PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA MIRTHA RIVERA BEDREGAL

INEXACTITUD REGISTRAL Art. 39 LHE: Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. Art. 75 RGRP: Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral.

INEXACTITUD REGISTRAL DOS SUPUESTOS BÁSICOS: a) Que la inexactitud provenga de errores u omisiones cometidos en algún asiento o partida registral, cuya rectificación está prevista en el Título VI del RGRP. b) Que la inexactitud provenga de causas distintas a errores u omisiones en los asientos registrales, en cuyo caso se requerirá, como supuesto general aplicable, la presentación de título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad extrarregistral.

INEXACTITUD SOBREVENIDA Art. 75 RGRP (...) La rectificación de las inexactitudes que no provengan de error u omisión cometido en la extensión de algún asiento o partida registral, se realizará en mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad. (Tercer Párrafo).

INEXACTITUD ORIGINARIA Art. 75 RGRP Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión contenido en algún asiento o partida registral, se rectificará en la forma establecida en el presente título. (Título VI). Origen de los errores de los asientos: 1. Por causa de error en el mismo título. 2. Por causa de error del Registrador.

CLASES DE ERROR-1 1. Error material a) Cuando se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el título archivado respectivo. b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento. c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde. d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas. (ART.81 RGRP)

RECTIFICACIÓN DEL ERROR MATERIAL 1. Se extienden en mérito del título archivado respectivo. Si el título archivado no se encuentra, previamente debe reconstruirse conforme a lo previsto en el RGRP. 2. Se extienden de oficio o a solicitud de parte. 3. Cuando se extendió el asiento en rubro o partida distinta, se trasladará al/la que corresponda; se anotará en la partida primigenia el traslado.

CLASES DE ERROR-2 2. Error de concepto Los errores no tipificados como errores materiales se consideran errores de concepto. Por lo general, se trata de errores de interpretación del Registrador respecto del contenido y alcances del acto o derecho inscrito que constan del título.

RECTIFICACIÓN DEL ERROR DE CONCEPTO 1. Cuando resulten claramente del título, se rectificarán en mérito del mismo título ya inscrito. Puede ser a solicitud de parte, o de oficio cuando con ocasión de la calificación de un título, el Registrador determine que no puede realizarse la inscripción, sin la previa rectificación del error. 2. Cuando no resulten claramente del título, se rectificarán en virtud de nuevo título modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el error fue producido por la redacción, vaga, ambigua o inexacta del título primitivo.

RECTIFICACIÓN BASADA EN DOCUMENTOS FEHACIENTES Supuesto: Hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes.Procedimiento: Pedido del interesado + documentos que aclaren el error producido.Documentos fehacientes: 1. Copias legalizadas de documentos de identidad: 2. Partidas del Registro de Estado Civil. 3. Otros que acrediten indubitablemente la inexactitud registral. (Art. 85 del RGRP).

RECTIFICACIÓN AMPARADA EN DOCUMENTOS FEHACIENTES “Para demostrar de manera indubitable una inexactitud registral y proceder a rectificarla, debe acompañarse documentos fehacientes que prueben de modo absoluto el error producido”. Res. 368-2009-SUNARP-TR-A

RECTIFICACIÓN DE LA CALIDAD DEL BIEN Y ESTADO CIVIL. SUPUESTOS: 1) Rectificación de calidad de bien de propio a social (Art. 15 del RGRP). 2) Rectificación de calidad de bien de social a propio. 3) Rectificación de estado civil de casado a soltero. 4) Rectificación de estado civil de soltero a casado. 5) Rectificación de un bien de propio a social cuando el titular registral ha fallecido. 6) Efectos de la rectificación del estado civil.

RECTIFICACIÓN DE LA CALIDAD DEL BIEN Y ESTADO CIVIL 7) Rectificación de asiento relativo a calidad de bien social de la fábrica levantada sobre terreno propio de uno de los cónyuges. 8) La rectificación de estado civil cuando existe constituida una hipoteca.

