ESTUDIO LEGAL DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

INTRODUCCIÓN Contrato. Del latín contractus, derivado a su vez del verbo contrahere, reunir, lograr, concertar. Es un acto Jurídico bilateral que se constituye por el acuerdo de voluntades, de dos o más personas y que produce ciertas consecuencias jurídicas. Según Art. 1824 CCF. Son objeto de los contratos: La cosa que el obligado debe dar. El hecho que el obligado debe hacer o no hacer.

Y por otro lado la cosa objeto del contrato debe: 1. Existir en la naturaleza. 11. Ser determinada en cuanto a su especie, 111. Estar en el comercio. Las cosas futuras pueden ser objeto de un contrato. Sin embargo no pueden serlo: La herencia de una persona viva, aún cuando ésta preste su consentimiento El hecho positivo o negativo, objeto del contrato, debe ser: Posible. Que exista, que sea compatible con la ley. Lícito. Que pueda ser ejecutado por el obligado, de acuerdo a las leyes.

CARACTERÍSTICAS Contrato nominativo o típico. Se encuentra reglamentado en la ley. Contrato bilateral. Obliga tanto al vendedor como al comprador. Contrato oneroso. Si no existiera la compraventa derivaría en uno de donación. Contrato consensual. Se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. Contrato conmutativo. El precio que paga el comprador es equivalente al valor de la cosa que se transfiere.

Contrato de compraventa. Es aquel que se lleva a cabo entre dos individuos, es decir de manera bilateral, en el cual una parte (vendedora), se obliga a entregar una cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella cierto precio, ya sea en dinero u otro signo que lo represente. Se le considera un contrato de tipo traslativo de dominio, constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza, tanto en su función jurídica, como económica. Además constituye la forma más antigua de realizar una operación, cuya finalidad fuera transmitir un bien a otra persona mediante una contraprestación. Finalmente, cuando la evolución del Derecho Romano hizo del acuerdo de voluntades el elemento característico del contrato.

MODALIDADES DEL CONSENTIMIENTO EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Compra venta con reserva de dominio. La transferencia de dominio queda sujeta a una condición suspensiva que puede consistir en el precio o cualquier otra cosa ilícita Compra venta a plazos. El vendedor transmite la propiedad y el comprador se obliga a realizar el pago fraccionado. Compra venta con pacto de preferencia. Se establece para el comprador, la obligación de permitir en caso de futura venta, que una determinada persona tenga prioridad sobre el bien. Compra venta con garantía hipotecaria. Se realiza dentro del mismo acto de adquisición del bien mueble o inmueble y al mismo tiempo se hipoteca, se hace ante la fe de un notario, que este libre de gravamen y este certificado hace constar en documento que expide el Registro Público de la Propiedad y Comercio.

VICIOS DEL CONSENTIMIENTO EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA EL ERROR. Es la falsa noción que se tiene de una cosa (no todos los errores anulan el acto). EL DOLO. Cuando una de las partes o terceros induce a error a otra para obtener el consentimiento, con la finalidad de obtener un beneficio. LA VIOLENCIA. ES un acto de fuerza material o moral que se ejerce sobre la otr parte para obligarla a que preste su consentimiento. LA LESION. Se da en el caso de que por error de apreciación o bajo presión de las circunstancias, se acepta.

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA PERSONALES. Comprador y vendedor. REALES. La cosa y el precio. FORMALES. El consentimiento y el objeto del contrato.

QUE SE PUEDE VENDER. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad. La venta de la cosa ajena es nula y el vendedor, es el responsable de los daños y perjuicios. El contrato quedará revalidado, si antes de que se lleve a cabo la evicción adquiere el vendedor, por cualquier título legítimo la propiedad. La venta de las cosas en litigio no están prohibidas, pero se tiene que avisar, por que de lo contrario será responsable de los daños que esto cause. Evicción. (del latín evictio-onis) Privación que sufre el poseedor de una cosa, como consecuencia de una sentencia judicial.

DE LOS QUE PUEDEN VENDER Y COMPRAR. Los extranjeros y las personas morales no pueden comprar bienes raíces sino sujetándose al art. 27 CPEUM. Los magistrados, los jueces, el ministerio público, los defensores públicos, los abogados, los procuradores, no pueden comprar los bienes que se son objeto de juicios. Se exceptúa la venta o cesión de acciones hereditarias, cuando sean coheredadas. Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a sus padres los bienes comprendidos en la primera parte del art. 428 de dicho código, que se refieren a los de su propiedad. NO SE PUEDEN COMPRAR LOS BIENES DE CUYA VENTA O ADMINISTRACIÓN SE HALLEN ENCARGADOS. Los tutores y curadores, Los mandatarios. Los ejecutores testamentarios y los que fueron nombrados en caso de intestado. Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia. Los empleados públicos.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. * Entregar la propiedad o título de derecho. * Conservar el bien objeto de la compra venta hasta su entrega. * Entregar el objeto o artículo. * Garantizar al adquirente una posesión útil. * Garantizar una posesión pacífica. * Responder a la evicción. * Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga el bien.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR. * Pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenida. * Si no se fijó un tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue el bien. * En las ventas a plazos sin estipular intereses, se supone que no los debe el comprador. * Si la concesión fue posterior al contrato, el comprador estará obligado a prestar los intereses salvo pacto en contrario. * La falta de pago del precio, da derecho para pedir la rescisión del cntrato, aunque la venta se haya hecho a plazo.

DE LA FORMA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA. El contrato de compraventa no requiere una formalidad, sino cuando recae en un inmueble. Las enajenaciones de bienes inmuebles que no excedan de 365 veces la UMA (Unidad de Medida y Actualización) 75.49 01-02-2017., al momento de la operación lo dejarán de manifiesto en contrato privado En el caso de que el gobierno de la Cd. De México, enajena terrenos o casas para la constitución del patrimonio familiar o para personas de escasos recursos , hasta el monto antes mencionado, se efectuará en contrato privado, sin los requisitos de testigos o de ratificación de firmas. Esta misma postura se guarda con la regularización de la tenencia de la tierra, sobre inmuebles de propiedad privada , quienes reducirán en un 50% las cuotas correspondientes conforme al arancel respectivo. Si el valor del avalúo del inmueble excede de 365 veces la UMA, vigente al momento de la operación, su venta se hará mediante escritura pública, salvo las que se realizan con el Gobierno de la CD. De México. En el caso de bienes que ya se encuentren el Registro Público de la Propiedad y cuyo valor no exceda los 365 UMA y que la venta sea de contado, podrá formalizarse por escrito en el certificado de inscripción de propiedad, que el registrador tiene obligaci+on de expedir al vendedor.