Situación Actual y Perspectivas del Mercado de Viviendas en la República Dominicana Ing. Héctor A. Bretón Sánchez Con la colaboración de Julio Miguel Silva.

Presentación del tema: "Situación Actual y Perspectivas del Mercado de Viviendas en la República Dominicana Ing. Héctor A. Bretón Sánchez Con la colaboración de Julio Miguel Silva."— Transcripción de la presentación:

1 Situación Actual y Perspectivas del Mercado de Viviendas en la República Dominicana Ing. Héctor A. Bretón Sánchez Con la colaboración de Julio Miguel Silva y la empresa Economía Urbana la empresa Economía Urbana Nueva York, Estados Unidos mayo 13 de 2015 mayo 13 de 2015

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4 Situación actual dentro del contexto Económico y Social en la República Dominicana

5 PIB per cápita real, 2005-2013 (USD$)Crecimiento del PIB, 2005 – 2013 Producto Interno Bruto, 2005 - 2013 Fuente: Banco Mundial La economía dominicana atraviesa por un periodo de convergencia hacia los niveles de ingreso per cápita de la región. En los últimos años el PIB per cápita ha crecido al doble de AL.

6 Si la Vivienda representa el 65% de la construcción y el 70% de las Actividades Inmobiliarias y de Alquiler, entonces la incidencia del Sector Vivienda en el Producto Interno Bruto (PIB) es de 12.01% ¡!!! ( eso sin incluir la incidencia en el renglón INTERMEDIACION FINANCIERA) Producto Interno Bruto, 2014 Fuente: Banco Central de la Rep.Dom. Participación Porcentual Sectores Participación % 20132014 Otros* 31.0%31.3% Manufactura Local 11.6%11.3% Transporte y Almacenamiento 9.1%9.0% Construcción 8.9%9.0% Actividades Inmobiliarias y de Alquiler 9.0%8.8% Turismo 7.3%7.5% Agropecuario 5.9%5.8% Educación 4.2%4.5% Intermediación Financiera 3.9%3.8% Zonas Francas 3.2%3.1% Salud 2.7%2.8% Mineria 1.5%1.6% Comunicaciones 1.7%1.6% PIB100.0%

7 Índice de precios al consumidor Fuente: Banco Central de la República Dominicana Variación porcentual del IPC, 12 meses A partir del último trimestre de 2012, el país atraviesa por una disminución considerable en la variación del Índice de Precios.

8 Índice de Costo Directo de Vivienda (ICDV) de ACOPROVI y ONE Fuente: ACOPROVI Al igual que el IPC, el ICDV en el país atraviesa por un periodo de estabilidad. De este modo, DESDE el año 2012 la inflación en los costos directos de construcción no ha superado el 8 %. Variación porcentual del ICDV

9 Desde el 2012 la tasa de interés ha oscilado alrededor de 12 % (en pesos dominicanos, ver devaluación) después de presentar tasas de interés superiores a 15% en el 2009. Tasas de Interés

10 Formación y composición de hogares, 2008 -2013 Fuente: Banco Central de la República Dominicana - Encuesta Nacional de Fuerza de Trabajo (ENFT) Déficit vivienda 910,000 según estudio oferta y demanda de ACOPROVI del 2013. Considerando sólo al sector urbano, se estima una formación anual de 44 mil hogares. Número total de hogares, 2009-2013 Promedio de Personas por Hogar, 2009-2013

11 Producción y tenencia de vivienda Número total de viviendas, 2008 – 2013 Tipo de tenencia de vivienda, 2013 *- Incluye las categorías donada, cedida, regalada o heredada

12 El ingreso promedio de los hogares informales es un 75% del salario de los trabajadores formales. La brecha es similar en cada uno de los quintiles de ingreso. Salarios por quintiles de la población en pesos dominicanos para el año 2014 Ingresos laborales en la República Dominicana Fuente: Banco Central de la República Dominicana, y cálculos propios

13 Cartera hipotecaria comparada: Fuente: Superintendencias de Bancos y DANE Panamá y Chile lideran la región, gracias a los subsidios otorgados por el Estado Deuda Hipotecaria % PIB, 2014 Créditos Hipotecarios / (000 Habs.), 2014

14 Breve: Las principales variables macro que afectan al sector presentan un comportamiento satisfactorio. Sin embargo, esto no se ha reflejado en una mayor tasa de construcción de vivienda (Tenemos un déficit habitacional de mas de 910,000 viviendas) Se ha visto un mayor dinamismo en el sector de financiación de vivienda, pero estimamos que su potencial es mucho más alto. La ley 189-11 (Ley para el Fomento del mercado hipotecario y Fideicomiso) poco a poco se está convirtiendo en la locomotora del sector vivienda. Cada vez más tenemos proyectos de viviendas de bajo costo y de proyectos comerciales bajo el esquema del fideicomiso La Ciudad Juan Bosch, 25 mil viviendas, a través del Fideicomiso VBC RD es un buen ejemplo de estado facilitador y empresario ejecutor La liberación de 10 mil millones de pesos dominicanos del Encaje Legal permitirá préstamos a tasa de 8%, por 20 años

15 Perspectivas del sector Vivienda : ¿Qué hacer?

16 ¿Hacia dónde avanzar? Tenemos que seguir impulsando los instrumentos con los que cuenta el sector vivienda (Compensación ITBIS, los esquemas Fiduciarios, etc.). Tenemos que diseñar instrumentos que nos permitan vincular la población informal con el sector vivienda y el sector financiero. Tenemos que crear mecanismos que nos permitan mejorar las condiciones financieras de acceso a crédito hipotecario; y, Tenemos que lograr producir viviendas de menos de RD$ 1.2 millones, pues es el rango de precios dónde está concentrada la demanda de vivienda.