1. Rectificación de calidad de bien de propio a social. “Cuando uno de los cónyuges manifestando un estado civil distinto al que le corresponde hubiere inscrito a su favor un predio al que la Ley le atribuye la calidad de bien social, la rectificación de la calidad del bien se realizará en mérito a la presentación de la escritura pública otorgada por el cónyuge que no intervino, adjuntando la copia certificada de la respectiva partida de matrimonio en aplicación del artículo 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Res. N° 1799-2010-SUNARP-TR-L

Rectificación de calidad de bien de propio a social Requisitos : a) Presentación de título otorgado por el cónyuge que no intervino en el acto jurídico de adquisición o sus sucesores mediante escritura pública. b) Insertar en la escritura pública copia certificada de la partida expedida con fecha posterior a la fecha cierta de adquisición del bien.

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA 2. ACREDITACIÓN DE LA CALIDAD DE BIEN PROPIO. “Con la finalidad de enervar la presunción de bien social contenida en el inciso 1) del artículo 311 del Código Civil e inscribir un bien inmueble con la calidad de bien propio, no es suficiente la declaración efectuada por el otro cónyuge contenida en la escritura pública de compraventa”. II PLENO-2002.

ACREDITACIÓN DE LA CALIDAD DE BIEN PROPIO. ARTÍCULO 311 DEL CÓDIGO CIVIL: - Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario. - Los bienes sustituidos o subrogados a otros se reputan de la misma condición de los que sustituyeron o subrogaron. - Vendidos algunos bienes cuyo precio no consta haberse invertido, se compran después otros equivalentes, se presume, mientras no se pruebe lo contrario, que la adquisición posterior es hecha con el producto de la enajenación anterior.

RECTIFICACIÓN DE ESTADO CIVIL Art.15 del RIRP Segundo párrafo: “Para la rectificación del estado civil es de aplicación lo dispuesto en el artículo 85 del Reglamento General de los Registros Públicos”.

RECTIFICACIÓN DE ESTADO CIVIL DE CASADO A SOLTERO “Para proceder a rectificar el estado civil de casado a soltero de uno de los titulares registrales y excluir al supuesto cónyuge que no participó en el acto adquisitivo, debe presentarse, además de los certificados emitidos por el RENIEC, documento o documentos rectificatorios mediante el cual ambos titulares o sus sucesores, manifiesten su voluntad en el sentido que se excluya de la titularidad al supuesto cónyuge. El referido documento rectificatorio podrá estar constituido por escritura pública o documento privado con firmas legalizadas”. Acuerdo Plenario: CVII- JUNIO 2013

RECTIFICACIÓN DE ESTADO CIVIL (SOLTERO A CASADO) “Para rectificar el estado civil del titular de dominio, se debe presentar copia certificada de la partida de matrimonio, debiendo indicarse en el asiento registral que a la fecha en que el cónyuge adquirió el inmueble ya se encontraba casado, consignándose además el nombre de su correspondiente cónyuge”. Res. N° 653-2011-SUNARP-TR-L

ACUERDO DEL TRIBUNAL REGISTRAL RECTIFICACIÓN DE ESTADO CIVIL DE LOS TITULARES. (soltero a casado) “La rectificación del estado civil en mérito al segundo párrafo del artículo 15 del RIRP con lleva a que una posterior transferencia del bien deban intervenir ambos cónyuges, salvo que se acredite que el bien fue adquirido con la calidad de propio”. PLENO LXXX.

5. RECTIFICACIÓN DE UN BIEN DE PROPIO A SOCIAL CUANDO EL TITULAR REGISTRAL HA FALLECIDO “El fallecimiento de uno de los cónyuges - que genera el fenecimiento del régimen de sociedad de gananciales-, no constituirá un obstáculo para la rectificación de la calidad de un bien que en el Registro aparece que fue adquirido por dicha persona cuando era soltera, cuando en realidad fue adquirido cuando era casada, salvo que en la partida registral conste la transferencia a favor de terceros.” Res. 531-2003-SUNARP-TR-L

EFECTOS DE LA RECTIFICACIÓN DEL ESTADO CIVIL COMENTARIO AL ART. 15 DEL RIPR. - En la norma registral se ha recogido la figura de la confirmación del acto jurídico normado por el artículo 230 del Código Civil (primer párrafo). - La normativa registral ha optado por cautelar el patrimonio del cónyuge no interviniente que por distintos motivos optará por no otorgar el titulo de ratificación de la adquisición, limita a solicitar la rectificación del estado civil.

