Promoción de la vivienda social en el Perú Fondo M I V I V I E N D A

Problemática nacional[1]: a nivel macroeconómico Provisión inadecuada de viviendas Particularmente en las familias de ingresos bajos. 1.2 millones de hogares no tienen una vivienda adecuada El déficit habitacional se incrementa en 90 mil viviendas anualmente 80% de los hogares peruanos no pueden acceder al mercado de vivienda sin algún tipo de subsidio

DÉFICIT HABITACIONAL Déficit cuantitativo 907 mil viviendas Déficit cualitativo 326 mil viviendas Tres factores adicionales que incrementan anualmente el déficit: crecimiento poblacional, nuevos hogares y, la depreciación neta Fuente: Encuesta de Hogares ENAHO 2001 - INEI

Problemática nacional [2]: a nivel microeconómico El acceso a vivienda, como parte importante del bienestar social, es un determinante de la calidad de vida. En este sentido, determina el retorno de las inversiones que realizan las familias más pobres, a través de su impacto sobre: la seguridad y la salud de todos los miembros del hogar, la productividad del trabajo de los padres, logros educacionales de los niños

En la actualidad, las políticas habitacionales buscan promover la producción masiva de viviendas dentro de las ciudades, mediante subsidios a la demanda, promoviendo el acceso a los mercados hipotecarios y organizando la oferta. En las últimas décadas, las políticas habitacionales “permitieron” que la población [ilegalmente] expropie [sin servicios básicos] terrenos públicos [en las afueras de las ciudades] y autoconstruya [sin estándares técnicos ni de calidad]

ROL SUBSIDIARIO DEL SECTOR PÚBLICO Las políticas de vivienda actuales suponen un cambio radical en los roles que asumen tanto el sector público como el privado: el sector público asume un rol promotor y de agente regulador, manejando el sistema de subsidios a la demanda y llevando a cabo ciertas actividades que el sector privado no puede implementar, el sector privado asumirá el rol principal en la construcción de viviendas y en la provisión de créditos hipotecarios bajo las condiciones de mercado, de otro lado, los hogares de ingresos medios y bajos contribuirán con su ahorro, mano de obra, tierra y materiales de construcción y herramientas. What the private sector cannot carry out: basic infrastructure, information, standardization, etc.

ROLES DE LOS SECTORES PÚBLICO Y PRIVADO [en la actualidad] Década 90’s

ROLES DE LOS SECTORES PÚBLICO Y PRIVADO [objetivo a futuro] Década 90’s

FONDO MIVIVIENDA Es la principal institución pública a cargo de los programas de asistencia para el acceso a vivienda. Fue creada con los objetivos de promover: el acceso a viviendas (nuevas), y el ahorro con este fin. Provee acceso al mercado hipotecario a aquellos segmentos de la población con escasa participación en dichos mercados.

Productos del Fondo MIVIVIENDA Premio al Buen Pagador (PBP) Bono Familiar Habitacional (BFH)

Productos del Fondo MIVIVIENDA CRÉDITO MIVIVIENDA Es un producto hipotecario cuyo objetivo es incrementar la demanda por viviendas mediante tasas de interés por debajo de las de mercado para segmentos de ingresos medios y bajos. TECHO PROPIO Es un subsidio directo a la demanda diseñado para promover la tenencia de casas nuevas entre los hogares de bajos ingresos. Con fines de renovación urbana se financian viviendas con equipamiento adecuado.

CREDITO MIVIVIENDA

ANTES DESPUÉS

Crédito MIVIVIENDA El FMV provee créditos de manera indirecta –otorgados a los participantes a través de los intermediarios financieros (banca privada comercial) y manejados por ellos, a tasas de interés menores a las de mercado- Premio del Buen Pagador. EL FMV provee los fondos y asume parte del riesgo con la banca comercial: 1/3 del riesgo y tiene orden de prelación último en caso de liquidación de activos.

ESQUEMA OPERTATIVO DEL CREDITO MIVIVIENDA Década 90’s

Criterios de elegibilidad para créditos MIVIVIENDA El FMV establece ciertos criterios de elegibilidad para sus créditos: sólo se aplica para viviendas nuevas, de primera venta, hasta por un valor de la vivienda de US$45.000, hasta por un valor crédito de US$ 32.000, El valor del crédito es hasta por el 90% del valor de la vivienda.

Premio del Buen Pagador Para créditos hipotecarios con plazos entre 10 y 20 años, las cuotas mensuales correspondientes se dividen en dos tramos: El tramo No Concesional: equivalente al 80% del crédito a ser pagado de manera mensual por el beneficiario. El tramo Concesional: equivalente al 20% restante, otorgado cada semestre por el FMV sólo a aquellos beneficiarios que han cumplido con pagar a tiempo las cuotas del tramo no concesional. En este sentido, el Premio del Buen Pagador es equivalente a 250 -300 puntos básicos menos en la tasa de interés.

PROGRAMA TECHO PROPIO

ANTES AHORA

Programa Techo Propio Techo Propio provee subsidios directos (Bono Familiar Habitacional – BFH) a los hogares pobres considerados “elegibles” que decidan comprar una vivienda nueva. Se dan dos montos de subsidios, dependiendo del precio de la vivienda: a) US$3.600 para viviendas hasta por US$8.000; y, b) US$1.800 para aquellas entre US$8.001 y US$12.000. Sin embargo, sólo el primer monto es demandado en el mercado. Los subsidios deben ser acompañados de un crédito hipotecario a través de la banca comercial, cuando sea necesario.

Criterios de elegibilidad para los subsidios Techo Propio Además de que estos sólo se aplican para viviendas nuevas de primera venta, el Bono Familiar Habitacional (BFH) es restringido a hogares – o personas con dependientes, su ingreso neto familiar no debe exceder de los US$290, están obligados a tener ahorros por al menos el 10% del precio de venta de la vivienda, y, de ser el caso, ser calificado como sujeto de crédito por un intermediario financiero.

