1 Acoprovi Santo Domingo, República Dominicana 27 de octubre 2011 Titularización Hipotecaria como alternativa de financiación de vivienda Experiencia Colombiana

2 Crisis Hipotecaria en Colombia finales 90´s Causasimpacto Caída PIBLiquidación BCH Altas tasas de interésNacionalización Granahorrar Alto nivel de desempleoNacionalización Bancafé Caída precios vivienda$3 billones alivios deudores Descalce fondeo sector$1 billón créditos Fogafín BECH Contexto externo desfavorable Presión Fiscal Inestabilidad jurídica Deficiencias en regulación financiera Mala gestión modelo negocio constructores

Tasas de Interés Cartera Hipotecaria/PIB 3 Fuente: Superfinanciera, Bancos Centrales, Centros de Estadística y Cálculos TC

Herramientas del sistema de financiamiento de vivienda de largo plazo 4 Sociedades titularizadoras hipotecarias especializadas

Herramientas del sistema de financiamiento de vivienda de largo plazo 5 1.Titularización hipotecaria -Sociedades titularizadoras especializadas -Sociedades fiduciarias – Régimen general -Establecimientos de crédito – Originadores de cartera hipotecaria 2.Instrumentos especializados : -Bonos hipotecarios (covered bonds) -Títulos hipotecarios (MBS) 10 años después Mayor desarrollo de titularización hipotecaria Limitado desarrollo de bonos hipotecarios Marco regulatorio detallado para titularización hipotecaria Modelo a través de sociedades titularizadoras especializadas

10 Años de Evolución 6 Titularización Cartera Hipotecaria: $ 8.2 billones de dólares Bonos Hipotecarios: $351 millones de Dólares Fuente: Superintendencia Financiera, Titularizadora Colombiana Titularización Hipotecaria v.s Bonos Hipotecarios (Millones de dólares)

Sociedad entre 5 entidades financieras con vocación hipotecaria y la IFC, permitieron desarrollar una entidad especializada en titularización hipotecaria en el año 2001 Financiación de la vivienda a través del mercado de K Menor riesgo para el sistema Titularizadora Colombiana Origen Shareholders Funciones Estructuración Creación y Gestión del SPV Master Servicing Desarrollo del mercado de los Títulos (TIPS) Objetivos 7

Tasas de Interés 8 Fuente: Titularizadora Colombiana Emisiones Titularizadora Colombiana 10 Años de Evolución

Fuente: TC 9 10 Años de Evolución En los 10 años se han titularizado 413 mil Créditos de Vivienda

US$ millones En títulos respaldados por carteras hipotecarias se han colocado en el mercado de LATAM más de US$ millones en 15 años. Los mercados de Chile, Brasil, Colombia y México representan el 96% de las emisiones totales que se han realizado en la región Chile: US$3.807 Brasil: US$ Colombia: US$8.225 México: US$9.508 Emisiones Acumuladas (Millones de Dólares) Mercados LATAM Titularización Hipotecaria

¿Qué Beneficios ha traído la Titularización Hipotecaria? 11 Beneficios de Titularización Hipotecaria 1.Desarrollo de préstamos denominados en pesos a tasa fija (90%) con mayor duración (20 años) 2.Menores tasas de interés (Menos spread vs Deuda Pública) 3.Optimización dispersión del riesgo 4.Recursos adicionales para la vivienda 5.Alta estandarización de la Industria Hipotecaria 6.Desarrollo del Mercado de Capitales

Desarrollo Crédito Tasa Fija 12 Desembolsos Individuales (Acumulado Anual, %) Fuente: Superintendencia Financiera, Titularizadora Colombiana

Menores Tasas de Interés pbs Tasa de los Préstamos Hipotecarios No VIS - Pesos Fuente: Superintendencia Financiera, Titularizadora Colombiana Emisiones Pesos

Tasas de Interés Menores Tasas de Interés 14 Fuente: Titularizadora Colombiana y Superfinanciera Tasa de Interés Hipotecaria en Pesos y Tasa TIPS La tasa de interés hipotecaria toma como referencia las tasas de colocación de los emisiones de títulos hipotecarios Emisiones Pesos Costo Fondeo Tasa de Colocación Administración Riesgo Impuestos Margen