EFECTOS DE LA RECTIFICACIÓN DEL ESTADO CIVIL - Con la admisión de esta rectificación se cautela el derecho del cónyuge no interviniente evitando el riesgo que el bien sea transferido con la sola participación del cónyuge que aparece como único titular del derecho.

7. RECTIFICACIÓN DE LA CALIDAD DE BIEN SOCIAL DE FÁBRICA LEVANTADA SOBRE TERRENO PROPIO DE UNO DE LOS CÓNYUGES ¿ Qué condición tiene la edificación levantada sobre terreno propio cuando el propietario a la fecha de conclusión de la fábrica era de estado civil casado?. Art. 79 del RIRP.

8. PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA PROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN “La existencia de una hipoteca no es obstáculo para la rectificación del estado civil del constituyente de dicha garantía”. VI PLENO.

8. PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA - Ningún caso la rectificación perjudicará los derechos adquiridos por terceros de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto. - La rectificación surtirá efectos desde la fecha de la presentación del título. - La rectificación de la condición del inmueble no será oponible a los titulares de derechos inscritos o anotados con anterioridad (prioridad y fe pública).

TRANSFERENCIA MEDIANTE REPRESENTANTE VOLUNTARIO ¿Es suficiente un poder amplio y general para disponer de los bienes del representado? NO: “El poder general sólo comprende los actos de administración” (conservación). “El poder especial comprende los actos para los cuales ha sido conferido”. Art. 155º CC.

PODER PARA TRANSFERIR BIENES “Para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública bajo sanción de nulidad.” (Art. 156º CC) CONSIDERACIONES: No se requiere indicación detallada de los predios. Pueden utilizarse indistintamente los términos “venta”, “enajenación” o “disposición de bienes”.

EXIGENCIA PREVIA DEL PODER PROBLEMA: Para inscribir un acto celebrado por el representante, se le pedía la previa o simultánea inscripción del poder.

SE REQUIERE QUE EL PODER SE ENCUENTRE REGISTRADO? PRECEDENTE VINCULANTE: “A efectos de calificar los actos celebrados por el representante de personas naturales, no es exigible la inscripción del poder. Será suficiente que se inserte o adjunte el traslado instrumental de la escritura pública donde conste el referido poder.” XVII PLENO

PROBLEMÁTICA DE LA REVOCACIÓN DEL PODER “El poder puede ser revocado en cualquier momento”. “Revocación debe ser comunicada al representante y a quienes intervienen en el acto jurídico”. Hay revocación tácita: 1. Con la designación de nuevo representante para el mismo acto. 2. Con la ejecución del mismo acto por el representado.

¿CUÁNDO ES OPONIBLE FRENTE A TERCEROS LA REVOCACIÓN DEL PODER? Cuando se inscribe la revocación, a partir de la fecha de la inscripción (asiento de presentación del título). Art. 2038º CC: “El tercero que de buena fe y a título oneroso ha contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del lugar de celebración del contrato, no será perjudicado por mandato, poder, modificaciones o extinciones de éstos no inscritos.”

JURISPRUDENCIA REGISTRAL SOBRE OPONIBILIDAD DE LA REVOCACIÓN “A efectos que la revocatoria del poder sea oponible a los terceros adquirentes, ésta debe constar inscrita en el Registro con fecha anterior a la celebración del contrato donde concurre el representante.” (Sin perjuicio que la buena fe de los terceros sea enervada judicialmente). Res. Nº 444-2004-SUNARP-TR-L

PODER IRREVOCABLE - La excepción al principio general de revocabilidad se encuentra regulada en el artículo 153 del Código Civil. - La irrevocabilidad de un poder debe siempre constar mediante una estipulación expresa o de manera indubitable.

REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DEL PODER IRREVOCABLE “Para su inscripción, el poder irrevocable debe tener dos características: a) que expresamente se señala que es irrevocable y b) que comprenda cualquiera de los supuestos del artículo 153 del Código Civil. Si falta alguna de estas características, el poder se inscribe sin la calidad de irrevocable”. Res. N° 370-2005-SUNARP-TR-L

TRANSFERENCIA DE ACCIONES Y DERECHOS En el asiento de inscripción debe constar que se transfieren cuotas ideales con mención expresa del transferente (art. 13º lit d RIRP). Asimismo, debe consignarse la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, que debe constar en el título (art. 62º RIRP).

