LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Presentación del tema: "LA JUNTA DE PROPIETARIOS"— Transcripción de la presentación:

1 LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Fredy Luis Silva Villajuán

2 La Junta de Propietarios
- Es un ente sin personalidad jurídica que está constituida por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos. - Se constituye plenamente al otorgamiento del RI, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Art. 145 del Reglamento de la Ley 27157

3 Acuerdos de la JP relevantes para el Registro
1. Elección del presidente y de la junta directiva, en su caso. 2. Modificación del reglamento interno: - Adecuación de reglamento interno. - Modificación de porcentajes de participación. - Transferencias de bienes comunes.

4 Convocatoria a la sesión
- La realiza el presidente de la junta o el designado en el RI. - Se efectuará en la forma y con los plazos establecidos en el RI. En su defecto, se hará con una anticipación no menor de 5 días naturales, mediante esquelas, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega. Art. 146 Reglamento, 87 RIRP y 5.10 Directiva.

5 Acreditación de la convocatoria
“La convocatoria a sesiones de junta de propietarios podrá acreditarse mediante el empleo de la declaración jurada regulada en el artículo 2 de la Resolución Nº SUNARP-SN”. Acuerdo adoptado en el XIX Pleno (agosto 2006)

6 Acreditación de la convocatoria
1. Presentación de los documentos previstos en el RI o el artículo 146 del Reglamento Ley 2. Constancia formulada por el presidente de la junta, en la que conste sus datos de identificación, domicilio y su firma certificada. Art. 87 RIRP

7 Acefalía o ausencia definitiva del legitimado para convocar
“La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el Presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia definitiva del designado para ello”. Acuerdo adoptado en el Pleno LXXX

8 Precisión de Acuerdo Precisar el acuerdo del Pleno LXXX, en el sentido que se refiere al supuesto en el que existe presidente inscrito con período de funciones vigente. En tal caso, propietarios que representan el 25% de participaciones sobre los bienes comunes podrán convocar si se acredita la muerte, renuncia o incapacidad del presidente. El objeto de la sesión podrá ser la elección del nuevo presidente o directiva y/o la adecuación o modificación del reglamento interno. Acuerdo aprobado en el Pleno CXXIX

9 Convocatoria realizada por el 25 % de participaciones
Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido el mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietarios podrá ser efectuada por propietarios que representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia que se señale en la convocatoria. Ello también es aplicable cuando existe presidente inscrito con periodo de funciones vigente, y el 25 % de propietarios convoca acreditándose la muerte, renuncia o incapacidad del presidente. Precedente aprobado en el Pleno CL

10 Convocatoria efectuada por presidente inscrito con mandato vencido
“El último presidente inscrito de la Junta de Propietarios con periodo de funciones vencido también está legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva.” Precedente aprobado en el Pleno CXXIX

11 Representación de los propietarios y poseedores
Los propietarios y poseedores podrán hacerse representar por otras personas ante la junta de propietarios, de acuerdo a lo establecido en el reglamento interno. La representación debe conferirse por escrito y con carácter especial para cada junta, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública. Art. 147 Reglamento Ley 27157

12 Calificación de la representación
“El presidente y secretario en la sesión de junta de propietarios son los responsables de verificar los poderes de los representantes de los propietarios para intervenir en dicha junta; no siendo atribución del Registrador.” Resolución N° SUNARP-TR-L

13 Quórum para sesionar y mayorías para adoptar acuerdos
Actos: Adecuación de reglamento interno y elección del presidente (directiva) de la Junta de propietarios. Quórum: En primera convocatoria más del 50% de los porcentajes de participación. En segunda convocatoria, los que asistan. Mayorías para adoptar acuerdos: Voto a favor de más de la mitad de los asistentes

14 Quórum para sesionar y mayorías para adoptar acuerdos
Actos: Modificación de porcentajes de participación, desafectación, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes. Quórum: No se ha regulado. Mayorías para adoptar acuerdos: Mayoría calificada constituida por cuanto menos las 2/3 partes de porcentajes de participación.

15 Sesión universal de junta de propietarios
- Se aplica de manera supletoria las normas previstas en el RIRPJ. - Para la suscripción del acta se aplican las reglas del Reglamento Interno y, en su defecto, la contenida en el artículo 149 del Reglamento de la Ley 27157, que prevé la suscripción por el presidente, secretario y todos los propietarios asistentes. Resolución SUNARP-TR-L

16 Sesión universal en PJ a) Que al inicio de la sesión se encuentren presentes, por derecho propio o representados, todos los miembros hábiles. b) Que todos los asistentes están de acuerdo con la celebración de la sesión y la agenda a tratar. Salvo disposición estatutaria o norma legal expresa para la persona jurídica respectiva, no será exigible que el acta se encuentre suscrita por la totalidad de asistentes. Art. 64 del RIRPJ

17 Determinación del quórum sesión de junta de propietarios
Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con derecho inscrito. Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del TR

18 Calificación de quórum de junta de propietarios
“A la junta deben asistir los propietarios con derecho inscrito vigente a la fecha de celebración de la junta, debiendo verificar el Registrador que no se hayan inscrito con posterioridad a la fecha de la junta, transferencias de secciones de propiedad exclusiva, pues de haberse inscrito dichas transferencias, éstas constituirán un obstáculo (salvable) a la inscripción de los acuerdos.” Resolución N° SUNARP-TR-L

19 Intervención de propietarios sin derecho inscrito
"La asistencia a la junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscrito no puede acarrear la nulidad de la junta de propietarios. Sin embargo, su participación será muy limitada en la junta, pues no se tomará en cuenta su participación y los votos que éstos emitan (exclusión del cómputo de quórum y mayoría), o no podrán desempeñar cargos directivos, como los de presidente, vicepresidente, secretario o tesorero de la respectiva junta de propietarios (exclusión de la junta directiva). Resolución N° SUNARP-TR-L

20 Lugar de reunión de la Junta de Propietarios
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio. Art. 146 del Reglamento de la Ley 27157

21 Imposibilidad de reunión en la edificación
- Es válida la reunión en un lugar distinto al predio, si se demuestra que resulta materialmente imposible su realización en el predio por motivos de espacio físico. - Se interpreta el artículo 146 del Reglamento de la Ley en el sentido que la ley no puede contener mandatos y obligaciones de imposible cumplimiento. Acuerdo Pleno XVII-2006

22 Gracias por su atención