Sistema de puntaje para el programa Techo Propio El proceso de selección determina que hogares obtienen el subsidio basado en criterios socio económicos, los cuales se usan para determinar un puntaje para cada familia postulante. De acuerdo al número disponible de BFH (disponibles en cada convocatoria del programa), todas las familiar con los mejores puntajes son automáticamente seleccionadas para recibir el subsidio. Los postulantes pueden participar las veces que deseen, siempre y cuando satisfagan los criterios de elegibilidad.

Estructura del subsidio COMPONENTES DEL PROGRAMA COMPONENTES DEL PROGRAMA Ahorro Bono Credito + = Ahorro mínimo de 10% del valor de la vivienda BONO FAMILIAR HABILTACIONAL BFH Por el saldo del valor de la vivienda CAMBIAR

Programa Techo Propio – Renovación Urbana El producto Renovación Urbana se constituye aplicando el BFH para rehabilitación integral de Microzonas de Tratamiento [tugurios, zonas hacinadas, predios ruinosos]. Se respeta el derecho de residencia de sus habitantes. Este producto se inscribe dentro del marco general de los planes de desarrollo urbano.

Programa Techo Propio – Renovación Urbana Particularidades del producto Flexibilidad en la asignación [6 modalidades de aplicación]. Flexibilidad en el uso de la tierra [construir sobre terrenos ocupados o edificaciones existentes]. Cooperación y mejora del poder de negociación con los gobiernos municipales. Compromiso con los moradores

Programa Techo Propio – Renovación Urbana ANTES SITUACION PROPUESTA

Productos MIVIVIENDA Década 90’s

Estrategia: Segmentación del mercado hipotecario

Segmentación de mercado: BANMAT El Banco de Materiales fue creado en 1980. A partir de 1993, se plantea como objetivo principal la construcción de viviendas en pueblos jóvenes. Sus fondos provienen de un fondo rotativo originado con los aportes del FONAVI, ENACE, MIVIVIENDA, entre otros. Se orienta a los NSE más bajos [cuadro anterior]. Se otorgan créditos bajo dos modalidades: (i) Vivienda Progresiva [individual] (ii) Vivienda Básica [grupal].

Segmentación de mercado: BANMAT Su finalidad no es tanto la adquisición de vivienda nueva sino mejoramiento o ampliación. Los créditos se dan, por tanto, por montos más bajos (US$1.000 – US$10.000) y a plazos menores (8 – 15 años). La tasa de interés está alrededor de 9% anual en soles.

RESULTADOS OBTENIDOS

INCREMENTO EN LA DEMANDA Los subsidios permiten a los beneficiarios participar en el mercado, escogiendo las características de la vivienda y sus precios de acuerdo a sus preferencias. El premio del buen pagador incrementa la demanda en 30%. El bono familiar habitacional incrementa la demanda en 86%. Fuente: FMV

RESULTADOS MIVIVIENDA Fuente: FMV Fuente: FMV Para el 2004, el objetivo de MIVIVIENDA es lograr 8.000 créditos para completar los 20.000 primeros. Fuente: FMV

VIVIENDA MIVIVIENDA TÍPICA Descripción Lima El resto de Perú Precio promedio US$ 25,450 US$ 20,700 Área promedio 74.41 m2 87.9 m2 Precio promedio por m2 US$ 340.11/ m2 US$ 238.08 / m2 Fuente: FMV

CRÉDITO MIVIVIENDA TÍPICO

RESULTADOS TECHO PROPIO Verificación Definitivos 7,327 BFH Fuente: FMV Fuente: FMV Fuente: FMV “ Durante el año 2003 [piloto], 7.000 BFH fueron asignados. El objetivo para el 2004 es alcanzar las 9.000 familias beneficiadas. Fuente: FMV

COBERTURA DEL PROGRAMA TECHO PROPIO

VIVIENDA TECHO PROPIO TÍPICA Descripción Techo Propio Deuda Cero Precio típico US$ 8,000 US$ 4,000 Área promedio 36.70 m2 21.9 m2 Precio promedio por m2 $ 221.60/ m2 $ 182.60 / m2 Fuente: FMV

Demanda efectiva en Lima IMPACTO DEL BFH Demanda efectiva en Lima [74 mil viviendas]

PERSPECTIVAS A FUTURO

La morosidad no alcanza el 0.3% El Fondo MIVIVIENDA en el sistema financiero nacional MIVIVIENDA representa el 17% de la totalidad de créditos hipotecarios del sistema pero el 68% del crecimiento neto de la cartera hipotecaria La morosidad no alcanza el 0.3% Fuente: SBS Fuente: ASBANC

POTENCIAL CARTERA HIPOTECARIA En USA, la cartera hipotecaria representa el 53% del producto, mientras que en la Unión Europea es el 36% Fuente: SBS, INEI, Varios

AMPLIA DEMANDA POTENCIAL La demanda potencial se estima en alrededor de 900 mil viviendas Fuente: MVCS

LA OFERTA DEBE DE SER ORGANIZADA Tiempo Viviendas Demanda Oferta

PROYECCIÓN DE CRÉDITOS Fuente: FMV

MIVIVIENDA INTRODUCIRÁ NUEVOS PRODUCTOS 2004 2005 Fuente: FMV

EXISTEN FONDOS DISPONIBLES DE LARGO PLAZO U.S. $ 1,717 Millones Fuente: BVL Los títulos hipotecarios representan sólo el 2.33% de la cartera de los inversionistas institucionales (AFP, Fondos Mutuos, etc.) Fuente: INTERBANK