UPDATE REAL ESTATE 09 Abril 2013

Presentación del tema: "UPDATE REAL ESTATE 09 Abril 2013"— Transcripción de la presentación:

1 UPDATE REAL ESTATE 09 Abril 2013
BUENOS AIRES, ARGENTINA UPDATE REAL ESTATE 09 Abril 2013

2 REAL ESTATE

3 REAL ESTATE

4 ÍNDICE ISIDORA 3000 e Inversiones 3000 DDA - DISA BIARSA
UPDATE COMERCIAL UPDATE POSTVENTA UPDATE JUICIOS ESTRUCTURA DE PERSONAL Y GASTOS RESUMEN PASIVOS Y SITUACIÓN PATRIMONIAL FLUJOS DE CAJA RESULTADOS HOTEL W DDA - DISA BIARSA DELTA DEL PLATA

5 ÍNDICE ISIDORA 3000 e Inversiones 3000 DDA - DISA BIARSA
UPDATE COMERCIAL UPDATE POSTVENTA UPDATE JUICIOS ESTRUCTURA DE PERSONAL Y GASTOS RESUMEN PASIVOS Y SITUACIÓN PATRIMONIAL FLUJOS DE CAJA RESULTADOS HOTEL W DDA - DISA BIARSA DELTA DEL PLATA

6 ISIDORA 3000 e Inversiones 3000 UPDATE COMERCIAL
GRUPO ARCONAS

7 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) 5 RESUMEN COMERCIAL YTD Mar 2013
Departamentos pendientes de venta (5 unidades): 1 Piloto TIPO A (1 pieza): hay varios interesados, pendiente de cuantificar valor mobiliario. 1 Piloto TIPO B (2 piezas): hay varios interesados, pendiente de cuantificar valor mobiliario. 1 Departamento TIPO C (4 piezas). 2 Penthouse. 5 1 UF=48 USD

8 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) DEPARTAMENTOS: pendientes 5 unidades (11%) más elementos auxiliares 5 Departamentos: UF ( USD) según precios de lista con 5% de descuento. Unidades auxiliares (13 Estacionamientos, 12 Bodegas, 3 Cavas): UF ( USD). 1 UF=48 USD

9 ISIDORA 3000 e Inversiones 3000 UPDATE POSTVENTA
GRUPO ARCONAS

10 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) Postventa avanza lenta y es el capítulo que más recursos consume actualmente Presupuesto actual de órdenes de compra en curso y pendientes UF ( USD). El área más compleja sigue siendo el Hotel (rotura tuberías, agua caliente, etc.). 1 UF=48 USD

11 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) Humedades en Habitaciones Hotel W
Se ha detectado humedades en las duchas de 67 de las 196 habitaciones (34% piezas). 66 habitaciones ya han sido reparadas; sólo queda pendiente 1 (resolución fin Abr). Hotel W está analizando si el resto de piezas podrían presentar este problema a futuro. De 9 piezas con potencial problema todas han sido descartadas (problema mantención). Mezcla de distintas causas: construcción, diseño y mantenimiento: Hay acuerdo de reparto de costos entre las partes, tras la contratación de ITO externo. I3000 (Inmobiliaria, problemas constructivos): USD (91%) Sociedad Hotelera (Propiedad, diseño de proyecto): USD (7%). Starwood (Operadora Hotel, mantenimiento): USD (2%). Recirculación agua caliente Hotel W Realizado diagnóstico técnico del problema por tercero independiente: solución propuesta. Diseñador/constructor presenta objeciones: tiene plazo 2 semanas para presentar informe. En cuanto haya contra-informe, se tomará la decisión de ejecutar trabajos. 1 UF=48 USD

12 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) Otros capítulos relevantes en el Hotel, pendientes de resolución Rotura tuberías Hotel: En general se encuentra desgaste y fisuras en las piezas analizadas; causas probables: Sistema debilitado por exposición continuada a sobre presión y sobre temperatura. Origen por falta de mantenimiento inicial por parte de la Administración General del edificio. Además se detecta problemas de instalación en algunas piezas (mala ejecución contratista). Hace 6 meses que no ocurre un evento “rotura”, pero no se puede descartar que surjan… Alternativa técnica de solución sería muy costosa (en complejidad, coste y plazo). Equipos de aire bloqueados (sin mantención posible): De los 38 equipos iniciales, 19 ya han sido resueltos y quedan 19 por resolver. Los más complejos son 7 CoolCorners: en Abril se 1 pieza cada 2 semanas. Otros capítulos relevantes en el Edificio I3000, en trámite de resolución Luz exterior: reparación está en marcha, pero con sobrecoste frente a presupuesto. Se ha ido descubriendo un peor estado de la instalación a medida que se ha ido reparando. Presurización escaleras de emergencia: presupuesto actual aprox USD. Informe técnico argumenta deficiencias de proyecto, pero se ha de cumplir normativa. 1 UF=48 USD

