POLÍTICA E INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIA Oportunidades de inversión y políticas para desarrollar el sistema hipotecario y urbano.

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1 POLÍTICA E INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIA Oportunidades de inversión y políticas para desarrollar el sistema hipotecario y urbano de América Ciudad de México, agosto de 2012 1

2 COLOMBIA EN EL CONTEXTO DE AMÉRICA LATINA Principales indicadores 2

3 Población en América Latina Población de los principales países de América Latina 1980-2011* (millones de personas) La población colombiana creció 1,6 veces en los últimos 30 años. Fuente: * estimados - FMI – World Economic Outlook – Marzo 2012 1.6 V 1.7 V 1.6 V1.5 V1.7 V2.0 V1.6 V1.8 V 3

4 El PIB de América Latina Fuente: FMI – World Economic Outlook – Marzo 2012 PIB 2011 (Miles de Millones USD – PPA)PIB per-Cápita 2011 (USD – PPA) El PIB per cápita colombiano (en Paridad de Poder Adquisitivo PPA) es cuatro veces más grande de lo que era hace 30 años. Este crecimiento solo es superado por Chile y Panamá que crecieron 6 y 5 veces más, respectivamente 3.6 V5.9 V 2.9 V5.1 V2.2 V3.1 V 4.2 V3.4 V3.3 V 4

5 Inflación e Inversión en América Latina Fuente: FMI – World Economic Outlook – Marzo 2012 La tasa de inflación en Colombia ha estado por debajo del promedio de América Latina y el Caribe. La inversión en Colombia como porcentaje del PIB, volvió a alcanzar el promedio de América Latina. Inflación (% Anual) La inversión como porcentaje del PIB 5

6 Desempleo en América Latina Fuente: FMI – World Economic Outlook – Marzo 2012 Tasa de desempleo (% Anual) La tasa de desempleo en Colombia ha estado por encima del promedio de América Latina 6

7 Tasas de pobreza en América Latina Fuente: Presentación “El Potencial de la Política de Vivienda en Colombia” Alejandro Gaviria y Jorge Tovar; Foro de Vivienda Asobancaria dic-2011 7 Colombia tiene una de las mayores tasas de pobreza en América Latina.

8 Informalidad en América Latina Fuente: Panorama Laboral 2011 América Latina y el Caribe – OIT /a Datos 2009 y /b Datos 2008 * Estimación Asobancaria 8 Mayor informalidad laboral implica menor acceso al crédito y mayor déficit habitacional Empleo formal e informal respecto al total no agrícola – OIT 2010

9 Fuente: Superfinanciera, Titularizadora Colombiana. Cálculos: Asobancaria El tamaño del mercado hipotecario en Colombia es reducido frente a otros países de la región. Cartera hipotecaria / Total Cartera Cartera hipotecaria / PIB Crédito: Colombia vs América Latina

10 Gasto público en vivienda y déficit habitacional Fuentes: *BID – 2012. Un espacio para el desarrollo y ** CEPAL – CEPALSTAT: Gasto público social por habitante vivienda y otros. *** Para Chile y Colombia, el gasto público en vivienda por habitante en 2010 es una estimación de Asobancaria. **** Para Perú el porcentaje de viviendas en déficit o de mala calidad es una estimación de Asobancaria, con datos del 2007 INEI – Perú 10 Gasto per capita en vivienda (dólares a 2005) Déficit habitacional % América Latina: a menor gasto público en vivienda, mayor déficit habitacional

11 Subsidios en América Latina Fuente: Presentación “El Potencial de la Política de Vivienda en Colombia” Alejandro Gaviria y Jorge Tovar; Foro de Vivienda Asobancaria dic-2011 11 Los subsidios son esenciales en las políticas exitosas de acceso a la vivienda.

12 POLITICA DE VIVIENDA EN COLOMBIA 12

13 Fuente: DANE – Censo 2005 Total hogaresNúmero de hogares en déficit La política de vivienda: déficit habitacional El déficit habitacional es elevado (37%), aunque ha disminuido significativamente. En el sector urbano el déficit cuantitativo alcanza 1 millón de hogares.

