INDICADORES DE LA OFERTA DE EDIFICACIONES COMERCIALIZABLES EN SANTO DOMINGO PRIMERA ACTUALIZACIÓN Octubre de 2017

CONTENIDO OBJETIVO GENERAL OBJETIVOS ESPECÍFICOS METODOLOGÍA. SÍNTESIS DEFINICIÓN DE LAS VARIABLES PRINCIPALES CATEGORÍAS Y UNIDADES DE MEDIDA EN QUE SE DESAGREGAN LAS VARIABLES DE ESTUDIO COMPORTAMIENTO DE LA ACTIVIDAD EDIFICADORA. PERÍODO OCTUBRE DE 2016 – ABRIL DE 2017 ÁREA REGISTRADA. PRIMERA ACTUALIZACIÓN - ABRIL DE 2017 OFERTA DE VIVIENDA NUEVOS INDICADORES DE VIVIENDA DERIVADOS DEL PRIMER EJERCICIO DE ACTUALIZACIÓN OFICINAS COMERCIO

OBJETIVO GENERAL Determinar el volumen y la composición de la oferta nueva de vivienda, oficinas, comercio y naves industriales en el área urbana de Santo Domingo con el objetivo de iniciar, a partir de la línea de base derivada del primer levantamiento de información realizado en octubre de 2016, la actualización semestral de la serie de los principales indicadores de este mercado inmobiliario.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS Actividad edificadora Área de construcción vendible Oferta total Oferta total por municipios Composición de la oferta según su posición en el mercado Unidades separadas o reservadas Viviendas en oferta inmediata, terminadas y en venta hace más de tres meses Precio total (para vivienda) Precio por metro cuadrado Características de la oferta de vivienda Oferta de oficinas Oferta de comercio

OBJETIVOS ESPECÍFICOS Nuevos Indicadores (total y por municipio) Comportamiento reciente de la oferta Dinámica de la oferta Cambios en la composición de la oferta por precios Iniciaciones u obras nuevas (housing starts) Ventas en el período intercensal y mensuales de vivienda Promedio mensual de viviendas reservadas Relación oferta total Vs oferta futura Cambio en el indicador de viviendas en oferta, terminadas y en venta hace más de tres meses Rotación del inventario

METODOLOGÍA. SÍNTESIS Método de recolección de información: Censo Universo de estudio: Edificaciones comercializables en proceso de construcción* y de venta en planos de vivienda, oficinas, comercio y naves industriales Edificaciones de carácter no comercializable de estos destinos en proceso de construcción (para arriendo, uso propio) Obras paralizadas de estos destinos o usos *Comprende desde el movimiento efectivo de tierras hasta edificaciones terminadas sin ocupar Zonificación: Cuatro zonas o municipios de cobertura urbana (Distrito Nacional, Santo Domingo Este, Santo Domingo Oeste y Santo Domingo Norte) Período de recolección: Abril 17 a mayo 3 de 2017 Equipo de recolección: Estudiantes de término de Ingeniería Civil de la Universidad INTEC Análisis de la información: El equipo de trabajo en oficina contó con la participación del CENAC y cuatro profesionales de la Oficina Nacional de Estadística, ONE.

DEFINICIÓN DE LAS VARIABLES PRINCIPALES Edificaciones comercializables: Obras terminadas o en construcción que se ejecutan con el objeto de ser ofrecidas en el mercado. Se compone de la oferta inmediata y la oferta futura e incluye también las edificaciones separadas o reservadas. Oferta inmediata: Área o número de unidades de las edificaciones en venta durante el período de recolección (abril de 2017), en planos, construcción o terminadas. Oferta futura: Área o número de unidades que ingresarán al mercado en los meses posteriores al período de levantamiento de información (a partir de mayo de 2017) Oferta total: Oferta inmediata + Oferta futura. Edificaciones no comercializables: Obras o unidades que se construyen para arriendo o uso propio.

DEFINICIÓN DE LAS VARIABLES PRINCIPALES Área total de construcción: Número de metros cuadrados correspondiente al total de la obra objeto de censo. Las áreas no techadas no forman parte del área de construcción. Área construida vendible total: Parte edificada intervenida y que corresponde a la suma de las superficies de los pisos de la unidad habitacional a vender, incluyendo todas las áreas techadas de uso exclusivo; los muros exteriores exclusivos y la mitad del espesor de los muros exteriores compartidos; así como las áreas en piso, que ocupan las paredes internas de las viviendas; excluyendo áreas y escaleras comunes, estacionamientos, azoteas de uso común y lockers, y áreas de uso exclusivo sin techar.

