La descarga está en progreso. Por favor, espere

La descarga está en progreso. Por favor, espere

Diciembre, 3 de 2009 ASOBANCARIA El Mercado de la Tierra en Bogotá Mucha Ideología poca Claridad Bogotá D.C.

Presentaciones similares


Presentación del tema: "Diciembre, 3 de 2009 ASOBANCARIA El Mercado de la Tierra en Bogotá Mucha Ideología poca Claridad Bogotá D.C."— Transcripción de la presentación:

1 Diciembre, 3 de 2009 ASOBANCARIA El Mercado de la Tierra en Bogotá Mucha Ideología poca Claridad Bogotá D.C

2 Contenido 1.Introducción – Usos y valor de la tierra (Ideología?) – Precios – Población 2.¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? 3.¿Libre Competencia o Poder de Mercado? – Mecanismos transaccionales

3 Valor de la tierra por quintiles

4 Composición suelo Distrito Capital Composición suelo urbano Distrito Capital Fuente: UACD, Cálculos DEEF-SHD. Usos del suelo en Bogotá

5 Área libre en la zona urbana de Bogotá. Excluye área protegida urbana y rural

6 Localización de usos de la construcción

7 Área construida Valor Total (m 2 ) % Total (millones de $) % Habitacional ,4% ,8% Oficinas ,3% ,3% Comercial ,1% ,0% Centro comercial ,5% ,4% Bodegas ,2% ,3% Dotacional educativo ,4% ,1% Parqueos ,4% ,1% Industrial ,5% ,3% Depósitos y casilleros ,0% ,2% Otros* ,0% ,5% Totales Uso y valor de la construcción Bogotá 2009 * Hoteles, actividad artesanal y dotacionales,

8 EstratosNúmero predios Estrato Estrato Estrato Estrato Estrato Estrato Estrato Residencial Total Distribución predios residenciales por estrato Fuente: UACD, Cálculos DEEF-SHD.Nota: Distribución predios por estratos dentro del total predios residenciales.

9 Contenido 1.Introducción – Usos y valor de la tierra (Ideología?) – Precios – Población 2.¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? 3.¿Libre Competencia o Poder de Mercado? – Mecanismos transaccionales

10 Valor del suelo urbano Fuente: SPD

11 Estrato y valor catastral de inmuebles Fuente: UACD

12 Valor del suelo urbano Fuente: SPD

13 Distribución de los predios residenciales por estrato en la ciudad Fuente: SDP

14 Fuente: Catastro, SDP-DANE. Encuesta de capacidad de pago 2004 y base catastral Cálculos DEEF-SHD. Proyección Dispersión avalúos y estrato en el sistema general

15 Barrios de origen ilegal Antes de 1960 Fuente: SDP

16 Barrios de origen ilegal Década de 1960 Fuente: SDP

17 Barrios de origen ilegal Década de 1970 Fuente: SDP

18 Barrios de origen ilegal Década de 1980 Fuente: SDP

19 Barrios de origen ilegal Década de 1990 Fuente: SDP

20 Barrios de origen ilegal Década de 2000 Fuente: SDP

21 Fuente: UACD Origen formal Origen informal Informalidad

22 Variaciones anuales del índice de precios de vivienda nueva, Nación y Bogotá Trimestre I 1998 – Trimestre IV 2008 Fuente: Dane, Índice de precios de vivienda nueva. Precios de la vivienda

23 Evolución Precio m2 (miles de pesos )

24 Relación Precios VIS – NO VIS (miles de pesos)

25 Relación Precios según Usos (miles de pesos)

26 Algunas Localidades (miles de pesos)

27 Relación PIB – Precio m2

28 Evolución de los precios promedio de las construcciones por estrato en Bogotá Fuente: Censo de edificaciones. DANE

29 Evolución de los precios promedio de las construcciones por destino Fuente: Censo de edificaciones. DANE Los precios de las construcciones con destino a hoteles ha tenido un aumento significativo, mientras que el precio de casas y bodegas, se mantiene. Desde el 2006, los precios de apartamentos han crecido, frenando en 2008, mostrando una sustitución en el producto inmobiliario hacia VIS. Las casas mantienen su comportamiento. Evolución de los precios promedio de las construcciones de vivienda Fuente: Censo de edificaciones. DANE

30 Contenido 1.Introducción – Usos y valor de la tierra (Ideología?) – Precios – Población 2.¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? 3.¿Libre Competencia o Poder de Mercado? – Mecanismos transaccionales

