6ª JORNADAS DE DINAMIZACIÓN ECONÓMICA LA SITUACIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO Y LA CONSTRUCCIÓN MOMENTOS DE CAMBIOS – PERSPECTIVAS DEL SECTOR CECILIO VALLEJO MARZO DE 2007

CONSIDERACIONES PREVIAS LA VIVIENDA COMO BIEN DE CONSUMO DURADERO Y ACTIVO –BIEN DE CONSUMO  ALOJAMIENTO –COMO ACTIVO  PUEDE APORTARRENTABILIDAD ( ALQUILER ) PLUSVALÍA ( VENTA POSTERIOR ) AHORRO SITUACIÓN DECADA –ELEVACIÓN DE PRECIOS  MENORES TIPOS DE INTERÉS ÚLTIMOS 50 AÑOS MEJORAS DE LOS PLAZOS, RELACIÓN PRESTAMO/VALOR –VIVIENDAS INICIADAS EN ESPAÑA = 5.4 MILLONES ( MEDIA DE VIV/AÑO ) –INCREMENTO DEL PRECIO MEDIO = % ( MEDIA DEL 11.8 % ) –INCREMENTO DE ALQUILERES = UN 42% ( 4% DE MEDIA ANUAL ) –PARA RENTAS SITUADAS EN EL TRAMO MEDIO EL ESFUERZO SE SITÚA EN EL 40% DE LA RENTA FAMILIAR DISPONIBLE ( MAYOR EN CIUDADES MÁS GRANDES )

EL MERCADO DE LA VIVIENDA LA VIVIENDA COMO ALOJAMIENTO –EN ESPAÑA LA POBLACIÓN HA CRECIDO ENTRE UN 46% Y EL NÚMERO DE HOGARES UN 125%. EL PRECIO –RELACIÓN INVERSAMENTE PROPORCIONAL ENTRE LOS TIPOS DE INTERÉS Y EL PRECIO DE LA VIVIENDA –LA OFERTA DE VIVIENDA ES RÍGIDA A CORTO PLAZO. EL PLAZO DE CONSTRUCCIÓN MEDIO ES DE 2 AÑOS ( DIFICULTAD DE RESPUESTA INMEDIATA A LA DEMANDA ) – EL PLAZO DE GESTIÓN DEL PLANEAMIENTO : FABRICACIÓN DE SOLARES MÁS LENTO MEDIA 3/5 AÑOS. –A MEDIO PLAZO LA REACCIÓN A LA DEMANDA GENERA AUMENTOS DE STOCK EN EL PARQUE DE VIVIENDAS. –HOY PREOCUPA : EL PRECIO DEL SUELO – EL TIEMPO DE GESTIÓN – LA INCIDENCIA DE NUEVA NORMATIVA EN EL PRECIO DE CONSTRUCCIÓN Y EL AUMENTO DE LOS COSTES ( EJEMPLO : SUBIDA DE UN 10% DEL LADRILLO COMO CONSECUENCIA DEL MAYOR COSTE ENERGÉTICO, EL VIDRIO …)

EL PRECIO DE LA VIVIENDA

PANORAMA DE LA VIVIENDA Evolución del número de hogares Evolución del número de personas por hogar Tasa de disposición de segunda vivienda por tramo de edad y nacionalidad de la persona de referencia en hogares residentes Distribución de las viviendas plurifamiliares

VIVIENDA-POBLACIÓN-LEÓN

EL PRESENTE + EL FUTURO A la hora de intentar establecer cual es el posible futuro a corto plazo del sector inmobiliario hay que considerar además una seria de factores que pueden afectar en mayor o menor medida: –Alto grado de maduración y profesionalización de las empresas intervinientes, con capacidad de adaptación ante situaciones menos favorables. –Indicios del comienzo de una concentración en el sector. –Tendencia a una diversificación de las empresas inmobiliarias, bien por internalización o por producto. –Comienzo del desarrollo de nuevos productos financieros que pueden abrir demandas no existentes en la actualidad (hipoteca inversa, vitalicios inmobiliarios) –Nuevos productos inmobiliarios que pueden atender a demandas no solventes (Arrendamientos de VP-PLAN 2009). –Capacidad de aumentar la eficacia del proceso inmobiliario ante un incremento de la competitividad. –Nuevas políticas estatales y autonómicas para facilitar el acceso a la vivienda. –La reforma de la Ley del suelo y el nuevo régimen de valoración del suelo. –Nueva Ley hipotecaria.

COMO AFRONTAR EL FUTURO ES PREFERIBLE AJUSTAR LOS MÁRGENES DE BENEFICIO QUE LA FINANCIACIÓN SEA LA CAUSANTE DE LOS AJUSTES DIVERSIFICACIÓN EN PROMOCIONES DE TAMAÑO ADECUADO A LA ESTRUCTURA DE LA SOCIEDAD PROMOTORA. LOS SUELOS FINALISTAS TIENEN MENOR RIESGO QUE LOS NUEVOS DESARROLLOS CUIDADO CON LOS EXPERIMENTOS PRIMAR LA EXCELENCIA EN LA PROMOCIÓN – MAYOR CONTROL EN LA CALIDAD

NO DEJEMOS DE LADO LA VIVIENDA PROTEGIDA % de edificabilidad para viviendas protegidas sobre total edificabilidad Cuantía general (€/vivienda protegida) Cuantía adicional por cada vivienda protegida < 70 m 2 > 50 < Áreas de urbanización prioritaria (> 75) - sin adquisición de suelo - con adquisición de suelo MODULO BÁSICO NACIONAL ACTUAL = 728 €/M2 ÚTIL EN LEÓN EL PORCENTAJE DE RESERVA DE APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS PARA VIVIENDA PROTEGIDA VA DEL 10 AL 50%

VIVIENDA PROTEGIDA = LEÓN A.M. 2º MODULO BÁSICO NACIONAL 728 €/M2 UTIL VIVIENDA PRECIO GENERAL (MBx1.6) ACTUAL 1.164,80 €/M2 UTIL PRECIO EQUIVALENTE A CONSTRUIDO €/M2 CONST COSTES URBAN.=65 €/M2 CONS COSTES CONSTRC = 500 €/M2 CONS COSTE SUELO ( 20% / MOD ) = 228 €/M2 CONST RESTO €/M2 CONST 14.90% ( ? RENTABILIDAD) PRECIO MÁX VIV+G+T= € SI LEÓN FUESE MUNICIPIO SINGULAR( MBx1.84) PRECIO EQUIVALENTE A CONSTRUIDO 1.071,62 €/M2 CONST COSTES URBAN.=65 €/M2 CONS COSTES CONSTRC = 500 €/M2 CONS COSTE SUELO ( 20% / MOD ) = 290 €/M2 CONST RESTO €/M2 CONST 20.21% - 12% GASTOS RENTABILIDAD = 8.20% PRECIO MÁX VIV+G+T= € PRECIO MÁXIMO GARAJE Y TRATERO < 35 M2 24,460,80€ VIVIENDA JOVEN ( MBx1.8) ACTUAL 1.310,40 €/M2 UTIL PRECIO MÁX VIV+G+T= € PRECIO MÁXIMO GARAJE Y TRATERO < 30 M € SI LEÓN FUESE MUNICIPIO SINGULAR( MBx2.07) PRECIO MÁX VIV+G+T= €