CONSTRUCCION PRIVADA DE VIVIENDAS 50º Convención Anual Cámara Argentina de la Construcción 19 de octubre de 2002 Teatro General San Martín Presentación.

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1 CONSTRUCCION PRIVADA DE VIVIENDAS 50º Convención Anual Cámara Argentina de la Construcción 19 de octubre de 2002 Teatro General San Martín Presentación de Luciano Gronda

2 IMPORTANCIA SOCIOECONOMICA DE LA CONSTRUCCION PRIVADA DE VIVIENDAS En general la dirigencia política no toma en cuenta la real importancia de la inversión privada en construcción de viviendas Representa el 40% del PBI del rubro construcción Que emplea al 8% del personal asalariado. Multiplica, tanto en la recesión como en la reactivación, las variaciones del PBI Veamos esto en cifras...

3 IMPORTANCIA ECONOMICA CONSTRUCCION PRIVADA VIVIENDAS Inversiones Año 1998 Año 2001 100%27.000 100%35.170SUBTOT. 48%13.000 45%16.000NO RESIDEN PRIVADO 40% 10.700 40% 14.000RESIDENPRIVADO 12%3.300 15%5.170GENERALPUBLICO PARTICI- PACION MONTO Millones $ PARTICI- PACION MONTO Millones $ DESTINO INVERSION ORIGEN FONDOS

4 Tasas de variación para el período AMPLIACION DE LOS CICLOS ECONOMICOS PeríodoPBI totalConstrucción Década 80s - 10,8 % - 52,8 % Década 90s+ 49,6 %+ 81,4 % Convertibil.+ 43,0 %+ 59,8 % Recesión 2000-2002 - 18,3 % - 53,0 %

5 COMO REACTIVAR EN CORTO PLAZO CONTEXTO  INSEGURIDAD JURÍDICA + DEPRESION ECONOMICA RECURSOS  U$S FUERA ECONOMÍA FORMAL CAPACIDAD MULTIPLICADORA DE LA CONSTRUCCION PRIVADA DE VIVIENDAS ACTORES  INVERSORES PRIVADOS INCENTIVO  MEJOR TRATAM. FISCAL A CORTO PLAZO CONCLUSION: SE REQUIERE DECISION POLITICA YA

6 DESGRAVACIONES APLICABLES A LAS NUEVAS UNIDADES DE VIVIENDA TRATAMIENTO FISCAL A LA OFERTA Impuesto a las Ganancias: Venta o renta nuevas unidades Impuesto a la Renta Mínima Presunta Impuesto Bienes Personales, Patrimonio o sustitutivos IVA Insumos y servicios e IVA venta Impuesto provinciales y municipales distorsivos

7 DESGRAVACIONES APLICABLES A LAS NUEVAS UNIDADES DE VIVIENDA TRATAMIENTO FISCAL A LA DEMANDA Deducción de monto imponible de inversiones en obras o en compra de unidades nuevas con cualquier destino Eliminación justificación patrimonial nuevas inversiones en obras o nuevas unidades Utilización fondos corralito o Bonos para pago impuestos

8 FACILITANDO USO FONDOS DE LAS AFJP OTORGANDOLE INCENTIVOS FISCALES PROMOCION CONSTRUCCION DE VIVIENDAS A TRAVES DEL LEASING

9 CONTEXTO PROPUESTA INSEGURIDAD JURIDICA VENTA Y LOCACION INMUEBLES RESTABLECER VIGENCIA LIBERTAD CONTRACTUAL CAPITAL DE TRABAJO EN TITULOS PUBLICOS EN DEFAULT RECUPERO VALOR TECNICO TITUL.PUBLIC.PAGO IVA OBRAS BAJA RENTABILIDAD LOCACION MENOR COSTO CONSTRUCC. PROHIBICION AJUSTE CUOTA AJUSTE CUOTA LEASING CON SALARIO CONSTRUCCION DESAPAR.CREDITO HIPOTECARIO UTILIZACION RECURSOS AFJP DIFICULTAD DE AHORRO PREVIO LOCACION + OPCION COMPRA RECESION CONSTRUCCION PROMOVER OBRAS  LEASING