31 Cambio absoluto en la población

32 Cambio absoluto en el número de hogares

33 Tasa de crecimiento natural

34 Cambio absoluto en el número de nacimientos

35 Cambio absoluto en el número de defunciones

36 Cambio absoluto en la migración neta

37 Tasa de migración

38 Tasa de mortalidad

39 Densidad de población

40 Porcentaje de personas en hacinamiento crítico

41 Porcentaje de personas en viviendas inadecuadas

42 Déficit de vivienda en Bogotá (Número de hogares - número de viviendas) Total déficit Bogotá:

43 Fuente: Encuesta de Calidad de Vida Bogotá Cálculos DEEF-SHD. Hogares por tenencia de la vivienda

44 Contenido 1.Introducción – Usos y valor de la tierra (Ideología?) – Precios – Población 2.¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? 3.¿Libre Competencia o Poder de Mercado? – Mecanismos transaccionales

45 ¿Qué sabemos sobre quien paga los impuestos? Ricardo versus Scarf/Debreu

46 Tarifas del impuesto predial unificado Predios residenciales urbanos y rurales Categorías de prediosTarifa por milAjuste Residenciales urbanos estratos 1,2y3 Predios residenciales estratos 1 y 2 con avalúo catastral entre $ y $ ,0 Con base gravable inferior o igual a $ ,0 Con base gravable superior a $ , Residenciales urbanos estrato 4 Con base gravable inferior o igual a $ ,0 Con base gravable superior a $ , Residenciales urbanos estrato 5 y 6 Con base gravable inferior o igual a $ ,0 Con base gravable superior a $ , Residenciales rurales Con base gravable inferior o igual a $ ,0 Con base gravable superior a $ , Comerciales en suelo rural o urbano Comerciales con base gravable inferior o igual a $ ,0 Comerciales con base gravable superior a $ , Depósitos y parqueaderos Depósitos y parqueaderos con base gravable inferior o igual a $ ,0 Depósitos y parqueaderos con base gravable superior a $ , Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados con base gravable inferior o igual a $ ,0 Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados con base gravable superior a $ , Fuente: Estatuto tributario Bogotá 2009

47 ¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? El mercado de la tierra – La tierra heredada: no hay relación riesgo- retorno. Hay un bajo avalúo catastral y es fácil evadir la sucesión. – La tierra como inversión: la rentabilidad es función del retorno de la actividad agrícola y del valor esperado del cambio de norma. – La tierra como especulación

48 ¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? Oferta de tierra es función de: – Impuestos – Precio esperado – Rentabilidad con uso actual – Rentabilidad del mercado de capitales – Costos de transacción – Garantías a los derechos de propiedad – Norma y expectativa sobre cambios en la norma

49 ¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? Demanda de tierra es función de: – Tasas de interés – Rentabilidad de proyectos de inversión potenciales – La norma, la probabilidad de que la norma cambie, nuevas normas posibles – La tierra como insumo de procesos productivos

50 Evolución de Clasificación del Suelo

51 ¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? Oferta de vivienda es función de: – r del constructor (que no es igual al margen del 12%) – Costos de fiducias – Precio de la tierra – Plusvalía – Otros impuestos – Gastos – Costos directos – Precios esperados – Norma urbana – Ingreso per cápita esperado

52 ¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? Relación riesgo-retorno

53 Bogotá: área vivienda y otros destinos licenciada para construcción ViviendaOtros destinos Fuente: Dane. Cálculos: DEEF, SDH Oferta: Área licenciada

54 ¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? En el mercado de vivienda se encuentran diferentes tipos de hogares: – Hogares con barreras de liquidez y solvencia – Hogares con barreras de liquidez y solventes con subsidio – Hogares con limitantes en su liquidez, pero con acceso a crédito – Hogares muy solventes, con acceso a crédito y múltiples activos

55 Viviendas terminadas por vender Estratos 5 y 6 Fuente: Galería Inmobiliaria

56 ¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? Demanda de vivienda es función de: – Ingreso del hogar – Tasa de interés de créditos hipotecarios – Riesgo de desempleo – Otros activos – Valor esperado del inmueble