CATEGORÍAS Y UNIDADES DE MEDIDA EN QUE SE DESAGREGAN LAS VARIABLES DE ESTUDIO Situación frente al mercado: Indica si la edificación es comercializable o no. Unidades de medida: Área total de construcción (m2), unidades, precio total y precio por metro cuadrado. Precio total: Es el valor de la unidad de edificación expresado en pesos dominicanos. Precio por metro cuadrado: Es el resultado de dividir el precio total por el área privada del destino considerado.

COMPORTAMIENTO DE LA ACTIVIDAD EDIFICADORA PERÍODO OCTUBRE DE 2016 – ABRIL DE 2017

ACTIVIDAD EDIFICADORA TOTAL DE VIVIENDA, COMERCIO, OFICINAS Y NAVES INDUSTRIALES (M2) Sin embargo, en 2017 se amplió la cobertura geográfica en Santo Domingo Este y Santo Domingo Norte. Si se mantiene la cobertura de 2016 para asegurar la total comparabilidad de los resultados, se tiene:

ACTIVIDAD EDIFICADORA TOTAL DE VIVIENDA, COMERCIO, OFICINAS Y NAVES INDUSTRIALES (M2) El decrecimiento de la actividad edificadora de abril de 2017

ÁREA REGISTRADA PRIMERA ACTUALIZACIÓN – ABRIL DE 2017

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN TOTAL (ACTIVIDAD EDIFICADORA) Y VENDIBLE ÁREA DE CONSTRUCCIÓN TOTAL (ACTIVIDAD EDIFICADORA) Y VENDIBLE. Abril de 2017

ACTIVIDAD EDIFICADORA: 3,348,122 M2 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN TOTAL (ACTIVIDAD EDIFICADORA) Y VENDIBLE. Abril de 2017 ACTIVIDAD EDIFICADORA: 3,348,122 M2 ÁREA VENDIBLE: 2,768,842 M2 De cada 100 m2 70 m2: Obras en construcción registradas en octubre de 2016 23 m2: Iniciados en el período intercensal 7 m2: Ingresan por efecto de la ampliación en la cobertura geográfica de estudio Distribución geográfica: Distrito Nacional: 57.0% SD Este: 12.2% CJB: 27.3% SD Norte y Los Alcarrizos: 3.5% Comprende el 82.7% de la actividad edificadora Distribución por destino: Vivienda: 84.9% Comercio: 2.5% Oficinas: 1.2% Naves industriales: 0.03% Otros destinos: 11.5% Distribución según situación en el mercado: Oferta: 24.0% Edificaciones separadas o reservadas: 53.2% Edificaciones no comercializables: 9.9% Obras paralizadas: 12.9%

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN VENDIBLE ABRIL DE 2017 Vs OCTUBRE DE 2016 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN VENDIBLE ABRIL DE 2017 Vs OCTUBRE DE 2016. Total y por destino

Situación en el mercado ÁREA DE CONSTRUCCIÓN VENDIBLE ABRIL DE 2017 Vs OCTUBRE DE 2016 Situación en el mercado Situación en el mercado Octubre de 2016 Abril de 2017 Área (m2) % 1. Oferta inmediata 789,730 28.9 649,799 23.5 2. Oferta futura 130,668 4.8 14,270 0.5 Oferta total (1+2) 920,398 33.7 664,069 24.0 3. Edificaciones separadas o reservadas 1,187,242 43.5 1.473,221 53.2 4.Edificaciones no comercializables 392,856 14.4 275,394 9.9 5. Obras paralizadas 230,587 8.4 356,158 12.9 6. Sin información 294 - Total (1 a 6) 2,731,377 100.0 2,768,842

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN VENDIBLE ABRIL DE 2017 Vs OCTUBRE DE 2016 Unidades de vivienda

OFERTA DE VIVIENDA

OFERTA DE VIVIENDA SEGÚN ZONA URBANA Octubre de 2016 – Abril de 2017 Localización Octubre de 2016 Abril de 2017 Unidades m2 D. Nacional 3,297 544,755 2,605 387,807 SD Este 3,964 327,420 2,971 243,452 SD Norte 496 41,710 302 29,167 Total 7,757 913,885 5,878 660,426 En términos de participación porcentual, el Distrito Nacional registra una ganancia relativa en su aporte a la oferta total respecto de las otras zonas urbanas consideradas.

