METODOLOGIA PARA LA OBTENCION DEL VALOR DEL SUELO COMO UNA HERRAMIENTA DE DECISION PARA LOS MUNICIPIOS-CASO PILOTO CUADRANTE II – FUNZA CUNDINAMARCA

OBJETIVO GENERAL Realizar una metodología para la obtención del valor del suelo como una herramienta de decisión para los municipios-caso piloto cuadrante II – Funza Cundinamarca, enmarcado en la normatividad vigente del municipio y las dinámicas inmobiliarias del sector, con la colaboración y direccionamiento de la Oficina Asesora de Planeación Municipal Funza-Cundinamarca.

LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO MUNICIPIO DE FUNZA – CUNDINAMARCA (4° 42’ 58,68” Norte - 74°12’43,92 Oeste) El Municipio de Funza se encuentra localizado en el Departamento de Cundinamarca, en la Sabana de Bogotá a una distancia de 15 kilómetros de Bogotá. Limita al norte con los municipios de Madrid y Tenjo, al oriente con el municipio de Cota y el Distrito Capital de Bogotá, por el sur con el municipio de Mosquera y por el occidente con el municipio de Madrid, haciendo parte de la región Sabana de Occidente.

CUADRANTE II

CLASIFICACIÓN DEL SUELO Y NORMATIVIDAD PBOT Según el Plan Básico de Ordenamiento Territorial PBOT del Municipio de Funza (Decreto 140 de 2000), sus adecuaciones, ajustes y modificación vigentes (Acuerdos 012 y 021 de 2003 y Acuerdo 013 de 2013), el Cuadrante II se encuentra localizado en su totalidad en Suelo Urbano Municipal, encontrándose en su interior áreas desarrolladas, sin desarrollo, equipamientos existentes y en construcción, parques municipales actuales y propuestos, entre otros. las Áreas de Actividad existentes en el AMH (5) Serrezuelita correspondiente al Cuadrante de Estudio son:   Residencial. Urbanizaciones aprobadas no construidas. Proyectos registrados de asociaciones de vivienda VIS y VIP. Comercial y de servicios mercantiles.

PLAN VIAL MUNICIPAL

DESARROLLO DE LA PROPUESTA Inicio Trabajo de oficna Busqueda de informacion especifica en el cuadrante Normatividad vigente Datos geograficos POT Recopilacion de Informacion de las variables a Calificar Clase de suelo, Area de actividad, Tratamiento urbanistico y Clase via Trabajo de campo Recorrido por el cuadrante 2 Topografia, Servicios públicos, Estado vias, tipo de inmueble, uso del inmuueble y registro fotografico. Generacion ZHF

Zona Homogénea Física 2:

Zona Homogénea Física 6:

DIAGRAMA ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS Inicio Trabajo de campo Recorrido en el cuadrante en busca de: Ofertas Registro fotografico Trabajo de ofcina Compilar informacion de campo Realizar depuracion ofertas Homogenizacion ofertas Generacion ZHG

ZONA 1($1.000.000) Esta zona corresponde al corredor comercial ubicado sobre la Transversal Longitudinal de la Sabana (límite norte del cuadrante 2), entre la calle 5A y la Calle 15 exceptuando dos predios industriales ubicados entre la calle 9 y la Calle 12. El sector de estratos2 y 3 cuenta con todos los servicios públicos y excelente transporte debido a su ubicación sobre una de las principales vías de acceso al Municipio; el sector está compuesto por casas de barrio entre 1 y 3 pisos las cuales tienen locales comerciales en la primera planta, el tipo de comercio que se posee es mixto debido a que se encuentran talleres de mecánica, locales que venden repuestos, restaurantes, entre otros, las construcciones en su mayoría son en vigas y columnas pero se encuentran algunas mampostería estructural.