CASUÍSTICA FRECUENTE ADMITIDA POR LA JURISPRUDENCIA REGISTRAL . Que los adquirientes sean varios y no se hizo constar porcentajes de adquisición: se aplica la presunción de igualdad de cuotas (art. 970 C.C.) 2. Que en el título de venta se señale que el vendedor transfiere “el íntegro de sus derechos y acciones”: no se exige precisar el porcentaje.

TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES “Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde a uno de los copropietarios de un bien, no se requiere consignar expresamente en el título el porcentaje transferido”. Precedente Pleno XL

DONACIÓN - ANTICIPO DE HERENCIA Requisitos especiales: a) Escritura pública. B) Debe constar el valor del predio. La falta de alguno de estos requisitos acarrea la nulidad del contrato y da lugar a la tacha sustantiva del título. En el caso del anticipo de herencia: Debe acreditarse la condición de heredero forzoso, insertando o adjuntando partida.

REVOCACIÓN DE LA DONACIÓN/ANTICIPO DE HERENCIA 1. Procede por causal de desheredación (art. 742 C.C.) ó de indignidad para suceder (art. 667 C.C.), conforme al art. 1637 C.C. 2. Mediante escritura pública otorgada unilateralmente por el donante o anticipante. Requisitos: a) Consignar la causal. b) Acreditar haber comunicado al donatario/anticipatario o herederos.

ANTICIPO DE HERENCIA PROBLEMA: Si podía revocarse un anticipo de legítima por mutuo acuerdo entre anticipantes y anticipada.

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA - PLENO 32º TR CALIFICACIÓN DEL ACTO DENOMINADO “REVOCATORIA” CON INTERVENCIÓN AMBAS PARTES PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA - PLENO 32º TR El acto denominado “revocatoria de anticipo de herencia” en el que no se señala causal de indignidad o de desheredación y tiene los elementos de una donación, debe ser inscrito como donación. Resolución 287-2008-SUNARP-TR-L.

CANCELACIÓN DE GRAVÁMENES PROBLEMA: Si procede cancelar, en mérito al mandato contenido en el auto de remate, los gravámenes que se hubiesen registrado con posterioridad a la resolución que contiene dicho mandato.

CANCELACIÓN DE GRAVÁMENES Si el mandato de cancelación da mérito para: - Para cancelar todos los gravámenes que se hubiesen registrado en la partida hasta la fecha en que dicho mandato se presento al Registro. - Si debe limitarse la cancelación de los gravámenes registrados hasta la fecha de emisión del mandato judicial.

CANCELACIÓN DE GRAVÁMENES - Artículo 739 numeral 2 del CPC dispone: “En el remate de inmueble el Juez ordenará, antes de cerrar el acta, que el adjudicatario deposite el saldo del precio dentro de tercer día. Depositado el precio, el Juez transfiere la propiedad del inmueble mediante auto que contendrá: 2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, salvo la medida cautelar de anotación de demanda.

CANCELACIÓN DE GRAVÁMENES El mandato de cancelación de gravámenes que se expide en el auto de transferencia, no contiene la individualización e identificación de los gravámenes que deben cancelarse. - El proceso de adjudicación garantiza al adjudicatario la adquisición de un bien libre de gravámenes. - El mandato de cancelación de gravámenes comprende sin distinción alguna, a todos aquellos que constaren registrados en la partida , sean anteriores o posteriores a la hipoteca o embargo que dio origen al remate, siendo la única excepción la medida cautelar de anotación de demanda.

PRECEDENTE “Procede cancelar en mérito de la resolución judicial que dispone la adjudicación por remate y el levantamiento de gravámenes, todos los gravámenes que constaren en la partida del predio, incluso aquellos registrados con posterioridad a la expedición de la antedicha resolución, estando exceptuados únicamente aquéllos que expresamente excluye el artículo 739 del Código Procesal Civil”.