OFERTA DE VIVIENDA SEGÚN PRECIO Octubre de 2016 – Abril de 2017 Precio (RD$) Octubre de 2016 Abril de 2017 Unidades m2 500,001 a 1,000,000 28 1,456 -- 1,000,001 a 1,500,000 659 41,167 326 18,412 1,500,001 a 2,000,000 2,668 207,415 1,897 148,189 2,000,001 a 3,000,000 1,024 89,991 833 72,898 3,000,001 a 4,000,000 388 39,206 208 21,072 4,000,001 a 5,000,000 509 57,962 352 34,527 5,000,001 a 6,000,000 380 46,730 446 50,173 6,000,001 a 7,000,000 357 43,783 275 32,617 7,000,001 a 8,000,000 262 35,932 53,346 8,000,001 a 9,000,000 204 29,413 186 28,047 9,000,001 a 10,000,000 231 40,144 198 31,486 10,000,001 a 11,000,000 314 50,352 158 26,898 11,000,001 a 12,000,000 77 15,252 135 23,525 12,000,001 a 13,000,000 96 17,575 80 16,441 13,000,001 a 14,000,000 22 4,358 73 13,937 14,000,001 a 15,000,000 39 8,570 15 3,418 15,000,001 a 20,000,000 157 38,412 171 34,798 20,000,001 a 25,000,000 156 47,688 86 24,745 Mas de 25,000,000 183 98,479 59 25,898 Sin información 3 Total 7,757 913,885 5,878 660,426 51.9%

DISTRIBUCIÓN % DE LA OFERTA DE VIVIENDA SEGÚN PRECIO DISTRIBUCIÓN % DE LA OFERTA DE VIVIENDA SEGÚN PRECIO. Octubre de 2016 – Abril de 2017

OFERTA DE VIVIENDA SEGÚN ZONA Y VALORES PROMEDIO

OFERTA DE VIVIENDA SEGÚN ESTADO DE AVANCE DEL PROCESO PRODUCTIVO

OFERTA DE VIVIENDA SEGÚN SITUACIÓN EN EL MERCADO Y PRECIO Precio (RD$) Oferta Inmediata Oferta Futura Unidades m2 1,000,001 a 1,500,000 311 17,482 15 930 1,500,001 a 2,000,000 1,882 147,109 1,080 2,000,001 a 3,000,000 833 72,898 3,000,001 a 4,000,000 208 21,072 4,000,001 a 5,000,000 350 34,347 2 180 5,000,001 a 6,000,000 446 50,173 6,000,001 a 7,000,000 273 32,357 260 7,000,001 a 8,000,000 364 50,946 16 2,400 8,000,001 a 9,000,000 186 28,047 9,000,001 a 10,000,000 198 31,486 10,000,001 a 11,000,000 158 26,898 11,000,001 a 12,000,000 135 23,525 12,000,001 a 13,000,000 68 13,741 12 2,700 13,000,001 a 14,000,000 73 13,937 14,000,001 a 15,000,000 3,418 15,000,001 a 20,000,000 129 28,078 42 6,720 20,000,001 a 25,000,000 86 24,745 Mas de 25,000,000 59 25,898 Total 5,774 646,156 104 14,270

VIVIENDAS SEPARADAS O RESERVADAS SEGÚN PRECIO VIVIENDAS SEPARADAS O RESERVADAS SEGÚN PRECIO. Octubre de 2016 – Abril de 2017 Precio (RD$) Octubre de 2016 Abril de 2017 Unidades m2 500,001 a 1,000,000 50 2,578 56 2,920 1,000,001 a 1,500,000 2,339 137,267 2,402 137,029 1,500,001 a 2,000,000 2,926 220,091 6,054 453,544 2,000,001 a 3,000,000 1,047 95,544 2,186 199,041 3,000,001 a 4,000,000 1,015 101,681 464 47,289 4,000,001 a 5,000,000 737 86,264 642 67,260 5,000,001 a 6,000,000 646 81,139 682 80,064 6,000,001 a 7,000,000 470 62,019 570 68,860 7,000,001 a 8,000,000 309 44,521 64,446 8,000,001 a 9,000,000 258 40,306 235 33,616 9,000,001 a 10,000,000 234 38,807 215 31,336 10,000,001 a 11,000,000 247 41,108 177 30,760 11,000,001 a 12,000,000 101 20,606 194 34,450 12,000,001 a 13,000,000 112 22,215 104 20,254 13,000,001 a 14,000,000 39 8,141 70 13,379 14,000,001 a 15,000,000 65 13,488 69 16,282 15,000,001 a 20,000,000 304 70,914 274 60,091 20,000,001 a 25,000,000 126 37,678 79 22,437 Mas de 25,000,000 118 54,256 161 73,269 Sin información 27 -- Total 11,170 1,178,623 15,098 1,456,327 70.8%

