CRISIS SUBPRIME Y EL MERCADO HIPOTECARIO COLOMBIANO Agosto 13 de 2008

Contenido Crisis Subprime en Estados Unidos ¿Es vulnerable el mercado hipotecario colombiano a una crisis subprime? Condiciones actuales de acceso al crédito Condiciones actuales de financiación hipotecaria Conclusiones

Crisis Subprime en Estados Unidos

Características de la Crisis Subprime en Estados Unidos Condiciones laxas de otorgamiento de créditos: LTV mayor a 85% Relación Cuota / Ingreso mayor a 50% Créditos en tasa variable Aumento de las tasas de interés Incremento de las cuotas para los deudores, aumento de las deudas por encima del valor de las viviendas, aumento de la morosidad Titularización de créditos subprime: dispersión del riesgo

¿Es vulnerable el mercado hipotecario colombiano a una crisis subprime?

La regulación contribuyó a evitar este tipo de fenómenos Con la crisis de 1998 en Colombia los bancos aprendieron a no originar créditos subprime La regulación contribuyó a evitar este tipo de fenómenos

Esquemas de financiación – Antes de la Ley 546 Crisis Financiera 1998: Cálculo de la UPAC con tasa de interés del mercado (corrección monetaria = 74% DTF) Desajustes macro: contracción monetaria y aumento desbordado de la tasa de interés que se transmitió a los deudores hipotecarios Desempleo y reducción de ingresos de los deudores Disminución del precio de los inmuebles Recesión económica y crisis de la construcción Deudores: aumento en sus cuotas, disminución de su capacidad de pago, viviendas pierden valor CAV’S: aumento de la morosidad de la cartera y de recepción de BRP’S Cuestionamiento del marco jurídico de financiación de vivienda Congestión judicial para recuperación de garantías Emergencia Económica: apoyos a deudores y bancos

Esquemas de financiación – Ley 546 de 1999 Cambio en las condiciones de los créditos de vivienda: Antes de Ley 546/99 Ley 546/99 UPAC - Créditos indexados a DTF UVR - Créditos indexados a Inflación Tasa de interés no regulada Topes a la tasa de interés: UVR + 11% para VIS y UVR + 12.7% para No VIS. En pesos tasa fija. Durante la vigencia de la obligación solo pueden bajar Sistemas de amortización no controlados, permitían capitalización Sistemas aprobados por la Superfinanciera (3 en UVR y 2 en pesos) no capitalizan LTV (relación deuda/garantía) y relación Cuota/Ingresos sin control LTV < 70% en No VIS y 80% en VIS (en promedio 47% y 57%, para No VIS y VIS, respectivamente) Cuota/Ingreso < 30% Prepagos castigados Prepagos sin penalización

Esquemas de financiación – Ley 546 de 1999 Cambio en las condiciones macroeconómicas y de las entidades financieras: Condiciones a finales de los 90 Condiciones actuales La vivienda perdió el 40% de su valor entre 1995 y 2002 Los precios se han valorizado un 30% desde su valor más bajo en 2002 Desempleo alrededor de 20% Desempleo alrededor de 12% Vencimiento de la cartera de 25% y cobertura de 10% Vencimiento de la cartera de 5.5% y cobertura de 80% Exposición patrimonial de cartera (Provisiones exigidas- Provisiones constituidas / Patrimonio) en niveles del 30% Entidades financieras fortalecidas: exposición patrimonial de cartera alrededor de -11% Cartera de largo plazo con fondeo a corto plazo Fondeo a largo plazo (titularización de cartera)

Esquemas de financiación ¿Qué pasó cuatro años después con un crédito otorgado en junio de 1995? Fecha Monto Crédito Valor Vivienda Junio 1995 16.000.000 20.000.000 Junio 1999 30.136.084 14.793.271 Variación (%) 88% -26% ¿Cómo está hoy un deudor que tomó un crédito hace cuatro años? Fecha Monto Crédito Valor Vivienda Junio 2004 16.000.000 20.000.000 Junio 2008 17.010.693 22.565.975 Variación (%) 6.3% 13% Se supone un crédito en cuota constante en unidades, con plazo de 180 meses y 11% de tasa de interés sobre corrección monetaria Para calcular el valor de la vivienda se utilizó el Índice de precios del DNP y DANE para 2008

