Inversión en la construcción y acumulación de capital y riquezas Vivienda y Crédito Hipotecario.

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1 Inversión en la construcción y acumulación de capital y riquezas Vivienda y Crédito Hipotecario

2 Inversión en la construcción y acumulación de capital y riquezas Vivienda y Crédito Hipotecario El déficit habitacional en la Argentina es superior a los 3.4 millones de viviendas. La vivienda es uno de los fines primarios del ahorro y una importante reserva de valor. El sistema financiero y previsional no facilita que los ahorros de los individuos se destinen a la construcción de viviendas.

3 Vivienda y reserva de valor, hipotecas y calidad del crédito Los inmuebles demostraron (una vez más) que son un excelente instrumento de reserva de valor aún en las situaciones más críticas y volátiles Inversión en la construcción y acumulación de capital y riquezas Vivienda y Crédito Hipotecario Fuente: Banco Hipotecario SA y Ministerio de Economía

4 Inversión en la construcción y acumulación de capital y riquezas Vivienda y Crédito Hipotecario Financiamiento de la vivienda SISTEMA BANCARIO  Descalce de plazos activos-pasivos  Exigencias de capitales mínimos y previsiones financieras  Limitación de ahorros minoristas de largo plazo  Condicionantes acentuados bajo un recientemente iniciado régimen de flotación cambiaria  Apropiación del Estado de una parte importante del ahorro de largo plazo, principalmente bajo la forma de Títulos Públicos negociables  Falta de liquidez en el mercado secundario de hipotecas

5 Financiamiento de la vivienda SISTEMA PREVISIONAL  Aportes de individuos y empresas no financian la adquisición de viviendas de afiliados  Ahorros de aportantes no permiten a los aportantes acceder a créditos para vivienda  Carga de aportes y de impuestos para financiar la transferencia del sistema previsional abierto a uno cerrado reduce ingreso disponible para acceder a financiamiento para vivienda ó para ahorrar en la adquisición de vivienda Inversión en la construcción y acumulación de capital y riquezas Vivienda y Crédito Hipotecario

6 Argentina US MM Chile US MM Stock de activos16.60033.500 Activos hipotecarios ____4.024 Activos hipotecarios Extrapolados (*) 2.000 Equivalente a 5 MM de m2 de vivienda Stock de créditos hipotecarios Argentina 3.000 Fuente: Superintendencia de AFJP- Argentina y Superintendencia de AFP -Chile Fondos de Pensión (*) Stock de créditos hipotecarios financiables por el Sistema de AFJPs de mantener el porcentaje actualmente observado sobre la cartera de activos de AFPs chilenas (obsérvese el nivel de maduración del sistema chileno medido como % del PBI). El mismo alcanzaría para practicamente duplicar el stock actual de créditos hipotecarios en nuestro país.

7 CHILE –A partir de la reforma al sistema previsional, se incrementó la tasa de ahorro e inversión y el desarrollo de los mercados de hipotecas y vivienda. En 20 años la cartera de hipotecas financiado por fondos de pensión y bancos pasó de U$ 531 MM a U$ 8.431 MM (16,4 veces). MEXICO –Las emisiones de créditos estructurados (en su mayoría para el financiamiento de hipotecas pasó de un monto inicial de Mx $ 195 MM en 1998 a Mx $ 18.000 MM (U$ 1,6 BM) en 2003, resultado de cambios regulatorios, la operatoria del mercado hipotecario uniforme (SOFOLES), proyectos para vivienda económica (INFONAVIT) Experiencias internacionales recientes

8 Fuente: Banco Hipotecario SA – BCRA – Ministerio de Economia

9 Financiamiento de la vivienda SISTEMA PREVISIONAL Oportunidad  Inversor natural en activos de largo plazo en pesos por la naturaleza de sus pasivos.  Desvinculación del riesgo previsional de los aportantes respecto del stress financiero del Estado.  Vinculación entre el valor/renta de activos subyacentes y el ingreso futuro de los aportantes.