17 1.Crear Mecanismos de Ahorro y Crédito para Población Informal: Fomentar la cultura de ahorros en los trabajadores informales a través de la figura del Fideicomiso para adquisición de vivienda En Colombia el Fondo Nacional de Ahorro – FNA tiene una experiencia importante trabajando con informales a través de un programa que ha sido denominado Ahorro Voluntario Contractual. Hoy el FNA tiene 35 mil créditos otorgados a población informal que suman una cartera de créditos cercana a los USD$ 700 millones. ¿Qué hacer?

18 2. Mejorar las condiciones financieras de acceso a crédito hipotecario: Tener una tasa de interés de crédito hipotecario asequible para la mayor parte de los hogares, es la forma más efectiva de incentivar la demanda por financiación de vivienda. El instrumento más eficiente con que ha contado la política de vivienda de Colombia, en su historia, ha sido el subsidio de tasa de interés. Desde su implementación se han financiado aproximadamente 250 mil soluciones de vivienda. Su ejecución es relativamente sencilla pues los hogares reciben el beneficio de manera automática una vez el crédito se ha desembolsado. El instrumento no sólo es eficiente en la medida en que mejora el flujo de caja del hogar, sino que por la disminución de la cuota de amortización a cargo del hogar permite la entrada de familias que sin el beneficio no podrían ser sujetas del crédito por concepto de la relación cuota – ingresos (30%).

19 Fondo Nacional de la Vivienda: Propuesta para mejorar las condiciones financieras de acceso a crédito hipotecario En la República Dominicana la Ley 87-01 define que el Seguro de Riesgos Laborales será financiado con una contribución promedio del uno punto dos por ciento (1.2%) del salario cotizable, a cargo exclusivo del empleador. A la fecha por concepto de esta Ley se tienen acumulados más de RD$ 17 mil millones, de los cuales se estima están subutilizados RD$ 12 mil millones. A su vez, se ha considerado que con una cotización del 0,7% de la nómina sería suficiente para cubrir el seguro. La propuesta consiste en utilizar estos recursos para constituir un Fondo de Apoyo a la Vivienda para financiar puntos de tasa de interés en créditos que respalden la compra de vivienda económica. ¿Cómo podría funcionar este fondo? ¿Qué hacer?: propuesta

20 ¿Qué hacer? El presupuesto: ¿Qué vamos a financiar y cómo?

21 ¿Qué hacer? Un ejemplo con un LTV de 60% Con el subsidio de tasa de interés se disminuye considerablemente la cuota de amortización del hogar beneficiario, permitiendo que familias del primer y segundo quintil de ingresos puedan acceder a crédito hipotecario. VariablePrimer rangoSegundo rangoTercer rango Valor de la viviendaRD $1.000.000RD $1.500.000RD $2.000.000 Valor del prėstamoRD $600.000RD $900.000RD $1.200.000 Cuota de amortizaciónRD $6.352RD $9.528RD $12.703 Pago de los hogares (7 años de subsidio) RD $3.980RD $6.681RD $9.857 Ingreso necesario del hogarRD $13.265RD $22.270RD $32.856 Disminución Cuota-37,3%-29,9%-22,4%

22 ¿Cuántas viviendas se pudiera construir con este esquema? De 60 a 70 mil Beneficiaría a dominicanos que estén cotizando en la seguridad social, si agregamos aportes de familiares residentes en el exterior que ayuden atravės del FIDEICOMISO, estaremos contribuyendo a paliar el gran déficit de viviendas

23 Hay que lograr articular los recursos de subsidio con los recursos del crédito y el ahorro de las familias ITBIS Bono Tierra Ahorro 8% De 10% a 15% 100% Articulación Ahorro, Crédito, Subsidio ITBIS y Bono Tierra: + + = De 5% a 10% Crédito + De 65% a 75% Con ello ganarían todos: constructores, sector financiero, aseguradoras, sector industrial, gobierno; y, sobre todo, los hogares de bajos ingresos del país.

24 ¿Qué hacer? Nos falta agilizar el tiempo de tramitación de planos y la burocracia en MOPC Crear un Plan Estratégico para convertir RD como un paraíso para Jubilados Fomentar la capacitación de los trabajadores a través de la Creación del Centro de Capacitación de la Industria de la Construcción (CCIC) Fomentar la libre de competencia en todo el mercado de la construcción. Empiece a funcionar ProCompetencia Crear una Política Nacional de Vivienda que incluya una ley de vivienda y una superintendencia para la Vivienda (o un ministerio) Fortalecer la institucionalidad en la Jurisdicción inmobiliaria Modificar la legislación de alquileres Incentivar el uso de la figura del fideicomiso para la promoción y construcción de proyectos inmobiliarios

25 ¿Cómo vemos el clima de negocio de la promoción y construcción de viviendas? Con un excelente horizonte El estado está empezando a ver a la vivienda como la gran impulsadora de la economía Cada año tenemos más peso específico en el PIB El sector financiero es un aliado incondicional Más proyectos inmobiliarios con Fideicomiso 2015: año de la vivienda

26 Muchas gracias