PRESENTACION ANALISTAS ECONOMICOS Octubre 9 de 2002

AGENDA Perspectivas Macroeconómicas de la Titularización Hipotecaria Comportamiento Demanda de Crédito Comportamiento Precios de la Vivienda PIB Construcción Desempleo Modelos Alternativos de Financiamiento Hipotecario en el Mercado de Capitales Bonos Hipotecarios Titularización Hipotecaria Reducción Gradual de Riesgos 3. Incentivos Regulatorios y Perspectivas Nuevo Gobierno

Perspectivas Macroeconómicas de la Titularización Hipotecaria

LA TITULARIZACIÓN SERVIRÁ DE PUENTE ENTRE: Ahorro de miles de Colombianos Pensiones, Seguros, Fondos Da profundidad al mercado de capitales Necesidades de crédito para la construcción y adquisición de vivienda Promueve la Reactivación del sector hipotecario y del constructor.

CÍRCULO VICIOSO DDvivienda r, DDcrédito Precio Vivienda Calidad Cartera PIB Construcción Desempleo

COMPORTAMIENTO TASAS DE COLOCACIÓN A partir de la expedición de la Ley 546 se regularon las tasas de colocación VIS y NO VIS definiendo topes máximos Ley 546 Tope máximo 13.92% E.A Tope máximo 11% E.A Fuente: ICAV

Comportamiento Demanda de Crédito

Evolución del saldo de cartera de vivienda Alivios $2 billones aprox. A partir del año 1998, el saldo de cartera hipotecaria ha disminuido. (Posibles causas: caída en la dinámica de otorgamiento de créditos y venta de la cartera hipotecaria a la T.C) Alivios $2 billones aprox. 11,04 ($hoy) Fuente: Superbancaria

OFERTA DE CRÉDITO HIPOTECARIO Pese a la caída en la oferta de créditos… Fuente: ICAV

OFERTA DE CRÉDITO HIPOTECARIO (periodo En 00-Jul 02) se observa una lenta recuperación de los mismos: Fuente: ICAV

INDICADOR DE CALIDAD CARTERA HIPOTECARIA Desafortunadamente la tendencia de la morosidad es ascendente aunque en los últimos meses ha tendido a estabilizarse pero con niveles muy altos: 23.7 Fuente: Superbancaria Cartera Vencida: Cartera con más de un cuota en mora

EVOLUCIÓN INDICADOR DE COBERTURA CARTERA DE VIVIENDA Por lo anterior, el gobierno ha realizado esfuerzos regulatorios importantes para cubrir la cartera hipotecaria vencida a través de provisiones y reducir así el riesgo crediticio. 37.8 Fuente: Superbancaria Indicador de cobertura: cartera vencida / provisiones

CÍRCULO VICIOSO DDvivienda r, DDcrédito Precio Vivienda Calidad Cartera PIB Construcción Desempleo

Comportamiento Precios de la Vivienda

VALORIZACIÓN DE LA FINCA RAÍZ VS CALIDAD DE LA CARTERA HIPOTECARIA Los precios de la vivienda han caído y por ende la morosidad ha aumentado ( propensión al no pago) Fuente: Superbancaria y DNP

PIB Construcción

COMPORTAMIENTO DEL PIB DE LA CONSTRUCCIÓN Pese al descenso de la actividad constructora desde 1997, se evidencian signos de reactivación… Participación promedio (1994 – 2001) del sector en el PIB = 5.62% Fuente: DANE

NÚMERO DE TRABAJADORES EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN … reactivación que incide en el incremento de la población ocupada en este sector: Fuente: DANE

Desempleo

TASA DE DESEMPLEO VS INDICADOR DE CALIDAD DE CARTERA … y obvio, a mayor desempleo mayor morosidad Fuente: Superbancaria y DANE (Tasa desempleo 7 ciudades)

El mecanismo de la titularización hipotecaria promovido por la Ley 546 y la creación de la Sociedad Titularizadora buscan mejorar aún más los indicadores analizados

CÍRCULO VIRTUOSO DDvivienda r, DDcrédito Precio Vivienda Calidad Cartera PIB Construcción Desempleo

Modelos Alternativos de Financiamiento Hipotecario en el Mercado de Capitales

Estabilidad de precios y control del déficit público EVOLUCION DEL ENTORNO Estabilidad de precios y control del déficit público Reformas pensionales y surgimiento de Inversionistas Institucionales Mejores Precios y transparencia del mercado Mejor interacción con mercados de deuda Desmonte del financiamiento de vivienda especializado y mejor financiamiento de vivienda de interés social

BENEFICIOS DIRECTOS E INDIRECTOS Canal alternativo de financiamiento del sistema de vivienda Los bancos hipotecarios tienen nuevas herramientas para manejar su balance, liquidez, tasas de interés, riesgos de prepago y riesgos crediticios a través de la titularización Mejoramiento de condiciones para el acceso de nuevos prestamistas hipotecarios (bajo costo de fondeo a largo plazo, menores costos de intermediación, etc) Fortalecimiento de los estándares de originación CH (credit scoring) Desarrollo del mercado secundarios de títulos hipotecarios

Múltiples canales y productos → Bonos, MBS CARACTERISTICAS Múltiples canales y productos → Bonos, MBS Especialización de funciones (originación, administración, mecanismos de cobertura, etc.) Proceso de desarrollo atado a evolución del mercado: costo y capacidad de fondeo, regulación, desarrollo técnico etc. Modelo dominante: fondeo a través de depósitos

ALTERNATIVAS DE FONDEO DE UN BANCO HIPOTECARIO Mecanismos de Liquidez Títulos refinanciamiento Títulos Hipotecarios MBS / SPV Inversionistas Bancos Hipotecarios Bonos Hipotecarios Venta Activos Titularizadora Fondos de Pensiones Fondos Mutuos Compañías de Seguros Inversionistas Extranjeros Inversionistas al pormenor Pasivo Activo Patrim Otras Obligaciones Venta de Cartera Depósitos

