MODELO DE VALORACIÓN PARA EL BALNEARIO TERMAS DE LA MERCED, LOCALIZADO EN LA MERCED CALLE MIAMI Y BOULEVARD Tesis previo a la obtención del título de Ingeniera en Finanzas y Auditoría CPA Presentada por: María Fernanda Álvarez Loor Dirigida por: Ing. Víctor Cuenca Ing. Edison Sosa Departamento de Ciencia Económicas Administrativas y de Comercio Sangolquí, 26 de Febrero 2015

INTRODUCCIÓN  ¿Para quién?  ¿Para qué?  Circunstancias

CAUSAS Directas:  Análisis o Diagnóstico Situacional  Flujos proyectados  Tasa de descuento  Valoración del balneario Estructurales:  Ley de Aguas

IDENTIFICACIÓN DE LA ORGANIZACIÓN  Razón Social  Tipo de Organización  Visión: Ser líder en los próximos 5 años, por la calidad de nuestro servicio y la total satisfacción de nuestros clientes en el sector de la Merced.  Misión: Satisfacer a nuestros clientes con servicios de calidad que aporten satisfactoriamente al bienestar de la comunidad, superando sus expectativas y transformando su confianza en beneficios económicos para el balneario y beneficios personales a la sociedad.  Valores  Aportación del PIB  Portafolio de Productos  Clientes

ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL TERMAS DE LA MERCED Junta Directiva Presidencia Gerencia General Administrador Servicios Generales ( Capital Humano ) Contador GeneralAsesoría Legal

MARCO TEÓRICO  Valoración: “En los ámbitos confiable y financiero, el tema de valuación surge a partir de la consideración de que los informes financieros tradicionales muestran en forma limitada el valor de la empresa, porque el capital contable solo revela información pasada.” (Adam, 2005)  Métodos de Valoración  Estáticos  Contable, Ajustado, Liquidación, Sustancial  Dinámicos  Flujos de caja descontados, Dividendos  Compuestos  Múltiplos o Comparables  Precio Beneficio

ANÁLISIS SITUACIONAL Análisis Microeconómico  Organigrama : Correcta asignación y agregación.  Recursos Humanos: Reglamento Interno, hojas de vida, retroalimentación.  Clientes  Proveedores  Competencia: Fuerzas Competitivas de Porter  Finanzas AñosCapital de Trabajo Razón de Liquidez Índice de Apalancamiento Rentabilidad sobre Patrimonio ,145,300,150, ,173,550,180, ,682,650,240, ,064,210,060, ,293,480,08-0,01

ANÁLISIS SITUACIONAL Macroeconómico:  Factor político  Factor económico  Inflación  Tasas de interés  Nivel de Ingresos  PIB  Factor Tecnológico  Factor Legal

FORTALEZAS Grandes extensiones de terreno. DEBILIDADES Falta de planificación. OPORTUNIDADES Apoyo por parte el Gobierno al sector turístico con préstamos y publicidad. AMENAZAS Ley de aguas – contratos de asociación

ANÁLISIS FINANCIERO - HORIZONTAL

ANÁLISIS FINANCIERO - VERTICAL

ANÁLISIS FINANCIERO – ÍNDICES FINANCIEROS

PROYECCIÓN BALANCE GENERAL Y ESTADO DE RESULTADOS  Premisas BG  Adquisición de 6 computadoras - $ 6.000,00  Construcción de parques - $ ,00  Cuentas por cobrar – 32%  Cuentas por pagar – 23%  Provisiones laborales – 19%  Premisas Estado de Resultados  Ingresos y Gastos 5,43%

VALORACIÓN DE EMPRESA – PROYECCIÓN

FLUJO DE CAJA LIBRES

Ke = Bonos del Ecuador + Riesgo País + Riesgo de la Industria + Inflación Ke = 5.71% % + 1.5% + 2.7% Ke = 15.60% FCF ( ,42) , , , , ,78 VALOR RESIDUAL ( ,42) , , , , ,17 VALOR PRESENTE ( ,42) , , , , ,54 SIN VALOR RESIDUAL ( ,42) , , , , ,78 Valor Presente (VS): $ 2’ ,29 Valor Presente Neto (sin VS): $ 1’ ,45

VALORACIÓN - DIVIDENDO UTILIDAD NETA , , , , ,09 (-) REINVERSIÓN 90% , , , , ,98 DIVIDENDOS 2.970, , , , ,11 El capital con el que cuenta la empresa es de: $ ,00 En al año 2013 se repartieron $ ,00 en dividendos Utilidad por acción= 0,19

g = ROE * Reinversión g2= 0,06 * 0,5 g2= 0,03 AÑOS% CRECIMIENTODIVIDENDOVP 20140,0540,20080, ,0540,21160, ,0540,22300, ,0540,23510, ,0540,24780,15 TOTAL0,84 g= 0,06 * 0,9 g= 0,054 AÑOS% CRECIMIENTODIVIDENDO 20190,030,255

precio acción 20183,65 precio acción 20142,26 precio actual2,26 Precio Total= Precio actual + Valor Presente Precio Total= 0,84 + 2,26 Precio Total= 3,10 Valor de la empresa = acciones * precio total Valor de la empresa= $ ,65

VALOR DE LA EMPRESA (flujos descontados) = $ ,37 VALOR DE LA EMPRESA (dividendos) = $ ,65 TIR = 44%

CONCLUSIONES Alta competencia con balnearios que se encuentran mejor posicionados. Alto nivel de liquidez. No existe presupuestos y control de gastos. Se encuentran bajo la nueva Ley de Aguas. Falta de aprovechamiento de áreas verdes. RECOMENDACIONES Publicidad, promociones. Invertir en el sector financiero o a su vez en activos o recursos que mejoren el balneario y le den más valor. Elaborar presupuestos, realizar calificaciones a proveedores, mantener flujos. Cumplir con todos los requisitos, permisos y normas. Invertir en parques, cabañas, salas de recepción, juegos mecánicos.