VIVIENDA SEPARADAS O RESERVADAS / UNIDADES DE VIVIENDA EN OFERTA SEGÚN PRECIO Octubre de 2016 – Abril de 2017

VIVIENDAS EN OFERTA, TERMINADAS Y EN VENTA HACE MÁS DE TRES MESES Precio Mills. RD$ Oferta inmediata Oferta inmediata (terminada) en venta hace más de 3 meses No. m2 No.% m2 % 1 a 1,5 311 17,482 20 1,240 6.4 7.1 1,5 a 2 1,882 147,109 60 4,320 3.2 2.9 2 a 3 833 72,898 450 38,250 54.0 52.5 3 a 4 208 21,072 5 640 2.4 3.0 4 a 5 350 34,347 0.0 5 a 6 446 50,173 16 1,424 3.6 2.8 6 a 7 273 32,357 43 5,533 15.8 17.1 7 a 8 364 50,946 2 380 0.5 0.7 8 a 9 186 28,047 25 3,541 13.4 12.6 9 a 10 198 31,486 15 2,198 7.6 7.0 10 a 11 158 26,898 11 a 12 135 23,525 12 a 13 68 13,741 3,635 22.1 26.5 13 a 14 73 13,937 14 a 15 3,418 15 a 20 129 28,078 24 5,703 18.6 20.3 20 a 25 86 24,745 644 2.3 2.6 Más de 25 59 25,898 1 400 1.7 1.5 Total 5,774 646,156 678 67,908 11.7 10.5

NUEVOS INDICADORES DE VIVIENDA DERIVADOS DEL PRIMER EJERCICIO DE ACTUALIZACIÓN

Comportamiento de la oferta total y por zonas urbanas o municipios Comportamiento de la oferta total y por zonas urbanas o municipios. Identificación de las zonas más dinámicas y de las que registran desaceleración La participación de las diferentes zonas urbanas de estudio dentro de la oferta total de vivienda mantiene en 2017 las proporciones observadas en 2016. En Santo Domingo Este, el proyecto Ciudad Juan Bosch representa, para ambos años, la mayor proporción de la oferta (80.4% y 67.4%, respectivamente)

Comportamiento de la oferta total y por zonas urbanas o municipios Comportamiento de la oferta total y por zonas urbanas o municipios. Identificación de las zonas más dinámicas y de las que registran desaceleración - Distrito Nacional * El volumen de oferta residencial registrado no lo clasifica dentro del grupo de diez barrios que concentran la oferta de vivienda

Cambios en la composición de la oferta por precios

Iniciaciones u obras nuevas (housing starts)

Ventas en el período intercensal, promedio mensual de viviendas vendidas, total y por zonas urbanas o municipio

Relación oferta total Vs oferta futura. Expectativas del mercado Una vez se consolide un mayor número de observaciones para este indicador resulta preciso analizar su evolución respecto de variables como, entre otras, la oferta de vivienda sobre planos. Al respecto, para los dos cortes de estudio, octubre de 2016 y abril de 2017, la oferta sobre planos pasó de representar el 6.1% al 16.6% de la oferta residencial

Cambio en el indicador de viviendas en oferta, terminadas y en venta hace más de tres meses El cambio identificado en 2016-2017 no refleja una tendencia definida. La consolidación de una serie de datos podrá relacionarse con factores como: Culminación simultánea de procesos productivos (estacionalidad) en determinadas épocas del año Dinámica en la realización efectiva Ritmo de ingreso de unidades nuevas al mercado inmobiliario Etc.