15 ►Diversificación de fuentes de fondeo ►Disminución en el riesgo de mercado (eliminar riesgo de descalce)  Plazos  Tasas ►Segmentar y trasladar riesgo de crédito ►Mayor eficiencia en el uso del capital ►Sistemas de originación más estandarizados (riesgo operativo) El riesgo sistémico se mitiga a través de: Menores Riesgos Para el Sistema

16 Mora >120 Días Créditos Hipotecarios Fuente: Superintendencia Financiera, Titularizadora Colombiana Mora > 120 Días (Dic 2010): México 4,5% Brasil 3,3% Chile 2,1%

Menores Riesgos Para el Sistema 17 Fondeo Cartera Hipotecaria Colombia (US$ Millones) Fuente: Superintendencia Financiera, Titularizadora Colombiana

Titularizaciones Anuales 18 Fuente: Asobancaria, FNA, Superfinanciera y cálculos TC. Crec. Anual 4,3% 41,4%19,9%1,0% Mayores Recursos para Vivienda Desembolsos Totales (Acum. 12 Meses, US$ Billones) En plena crisis global, los desembolsos en Colombia se mantuvieron

Titularizaciones Anuales 19 Fuente: Asobancaria, FNA, Superfinanciera y cálculos TC. Mayores Recursos para Vivienda Emisiones Titularización Hipotecaria / Desembolsos (%)

20 Fuente: Superfinanciera; *Incluye cartera titularizada Mayores Recursos para Vivienda Dinámica Activo y Pasivo Sector Financiero (Var. Anual, %) Pasivo crece más lento que Activo *

Desarrollo Económico 21 57% 58% 59% Fuente: Superfinanciera y TC Mayores Recursos para Vivienda Estructura de Fondeo Sistema Financiero Colombiano Títulos Hipotecarios0,60%2,30% Patrimonio10,20%12,90% Bonos2,30%6,50% Depósitos y Exigibilidades67,20%62% Créditos6,30%4,80% Otros13,40%11,50% Profundidad Financiera Crecimiento Cartera Fondeo Bancos en Mdo. De KEstabilidad Financiera En Colombia, los Bancos aumentaron la participación del mercado de capitales en su estructura de fondeo a través de emisión de acciones, bonos y títulos hipotecarios. Pasó del 13% al 21% entre 2002 y 2011

22 57% 58% 59% Fuente: Superfinanciera y TC Mayores Recursos para Vivienda/Menores Riesgos Para el Sistema Se puede colocar más cartera sin comprometer la solvencia Crecimiento de la Cartera deteriorando la Salud Financiera de los Bancos Crecimiento de la Cartera Con Sostenible

23 ►Estandarización de mejores prácticas:  Originación y Administración créditos hipotecarios  Condiciones uniformes títulos hipotecarios  Modelos financieros y de riesgo  Análisis de Riesgo de Crédito (Scoring de Originación)  Metodología de Avalúo Inmuebles  Documentación de Crédito: Pagaré e Hipoteca  Bases de Datos: Información Deudor, Créditos e Inmuebles  Sistemas de Amortización: Único  Cobranza Administrativa  Procesos cobranza Jurídica  Custodia de Garantías  Capacitación Deudores Alta Estandarización Industria Hipotecaria

24 Titularización en Colombia por emisor Fuente: Banco de la República de Colombia Desarrollo al Mercado de Capitales La introducción de un nuevo instrumento de renta fija en el mercado de capitales contribuye a su desarrollo

Fuente: Superfinanciera y Cálculos TC Principales inversionistas: Fondos de Pensiones y Cesantías Inversionistas TIPS – Emisión Junio 2011 Desarrollo Mercado de Capitales 25

26 Ventana de Oportunidad Fuente: TC Emisión Pesos N-2 Las condiciones cambiantes del mercado alteran las tasas de colocación de los títulos. Es importante aprovechar la ventana de oportunidad para maximizar los beneficios de la titularización hipotecaria Bonos del Tesoro de Referencia Titularización Hip.