ZONA 5 ($600.000) Esta zona corresponde a Predios en Régimen de Propiedad Horizontal, ubicados en las urbanizaciones Villa Mary, Villas del Trébol, Villa Imperial, Hacienda el Rosal, Senderos de Funza I, Senderos de Funza II, Senderos de Funza III y caminos de serrezuela. Zona residencial conformada por multifamiliares de casas y apartamentos en propiedad horizontal distribuidos en edificaciones de dos hasta 5 pisos, cuyo sistema constructivo es mampostería estructural reforzada en su mayoría maneja base en piezas de mampostería de perforación vertical, reforzada internamente con varilla de acero 3/4 relleno con mortero fluido, zonas comunes punto fijo constituidos por escaleras en concreto prefabricado., hall de distribución en cada nivel, donde encontramos gabinetes de servicios públicos para cada apartamento. Se encuentran sobre vías locales en buen estado de conservación

CONCLUSIONES Con el desarrollo del proyecto se obtiene una base de datos con la información física y económica del cuadrante 2, plasmada en las Zonas Homogéneas Físicas y Zonas Homogéneas Geoeconómicas que pueden ser actualizadas.   El trabajo de investigación realizado para el cuadrante 2 del municipio de Funza de los valores del suelo, permite tener una visión general de las diferentes zonas de valor que se presentan en cada una de los sectores que componen este, para que el usuario o interesado en consultar la información pueda hacerse un idea de las variaciones en precios que se tienen por manzanas, barrios, corredores comerciales y demás. En el estudio realizado se obtuvieron valores de metro cuadrado de terreno que varían entre cuatrocientos mil pesos ($400.000) y un millón de pesos ($1.000.000), encontrando el rango más bajo en los sectores por desarrollar o con deficiente desarrollo y el rango más alto sobre los corredores comerciales de la carrera 9 y la calle 15.

La elaboración de las Zonas Homogéneas Físicas y Zonas Homogéneas Geoeconómicas tiene dos componentes principales, el trabajo de campo y el trabajo de oficina, el primero es primordial para poder obtener los datos necesarios para el segundo, debido a que estos son la base del estudio que se realizó en el cuadrante 2.   El trabajo de Investigación y determinación de la Metodología para la obtención del valor del suelo como una herramienta de decisión para los municipios-caso piloto cuadrante II – Funza Cundinamarca, se realizó para dar consecución a una labor académica con la cual se da cumplimiento a un requisito para poder obtener el título de Especialista en Gestión Territorial y Avalúos, con este trabajo no se pretende obtener ningún lucro, ni ningún tipo de remuneración económica ni de ningún otro tipo. El proyecto de Investigación en sus diferentes etapas como: de trabajo de campo y oficina para determinar las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, los respetivos análisis de cada una de las normas componen el cuadrante, los avalúos elaborados para ratificar los valores obtenidos y las descripciones de cada una de las diferentes zonas, fortalecen el conocimiento obtenido durante la especialización, ayudando a robustecer al profesional y preparándolo para desarrollar actividades en su ámbito laboral.

RECOMENDACIONES El proyecto está enfocado a construir una base de datos actualizable que pueda contener toda la información del valor del suelo del Municipio de Funza, el estudio solo puede ser desarrollado en su totalidad con una excelente fundamentación y formación catastral, soportada sobre un fortalecimiento académico en el área de catastro dentro de la especialización, este tipo de estudios simularan las actividades profesionales que tendrán que realizar los futuros especialistas en sus trabajos como graduados, lo que garantizara un mejor aprovechamiento de las oportunidades laborales en el área.   El trabajo de investigación elaborado para el cuadrante 2 debe ser replicado a la totalidad del municipio de Funza, se espera con el apoyo de la Universidad y la administración municipal que el estudio se pueda realizar para los cuadrantes faltantes antes de 1 año, así los estudios actuales podrán ser actualizados y no deberán realizarse nuevamente.

Para que los futuros estudios de los cuadrantes que están en proceso y las que aún no se han iniciado muestren resultados rápidos y de calidad, se requiere que se garantice software, hardware y los espacios en los que estos se encuentran; dando así las herramientas necesarias para que los profesionales puedan desarrollar las actividades que se requieran en el momento que se necesiten y agilizar los diferentes etapas del desarrollo de la investigación.