1. Concepto Contrato mediante el cual las partes acuerdan celebrar otro contrato, al vencimiento de un plazo o acaecimiento de una condición.

a) Teoría negativa 2. Naturaleza jurídica b) Teoría positiva y antecedentes: c) Teoría intermedia

1. Significado Art del Código Civil francés: “La promesa de venta equivale a venta, cuando hay consentimiento recíproco de ambas partes sobre la cosa y sobre el precio”.

1. Si hay acuerdo sobre los elementos esenciales del contrato que las partes quieren pactar, a este contrato no le falta nada para nacer. 2. Lo único que las partes hacen es celebrar un contrato cuyos efectos quedan sometidos a un plazo o condición.

 Argumentos:  1. El contrato de promesa es distinto al prometido.  2. Los dos contratos tienen fines, objeto y obligaciones diferentes.

1. Primera etapa: proyectos de 1842 y 1847: No se menciona 2. Segunda etapa: Proyecto de 1853: La promesa de celebrar un contrato, especificándolo en todas sus partes, es una obligación de hacer, y está sujeta a lo dispuesto en el artículo precedente; a menos que el contrato sea de aquellos que se perfeccionan por el sólo consentimiento de los contratantes, en cuyo caso la promesa equivaldría al contrato mismo. …

3. Tercera etapa: Código Civil chileno  Artículo 1554: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que ocurran las circunstancias siguientes:  Que la promesa conste por escrito;  Que el contrato no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;

 Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;  Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para su perfección, la tradición de la cosa, si el contrato es real, o las solemnidades que las leyes prescriban.  Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente”

El CÓDIGO DE BELLO, adopta una teoría intermedia sobre la promesa:  De la teoría negativa: “La promesa no produce obligación alguna…”  De la teoría positiva: “salvo que … “4. Se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo solo falte la tradición o las formalidades legales”.

 En la doctrina moderna francesa (Ghestin, Malaurie, Larroumet, etc.), se ha aceptado el contrato de promesa sinalagmático, en los eventos en que las partes no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo por alguna razón jurídica o económica.  De igual forma la jurisprudencia.

 Sobre la base del art del Códice, la doctrina lo reconoce como el contrato con el cual las partes se obligan a estipular otro contrato.  El art establece que el contrato preliminar deberá observar la misma forma del definitivo.  Si se incumple se puede obligar a la otra parte a cumplir. Art Códice.

 Código civil de la Unión 1887: Art “La promesa de celebrar un contrato no produce en ningún caso obligación alguna”.  Ley 153 de 1887 hasta hoy: Art. 89 Ley 153 de (subrogó el artículo 1611 C.C.).

 1. Función económico – jurídica a) Contrato preparatorio 2. Elementos b) Genera obligación de hacer c) Sometido a plazo y/o condición.

a) Bilateral b) Oneroso / conmutativo c) Principal d) Solemne e) De ejecución instantánea

 A) Con los tratos preliminares  B) Con la oferta  C) Con el contrato prometido  D) Con la opción: Art. 23 L. 51 de  E) Con la preferencia: Art. 862 C. Co.

1. Que el contrato conste por escrito ¿Escrito público o privado?. C.S.J. 11 dic Eficacia del contrato prometido. Variables.

3. Estipulación de plazo y/o condición. C.S.J. 29 de mayo de 1992: determinados. Críticas de la doctrina ¿Se requiere fijar la hora exacta?: C.S.J. 1 marzo de 1985.

4. Determinación plena del contrato prometido - Alcance: determinar plenamente el objeto del contrato, si se trata de inmuebles, transcribir linderos. - Críticas de la doctrina y jurisprudencia reciente: C.S.J., 12 de febrero de M.P. Edgardo Villamil Portilla. Basta con hacer referencia a la escritura donde se encuentran incluidos los linderos.