10 3La Cédula Hipotecaria Argentina (CHA) fue un título emitido por el BHN que cotizó desde 1886 a 1946 en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires y en importantes mercados de valores europeos. 3Durante décadas fue el papel de renta preferido por los ahorristas argentinos y un instrumento clave en el desarrollo del mercado de capitales local. 3Las CHA no fueron sólo un instrumento para canalizar ahorros de amplios segmentos de la población, sino también posibilitó el acceso al crédito a numerosas empresas y a un amplio segmento de familias, particularmente de ingresos medios y medios bajos. 3La existencia de crédito en condiciones muy competitivas, posibilitó el acceso a la vivienda propia a una importante franja de la población. Esto permitó un importante impulso de la industria de la construcción y sectores vinculados, lo que tuvo un indudable impacto en la actividad económica del país. Cedula Hipotecaria Argentina

11 3Las principales razones que explican que las CHA fueran durante 5 décadas el papel preferido por los ahorristas fueron: 3seguridad 3rentabilidad 3liquidez 3aunque la CHA estuvo dirigida en gran medida al pequeño y mediano ahorrista, también fue buscada por grandes inversores no sólo en el país sino también en el exterior. 3El bajo costo de administración y las importantes economías de escala derivadas del alto volumen de las emisiones, permitió cobrar al deudor hipotecario una tasa de interés similar a la que percibía el inversor con una diferencia de sólo un 1% en concepto de spread. Cedula Hipotecaria Argentina

12 3Una forma de apreciar el importante rol que cumplieron las CHA en el mercado de capitales local, es ver su participación sobre los volúmenes negociados en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires durante su existencia. El promedio de participación de las CHA fue de un 40%, destacándose el período 1910-1930 cuando dicha participación alcanzó en promedio un 55% (con picos de hasta el 75%). Cedula Hipotecaria Argentina

13 El relanzamiento de la Cédula Hipotecaria Argentina Fuerte presencia en el mercado de capitales doméstico Medio de ahorro Destinado a inversores institucionales e individuales Características Cedula Hipotecaria Argentina

14 3Los principales atributos con que contarían las Cédulas Hipotecarias son los siguientes: Excelente respaldo - Garantía hipotecaria - Cartera madura y con historia de cumplimiento Liquidez - El BHSA en su rol de market maker procurará garantizar la liquidez de los títulos Rendimiento atractivo - Mayor a otras opciones del mercado de riesgo similar (EJ. Lebacs) Derecho a acceder a créditos hipotecarios en condiciones preferenciales Cedula Hipotecaria Argentina

15 Entidades Financieras Cédulas Hipotecarias AFJP Cías. de Seguros Individuos Vivienda Inversión en la construcción y acumulación de capital y riquezas Vivienda y Crédito Hipotecario El ahorro en vivienda Activos de largo plazo con mercado secundario Plazos variables con fuerte respaldo crediticio Moneda: pesos, idem a salarios, aportes de individuos, valor de vivienda Renta con pagos mensuales de capital e interés con intereses sumamente convenientes Ahorro de individuos financiando crédito e inversión de individuos.

16 Conclusión: –Restricciones patrimoniales y financieras atentan contra la financiación directa de créditos a largo plazo por parte del sistema financiero. –El sistema previsional, de AFJPs y de seguros de vida y retiro, es la fuente natural de crédito a largo plazo en moneda doméstica y hoy se encuentra claramente sub-invertido en financiaciones de este tipo al sector privado de buena calidad crediticia. –El desarrollo de un mercado de Cédulas Hipotecarias (pool de créditos hipotecarios con negociación secundaria) hace posible la construcción de un mecanismo estructuralmente sustentable de financiamiento de viviendas, canalizando el ahorro doméstico a destinos prioritarios de las familias. –Partiendo de una masa crítica de recursos disponibles dentro del sistema previsional pueden crearse instrumentos lo suficientemente líquidos y flexibles como para interesar a ahorristas individuales y entidades financieras. –Instrumento de inversión seguro, confiable. Inversión en la construcción y acumulación de capital y riquezas Vivienda y Crédito Hipotecario