16/11/06 Injerencias notariales en la subasta judicial Liliana Edith Abreut de Begher PJN.

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1 16/11/06 Injerencias notariales en la subasta judicial Liliana Edith Abreut de Begher PJN

2 16/11/06 Subasta judicial y compraventa forzosa. El objeto que se persigue es la transformación económica de los bienes en dinero El objeto que se persigue es la transformación económica de los bienes en dinero La subasta judicial no es un acto procesal puro y simple La subasta judicial no es un acto procesal puro y simple La subasta judicial instrumenta un verdadero contrato de compraventa. La subasta judicial instrumenta un verdadero contrato de compraventa.

3 16/11/06 Naturaleza jurídica de la subasta judicial. Teoria Procesal Teoria Procesal Teorias contractuales: Teorias contractuales: 1)Mandato. 1)Mandato. 2)Representación. 2)Representación. Teoria mixta Teoria mixta

4 16/11/06 Subasta judicial vs. Remate judicial. Teorias que reconocen la diferencia.( Ver art.559 CPCC). Teorias que reconocen la diferencia.( Ver art.559 CPCC). Teorias que rechazan la diferencia. (Conf.art.16CC). Teorias que rechazan la diferencia. (Conf.art.16CC). Teoria que distingue subasta extrajudicial y judicial. Teoria que distingue subasta extrajudicial y judicial. La subasta extrajudicial puede ser pública (se asimila a judicial), o privada (se asimila a la venta privada). La subasta extrajudicial puede ser pública (se asimila a judicial), o privada (se asimila a la venta privada).

5 16/11/06 Personas que intervienen en la subasta Martillero: Auxiliar del órgano jurisdiccional. Martillero: Auxiliar del órgano jurisdiccional. Comprador. Comprador. Abierto el acto del remate tiene principio de ejecución el contrato de compraventa. Abierto el acto del remate tiene principio de ejecución el contrato de compraventa.

6 16/11/06 Mecanismo del remate Edictos. Edictos. Requisitos art.566 CPCC. Requisitos art.566 CPCC. Boleto de compraventa Boleto de compraventa La venta forzosa del art.1324 inc.4 CC es: La venta forzosa del art.1324 inc.4 CC es: -consensual, pero requiere la homologación judicial -consensual, pero requiere la homologación judicial -es un acto de adquisición derivado, pese a que la transmisión se realiza libre de gravámenes (ver excepciones: caso expensas comunes). -es un acto de adquisición derivado, pese a que la transmisión se realiza libre de gravámenes (ver excepciones: caso expensas comunes).

7 16/11/06 Compra en comisión. Objetivo: es un negocio en nombre propio, pero con la facultad, de hacer la transferencia a favor de un tercero de los derechos y obligaciones emergentes del contrato. Objetivo: es un negocio en nombre propio, pero con la facultad, de hacer la transferencia a favor de un tercero de los derechos y obligaciones emergentes del contrato. Falta de denuncia del comitente: se lo tiene por adquirente definitivo.Art.571CPCC. Falta de denuncia del comitente: se lo tiene por adquirente definitivo.Art.571CPCC. Prohibición: en las ejecuciones hipotecarias.Art.598 CPCC; Art.3936 CC. Prohibición: en las ejecuciones hipotecarias.Art.598 CPCC; Art.3936 CC.

8 16/11/06 Cesión del boleto de compraventa. Posibilidad. Posibilidad. Requisitos. Requisitos. Plazo para ejercer ese derecho: antes de la transmisión del dominio al adquirente en subasta. Plazo para ejercer ese derecho: antes de la transmisión del dominio al adquirente en subasta. Imposibilidad. Imposibilidad. Cesión del boleto luego de perfeccionada la venta. Cesión del boleto luego de perfeccionada la venta. Cesión del boleto como trasgresión al art.598CPCC (compra en comisión). Cesión del boleto como trasgresión al art.598CPCC (compra en comisión).

9 16/11/06 Cesión del boleto y estudio de títulos por los escribanos referencistas. Caso de cesión del boleto luego de transferido el dominio al adquirente. Caso de cesión del boleto luego de transferido el dominio al adquirente.

10 16/11/06 Compra en comisión y mandato. Problema frente al mandato tácito y verbal. Problema frente al mandato tácito y verbal.

11 16/11/06 Aprobación del remate *Hasta el momento de su aprobación por el Juez, el comprador y ejecutado están vinculados por un contrato sometido a condición suspensiva. *Aprobada la subasta, el comprador debe abonar el saldo de precio.