57 Capacidad de endeudamiento para adquisición de vivienda según ingresos Crédito en pesos Fuente: Gran Encuesta Integrada de Hogares - GEIH I trim de 2008 Simulación realizada a través del simulador del CPT Bancolombia ajustado a lo establecido en la ley de vivienda 546 del 23 de diciembre de 1999 * Plazo de compra de vivienda a 15 años ** Crédito sobre el 70% del valor del inmueble Estrato Ingresos promedio Valor del crédito** Cuota inicial (70%) Cuota mensual a pagar tasa 12% 1 954,632 24,667,76310,571,898286, ,180,973 30,516,43113,078,470354, ,608,340 41,559,62617,811,268482, ,075,914 79,481,84934,063,649922, ,530, ,901,76561,243,6141,659, ,265, ,569,38391,529,7362,479,514 Estrato Ingresos promedio Valor del crédito** Cuota inicial (70%) Cuota mensual a pagar tasa 13% Reducción del monto del crédito 1 954,632 23,503,19510,072,798286,3904.7% 2 1,180,973 29,075,74712,461,035354,2924.7% 3 1,608,340 39,597,59316,970,397482,5024.7% 4 3,075,914 75,729,50332,455,501922,7744.7% 5 5,530, ,155,36058,352,2971,659,0714.7% 6 8,265, ,486,75387,208,6082,479,5144.7% Estrato Ingresos promedio Valor del crédito** Cuota inicial (70%) Cuota mensual a pagar tasa 14% Reducción del monto del crédito 1 954,632 22,431,0739,613,317286,3904.6% 2 1,180,973 27,749,42711,892,612354,2924.6% 3 1,608,340 37,791,30716,196,275482,5024.6% 4 3,075,914 72,275,02330,975,010922,7744.6% 5 5,530, ,944,49155,690,4961,659,0714.6% 6 8,265, ,204,49383,230,4972,479,5144.6% Un incremento en 1% de la tasa de interés, suponiendo los mismos ingresos, genera una reducción del 4,7% en la capacidad de endeudamiento

58 Demanda de vivienda Tasas de interés de crédito hipotecario /1 1/ VIS corresponde a Bancolombia, BBVA, BCSC, Davivienda, Colpatria y AV Viilas. No VIS corresponde además de los anteriores bancos al Banco Santander. Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia. Cálculos: SDH-DEEF.

59 Demanda de vivienda Variación acumulada anual de los desembolsos de crédito hipotecario /1 1/ Deflactado por el Índice de Costos de Construcción de Vivienda (ICCV). Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia y Dane. Cálculos: SDH-DEEF.

60 Fuente: Galería Inmobiliaria VIS Demanda: Ventas

61 Fuente: Galería Inmobiliaria Demanda: Ventas Ventas de vivienda por rango de precios

62 Fuente: Galería Inmobiliaria Demanda: Ventas Número de unidades vendidas según estratos de los proyectos

63 Contenido 1.Introducción – Usos y valor de la tierra (Ideología?) – Precios – Población 2.¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? 3.¿Libre Competencia o Poder de Mercado? – Mecanismos transaccionales

64 Fuente: Galería Inmobiliaria Oferta de vivienda en Bogotá Disponible: vivienda en preventa, construcción y terminada.

65 Poder de mercado Actores – Dueños de la tierra – Constructores – Bancos

66 ¿Qué sabemos sobre como se forman los Precios? Ricardo versus Scarf/Debreu

67 Por esto los argumentos sobre la plusvalía son una brutal simplificación El precio de la tierra no es necesariamente un residuo Suponer que es un residuo equivale a estar determinado por la demanda. Hay que hacer un análisis de equilibrio general. Impuestos y norma Oferta

68 Poder de mercado Borrero (2007) – En áreas consolidadas de estratos altos, los impuestos sobre el incremento en el valor de la tierra son transferidos en su totalidad a los compradores. La elasticidad de la demanda en este segmento permite que los precios se incrementen. – En estratos medios la carga la comparten los dueños de la tierra y los constructores. – En áreas periféricas, el constructor descuenta los impuestos del precio que paga por la tierra (baja el precio).

69 Dispersión avalúos y estrato en el sistema General y preferencial Fuente: Catastro, SDP-DANE. Encuesta de capacidad de pago 2004 y base catastral Cálculos DEEF-SHD. Proyección 2010.

70 Composición sectorial del PIB de Bogotá 2007 Nota: Servicios incluye: electricidad, gas, agua, servicios del gobierno, servicios personales y domésticos. Otros incluye: agricultura, minería, servicios las empresas, intermediación financiera medida indirectamente e impuestos netos de subsidios. Fuente: Dane. Cálculos: SDH-Dirección de Estadísticas y Estudios Fiscales (DEEF).

71 2.1 Estructura de los Ingresos de la Administración Central Los ingresos totales de la Admón. Central responden a la dinámica económica del país y de la ciudad, a la capacidad de generar recursos de las empresas distritales, a las relaciones Distrito-Nación y a los ajustes normativos en el estatuto tributario local. Los ingresos corrientes son los ingresos que tienen como origen el cumplimiento de obligaciones tributarias de parte de los contribuyentes y comprenden los tributos de carácter local, los ingresos no tributarios y las transferencias, representando el 76% de los ingresos de la Admón. Central.

