GESTIÓN URBANÍSTICA PRINCIPIOS CESIÓN EQUIDISTRIBUCIÓN URBANIZACIÓN SISTEMAS COMPENSACIÓN COOPERACION EXPROPIACIÓN

MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA Modelo puro agente urbanizador Valencia (Ley 6/1994) Castilla-La Mancha (ley 2/98) Extremadura (Ley 15/2001) Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo Concesión de obra urbanizadora La Rioja (Ley 10/1998) Aragón (Ley 5/1999) Cantabria (Ley 2/2001) Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario Sistema de concurrencia Castilla y León (Ley 5/1999) Murcia (Ley 1/2001) Galicia (Ley 9/2002) Agente urbanizador integrado en compensación Madrid (Ley 9/2001) Canarias (Decreto Legislativo 1/2000) Asturias (Ley 3/2002) Andalucia (Ley 7/2002)

PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA SUELO NECESARIO PARA VIALES, ESPACIOS LIBRES, ZONAS VERDES Y DOTACIONES PÚBLICAS DE CARÁCTER LOCAL SUELO NECESARIO PARA LA EJECUCIÓN DE LOS SISTEMAS GENERALES QUE PLANEAMIENTO GENERAL, EN SU CASO, INCLUYA O ADSCRIBA SUELO CORRESPONDIENTE AL 10 POR 100 DEL APROVECHAMIENTO DEL SECTOR CORRESPONDIENTE

PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN Proyecto de equidistribución (reparcelación) División del suelo equidistribución Area de reparto (58) Unidad de ejecución (105) Técnicas equidistribución: Aprovechamiento medio (60)

GESTIÓN UNIDADES EJECUCIÓN (105) Idoneidad técnica y viabilidad económica Permitir cumplimiento de los deberes legales y la equidistribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística Coincidencia entre sector y unidad de ejecución salvo indicación en contrario Posibilidad unidades ejecución discontinuas (suelo urbano) Delimitación en instrumento de planeamiento Procedimiento específico (106): De oficio o a instancia de parte Previa información pública y audiencia a propietarios afectados Publicación en Boletín Oficial de la Provincia

SISTEMAS DE EJECUCIÓN (107 y ss.) Actuación privada Compensación Actuación pública Cooperación Expropiación

ELECCIÓN SISTEMA DE ACTUACIÓN Libertad de elección (108) Elección motivada Teniendo en cuenta prioridades y necesidades del desarrollo del proceso urbanizador Capacidad de gestión y medios económicos Administración actuante Capacidad iniciativa privada para asumir la actividad de ejecución Determinación en el planeamiento En su defecto, mediante el mismo procedimiento para delimitar UE

CARACTERÍSTICAS SISTEMA COMPENSACIÓN (129) Responsables ejecución aportan terrenos cesión obligatoria y gratuita No necesariamente propietarios Realizan a su costa la urbanización de los sectores o unidades de ejecución Conforme al planeamiento urbanístico A través de la constitución de Junta de Compensación Compuesta Administración actuante y responsables ejecución Salvo propietario único o convenio Reparcelación de los terrenos Incluida la reparcelación forzosa

INICIATIVA SISTEMA COMPENSACIÓN (130) Propietario único (iniciando expediente reparcelación) Totalidad de los propietarios (convenio urbanístico) Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución Cualquier persona física o jurídica, pública o privada (propietaria o no de suelo) como agente urbanizador

DOCUMENTACIÓN INICIATIVA COMPENSACIÓN (130.2) Aplicable a propietarios > 50% y agente urbanizador (letras c y d) Estatutos y bases de actuación Compromisos específicos sobre plazos de ejecución totales o parciales Compromisos de colaboración asumidos con propietarios de suelo (en su caso) Justificación solvencia económica, financiera y técnica de la iniciativa (incluida agente urbanizador) En plica cerrada en el supuesto de agente urbanizador Posible aportación para su tramitación simultánea Instrumento de ordenación (Plan Parcial) Proyecto de Urbanización

PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN (131) Desestimación iniciativa Motivación potestad de planeamiento No reúna suficiente solvencia económica, financiera o técnica Estimación iniciativa Supuesto: iniciativa presentada por propietarios > 50 % terrenos Aprobación inicial de estatutos y bases de actuación Aprobación previa iniciativa Supuesto: iniciativa presentada por agente urbanizador o propietarios con menos del 50% Apertura información pública para alegaciones Posible adhesión de propietarios a la iniciativa Anuncio de intención de formular alternativa por cualquier interesado en asumir gestión como agente urbanizador (prestación de caución)

PROCEDIMIENTO EN CONCURRENCIA (131.2) Supuesto: aprobación previa iniciativa Tras finalización información pública y previos informes alegaciones, se adoptará alguno de los siguientes acuerdos (plazo: un mes) Aprobación de la iniciativa Si adhesión (en información pública) de propietarios > 50% terrenos unidad ejecución Si no se ha presentado anuncio de presentación de alternativa Comporta inicio establecimiento sistema y aprobación inicial Estatutos y Bases de Actuación Fijación de plazo presentación alternativas anunciadas Plazo no inferior a 20 días Finalizado el plazo, decisión Administración: Aprobación alternativa integre más 50% unidad ejecución (aprobación inicial estatutos y bases de actuación) En otro caso, aprobación alternativa más procedente interés general (soluciones de gestión, superficie de propietarios adheridos…)