 A) ¿Inexistencia?  B) ¿Nulidad absoluta?  C) ¿Nulidad relativa?  D) ¿Inoponibilidad?

 C.S.J. Cas. Civil, 27 de enero de 1981, M.P. Alberto Ospina Botero.  C.S.J. Cas. Civil, 1 de marzo 1991, Alberto Ospina Botero.   Se genera nulidad absoluta. Base: el art C.C.

 ¿Qué tipo de contratos son susceptibles de ser prometidos?: Reales y solemnes.  Razones: C.S.J. 27 de marzo de  Si el contrato prometido es consensual, promesa y prometido se confunden en uno sólo (teoría negativa)

a) Obligación de hacer:  Celebrar el contrato prometido b) Eventuales obligaciones de dar:  Entrega del bien  Pago (total o parcial del precio)

 ¿La promesa por sí sola genera posesión? C.S.J.24 de junio de 1980 y posteriores. R/No, salvo que se pacte expresamente  ¿Qué pasa si en el contrato se dice que se transmite posesión pero no se entrega el bien?.  R/ No se genera posesión, pues ésta requiere la detentación material del bien - Alcance de la Ley 1183 de 2008 art. 3.

 1. Concepto introductorio. Remisión al capítulo de compraventa  2. Arras simples. Art C.C. Alcance y efectos.  3. Arras confirmatorias. Art C.C. Alcance y efectos.

 A. Ejecución forzosa:  Ejecutivo por obligación de firmar documentos (si el contrato prometido requiere la suscripción de un documento como una escritura pública)  Ejecutivo por obligación de dar (si el contrato prometido requiere la entrega de una cosa para su perfeccionamiento)

b. El incumplimiento recíproco: - Etapa del “estancamiento contractual” 1897 a Interpretación del art C.C. - Etapa del “mutuo disenso tácito”: 5 nov hasta la fecha (Salvo la “tesis disidente” de sent. Cas. Civ., 7 dic. 1982). - Solución reciente: C.S.J., cas. civ., M.P. William Namén Vargas, 4 de junio de 2010, Exp

 1. La tesis del mutuo disenso ignora los hechos y pretensiones demandadas  2. El mutuo disenso no requiere declaración judicial que lo reconozca  3. El mutuo disenso de un contrato solemne, requiere igual grado de solemnidad  4. Del mutuo incumplimiento no se puede deducir la voluntad de que el contrato desaparezca

 5. De la conducta ilícita que es el incumplimiento, no puede deducirse una situación válida como el mutuo disenso.  6. La interpretación del art C.C. es errónea.  Propuesta sobre cómo interpretarlo.

 Artículos 119 y 861 C.Co. Alcance:  La problemática de la consensualidad en la promesa mercantil: Debate doctrinal y jurisprudencial  ¿El contrato de promesa comercial es consensual o solemne?.

 Análisis sentencia C.S.J. 13 de noviembre de 1981, M.P. Alfonso Guarín Ariza, G.J., CLXVI núm. 2407, págs. 610 a 623.  A) El problema jurídico debatido: El Código de Comercio no dispone ninguna formalidad para el perfeccionamiento del contrato de promesa

 B) La solución y argumentos de la Corte. - El contrato es consensual. Art. 824 C.Co. - La historia de la disposición así lo demuestra. - Al interpretarlo de manera sistemática (art 119) se deduce que la promesa en general es consensual y en un caso de excepción (promesa de sociedad) es solemne.

 Respuesta a los argumentos de la Corte:  1. Interpretación del artículo 824 y el “principio de consensualidad” de los negocios jurídicos mercantiles  2. Elemento histórico: los artículos 822 y 824.  3. Elemento sistemático: interpretación del art. 822 en relación con el art. 824.

 A) En materia de mutuo mercantil:  C.S.J. 27 de marzo de 1998; C.S.J. 12 de diciembre de  B) En materia de depósito mercantil:  C.S.J. 26 de febrero de 2010.