Rotación del inventario

Ciudad Juan Bosch (CJB)

ESTUDIO DE CASO: OFERTA DE VIVIENDA EN EL BARRIO QUISQUEYA Actividad edificadora residencial y comercializable en Quisqueya a abril de 2017: 191 unidades en oferta (11 en Ensanche Quisqueya y 180 en Evaristo Morales), que agregan un total de 26,494 m2 445 viviendas separadas o reservadas (109 y 336 respectivamente), sumando un área de 62,228 m2 Distribución % de la oferta de vivienda (unidades) en Quisqueya según … Abril de 2017 Estado de avance del proceso constructivo Área individual (m2)

ESTUDIO DE CASO: OFERTA DE VIVIENDA EN EL BARRIO QUISQUEYA Perfil de la oferta de vivienda por sub barrio (Características predominantes o de participación más alta)

Demanda insatisfecha – Gran Santo Domingo (excluye Boca Chica) Precio (RD$) Demanda de vivienda (Oct. 17) Hogares Oferta inmediata de vivienda Demanda Insatisfecha Hogares % Segmento Hasta 500,000 39.366 100,0 500,001 a 1,000,000 45.837 1,000,001 a 1,500,000 49.564 311 49.253 99,4 1,500,001 a 2,000,000 39.149 1.882 37.267 95,2 2,000,001 a 3,000,000 37.967 833 37.134 97,8 3,000,001 a 4,000,000 15.937 208 15.729 98,7 4,000,001 a 5,000,000 12.389 350 12.039 97,2 5,000,001 a 8,000,000 9.035 1.083 7.952 88,0 8,000,001 a 15,000,000 1.940 1.107 57,1 Más de 15,000,000 970 274 696 71,8 Total 252.156 5.774 246.382 97,7

OFICINAS

Situación en el mercado Distribución del área de construcción vendible de oficinas según situación en el mercado Abril de 2017 – Octubre de 2017 Situación en el mercado Octubre de 2016 Abril de 2017 Área (m2) % 1. Oferta inmediata 3,031 4.9 2,904 9.0 2. Oferta futura - Oferta total (1+2) 3. Edificaciones separadas o reservadas 5,134 8.3 14,396 44.4 4.Edificaciones no comercializables 51,134 82.6 13,802 42.7 5. Obras paralizadas 2,600 4.2 1,250 3.9 6. Sin información Total (1 a 6) 61,899 100.0 32,352

CARACTERÍSTICAS DE LAS OFICINAS DESTINADAS A SU COMERCIALIZACIÓN Localización en la zona urbana Distrito Nacional. Precio por metro cuadrado entre RD$125,000 y RD$150,000. Cuatro de cada diez metros cuadrados se desarrolla en: Edificaciones de seis a diez pisos Revestimiento (abril de 2017) Seis de cada diez metros cuadrados se ofrece en: Edificaciones de once a veinte pisos Estructura (abril de 2017) La modalidad de venta sobre planos no se registró en esta oportunidad Sistema constructivo predominante del tipo mampostería confinada-pórticos y losas de concreto macizo.

COMERCIO

Situación en el mercado Distribución del área de construcción vendible de comercio según situación en el mercado Abril de 2017 – Octubre de 2017 Situación en el mercado Octubre de 2016 Abril de 2017 Área (m2) % 1. Oferta inmediata 2,762 4.6 739 1.1 2. Oferta futura 720 1.2 - Oferta total (1+2) 3,482 5.7 3. Edificaciones separadas o reservadas 3,485 5.8 2,498 3.6 4.Edificaciones no comercializables 50,703 83.8 59,003 86.0 5. Obras paralizadas 2,850 4.7 6,400 9.3 6. Sin información Total (1 a 6) 60,520 100.0 68,640

CARACTERÍSTICAS DEL COMERCIO DESTINADO A SU COMERCIALIZACIÓN Localización en la zona urbana Distrito Nacional Precio por metro cuadrado entre RD$100,000 y RD$125,000. Proyectos desarrollados en: Edificaciones de cuatro a cinco pisos Estructura (abril de 2017) Sistema constructivo predominante del tipo estructura de pórticos con panderetas de block y paneles de foam.

CONCLUSIONES

CONCLUSIÓN GENERAL El conjunto de indicadores señala, desde el nivel sub sectorial hasta el microeconómico, la existencia de una condición futura incierta del mercado de edificaciones urbanas y, especialmente, el de vivienda en Santo Domingo que puede desembocar en dos resultados: iniciar una senda de crecimiento de la actividad edificadora y de la oferta de edificaciones, o una fase de estancamiento o, incluso, de decrecimiento. Estas dos alternativas se plantean considerando que la disminución registrada en abril de 2017 fue leve. En ambos casos, la producción de vivienda desempeñaría un papel clave, dada su alta participación dentro de la actividad edificadora total.

UTILIDAD DE LOS RESULTADOS DEL ESTUDIO A NIVEL DEL SUBSECTOR DE EDIFICACIONES URBANAS A NIVEL DEL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS

Jorge Enrique Torres Ramírez GRACIAS Jorge Enrique Torres Ramírez cenac@cenac.org.co