EFECTOS ESTABLECIMIENTO SISTEMA COMPENSACIÓN (133) Afección real de la totalidad de terrenos incluidos en unidad de ejecución al cumplimiento de los deberes legales y obligaciones inherentes del sistema Constancia afección en Registro de la Propiedad mediante nota marginal

CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN (134) Ente corporativo de Derecho público Personalidad jurídica propia Plena capacidad de obrar (desde inscripción administrativa y constitución órganos directivos) Asume frente a municipio responsabilidad directa ejecución obras urbanización Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre fincas aportadas (salvo limitaciones estatutarias) Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de apremio Posible incorporación empresa urbanizadora Gestoras de JC: gastos de gestión no > 10 % coste urbanización

MODALIDADES COMPOSICIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN La totalidad de los propietarios con o sin agente urbanizador Si actúan sin agente urbanizador pueden suscribir convenio (art. 138.2) sin necesidad constitución Junta Compensación Los propietarios que representen más del 50% de la unidad de ejecución, con o sin agente urbanizador Agente urbanizador exclusivamente sin adhesión de propietario alguno

CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN (134) Presupuesto: urbanismo función pública (85) Representante del Ayuntamiento en la Junta de Compensación (órgano de gobierno) Integrada por todos los terrenos unidad ejecución Plazo máximo incorporación: inscripción Junta Compensación en Registro entidades (135.1) En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC) Reparcelación forzosa (135.1) Decisiones Junta recurribles ante Administración (alzada) ejercicio competencias públicas Supuesto de autoadministración Recaudación cuotas urbanización vía de apremio “Delegación” en Junta de compensación Incumplimiento miembros JC deberes: expropiación o reparcelación forzosa (135.2)

ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RGU) Nombre, domicilio, objeto y fines Duración Condiciones y requisitos para incorporarse a la junta (propietarios o urbanizadores) Órganos de gobierno y facultades Requisitos convocatoria y forma adopción acuerdos Derechos y obligaciones de sus miembros Medios económicos y reglas aportaciones

BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RGU) Criterios para valorar fincas aportadas Criterios de valoración de derechos reales Criterios de valoración de edificaciones Procedimiento contratación obras de urbanización Criterios valoración fincas resultantes Reglas adjudicación fincas a los miembros Reglas distribución beneficios y pérdidas

ELEMENTOS ESPECÍFICOS ESTATUTOS Y BASES ACTUACIÓN (130.2) Previsión incorporación propietarios mediante aportación fincas originarias Con opción de abono en metálico costes urbanización o cesión de terrenos edificables con valor equivalente Previsión no incorporación propietarios (con solicitud expropiación por propietarios) Previsión reparcelación forzosa propietarios no adheridos Oferta adquisición propietarios no hayan suscrito iniciativa Garantías económicas desarrollo actuación urbanística (no inferior al 7% coste urbanización)

RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (i) Comunidad proindiviso (157.3 RGU) Consentimiento conjunto condueños: propietario único No acuerdo: decisión incorporación por 60% cuotas Expropiación cuotas no incorporadas Herencia yacente Competencia del albacea (902.4º CC) Finca no inscrita en Registro Propiedad Proyecto equidistribución suficiente innmatriculación Doble inmatriculación Interesados en proceso ambos titulares Resolución convencional o judicial

RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (ii) Titularidad controvertida (103.4 RGU) No necesaria impugnación en tribunales Asume Administración actuante representación Titularidad desconocida o propietario en desconocido paradero (art. 10.2 RHU) Administración actuante asume representación derechos e intereses titularidades Ministerio fiscal: defensa de los intereses Compraventa en documento privado Suficiente para acreditar titularidad STS 24.11.00

PROYECTO REPARCELACIÓN (130.2) Redactado con base en los principios de las bases de actuación y estatutos Redactado por Junta de compensación Voto favorable miembros representen más 50% terrenos Ratificación por Ayuntamiento Denegación sólo posible por motivos de estricta legalidad Silencio estimatorio: transcurso de 2 meses desde presentación Solución de conflicto por Ayuntamiento (136.3)

PROCEDIMIENTOS ESPECIALES COMPENSACIÓN Propietario único No necesidad constitución Junta de Compensación Convenio urbanístico (138) Participación en ejecución urbanística todos los propietarios unidad de ejecución (por sí o por agente urbanizador Condiciones de gestión en convenio Si participa agente urbanizador: necesidad constitución Junta Compensación Procedimiento abreviado (132) Respaldo de totalidad propietarios Tramitación conjunta iniciativa y proyecto reparcelación (aprobación simultánea)

SUSTITUCIÓN SISTEMA COMPENSACIÓN (109) Incumplimiento deberes legales y obligaciones sistema Necesario procedimiento declaración incumplimiento Terminación convencional expediente incumplimiento: continuación proceso urbanizador propietarios cumplidores Criterios elección nuevo sistema