14 Vivienda nueva: metas para el cuatrienio 2010-2014 14 Construcción de un millón de viviendas: La mayor carga en el cumplimiento de la meta gubernamental, la tienen los bancos en el otorgamiento de crédito y las familias en la realización de ahorro Crédito y ahorro $67.2 bn (US$37 mil millones) (87%) Recursos públicos $10,3 bn (US$ 6 mil millones) (13%) Meta por tipo de financiación: $77,5 bn (US$43 mil millones)

15 15 Formación de hogares vs Meta de construcción de viviendas Rango de Vivienda Formación de Hogares 2010-2014 Meta construcción de vivienda nueva 2010-2014 Cubrimiento VIS840 mil660 mil78% No VIS360 mil340 mil94% Total1,2 milones1 millón83% Fuente: Ministerio de Vivienda 2010 y cálculos Asobancaria Con la construcción de un millón de viviendas no se solucionarían los requerimientos habitacionales de los nuevos hogares

16 16 Política de vivienda: cierre financiero En Colombia las políticas gubernamentales en materia de acceso a la vivienda VIS, se han soportado en tres pilares: ahorro, subsidio y crédito para lograr el cierre financiero. Valor de la vivienda nueva

17 17 Problemática general del cierre financiero en VIS Hogar con ingresos < 4 SML Dificultad en acceso al crédito, en especial para hogares informales Baja capacidad de ahorro de los hogares Subsidios: monto y número insuficiente

18 CRÉDITO DE VIVIENDA 18

19 Fuente: Asobancaria Crédito: utilizado como herramienta contracíclica 19

20 20 Crédito: el mercado funciona con ciertas restricciones… UVR+10.7% E.A. VIS y UVR+12.4% E.A. No VIS. En pesos tasa fija equivalente. Tasa remuneratoria fija durante la vigencia de la obligación (solo puede bajar). Una reducción en el tope afecta no sólo las nuevas obligaciones, sino las vigentes. Tope máximo a la Tasa de Interés LTV ≤ 70% en No Vis y 80% en VIS (hoy es en promedio 58% y 49%, para Vis y No Vis respectivamente) Porcentaje de Financiación Cuota / ingreso ≤ al 30%. Relación cuota ingreso Sin penalización Prepago

21 21 Financiación – Apoyos tributarios vigentes Hasta el 30% de los ingresos laborales canalizados a la adquisición de vivienda son exentos de impuesto renta (AFC) Se pueden deducir de la renta líquida gravable los pagos realizados por concepto de intereses y corrección monetaria sobre préstamos (o leasing) de vivienda hasta un tope de $2,6 millones ( US$ 1.460 ) mensuales. Apoyos tributarios para los deudores Exención a los ingresos provenientes de los créditos VIS. Exención a los ingresos provenientes de las operaciones de leasing para vivienda (vigente hasta diciembre de 2012) Apoyos tributarios entidades financieras

22 22 Financiación: principales datos de la cartera – marzo 2012 837 mil créditos Número de Créditos $ 31 Billones de pesos colombianos - $ 17 mil millones USD Monto de cartera hipotecaria Propia: 75% Titularizada: 25% Cartera hipotecaria por tenedor Bancos cartera hipotecaria (con titularizaciones): 73% Bancos cartera de leasing habitacional: 12% Fondo Nacional del Ahorro (Establecimiento de crédito catalogado como Institución Oficial Especial): 11% Cooperativas y Fondos de empleados: 2.1% Cajas de Compensación Familiar: 0.4% Colectores: 1.7% Cartera hipotecaria por originador

23 23 Financiación - Principales datos de la originación (año terminado en mayo 2012) 142 mil créditos y operaciones de leasing: 66 mil Vis (47%) y 76 mil No Vis (53%) Número de Desembolsos $ 9.2 Billones ( US$ 5,6 mil millones ): 23% Vis y 77% No Vis Valor Desembolsado Bancos - créditos hipotecarios: 112 mil (79%) Bancos - leasing habitacional: 8 mil (5%) FNA: 22 mil (15%) Desembolso por Originador Nueva: 68 mil créditos (57%) Usada: 52 mil créditos (43%) Vivienda Nueva y Usada (sin FNA) Créditos en pesos: 104 mil (87%) Créditos en UVR: 16 mil (13%) Pesos y UVR (sin FNA)