10 INCENTIVOS DE LA PROPUESTA Incentivos al Dador: 1) Exención Imp. Ganancias Renta y Venta 2) “ “ “ Mínima Presunta 3) “ “ Bienes personales y Patrimonio 4) Utilización Planes Jefes/as Hogar. Incentivos al Tomador 1) Exención IVA cuota Leasing (Canon IVA exento) 2) Deducción canon de Imp. Ganancias (Canon = gasto) Incentivos Sociedades Fiduciarias (  AFJP) 1) Pago IVA insumo c/ títulos públicos en default 2) Extensión de incentivos al Dador a los inversores en certificados emitidos por Sociedades Fiduciarias

11 ROL SOCIEDADES FIDUCIARIAS CONSTRUYEN Y ADMINISTRAN NUEVOS EDIFICIOS DESTINADOS A LEASING OFRECEN A INVERSORES PARTICULARES CERTICADOS PARTICIPACIÓN DESGRAVADOS OFRECEN A AFJP CERTICADOS DE DEUDA GARANTIZADOS CON SUBORDINACION (50%)

12 EJEMPLO DE OPERACIÓN DE LEASING CON PROMOCION Valor Promedio de Venta 500u$s/m2 Costo Total del Emprendimiento420 u$s/m2 TIR 12% anual+ajuste (subordinado previo pago financiación) Participación en el Financiamiento Financiación Institucional 250 u$s/m2 Equity Sociedad Fiduciaria 170 u$s/m2 Canon:240 cuotas ajustadas c/ salario construcción Canon mensual: 7,17 o/oo x 500u$s/m2 = 3,585 u$s/m2 Cancelación AFJP (crédito 6% anual +ajuste) = 1,791 u$s/m2 Recupero mensual certif.partic Soc. Fiduciaria = 1,791 u$s/m2

13 FACTIBILIDAD ECONOMICA LEASING Para Inversor certific.Participac.fideicomiso 12% + ajuste s/ salario construcción (desgravado de Ganancias) Para tomador Leasing vivienda promovida I) Plazo:20 años Cuota mensual u$s/m2. 3,59 Deducc.Imp Gananc.(prom. 20%) (0.72) Valor cuota resultante u$s/m2. 2,87 Equivalente a un valor de locación anual 6,9% NOTA: Cálculos con tasas del 6% anual + ajuste

14 UTILIZACIÓN STOCK SIN VENDER Unidades sin vender se aportan como parte del capital a la Sociedad Fiduciaria cuyo objeto social sea construir inmuebles para leasing La Sociedad Fiduciaria aplica a leasing dichas unidades con iguales incentivos (Exención IVA y ganancias renta y venta, ganancia presunta, patrimonios etc) y debe destinar el producido a su objeto social (construir para leasing)

15 LEASING HABITACIONAL VIVIENDA PROPIA PARA TODOS Capacidad producción privada 150.000 viviendas/año M2 construíbles x iniciativa privada 10.000.000 m2/año Ahorro privado a invertir u$s1700 millones/año Fondos institucionales a prestar u$s 2500 millones/año IVA insumo en títulos públicos u$s 300millones/año Inversión mano de obra u$s 1200 millones/año O sea 120.000 puestos de trabajo directo anuales

16 CONCLUSION PROMOVER CONSTRUCCION PARA LEASING PERMITE: Reactivar la construcción sin necesidad de recursos presupuestarios ni emisión monetaria Generar puestos de trabajo aptos para beneficiarios Planes Jefes/as Hogar Facilitar el acceso a la vivienda propia sin ahorro previo ni calificación crediticia Utilizar fondos AFJP en operaciones “calificables” Incentivar ahorro popular con garantía en inmuebles