Tesis que para obtener el grado de Maestría en Dirección Financiera JOSÉ ENRIQUE GONZÁLEZ RIVERO FORMULACION Y EVALUACIÓN DE UN PLAN DE NEGOCIOS PARA UN EDIFICIO DE OFICINAS EN MERIDA, YUCATAN Tesis que para obtener el grado de Maestría en Dirección Financiera

PROBLEMA DE INVESTIGACION Para que un inversionista decida invertir en un negocio, es de vital importancia realizar un plan detallado con todos los factores de riesgo posibles, extenso conocimiento sobre la oferta y la demanda existente y una proyección estimada de ganancias futuras, es decir, un plan de negocio. Al tratarse de la construcción de un edificio de oficinas, la elaboración de un plan de negocios o un proyecto de inversión, se convierte en un punto fundamental y en el punto de partida para la realización de un proyecto de este tipo.

PREGUNTA ¿Cuál es la rentabilidad de construir un edificio de oficinas en la ciudad de Mérida?

HIPOTESIS Construir un edificio de oficinas en Mérida es económicamente rentable y un beneficio para el crecimiento económico de la ciudad.

OBJETIVOS OBJETIVO GENERAL Demostrar que es económicamente rentable construir un edificio de oficinas en la ciudad de Mérida. OBJETIVOS ESPECIFICOS Demostrar, mediante un estudio de mercado, que es factible construir y arrendar un edificio de en Mérida. Demostrar, mediante un plan de negocios, que es económicamente rentable realizar el proyecto.

JUSTIFICACIÓN La correcta realización de un plan de negocios o proyecto de inversión, es fundamental para la toma de desiciones final de los inversionistas. Analizar las tres perspectivas del negocio: El pasado como un punto de referencia, el presente como el contexto y el análisis de la situación actual, y el futuro como una proyección de objetivos y metas a cumplir. Atraer al estado a corporativos nacionales e internacionales que estén buscando ciudades donde poder expandirse, mediante instalaciones de primera calidad.

MARCO TEÓRICO PLAN DE NEGOCIOS Documento que se realiza cuando se tiene la intención de iniciar un negocio o una empresa donde se describe el negocio, se analiza la situación del mercado y se establecen las acciones  que se realizarán en el futuro, así como las estrategias para llevarlo a cabo. Reduce la curva de aprendizaje, minimiza la incertidumbre y el riesgo del inicio o crecimiento de una empresa, además de que facilita el análisis de la viabilidad, factibilidad técnica y económica de un proyecto. ESTUDIO DE MERCADO Consiste en reunir, planificar, analizar y comunicar de manera sistemática los datos relevantes para la situación de mercado específica que afronta una organización"

MARCO TEÓRICO TIENE 4 ETAPAS BASICAS Establecimiento de los objetivos del estudio y definición del problema que se intenta abordar. Realización de investigación exploratoria. -datos secundarios -entrevistas informales. Búsqueda de información primaria. Análisis de los datos y presentación del informe. -Conclusiones

Marco teórico Ubicación del predio Frente a la Av. Prolongación Montejo, con una tipología rectangular teniendo su lado mas amplio por la calle 47 con la que colinda y al otro lado colinda con el Hotel City Express y frente a las agencias de automóviles Ford y Toyota.

Marco teórico Área de Influencia Directa. Es el área de alcance de un proyecto inmobiliario, en la cual resulte conveniente por criterio de distancia y tiempo acudir a los usuarios de servicios ofrecidos en el polígono estudiado, que decidan ir a este punto de manera preferente contra un servicio de similares condiciones.

Marco teórico Área de Influencia Contingente. Es el área de alcance de un proyecto inmobiliario, en la que acudirá al punto estudiado siempre y cuando transite por la zona y le sea conveniente el punto comercial o de servicios ahí instalado, este usuario preferentemente acudirá a buscar el servicio o el bien a un punto mas cercano a su origen, no se les considera usuario potenciales, a menos que acudan al punto como comercio de destino.

METODOLOGÍA DISEÑO Por medio de un estudio cuantitativo, descriptivo se llevará a cabo un estudio de mercado a fin de estudiar la oferta de arrendamiento de oficinas en los edificios de oficina de la ciudad de Mérida . Se analizarán los precios, ocupación y desplazamiento de las mismas, así como tamaño, características y principales clientes. Todo esto para conocer la oferta existente en el mercado, y conocer las fortalezas y debilidades de cada una. También se analizará cuál es el índice de absorción de renta de oficinas en la ciudad de Mérida al año

UNIDAD DE ANÁLISIS Población Todos los espacios de oficinas en renta disponibles que se encuentren en la ciudad de Mérida.   Muestra Se realizara un muestreo no probabilístico por conveniencia ya que se trabajará directamente los 12 edificios de oficinas mas importantes de la ciudad.

TECNICA E INSTRUMENTO Se implementaran encuestas a los encargados de comercializar los edificios de oficias que usaremos como muestra. Se realizarán cuestionarios para saber: 1.- Precios de los espacios de oficina a rentar. (incluyendo cuota de mantenimiento) 2.- Espacios disponibles para rentar. 3.- Cajones de estacionamiento por metro cuadrado de oficina rentable. 4.- Amenidades del edificio, es decir, número de baños, elevadores, áreas verdes, salidas de emergencia.   Se investigará con la ayuda de asesores expertos en el tema, puntos importantes en cada edificio: 1.- Ubicación estratégica de cada edificio. 2.- Fortalezas y debilidades de cada edificio según su configuración arquitectónica

PROCEDIMIENTO Paso 1: Estudio de Mercado 1. En un plano de la ciudad se marcarán con números todos los elementos de la muestra para poder ubicarlos geográficamente. 2. Se realizará una comparación mediante una gráfica de la comparación de precios de cada elemento de la muestra 3. Se realizará una tabla comparativa de la disponibilidad comercial de cada elemento. 4. Se realizará un análisis de mercado de precios en arrendamiento. 5. Se realizará un análisis de mercado de precios en venta 6.- Se realizará un análisis de porcentajes de ocupación de oficinas en Mérida. 7. Se obtendrá una conclusión de los espacios disponibles para renta de oficinas en Mérida. 8.-Se realizará un estudio de absorción mensual de renta de oficinas en Mérida. 9.- Se realizará una gráfica de tiempos de absorción de cada edificio vs el resto de los edificios ofrecidos en la ciudad.

PROCEDIMIENTO Paso 2: Análisis Financiero 1.-Se realizará un estudio de costos del proyecto en base al diseño arquitectónico del mismo. 2.-Se realizará un estudio financiero en base a los datos obtenidos en el estudio de mercado, sacando todos los indicadores financieros pertinentes para su correcta evaluación.

CRONOGRAMA Enero 2014 – Estudio de mercado Marzo 2014 – Análisis financiero   Abril 2014 – Conclusiones finales Mayo 2014 – Revisiones y correcciones.