24 Crédito hipotecario: calidad de cartera La calidad de la cartera de los bancos se encuentra en niveles históricamente bajos. Indicador de cartera de vivienda *Indicador tradicional = cartera vencida/cartera bruta - La cartera vencida de vivienda en el plazo de 1 a 4 meses sólo incluye las cuotas vencidas. El capital no incluido en la cuotas de 1 a 4 meses se considera vigente. Fuente: Superfinanciera y Titularizadora Colombiana. Cálculos Asobancaria 24

25 AHORRO 25

26 Informalidad en Colombia Fuente: Presentación “El Potencial de la Política de Vivienda en Colombia” Alejandro Gaviria y Jorge Tovar; Foro de Vivienda Asobancaria dic-2011 La informalidad en Colombia muestra una tendencia creciente en el tiempo Uno de los principales problemas para acceder al crédito, radica en la dificultad de los trabajadores informales de demostrar sus ingresos y la estabilidad de éstos 26

27 27 Baja capacidad de ahorro de los hogares Fuente: Presentación “El Potencial de la Política de Vivienda en Colombia” Alejandro Gaviria y Jorge Tovar; Foro de Vivienda Asobancaria dic-2011 En 2010, solo el 52% de los colombianos ganó mas de lo que gastó, lo cual evidencia la baja capacidad de ahorro de los hogares, circunstancia especialmente critica para los hogares de menores ingresos. Un hogar con ingresos de 1SML debe ahorrar 111 meses para la cuota inicial de una vivienda de 70 SML. Un hogar con ingresos de 3 SML debe ahorrar 9 meses para la cuota inicial de una vivienda de 70 SML. Hogares con ahorro positivo - ECV 2010 Cuartil de ingreso Ahorro mensual promedio (COP) Número de hogares con ahorro positivo Número total de hogares Participación de los hogares ahorradores en el total 1 $ 125.404 490.912 2.055.93124% 2 $ 233.710 971.246 2.371.06941% 3 $ 440.495 1.542.469 2.516.06061% 4 $ 1.899.459 1.985.686 2.638.97575% Total $ 949.786 4.990.313 9.582.03552%

28 SUBSIDIOS 28

29 29 Subsidios de vivienda: número insuficiente En Colombia los subsidios directos se otorgan principalmente a través de las Cajas de Compensación Familiar - CCF (recursos parafiscales-trabajadores formales) y Fonvivienda (recursos presupuesto nacional central - inf ormales) Fuente: MVCT diciembre de 2011 Es decir, los subsidios solo cubren el 40% de los hogares VIS que se forman anualmente El número de subsidios asignados es insuficiente para disminuir el déficit habitacional Anualmente se forman 210 mil hogares VIS y se asignan en promedio 80 mil subsidios

30 30 El valor del subsidio ha venido disminuyendo. Esto es particularmente cierto para el subsidio mínimo, que llegó a ser de 20 SML en 2001 y en la actualidad es de 4 SML para las familias con ingresos de 4 SML. La participación del subsidio en el valor de la vivienda, también ha disminuido: en el 2002 llegó a ser hasta del 46% del valor de la vivienda más barata y en la actualidad es del 30%. Subsidio para hogares con ingreso inferior a 4 SML o para adquisición de viviendas VIS (hasta 135 SML) Subsidios al hogar: monto insuficiente Fuente: Asocajas, Asobancaria

31 Ingresos 1 SML Ingresos 1,5 SML Ingresos 2 SMLIngresos 3 SMLIngresos 4 SML Valor Vivienda Nueva 70 77100117 Subsidio Máximo 2221,521134 Crédito Máximo 2132436486 Total (S + C) 4354647790 Faltante (recursos del hogar) 2716132327 Faltante (como % del valor de la vivienda) 38%23%17%23% 31 Problemática general del cierre financiero en VIS El esquema de “ahorro + subsidio + crédito” ha funcionado para la población formal de ingresos medios y altos, pero dejó por fuera a un segmento importante de la población de bajos ingresos que no tiene capacidad de ahorro o de endeudarse más allá de un tope.

