Conferencia No. 1: Los Abusos más frecuentes de las Administradoras Viso & Asociados, Asesores Jurídicos (Rafael Ángel Viso Ingenuo, Director Principal) “V TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS” Conferencia No. 1: Los Abusos más frecuentes de las Administradoras

Sub-Temas: 1) Abusos más frecuentes. 2) Responsabilidad jurídica y acciones legales contra las Administradoras. 3) Pasos a seguir para el cambio de la Administradora.

Contenido de los Sub-Temas: Abusos más frecuentes: 1.1) Cobro de gastos de cobranza: la administradora como alcabala. 1.2) Cobro excesivo de honorarios profesionales: la administradora como verdugo. 1.3) Cobro de intereses excesivo por financiamiento de gastos comunes: la administradora como entidad financiera.

Continuación… Abusos más frecuentes: 1.4) Cobro de comisiones a proveedores: cómo encarecer un servicio. 1.5) Descuentos contra los fondos de reserva de la comunidad de sanciones propias de su actividad: la administradora como ente evasivo de responsabilidades. 1.6) Cobros ilegales más allá de las alícuotas establecidas en el documento de condominio: “viveza criolla” de la Administradora.

Continuación… Abusos más frecuentes: 1.7) Cobro de honorarios luego de la revocatoria del mandato: 1.8) Retención de la data contable y efectos propios de la ejecución del mandato.¿Qué dice el Código Civil? 1.9) Postergación de la ratificación del mandato: la Administradora como Mandante (inversión). 1.10) Suspensión de servicios básicos al administrado (agua y otros). 1.11) No rendición de cuentas oportunamente.

2) Responsabilidad jurídica y acciones legales contra las Administradoras. 2.1) Responsabilidad jurídica (síntesis): 2.1.1) Ámbito civil: Daños y perjuicios contra el patrimonio comunitario. Daños y perjuicios contra el patrimonio de particulares. Incumplimiento contractual: violación de normas de orden público. Casos de cobros de honorarios por servicios no prestados y falta de rendición de cuentas.

Continuación…: 2.2) Responsabilidad jurídica de las Administradoras 2.2.2) Ámbito Penal: Apropiación Indebida: tipo genérico y agravado (Arts. 468 y 470 del Código Penal). Usura. Quiebra fraudulenta: Art. 342, C.P. Falsedad de documentos: Art. 322, C.P. Estafa: 464, C.P. Hacerse justicia: Arts. 271 y 272, C.P. El hecho ilícito: Art. 1.185 del C.C.V.

2) Acciones legales contra las Administradoras infractoras 2.1.3) De carácter administrativo: denuncia ante el INDECU. Procedimientos: Arts.139 y ss. Nueva Ley. 2.1.4) De carácter civil: Acción de daños y perjuicios. Acción de rendición de cuentas. Acción por incumplimiento o cumplimiento del contrato de mandato.

Cont.(3): Acciones Legales: 2.2.3) De carácter penal: Querellas de acuerdo al tipo de delito cometido. 2.2.4) De carácter gremial: Denuncia ante la Cámara de Bienes Raíces si la Administradora está afiliada: Tribunal Disciplinario. 2.2.5) De carácter social: Denuncia ante los medios de comunicación social.

Recomendaciones A las administradoras: respeto a su cualidad de mandatarias que son: no pretender ser mandantes de los copropietarios. A los administrados: hacer valer sus derechos con ponderación y sin precipitación o abuso de la denuncia o acción legal.

3) Pasos para cambiar de Administradora Terminación del contrato en buenos términos: adecuada comunicación. Información contable: estado de resultados del inmueble; demostración detallada. Convocatoria de la Asamblea de Propietarios: por la Administradora o por la Junta de Condominio. Resultados de la Asamblea: anotación en los libros; valor jurídico. Cuido de formalidades y solemnidades legales.