Impacto Crisis Financiera En Colombia, las Titularización Hipotecaria no tuvo un impacto de la crisis de 2008 – 2009, como ocurrió en otros países, gracias a: −Altos estándares de Originación: Max LTV 80% (55% prom.) −Precios de vivienda no inflados artificialmente : “No hubo burbuja inmobiliaria” −Estructura sencilla y transparente: “Remain Basics” −Retención del riesgo de los Originadores: “Skin in the Game” −Completa revelación de información sobre el riesgo del activo subyacente −Régimen contable especial: refleja suficiencia del flujo de caja de la titularización: permite validar consistencia de calificaciones de riesgo

28 Estructura de la Titularización Vendedores Autorizados de Cartera Compra de Créditos que cumplan los Criterios de Elegibilidad y scoring (TC) TIPS Pesos A 2017/2022 Incluye mecanismo de cobertura parcial TC/IFC TIPS Pesos B 2022 Créditos Hipotecarios TIPS Pesos MZ* Activo Pasivo Derecho Residual TamañoCalificación 94% 6% 1% AAA BBB BBB- Tamaño 93% 6% 1% Tiempo Mora % > 90 Características de la Cartera Ejemplo TIPS E-9

29 Estructura de la Titularización Titularizaciones de cartera improductiva – NPL Emisiones TECH E-1, E-2 y E-3

Tasas de Interés 30 Fuente: SIFMA y Titularizadora Colombiana; * No incluye titularizaciones Infonavit y Fovisste Mientras en el resto del mundo la titularización hipotecaria se marchitaba, en Colombia los niveles se mantuvieron estables. Impacto Crisis Financiera

¿Por qué ha sido exitosa la Titularización Hipotecaria en Colombia? 31 Desarrolló de una entidad especializada qué: Impulsó los ajustes necesarios del Marco Jurídico Construyó confianza en los inversionistas y promovió entendimiento de títulos, estructuras y comportamiento de activo Generó volumen crítico de cartera (canalización interés de originadores)

Caso México 32 En México Titularización Hipotecaria se desarrolló sin la consolidación de una entidad especializada. Hoy el mecanismo desapareció para fondear entidades privadas Flexibilización Originación (Hipotecas de mayor riesgo) No Estandarización Pérdida Reputación en el Mercado

33 Fuente: SHF Caso México Entidad Monto (USD M) %Número% Sofoles % % Bancos % % Total % % UDIS: 47% Pesos: 53% Parálisis Titularización Hipotecaria Privada Actualmente los únicos emisores son INFONAVIT Y FOVISSTE, que son considerados cuasi deuda pública

34 Fuente: Comisión Nacional de Bancos y Valores Vivienda Total Cartera Deterioro Calidad de Cartera Hipotecaria Caso México

35 Fuente: Latinfocus, IMF Deterioro Calidad Títulos Hipotecarios Mora > 90 Días (Cosechas 2004 – 2005) Mora > 90 Días (Cosechas 2006 – 2008) Promedio Superior a 5% Mes 20 Promedio Inferior a 2% Mes 20 Caso México

36 Experiencia Colombiana: Consideraciones Finales 1.Colombia tiene una experiencia muy importante en materia de financiamiento hipotecario y titularización a partir de la crisis de 1998: Liderazgo en Latinoamérica 2.La titularización hipotecaria ha sido un mecanismo fundamental para financiamiento de vivienda de largo plazo en Colombia: mas recursos disponibles para vivienda con menores tasas de interés 3.Ha permitido diversificar riesgos inherentes al sistema de crédito de vivienda: sistema financiero mas robusto, mejores niveles de solvencia patrimonial y menor riesgo de crisis sistémica 4.La titularización como herramienta de política institucional se ha consolidado a partir de entidades especializadas de objeto exclusivo que participen directamente en todas las etapas del proceso de titularización 5.Los desarrollos regulatorios y el apoyo del Gobierno han jugado un papel fundamental: se han eliminado barreras normativas reconociendo el efecto del ciclo virtuoso de la titularización lo que ha permitido aprovechar las ventanas de oportunidad del mercado de capitales 6.En Colombia no hubo crisis subprime: sólidos pilares de regulación del mercado hipotecario, de titularización y de valores evitando problemática de a crisis subprime -Altos niveles de revelación y transparencia -Información completa a los inversionistas -Regulación contable de titularización: Hecho económico de la titularización

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