Contrato de arrendamiento Jorge Oviedo Albán

1. Concepto y modalidades Art. 1973 C.C. El arrendamiento es un contrato en que dos partes se obligan: una a conceder el goce de una cosa, o ejecutar una obra o prestar un servicio y la otra a pagar un precio determinado. Partes: arrendador: el que permite el goce del bien. Arrendatario: el que lo recibe y paga por ello.

1. Concepto y modalidades De cosas: se concede el goce de una cosa a cambio de un precio. De obra: se obliga a construir una obra a cambio de un precio De servicios y arts. 2045 a 2052: arrendamiento de criados domésticos: origen de reglas sobre contrato de trabajo. Realizar un servicio material a cambio de un precio. De servicios inmateriales: 2063 y ss. De transporte: 2070.

2. Diferencia con otras figuras A. Con la compraventa: El vendedor se obliga a “dar”, en el arrendamiento a “entregar” para permitir el uso. No hay título de transferencia de dominio. B. Con el usufructo: Art. 823. El usufructo es un derecho real, que consiste en conceder el uso de una cosa y restituirla (si es no fungible) o restituir una igual si es fungible.

2. Diferencia con otras figuras Otras diferencias: A. Forma: Si el usufructo versa sobre inmueble: escritura pública. Arrendamiento: consensual. B. Fuente: el arrendamiento se origina en un contrato, el usufructo puede provenir de acto entre vivos (incluido testamento) o adquirirse por prescripción. Art. 825.

2. Diferencia con otras figuras C. Extinción: el usufructo se extingue por muerte del usufructuario (832) el arrendamiento no. D. El usufructo puede ser gratuito u oneroso. El arrendamiento siempre es oneroso.

2. Diferencia con otras figuras C. Con el comodato: Art. 2200 C.C. Es un préstamo de uso gratuito. Arr/to. Es oneroso. El comodato se perfecciona con la entrega de la cosa, el arrendamiento es consensual. D. Con el mutuo: Art. 2221 C.C. Préstamo de consumo. Arrendamiento: 1974: pueden arrendarse las cosas que puedan usarse sin consumirse. El mutuo es real, el arrendamiento consensual.

2. Diferencia con otras figuras E. Con el uso y habitación: Art. 870 Derecho real de gozar una parte limitada de una cosa y sus utilidades. Si la utilidad es morar en ella se llama “habitación”. El uso genera un derecho real, el arrendamiento no. El uso se perfecciona de forma solemne si versa sobre inmuebles (871), el arrendamiento no

2. Diferencia con otras figuras F. El arrendamiento y la posesión: El arrendamiento no genera posesión. Solo tenencia. El solo paso del tiempo no muda la tenencia en posesión. Art. 777. Salvo que opere a “interversión” del título. El arrendatario que usurpa posesión: art. 2531. Prescripción extraordinaria. C.S.J. 5 de diciembre de 2005.

3. Elementos esenciales A. LA COSA ARRENDADA: Art. 1974. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse y los derechos estrictamente personales: habitación y uso.

¿PUEDE ARRENDARSE UNA COSA PROPIA? 3. Elementos esenciales Requisitos de la cosa arrendada: - Existencia o perspectiva de existencia (analogía 1870) - Corporal o incorporal. (1974) - No consumibles (art. 1974). - Determinada o determinable. - Puede arrendarse una cosa ajena (1974) ¿PUEDE ARRENDARSE UNA COSA PROPIA?

3. Elementos esenciales B. EL PRECIO Artículo 1975: es aquello que paga el arrendatario a cambio del goce sobre la cosa. Puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa.

3. Elementos esenciales Requisitos del precio: - Debe consistir en dinero o frutos de la cosa arrendada. Art. 1975. - Debe ser determinado o determinable. Art. 1976. Art. 2001. ¿Especie de precio abierto?. C.S.J. 26 feb. 1975. - Real y serio

4. Obligaciones de las partes A. Del arrendador: Art. 1982. - Entregar al arrendatario la cosa arrendada. - Mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. - Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

4. Obligaciones de las partes 1. Entregar la cosa: tiempo, modo y lugar: Art. 1978: en la entrega se seguirán las normas de tradición. ¿Se requiere inscripción del título, tratándose de inmuebles? Tiempo y lugar: las mismas reglas de la compraventa. 1646. Incumplimiento del arrendador: se distinguen dos escenarios: imposibilidad y mora.

4. Obligaciones de las partes Imposibilidad de cumplir con la entrega: Art. 1983: el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato con indemnización de perjuicios. Mora en la entrega: 1984. En principio tiene derecho a indemnización. Si se disminuye notablemente la utilidad del contrato, podrá desistir del contrato junto con la indemnización.

4. Obligaciones de las partes 2. Mantener el bien en estado de servir. Régimen de reparaciones necesarias: El arrendador debe asumir las reparaciones necesarias. Las locativas, derivadas del desgaste normal por el uso, las asume el arrendatario. Arts. 1985 y 1998 C.C. /1993. El arrendador responde de las locativas si los deterioros que las hicieron necesarias, provienen de caso fortuito o la mala calidad de la cosa arrendada.

4. Obligaciones de las partes Las reparaciones, no deben confundirse con las MEJORAS. Estas son adiciones que incluye el arrendatario. Son las que aumentan su valor. Art. 966 y art. 1994. El arrendador no es obligado a reembolsar las mejoras útiles. El arrendatario se las puede llevar. (1994). Tampoco las mejoras voluptuarias: 967:

4. Obligaciones de las partes 3. Librar de perturbaciones (obligación de saneamiento). Art. 1986. Implicaciones: - No mudar la cosa - Abstenerse de actos de perturbación. Si se trata de reparaciones a cargo del arrendador, tiene derecho a rebaja del precio. - Frente a los actos de perturbación materiales de terceros, el arrendatario debe defenderse solo. Art. 1988.