12 16/11/06 Efectos del remate sobre la hipoteca Extinción de la hipoteca (inclusive conf.ley 24.441).Ver art.3196 C.C. Extinción de la hipoteca (inclusive conf.ley 24.441).Ver art.3196 C.C. Requisitos: Requisitos: Remate judicial efectuado por Juez competente. Remate judicial efectuado por Juez competente. Citación a juicio de los acreedores hipotecarios. Citación a juicio de los acreedores hipotecarios. Que el comprador abone el precio. Que el comprador abone el precio. Efectos: Efectos: Producido el depósito del producto de la subasta, se extingue la hipoteca. Se traslada al precio los derechos que existían sobre la cosa hipotecada. Producido el depósito del producto de la subasta, se extingue la hipoteca. Se traslada al precio los derechos que existían sobre la cosa hipotecada.

13 16/11/06 Precio de la subasta Es una venta al contado. Es una venta al contado. Pago del precio debe realizarse una vez aprobada la subasta. Ver art.581CPCC. Pago del precio debe realizarse una vez aprobada la subasta. Ver art.581CPCC. Excepciones. Excepciones.

14 16/11/06 Compensación Requisitos: Requisitos: que el actor resulte adquirente en subasta. que el actor resulte adquirente en subasta. la compensación es entre el crédito ejecutado y el precio por la compra del bien en subasta. Ver art.818 C.C. la compensación es entre el crédito ejecutado y el precio por la compra del bien en subasta. Ver art.818 C.C. No oposición terceros por existencia de embargos preferentes, o créditos privilegiados de orden preferente. No oposición terceros por existencia de embargos preferentes, o créditos privilegiados de orden preferente.

15 16/11/06 Posesión del bien subastado. Es necesaria la tradición del bien para la adquisición del dominio. Ver art.577,3265,2601 C.C. Es necesaria la tradición del bien para la adquisición del dominio. Ver art.577,3265,2601 C.C. La posesión la ordena y entrega el Juez La posesión la ordena y entrega el Juez Es requisito necesario para el perfeccionamiento de la venta. Ver art.586CPCC. Es requisito necesario para el perfeccionamiento de la venta. Ver art.586CPCC.

16 16/11/06 Perfeccionamiento de la venta Se aplica régimen especial :Ver art.1184 C.C. Se aplica régimen especial :Ver art.1184 C.C. Escritura de protocolización: es un acta de relación y trascripción. Ver art.586CPCC. Escritura de protocolización: es un acta de relación y trascripción. Ver art.586CPCC. La escritura no hace al perfeccionamiento de la venta. La escritura no hace al perfeccionamiento de la venta. El título se forma con los antecedentes de las actuaciones judiciales. El título se forma con los antecedentes de las actuaciones judiciales.

17 16/11/06 Cancelación de gravámenes Los embargos quedan transferidos al precio obtenido en subasta. Ver art.588CPCC. Los embargos quedan transferidos al precio obtenido en subasta. Ver art.588CPCC. Las hipotecas también. Ver art.3196 C.C. Las hipotecas también. Ver art.3196 C.C. Las medidas se levantan al solo efecto de escriturar la venta judicial. Inscripto el bien se cancelan definitivamente. Las medidas se levantan al solo efecto de escriturar la venta judicial. Inscripto el bien se cancelan definitivamente.

18 16/11/06 Gravámenes inscriptos antes de la subasta. Efectos: Se procede a su levantamiento. Efectos: Se procede a su levantamiento. Requisitos (Ver art.147,Decreto 2080/80,t.o dec.466/1999: Requisitos (Ver art.147,Decreto 2080/80,t.o dec.466/1999: Apellido y nombre, registro notarial, y domicilio del escribano. Apellido y nombre, registro notarial, y domicilio del escribano. Número y fecha del asiento del embargo o inhibición que se levanta. Número y fecha del asiento del embargo o inhibición que se levanta. Determinación del inmueble Determinación del inmueble

19 16/11/06 Gravámenes inscriptos después de la subasta. Los inscriptos luego de la fecha del auto que ordena la subasta, serán desplazados por el documento resultante de la subasta. Ver art. 95, Disposición técnico registral 10/1973, incorporada al Decreto 2080/80. Los inscriptos luego de la fecha del auto que ordena la subasta, serán desplazados por el documento resultante de la subasta. Ver art. 95, Disposición técnico registral 10/1973, incorporada al Decreto 2080/80.