Bonos Hipotecarios

Mayor seniority de deuda BONOS HIPOTECARIOS Doble garantía: Capital del Originador Portafolio de hipotecas Mayor seniority de deuda Rating upgrade: ↑ calificacion → ↑ acceso al mercado de capitales Calce de balance: Reduce riesgo de roll-over pero no libera capital

Factores determinantes de éxito: BONOS HIPOTECARIOS Factores determinantes de éxito: No hay transferencia de quiebras (bankruptcy remoteness) Portafolio de hipotecas: tamaño, calidad, homogeneidad Respaldo del emisor (fortaleza patrimonial, valor de la franquicia, etc.) Mercado de bonos: Infraestructura, liquidez, benchmarks. Regulación: limites de inversión, mecanismos de liquidez, evaluación del riesgo

Modelo Alemán: PFANDBRIEFE Modelo Danés BONOS HIPOTECARIOS Modelo Alemán: PFANDBRIEFE Modelo Danés Modelo Chileno: Letras Hipotecarias

Titularización Hipotecaria

TITULARIZACIÓN HIPOTECARIA Característica principal: no transferencia de quiebra, libera capital, rating upgrade Flexibilidad: Estructura a la medida, pass-through, secuenciales, etc. Estandarización: convierte hipotecas en commodities

TITULARIZACIÓN HIPOTECARIA Portafolios homogéneos y bien diversificados: Flujos de caja predecibles Mejoramiento crediticio Due Diligence Universalidades: El proceso de titularización se estructura mediante la asignación de derechos sobre la universalidad a los inversionistas suscriptores de los títulos y a las partes que intervienen en el proceso (Administrador, Garante, etc.)

MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS Empaquetamiento Estructuración Mejoramiento crediticio Mercado de Capitales Originación Mercado Primario Sociedad Titularizadora Originadores Inversionistas Mercado Secundario de Hipotecas

Reducción Gradual de Riesgos

TIPS en el mercado de Capitales RIESGO DE PLAZO Y RIESGO DE TASA Hoy Objetivos Emisión 100% TIPS Mercado de Capitales Activo LP / Pasivo LP Activos UVR / Pasivos UVR Menor riesgo de roll-over Nuevos créditos fondeados a Largo Plazo Mayor capacidad de originación de cartera Negociabilidad del 100% del Activo Pasivo LP Pasivo UVR Menor riesgo de roll-over Menor Riesgo de Crédito TIPS en el mercado de Capitales

RIESGO DE PLAZO Y RIESGO DE TASA REDUCCION DE RIESGOS Diversificación del riesgo hipotecario en el Mercado de Capitales Mecanismos de cobertura reducen riesgos del subyacente Segmentación y valoración de riesgos implícitos de la cartera Moras Prepagos, etc. Mayor capacidad de financiamiento de largo plazo a través del Mercado de Capitales

RIESGO DE PLAZO Y RIESGO DE TASA OTROS BENEFICIOS Capacidad instalada para administrar portafolios de cartera Estandarización de la Industria: Estandarización Credit Scoring Estandarización de Procesos de Cobranza y BRPs Bases de datos históricas amplias y suficientes Monitoreo permanente de riesgos de la cartera de la industria

Incentivos Regulatorios y Perspectivas Nuevo Gobierno

INCENTIVOS REGULATORIOS EXISTENTES Ley 546 de 1999 – Normas generales de vivienda y su financiación: Sistema especializado de vivienda Financiación: Bonos y Títulos Hipotecarios Sociedades Titularizadoras Exención tributaria: rendimientos Bonos y Títulos Hipotecarios (renta) Garantía Nación – FOGAFIN – Títulos emitidos en proceso de titularización de créditos VIS.

DECRETOS, RESOLUCIONES Y CIRCULARES Todo un desarrollo regulatorio y reglamentario de la Ley (Minhacienda, Mindesarrollo, Supervalores, Superbancaria y FOGAFIN). www.titularizadora.com Algunos temas: Gestión de riesgo crediticio Actores que intervienen en titularización Concepto de “Universalidad” Régimen emisiones Reglamento emisión Estructuración títulos Capital mínimo sociedad titularizadora Entre otros

PERSPECTIVAS NUEVO GOBIERNO Documento CONPES “Bases de la Política de Vivienda 2002-2006” Programa de Subsidio Familiar de Vivienda (SFV) Recursos de presupuesto comprometidos hasta 2005 Asignar 50.000 SFV VIS antes de sep. 2003. Mecanismo de cobertura contra inflación: Estado (FOGAFIN) cubre a deudores hipotecarios cuando UVR varía por encima de la meta de inflación Titularización como alternativa para retirar cartera improductiva de balances de bancos FOGAFIN diseñará mecanismos. 2003 y 2004, titularizaciones por 6 billones.

PERSPECTIVAS NUEVO GOBIERNO Hacia un nuevo esquema de financiación de vivienda Buscar la especialización de los bancos hipotecarios en tres unidades de negocio: Originación: Origina hipotecas, vende créditos de vivienda y derechos sobre la administración de los créditos (comisiones por originación) Inversión: Financia los créditos y los mantiene en su portafolio (margen financiero). Administración: Adquiere el derecho sobre el servicio de los créditos. Cada banco definirá la forma en que desee participar en el negocio de cartera hipotecaria, cambiando su estructura de balance (disminución de riesgos). Y el resultado será un proceso en el cual el banco origina activamente créditos de vivienda mediante un sistema de financiamiento temporal, para luego ser titularizados.

Q & A