4. Obligaciones de las partes - “Sanear la evicción”. 1989. El arrendatario tiene la obligación de notificar al arrendador. 1988. El arrendatario tiene derecho a rebaja del precio o que se termine el contrato e indemnizaciones. - “Sanear los vicios ocultos”: 1990. Derecho a la rescisión del contrato y rebaja de precio.

4. Obligaciones de las partes B. Del arrendatario. 1. Pagar el precio. Art. 2000. 2002: en los tiempos estipulados. La de predios urbanos por meses, la de rústicos por años. Esta obligación dura mientras dure el contrato y si el arrendatario da lugar a la terminación, debe pagar todo lo que falte. 2003.

4. Obligaciones de las partes 2. Usar la cosa de acuerdo con los términos del contrato. 1966. 3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia. Asumir las reparaciones locativas. 4. Restituir a la terminación del contrato. 2005. Art. 2007. Puede ser constituido en mora.

5. Subarriendo y cesión La facultad de usar el bien es personal. No se admite en principio la cesión o subarriendo. Si se concede expresamente, el subarrendatario puede usar el bien en los mismos términos que el arrendatario. Distinción entre subarriendo y cesión.

6. Terminación del contrato Art. 2008: Por destrucción total de la cosa Por expiración del tiempo de duración Por extinción del derecho del arrendador Por sentencia judicial.

6. Terminación del contrato Deshaucio: Art. 2009: Si no se ha fijado tiempo de duración, para que termine el contrato debe darse una noticia previa. El tiempo se ajustará al período o medida de tiempo que regula los pagos: día, semana, mes. Tácita reconducción: 2014. En bienes raíces. (tres meses).

6. Terminación del contrato La extinción de derecho del arrendador: Pone fin al contrato. Si es involuntaria, sin ninguna otra consecuencia: art. 2016. Si es voluntaria: 2019: El arrendador está obligado a indemnizar al arrendatario. Obligados a respetar el arriendo: 2020.

Arrendamiento de vivienda urbana 1. Regulación: Ley 820 de 2003. Complementada con el Código Civil.

Arrendamiento de vivienda urbana 2. Definiciones Art. 2. Aquel por el cual se concede el goce de un bien destinado a vivienda urbana total o parcialmente y la otra a pagar por ello. Servicios, cosas o usos conexos: Los inherentes al uso del bien Servicios, cosas o usos adicionales: No inherentes al uso del bien

Arrendamiento de vivienda urbana 3. Forma Art. 2. El contrato es consensual, pero de todas formas debe contener los elementos allí mencionados: A. Nombre e identificación de las partes. B. Identificación del inmueble C. Identificación de la parte que se arrienda D. Precio y forma de pago E. Relación de servicios, cosas o usos conexos y adicionales.

Arrendamiento de vivienda urbana F. Término de duración del contrato G. Designación de la parte contratante encargada del pago de servicios públicos. 4. Clasificación: Individual: una persona o su familia Mancomunado: Dos o más personas lo arriendan y pagan solidariamente el precio. Compartido: Sobre una parte no independiente. De pensión: Una parte no independiente y duración menor de un año.

Arrendamiento de vivienda urbana 5. Prohibición de garantías y depósitos El artículo 16 lo prohíbe, sin importar la denominación que le den las partes. ACLARACIÓN: El artículo 15 si lo permite para el pago de servicios públicos (excepción),

Arrendamiento de vivienda urbana 6. Prohibición de subarriendo y cesión: Art. 17. Art. 17. Prohíbe subarrendar. En caso de cesión se requiere el consentimiento del arrendador. Diferencia con el régimen del Código de Comercio, art. 887 y sigs.

Arrendamiento de vivienda urbana 7. Término legal y prórroga: Art. 5. El plazo que las partes fijen. Si no pactan, se entenderá que es a un año. (Diferencia con el régimen general) Prórroga. Art. 6: diferencia con el régimen común de tácita reconducción del C.C.

Arrendamiento de vivienda urbana 8. Fijación de la renta: Art. 18: el que las partes pacten. Límite: el 1% del valor comercial del inmueble. Art. 19. Pacto válido en moneda extranjera. Pago: en moneda colombiana. 9. Reajuste del canon: Art. 20: Cada 12 meses. Límite: el IPC del año anterior y que el canon no exceda el 1% del valor comercial.

Arrendamiento d vivienda urbana 10. Obligaciones del arrendador: Art. 7 Ley 820: las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. Obligaciones del arrendador: art. 8. Entregar, mantener en estado de servir, suministrar copia del texto escrito (cuando se ha celebrado de esa forma) y del reglamento de propiedad horizontal.

Arrendamiento de vivienda urbana 11. Obligaciones del arrendatario: Art. 9. A. Pagar el precio B. Cuidar el inmueble. C. Pagar los servicios cosas o usos anexos y adicionales D. Cumplir con las normas de propiedad horizontal E. Las demás que establece el Código Civil.

Arrendamiento de vivienda urbana 12. Terminación del contrato: A. Por mutuo acuerdo. Art. 21 B. Por parte del arrendador: art. 22. Numeral 8° art. 22. diferencia con el régimen común. (Art. 2019). C. Por decisión unilateral del arrendatario. Art. 24.