁS DE 120 INDICADORES POR DESTINO DISTRIBUCIÓN INDIVIDUAL SIMPLE CRUCES ENTRE VARIABLES

PRODUCTOS Indicadores sobre la oferta de vivienda, oficinas, comercio y naves industriales Ficha de metadatos de cada indicador Resumen ejecutivo analítico en PowerPoint Documento analítico Presentación o conferencia de los indicadores y análisis del mercado con base en los mismos Base de datos georeferenciada Listado de obras Talleres prácticos para el uso de la información generada

PRINCIPALES USUARIOS DE LOS INDICADORES CONSTRUCTORES Y PROMOTORES Los indicadores representan una herramienta útil para profundizar el conocimiento sobre la oferta de edificaciones, conocer su comportamiento cíclico y apoyar la toma de decisiones sobre los procesos de producción y comercialización de proyectos inmobiliarios Estado real de la oferta de edificaciones en un período determinado Comportamiento de la oferta Destinos más dinámicos Zonas urbanas y segmentos de precio más dinámicos PRODUCTORES DE INSUMOS DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN Permiten realizar estimaciones sobre la demanda efectiva de los más importantes materiales de construcción y conocer la participación en el mercado de una empresa o producto específico. Igualmente, aportan información sobre variables que viabilizan hacer proyecciones sobre la demanda futura.

PRINCIPALES USUARIOS DE LOS INDICADORES PLANIFICADORES URBANOS Identificación de los polos reales de desarrollo de la ciudad y su relación con la infraestructura y equipamiento urbano. INSTITUCIONES FINANCIERAS Análisis de las propuestas de financiación de proyectos inmobiliarios, desde la perspectiva de la oferta competitiva y de la capacidad económica requerida por los demandantes. EL SECTOR PÚBLICO RESPONSABLE DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA Composición de la oferta total de vivienda por segmentos de precios y participación de la vivienda de bajo costo o vivienda social. Evolución de los precios de la vivienda y su relación con el control de la inflación. Relación de los precios de mercado con la capacidad de pago de los hogares, los subsidios estatales y la financiación complementaria requeridos.

SUB PRODUCTOS Lista de obras Insumos para: Índice de Precios de Vivienda Nueva, IPVN PIB subsector de la edificación urbana en Santo Domingo (sector formal)

ACTUALIZACIÓN SEMESTRAL

OBJETIVO ACTUALIZACIÓN SEMESTRAL Producir nuevos indicadores para los diferentes destinos de estudio (vivienda, oficinas, comercio y naves industriales) a partir del análisis dinámico de los indicadores (entre la línea de base y el dato de la siguiente captura): Cambios % en el conjunto total de variables de estudio analizadas en el primer levantamiento o línea de base Identificación de las zonas más dinámicas y de las que registran desaceleración o estancamiento. Cambios en la oferta según su composición por tipo de vivienda (unifamiliar, multifamiliar) Cambios en la composición de la oferta por precios de venta Iniciaciones u obras nuevas (housing starts), es decir unidades iniciadas entre la línea de base y el segundo ciclo de recolección de información Ventas anuales, promedio mensual de unidades vendidas Relación oferta total VS oferta futura. Expectativas del mercado Cambio en el indicador del retraso en ventas Rotación de inventario para la oferta de vivienda por tipo (manteniendo el ritmo de ventas, número de meses en los que la oferta existente de la ciudad se se vendería por completo)

METODOLOGÍA ACTUALIZACIÓN SEMESTRAL Técnica estadística de panel longitudinal, con seguimiento a cada una de las edificaciones censadas hasta que culmine el proceso constructivo. El alcance metodológico en el proceso continuo de captura de información consiste en establecer, mediante el seguimiento de panel longitudinal, el comportamiento y estado de las obras a través del tiempo (obras nuevas, obras en proceso, obras culminadas y obras paralizadas o inactivas), en el área de cobertura geográfica definida. El censo de edificaciones acoge igualmente un proceso continuo de complementación, en la medida en que de manera paralela a la actualización de la información concerniente a las obras, el operativo de campo identifica e incorpora las obras iniciadas durante el período intercensal.

EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS

ESTUDIO SOBRE EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS Consolidación de series estadísticas de información sobre las variables principales y estratégicas de este mercado Orientación de las actividades propias de los principales agentes del sector de la edificación urbana Consolidación de información que permita pronosticar y controlar razonablemente los riesgos implícitos en todo proyecto de inversión inmobiliaria Conocimiento de la situación real de la actividad edificadora Oferta: Principales variables Demanda: Dimensión, características, capacidad económica, expectativas IMPORTANCIA DEL ESTUDIO Incidencia del sector de la construcción sobre el desempeño de la economía a través del valor agregado y los niveles de empleo directo e indirecto generados, los encadenamientos e interrelaciones del sector con otras actividades productivas (industria del acero, hierro, cemento, vidrio, etc.), y en general sobre todas las ramas de la actividad económica

ESTUDIO SOBRE EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS DEMANDA DE VIVIENDA ACTIVIDAD EDIFICADORA Y OFERTA DE EDIFICACIONES URBANAS COMPONENTES DEL ESTUDIO

OBJETIVO GENERAL POR COMPONENTE DE ESTUDIO ACTIVIDAD EDIFICADORA Y OFERTA DE EDIFICACIONES URBANAS Determinar el volumen y la composición de la oferta total de edificaciones nuevas en la cobertura geográfica urbana definida para la investigación Establecer la situación real de la actividad edificadora existente Identificar las características de la oferta comercial, con énfasis en el mercado de vivienda DEMANDA DE VIVIENDA Estimar la demanda efectiva de vivienda de los hogares residentes en el área geográfica de estudio Determinar las principales características socioeconómicas de los hogares interesados en comprar vivienda Determinar las preferencias cualitativas de los hogares con respecto a la vivienda que desean adquirir en el mercado

OBJETIVOS ESPECÍFICOS POR COMPONENTE DE ESTUDIO ACTIVIDAD EDIFICADORA Y OFERTA DE EDIFICACIONES URBANAS Dimensión y composición por destinos Situación con respecto al mercado Composición por precios Localización espacial al interior de la ciudad Oferta de vivienda (además de los aspectos anteriores) Naturaleza del constructor Tipo de vivienda Principales características Estructura de la oferta de edificaciones Área, composición y principales características Comportamiento de las ventas según zona urbana, precios totales y por m2 Evolución de las ventas Oferta inmediata y futura, según período de ingreso al mercado Retraso en ventas Aspectos cualitativos de la oferta de vivienda Materiales de construcción empleados en la oferta de vivienda

OBJETIVOS ESPECÍFICOS POR COMPONENTE DE ESTUDIO DEMANDA DE VIVIENDA (1/2) Demanda potencial Estratificación socioeconómica de los hogares que conforman la demanda potencial Principales características socioeconómicas de los hogares Interés del hogar por adquirir vivienda Demanda efectiva por vivienda Demanda insatisfecha (diferencia entre la oferta inmediata y la demanda efectiva de vivienda) Características de la demanda efectiva Tipo de vivienda actual Tenencia de la vivienda Pago de arriendo o cuota mensual del crédito de la vivienda actual Hogares y personas en la vivienda Tamaño de los hogares Habitaciones por hogar Personas que trabajan por hogar Hogares con vehículo Ocupación principal del jefe de hogar Ingreso del hogar Ahorro mensual promedio

OBJETIVOS ESPECÍFICOS POR COMPONENTE DE ESTUDIO DEMANDA DE VIVIENDA (2/2) Aspectos económicos y financieros de la demanda efectiva Aspectos cualitativos preferidos por la demanda efectiva Demanda efectiva por vivienda Expectativas sobre el precio de la vivienda Necesidad de financiación Máximo valor de la cuota inicial Fuentes de procedencia de la cuota inicial Tiempo para reunir la cuota inicial Cuota mensual máxima que el hogar puede pagar por concepto de amortización del crédito para vivienda Tipo de vivienda que el hogar desea adquirir Gestiones de búsqueda y tiempo en que el hogar comprará la vivienda que desea Preferencias de localización. Razones Aceptación del desarrollo progresivo Preferencias por alternativa entre tamaño y localización Estado de la vivienda demandada Uso o destino de la vivienda demandada Materiales y acabados de construcción preferidos por las viviendas Aceptación de compra de una vivienda prefabricada Tamaño de la vivienda deseada Aceptación de viviendas con área para diferentes usos Dotación y servicios comunales más importantes

TÉCNICA DE INVESTIGACIÓN ACTIVIDAD EDIFICADORA Y OFERTA DE EDIFICACIONES DEMANDA DE VIVIENDA Mecanismos directos de obtención de información: Censo de obras Investigación por muestreo: Aplicación de una encuesta de hogares seleccionados a partir de métodos estadísticos

PROGRAMACIÓN DE ACTIVIDADES

Jorge Enrique Torres Ramírez GRACIAS www.cenac.org.co Jorge Enrique Torres Ramírez cenac@cenac.org.co centro de estudios de la construcción y el desarrollo urbano y regional