POST-GRADO EN DERECHO REGISTRAL TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD Y PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD GUNTHER GONZALES BARRÓN hgonzales@terra.com.pe

SISTEMAS DE TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD CÓDIGO CIVIL FRANCÉS (1804): “LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA SE PERFECCIONA POR EL SOLO CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES CONTRATANTES. HACE AL ACUERDO PROPIETARIO (…) DESDE EL INSTANTE EN QUE HA DEBIDO SER ENTREGADA”.

SISTEMAS DE TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD (4) VENTAJAS DEL CONSENSUALISMO: - FAVORECE LA CIRCULACIÓN DE LA RIQUEZA Y LA UTILIZACIÓN DE LOS RECURSOS, PUES LA TRANSMISIÓN SE REALIZA EN FORMA INMEDIATA, SIN GASTOS NI REQUISITOS. - BENEFICIA AL COMPRADOR, Y NO AL VENDEDOR COMO EN LA TEORÍA DEL TÍTULO Y MODO, CON LO CUAL SE ACTIVA LA CREACIÓN DE RIQUEZA, YA QUE EL COMPRADOR SE CONVIERTE EN PROPIETARIO SIN TRADICIÓN Y SIN PAGO. SE PROTEGE LA DINÁMICA DE LAS RELACIONES PATRIMONIALES. - A MÁS TRANSFERENCIAS, MAYORES SON LAS OCASIONES DE CREAR RIQUEZA (FRANZONI).

SISTEMAS DE TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD (5) DESVENTAJAS DEL CONSENSUALISMO: - INSEGURIDAD EN LA DETERMINACIÓN DEL PROPIETARIO, POR LO QUE ES NECESARIO RECURRIR A LA USUCAPIÓN. - LA PRUEBA DE LA USUCAPIÓN ES COMPLEJA, Y SI BIEN SE APOYA EN PRESUNCIONES, SIEMPRE ES POSIBLE PROBAR EN CONTRA. - AUN CUANDO SE EXHIBA LA USUCAPIÓN, SIEMPRE ES POSIBLE LA DOBLE VENTA. - INSEGURIDAD EN LAS CARGAS QUE AFECTEN EL INMUEBLE. EN SUMA, EL ADQUIRENTE SIEMPRE TIENE EL RIESGO DE QUE UN TERCERO HAYA ADQUIRIDO DEL VERUS DOMINUS, O QUE UN TERCERO INVOQUE LA USUCAPIÓN CON MAYOR DERECHO.

EL SISTEMA PERUANO EN EL ÁMBITO DE LOS MUEBLES, NO HAY DISCUSIÓN. SE ACOGE LA TRADICIÓN CAUSAL (ART. 947 CC.). EN EL ÁMBITO DE LOS INMUEBLES, SE ACOGE EL CONSENSUALISMO (ART. 949), VÉASE EL PRECEDENTE FRANCÉS. SIN EMBARGO, LA CUESTIÓN PRESENTA DUDAS POR EL REGISTRO.

SISTEMA PERUANO (2) ¿CUÁNDO SE TRANSFIERE LA PROPIEDAD EN NUESTRO SISTEMA? ¿QUÉ PASA SI “A” LE VENDE UN INMUEBLE A “B”, Y ÉSTE NO INSCRIBE? ¿ES PROPIETARIO? CUANDO EL SISTEMA ES CONSENSUAL PURO, NO HAY PROBLEMAS EN ENTENDERLO; LAS DIFICULTADES SURGEN CUANDO SE CREA EL REGISTRO DECLARATIVO. EN NUESTRA DOCTRINA SON MUY COMUNES ESTAS FRASES: “SIN INSCRIPCIÓN ES UN PROPIETARIO SIN OPONIBILIDAD”, O UN “PROPIETARIO INTER PARTES”, O “QUE NO AFECTA A TERCEROS”. ¿QUÉ SIGNIFICA? ES LA CLÁSICA DISTINCIÓN FRANCESA (DE LA EXÉGESIS) QUE IDEÓ LA DOCTRINA DE LA PROPIEDAD ABSOLUTA Y RELATIVA.