72 Ingresos Tributarios: Impuestos de Bogotá Distrito Especial. Ingresos Tributarios Participaci ó n (%) - Industria Comercio y Avisos50,93 - Predial Unificado20,94 - Consumo de Cerveza7,30 - Unificado de Veh í culos 7,33 - Sobretasa a la Gasolina8,27 - Consumo de Gasolina0,00 - Azar y Espect á culos 0,26 - Delineaci ó n Urbana 3,23 - Cigarrillos Extranjeros0,53 - Impuesto de Publicidad Exterior Visual0,05 - Impuesto al Deporte0,66 - Estampilla Procultura0,25 - Estampilla Pro-personas Mayores0,25 - Otros tributarios0,00 Del conjunto de ingresos corrientes, son los ingresos tributarios los de mayor importancia. Bogotá administra 12 impuestos de los cuales ICA y predial generan el 70% del total de recursos por ingresos tributarios. Por su parte, el recaudo por impuesto al deporte y las estampillas aportan tan solo el 1.06% del total de recursos. Participación de los impuestos en los ingresos tributarios de Bogotá (2007)

73 73 RECAUDO IMPUESTO ICA POR LOCALIDADES 2007 La localidad que mayores recursos genera por concepto de ICA es Chapinero dado su importante actividad comercial. Fontibón y Usaquén también aportan una cantidad importante de ingresos. Por el contrario, las localidades con menor recaudo corresponden a Ciudad Bolívar y Usme.

74 RECAUDO IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO POR LOCALIDADES. BOGOTÁ Las localidades de Suba, Usaquén y Chapinero son las mayores generadoras de ingresos por predial, alrededor del 47% del total del recaudo por este rubro. Por el contrario, las localidades de Sumapaz, La Candelaria y Usme generan una menor cantidad de recursos por concepto de impuesto predial.

75 2.2 Estructura de los Gastos de la Administración Central Millones de pesos de 1994 El gasto total de la Admón. Central se multiplicó casi por tres en un lapso de diez años ( ), pasó del 3% al 8.2% del PIB distrital. Los gastos totales están compuestos por los rubros de Inversión, servicio de deuda y Gastos Corrientes

76 Inversión Administración Central Hasta 1995, el presupuesto se destinó prioritariamente a la operación corriente de la administración. De ahí en adelante la inversión ha tenido prioridad dentro del gasto, de tal forma que de una participación del 40% al comienzo de la década de los noventa, hoy en día supera el 70%. Este cambio en la estructura del gasto implicó un enorme esfuerzo de la Administración Distrital para fortalecer los mecanismos de planeación y seguimiento de la inversión. Hoy en día se cuenta con herramientas de gestión del gasto como el POR, aplicativos como SEGPLAN y PREDIS.

77 INVERSIÓN TOTAL DISTRITAL POR LOCALIDADES. BOGOTÁ Son las localidades de Ciudad Bolívar y Kennedy las que reciben mayor cantidad de recursos para inversión. La candelaria, Teusaquillo y Chapinero, registran los menores recursos de inversión pública en la ciudad.

78 INVERSIÓN PER CÁPITA POR LOCALIDADES. BOGOTÁ Las localidades de Sumapaz, Rafael Uribe y Santa fe reciben mayor cantidad de recursos de inversión por habitante. Por el contrario, Chapinero, Suba y Fontibón registran los menores recursos de inversión pública en la ciudad.

79 2.3 Balance fiscal total y primario Administración Central (% PIB) El resultado fiscal muestra un manejo prudente de las finanzas locales. A excepción, de los años 1999 y 2000, la ciudad registra déficit menores al 1% del PIB. El balance observado en 1999 está afectado por los recursos de descapitalización de la EEB. Lo anterior teniendo en cuenta que mientras el gasto con tales recursos está registrado por encima de la línea, los recursos se registran por debajo

80 2.4 Deuda/PIB Bogotá Administración Central. El hecho que Bogotá tenga bajos niveles de endeudamiento, pone de presente la prudencia con que se han manejado las finanzas de la ciudad, de lo que dan cuenta los resultados fiscal y primario de la Administración Central Se observa una reducción del endeudamiento público en su conjunto durante un periodo de 17 años: del 22% al 3.8% del PIB distrital; y en segundo lugar, una concentración del endeudamiento local en la Administración Central


Descargar ppt "Diciembre, 3 de 2009 ASOBANCARIA El Mercado de la Tierra en Bogotá Mucha Ideología poca Claridad Bogotá D.C."

Presentaciones similares


Anuncios Google