20 16/11/06 Escritura de protocolización En la subasta judicial el título es complejo. En la subasta judicial el título es complejo. *Se integra con las constancias de las actuaciones judiciales. *Se integra con las constancias de las actuaciones judiciales. *La escritura de protocolización no configura un título de dominio. *La escritura es una simple acta de relación y trascripción.

21 16/11/06 Escritura de protocolización La escritura de protocolización es distinta a la del art.512 C.C. (Sentencia de escriturar). La escritura de protocolización es distinta a la del art.512 C.C. (Sentencia de escriturar).

22 16/11/06 Requisitos escritura de protocolización. Debe contener la trascripción de los siguientes autos del expediente judicial: Debe contener la trascripción de los siguientes autos del expediente judicial: Auto que ordena el remate Auto que ordena el remate Auto que aprueba el remate Auto que aprueba el remate Auto que ordena la entrega de la posesión, y su cumplimiento. Auto que ordena la entrega de la posesión, y su cumplimiento. Auto que tiene por abonado el precio. Auto que tiene por abonado el precio. Auto que designa escribano y ordena expedición del documento a registrar. Auto que designa escribano y ordena expedición del documento a registrar.

23 16/11/06 Obligaciones del comprador en subasta. Pago del precio establecido en la subasta. Pago del precio establecido en la subasta. Realizar las diligencias necesarias para lograr la escritura judicial. Ver art.587 CPCC. Realizar las diligencias necesarias para lograr la escritura judicial. Ver art.587 CPCC. Podría pedir el levantamiento de las medidas cautelares en orden a la inscripción del bien en el Registro. Podría pedir el levantamiento de las medidas cautelares en orden a la inscripción del bien en el Registro.

24 16/11/06 Actividad notarial El escribano se encargará de la escritura de protocolización de las actuaciones. El escribano se encargará de la escritura de protocolización de las actuaciones. Deberá aceptar el cargo. Deberá aceptar el cargo. No son necesarios nuevos informes de dominio y anotaciones personales del deudor propietario. No son necesarios nuevos informes de dominio y anotaciones personales del deudor propietario. Debe liquidar los impuestos que graven la venta. Debe liquidar los impuestos que graven la venta. De existir fondos: pide cheque para el pago de impuestos. De existir fondos: pide cheque para el pago de impuestos. De no existir fondos: dejará constancia de ello ante los organismos correspondientes, previa resolución del Juzgado. De no existir fondos: dejará constancia de ello ante los organismos correspondientes, previa resolución del Juzgado.

25 16/11/06 Problema frente a la insuficiencia de fondos. Plenario CNCivil de la Capital Federal “Servicios Eficientes c/Yabra”, 1999. Plenario CNCivil de la Capital Federal “Servicios Eficientes c/Yabra”, 1999. Efectos: Efectos: *Impuestos, tasas y contribuciones, el comprador en subasta no debe responder. *Expensas comunes: responde el comprador en subasta.

26 16/11/06 Perfeccionamiento venta judicial Queda perfeccionada con la aprobación del remate, pago del precio, y entrega de la posesión del bien. Ver art.586 CPCC. Queda perfeccionada con la aprobación del remate, pago del precio, y entrega de la posesión del bien. Ver art.586 CPCC.

27 16/11/06 Requisitos de la escritura. Datos del comprador Datos del comprador Datos del expediente. Datos del expediente. Datos del inmueble. Datos del inmueble. El “corresponde” que surge del título que obra en autos. El “corresponde” que surge del título que obra en autos. Transcripción: autos de subasta pertinentes. Transcripción: autos de subasta pertinentes.

28 16/11/06 Beneficios de la escritura de protocolización. Matricidad de la escritura. Matricidad de la escritura. Permite más fácil cumplimiento de trámites fiscales y administrativos. Permite más fácil cumplimiento de trámites fiscales y administrativos. Permite más fácil búsqueda en el Archivo Notarial. Permite más fácil búsqueda en el Archivo Notarial.

29 16/11/06 Compra por el Consorcio del inmueble rematado. Problemas: Problemas: Control de legalidad por el Registro de la Propiedad Inmueble. Art.8 ley 17.801. Control de legalidad por el Registro de la Propiedad Inmueble. Art.8 ley 17.801. Estudio de títulos por los escribanos. Estudio de títulos por los escribanos. ¿Título suficiente o justo título? ¿Título suficiente o justo título?

30 16/11/06 Gracias por su presencia, y gracias al Colegio de Escribanos por su invitación. Dra.Liliana Abreut de Begher Dra.Liliana Abreut de Begher