TRNSFERENCIA DE PROP Y REGISTRO PROBLEMA PRÁCTICO DEL DERECHO CIVIL: ¿QUIÉN ES EL PROPIETARIO DE UN BIEN? PODRÍA SUPONERSE QUE BASTA EL TÍTULO, PERO SE REQUIERE ALGO MÁS: LA USUCAPIÓN. LUEGO, UNA ECONOMÍA BASADA EN EL CRÉDITO REQUERÍA MOVILIZAR CAPITALES EN EL AGRO Y LA INDUSTRIA. PARA ELLO SE REQUERÍA UNA SÓLIDA GARANTÍA (HIPOTECA, CON BASE EN UN REGISTRO MODERNO). EN EL SIGLO XIX TODOS LOS PAÍSES EUROPEOS DE LA TRADICIÓN DEL DERECHO CIVIL, HABÍAN INTRODUCIDO EL REGISTRO, CON LA SOLA EXCEPCIÓN DE ALEMANIA, QUE LO HIZO ANTES.

TRANSFERENCIA DE PROP Y REGISTRO ¿QUÉ FUNCIÓN CUMPLE EL SISTEMA REGISTRAL EN EL PROCESO DE TRANSMISIÓN DE DERECHOS? SÓLO CABEN DOS SOLUCIONES: INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA O DECLARATIVA. CONSTITUTIVA: LA MUTACIÓN DEL DERECHO SE PRODUCE CON LA INSCRIPCIÓN. DECLARATIVA: EL DERECHO NACE ANTES, PERO LA INSCRIPCIÓN ELIMINA CUALQUIER OBSTÁCULO PARA LA PLENA EFECTIVIDAD DEL DERECHO. DEBE ENTENDERSE CORRECTAMENTE LA INSCRIP. DECLARATIVA: NO HAY “TRANSFERENCIA INTER PARTES” (FALTA INSCRIPCIÓN PARA AFECTAR U OPONERSE A 3os.), U OPONIBILIDAD “RELATIVA”.

TRANSFERENCIA DE PROP Y REGISTRO ¿QUÉ SISTEMA ES MEJOR? NO BASTA LA TEORÍA, ES NECESARIO ANALIZAR MUCHAS VARIABLES: CONDICIONES MATERIALES Y JURÍDICAS (CALIFICACIÓN) DEL REGISTRO, SIMPLICIDAD LOS TÍTULOS INSCRIBIBLES Y A LOS, REQUISITOS LEGALES Y ADMINISTRATIVOS, ACCESO A LA INSCRIPCIÓN, SITUACIÓN ECONÓMICA DEL PAÍS.

TRANSFERENCIA DE PROP Y REGISTRO 2022, 1º CC: PRINCIPIO DE INOPONIBIIDAD DE LO NO INSCRITO FRENTE A LO INSCRITO. 1135 CC: ¿CONTIENE EL MISMO PRINCIPIO? ¿QUÉ DIFERENCIAS EXISTEN CON EL 2022, 1º CC? 926 CC: LAS RESTRICCIONES DE LA PROPIEDAD ESTABLECIDAS POR PACTO PARA QUE SURTAN EFECTO FRENTE A TERCEROS, DEBEN INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO RESPECTIVO.

TRANSFERENCIA DE PROP Y REGISTRO ¿QUÉ PROBLEMAS RESUELVE EL PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD? PRIMERO: DOBLE VENTA. SEGUNDO: GRAVAMEN NO INSCRITO VS. PROPIEDAD INSCRITA. TERCERO: PROPIEDAD NO INSCRITA VS. GRAVAMEN INSCRITO. EXCEPCIÓN: 2022, 2º CC.

BIBLIOGRAFÍA GALGANO, Francesco. Atlas de Derecho Privado Comparado, Fundación Cultural del Notariado, Madrid 2000. PAU PEDRÓN, Antonio. La publicidad registral, CRPME, Madrid 2001. RUBIO GARRIDO, Tomás. Contrato de compraventa y transmisión de la propiedad, Publicaciones del Real Colegio de España, Bolonia 1993. SERNA VALLEJO, Margarita. “La formación histórica del régimen hipotecario francés o mixto”, EN: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Número 634, mayo-junio 1996. GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, Jurista Editores, Lima 2004.