Condiciones actuales de acceso al crédito

Condiciones actuales de acceso al crédito La primera cuota de un crédito en pesos exige un ingreso superior en 74% al que exige el crédito en UVR Primera Cuota Ingreso Requerido Para un crédito de $20 millones a 180 meses. El crédito en UVR se calcula con el sistema de amortización de cuota constante, con tasa de UVR + 11%. La variación de la UVR se supone en 6.8 %. El crédito en pesos se calcula con el sistema de abono a capital constante y tasa de 17.8%. El cálculo no incluye seguros. Por norma, la primera cuota no puede superar el 30% del ingreso del hogar

Condiciones actuales de acceso al crédito En el sistema en UVR el saldo de la obligación crece durante los primeros seis años (con inflación de 6,84%), mientras que en el sistema en pesos cae desde el primer momento Evolución de la cuota Evolución del saldo En los ejemplos anteriores, si el deudor paga cumplidamente su obligación, en el sistema en UVR el crédito se paga 3,4 veces (incluido el capital) y en el sistema en pesos 2,2 veces

Condiciones actuales de financiación hipotecaria

Financiación de vivienda El indicador de cartera vencida que alcanzó niveles del 25%, hoy se encuentra alrededor de 5.5% (incluyendo cartera titularizada) y el indicador de cubrimiento se acerca al 80%. Es necesario hacer un seguimiento constante a estos indicadores. Cartera Hipotecaria Vencida / Cartera Total (1996-2008) e Indicador de Cubrimiento Indicador de vencimiento por temporalidad. Indicador de Cubrimiento (Provisiones/Cartera Vencida) Fuente: Superfinanciera y Titularizadora

Financiación de vivienda La recuperación de los últimos años se dio en un contexto de reducción de las tasas de interés de largo plazo (referente para el costo del crédito hipotecario) que permitió disminuir las tasas ofrecidas a los usuarios finales. En el último año las tasas vienen aumentando. Tasas de interés crédito hipotecario y TES de referencia (2005-2008) Puntos sobre UVR y tasa en pesos Fuente: Superintendencia Financiera – Banco de la República

Titularización de cartera La autorización de esquemas de titularización le da mayor fortaleza al sistema: Se dispersa el riesgo por fuera del sistema financiero Los mismos bancos han adquirido una buena parte de estos títulos, lo que garantiza una originación de créditos rigurosa, a diferencia de lo que sucedió en EEUU, que implicó un relajamiento en el otorgamiento Resumen de Emisiones de Cartera Titularizada Tipo de Título Número de Emisiones Cartera Titularizada (Billones de pesos) TIPS UVR 9 4,28 TIPS Pesos 7 2,21 TECH 3 1,02 TOTAL 19 7,51 Fuente: Titularizadora Colombiana

Titularización de cartera El 93% de la cartera titularizada corresponde a cartera de excelente calidad (indicador de vencimiento de 2%) Saldos de cartera titularizada (2002 – 2008) Fuente: Titularizadora Colombiana

Endeudamiento de los hogares Mientras los intereses pagados por crédito de vivienda vienen disminuyendo como porcentaje de la remuneración de los asalariados, en consumo se presenta un efecto contrario Ingresos de cartera/Remuneración de los asalariados (2002 – 2007) Fuente: DANE, Cuentas Nacionales, Superfinanciera

Conclusiones

Conclusiones Las condiciones actuales de otorgamiento del crédito de vivienda restringen el riesgo crediticio, al exigir cuotas acordes con la capacidad de pago del deudor El sistema en UVR permite el acceso al crédito de un mayor número de personas y garantiza que las cuotas se incrementen únicamente por inflación Las entidades financieras cubren mejor los riesgos hoy (LTV bajo, cartera sana, provisiones adecuadas) lo que permite contar con un sistema hipotecario más sólido La cartera titularizada es de alta calidad Si bien en el caso hipotecario el endeudamiento de los hogares viene disminuyendo, es preciso monitorear lo que pasa con el crédito de consumo