32 Subsidio a la tasa de interés: como herramienta contra cíclica 32 Fuente: Asobancaria Desde abril de 2009 se creó un subsidio a la tasa de interés que ha sido muy exitoso: En una primera etapa (abril 2009- noviembre 2011) el subsidio se implementó como una medida contra cíclica.

33 Subsidio a la tasa de interés: características 33 Fuente: Asobancaria

34 34 Subsidio a la tasa de interés: efectos Con el subsidio a la tasa de interés, los hogares con ingresos por encima de 1,5 SML pudieron lograr el cierre financiero, con un aporte sustancialmente menor de ahorro El subsidio permitió igualar el valor de la cuota del crédito al valor del arriendo que una familia paga por una vivienda similar

35 Subsidio a la tasa de interés: efectos 35 El efecto de la medida fue inmediato : -En ventas de vivienda, -Desembolsos (se recogieron inventarios) Rezagado en construcción por cuenta del modelo imperante en Colombia: -El constructor primero pone a la venta un proyecto y cuando llega a punto de equilibrio solicita la licencia e inicia la construcción

36 Subsidio a la tasa de interés: efectos 36

37 Ante la dificultad de las familias de menores ingresos e informales, para lograr el cierre financiero, este año el Gobierno ha venido trabajando en dos frentes: Medidas recientes del Gobierno para garantizar el cierre financiero 1.Rediseño del subsidio a la tasa de interés para focalizarlo en la política social 2. Programa de 100 mil viviendas gratuitas para las familias más vulnerables del país 37

38 Rediseño del subsidio a la tasa de interés: como medida de política social 38 Fuente: Asobancaria Desde julio de 2012 el subsidio a la tasa de interés se rediseñó para enfocarlo como medida de política social

39 Subsidio a la tasa de interés: características 39 Fuente: Asobancaria

40 Programa 100 mil viviendas gratuitas Dada la imposibilidad para familias con ingresos menores a los 1,5 SML de ingreso, de lograr el cierre financiero (crédito + subsidio + ahorro), el Gobierno lanzó un programa con las siguientes características: 100 mil viviendas de interés prioritario subsidiadas al 100%; el valor comercial de las VIP asciende a US$ 22 mil. El presupuesto asignado es de $4 billones de pesos (2.2 mil millones de US$) a ejecutar en dos años Los beneficiarios de las viviendas gratuitas son:  Familias desplazadas por la violencia  Victimas de la ola invernal  Población Informal con ingresos inferiores a 1,5 SML El marco jurídico de este programa está consignado en la Ley 1537 aprobada hace dos meses, que autoriza entre otras cosas la transferencia de recursos del presupuesto nacional a patrimonios autónomos privados, con el fin de lograr una mayor eficiencia. Los patrimonios autónomos que se constituyan solo pagarán las viviendas contra entrega. Los bancos privados financiarán a los constructores de las 100 mil viviendas. 40

41 En conclusión… 41 La política pública que promueve el acceso a la vivienda, es un instrumento fundamental en la lucha contra la pobreza y la desigualdad. Por tanto, la política de vivienda no solo debe ser vista como una herramienta contracíclica. El éxito del subsidio a la tasa de interés radica en que aumentó la capacidad de endeudamiento de los hogares permitiéndoles lograr el cierre financiero. El Gobierno del Presidente Santos ha establecido una serie de estrategias para garantizar el acceso a la vivienda de las familias más vulnerables: Reactivación del subsidio a la tasa de interés Construcción de100 mil viviendas VIP, 100% subsidiadas El mayor reto consiste en lograr que los mandatarios regionales agilicen la habilitación de suelo urbano y construyan las redes de acueducto y alcantarillado, garantizando la prestación de los servicios básicos.