13 ISIDORA 3000 e Inversiones 3000 UPDATE JUICIOS
GRUPO ARCONAS

14 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) Demanda Accidentados por caída vs Edificio ISIDORA 3000: FINALIZADO PARA I3000 Tuvo lugar el 14 May 2010, con resultado de lesiones graves de los Sres. Bustos y Cuadra. La causa penal fue extinguida. Cía. Seguros continúa el proceso civil: cualquier condena está cubierta por la póliza. NOVEDAD: Demanda propietario W Residences contra Isidora 3000 11 Mar 2013 se recibió citación arbitral para comparecer el 03 Abr (J. González y F. Soto). Se desconoce el contenido y reclamo de la demanda. Puede tener origen en el sobreprecio pagado por los primeros compradores de Deptos. Abogados han recomendado no comparecer oficialmente hasta no tener más detalles. Mientras, se pretende avanzar y esclarecer la demanda con el árbitro. 1 UF=48 USD

15 ISIDORA 3000 e Inversiones 3000 ESTRUCTURA DE PERSONAL Y GASTOS
GRUPO ARCONAS

16 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) Plan de reestructuración de personal
Anterior Gerente (Emiliano Concha) fue desvinculado el 31 Dic 2012. Sus funciones han sido asumidas por Carolina Hakkers (esquema temporal flexible). Calendario de salidas/reducciones (hoy son 4, OBJETIVO reducir a 3, pendiente salida 1): LR (Comercial) despido negociado a su regreso de postnatal en Jul 2013 (1 año protección). Durante su ausencia, el quipo ha funcionado bien, asumiendo Geraldine Mohor sus funciones. Sólo quedan 5 unidades Departamentos por vender, que gestiona sobre todo bróker P&G. Con 3 pax coste personal sería 175 UF/mes (aprox USD/mes, USD/año). Pendiente de revisar esquema organización Postventa a finales de 2013. 1 UF=48 USD

17 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) Evolución del plan de recorte de gastos y personal desde Sep 2009 1 UF=48 USD

18 ISIDORA 3000 e Inversiones 3000 RESUMEN PASIVOS Y SITUACIÓN PATRIMONIAL
GRUPO ARCONAS

19 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) Pasivos en el Grupo Isidora 3000 (25 Mar 2013) Préstamo Banco de Chile (Departamentos) será pagado totalmente en Jul-Ago 2013. 1 UF=48 USD

20 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) Situación patrimonial I3000 prevista a Dic 2013 (cálculo preliminar, sin considerar tax) 1 UF=48 USD

21 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) Situación patrimonial Inv3000 prevista a Dic 2013 (cálculo preliminar, sin considerar tax) No se recupera la inversión inicial de 10,2 Mio USD, ni los USD de aporte 2010. Se recuperaría el aporte USD de 2009. Y sólo 3,5 Mio USD de los 10,2 Mio USD invertidos en capital (34% de recupero). En total se recuperaría USD (63% de inversión total USD). La pérdida total del proyecto sería de aprox USD. 1 UF=48 USD

22 ISIDORA 3000 e Inversiones 3000 FLUJOS DE CAJA
GRUPO ARCONAS

23 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) Flujos de caja I3000
BASE: No van a ser necesarios más aportes de socios en 2013. La deuda Banco de Chile asociada a Departamentos será repagada en Jul-Ago 2013. La SH aprobó repartir un dividendo extraordinario de 1,6 Mio USD entre Oct-Dic 13: La SH destinará un importe equivalente de 1,6 Mio USD a cancelar extraordinariamente deuda B.Itaú. I3000 recibirá por su 60% en SH UF (aprox USD). PREVISIÓN DIVIDENDO 2013 a Inv CFG I: UF en Dic13 (2,4 Mio USD). Estructura actual bien dimensionada para las necesidades actuales: Personal (4 PAX: LR, FM, GM y MI): coste 257 UF/mes (aprox USD/mes). Asesores (CasaCheck, CH, DR, Canales, PC): coste 292 UF/mes (aprox USD/mes). Próximas salidas programadas: LR, tras negociar fuero maternal (1 año a partir de Jul 2013). Flujos de caja Inversiones 3000 No van a ser necesarios más aportes de socios en 2013. No tiene apenas gastos, que cubre con el arriendo de oficina a I3000. PREVISIÓN 69% Repago Deuda a Inv CFG II: UF en Dic13 ( USD USD). 1 UF=48 USD

24 ISIDORA 3000 e Inversiones 3000 RESULTADOS HOTEL W
GRUPO ARCONAS

25 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) Resultados Hotel W Feb 2013: EBITDA USD (-4,2% por debajo de budget) Enero 13 fue un mes flojo por noches fuera de servicio (humedades) y Red2One cerrado. Red2One: previsión reapertura a finales Abr (pendiente de recibir permiso definitivo de obra). Previsión Budget EBITDA 2013: USD (+37% vs EBITDA USD). 1 UF=48 USD Cifras expresadas en miles USD. La diferencia entre GOP y EBITDA se debe a los conceptos: impuestos propiedad, patentes, seguros, management fees Starwood y corrección monetaria de activos y pasivos por variación en los tipos de cambio (USD, EUR, UF frente al CLP).

26 ISIDORA 3000 (Inv. CFG I 32,79%) VS peers, W Santiago sigue siendo el líder en Tarifa y RevPAR Index Aumento de tarifa apalanca fuerte el RevPAR y no ha afectado a ocupación. Mantiene tasa de ocupación a pesar de casi 500 noches fuera de servicio (humedades). 1 UF=48 USD

27 ÍNDICE ISIDORA 3000 e Inversiones 3000 DDA - DISA BIARSA
UPDATE COMERCIAL UPDATE POSTVENTA UPDATE JUICIOS ESTRUCTURA DE PERSONAL Y GASTOS RESUMEN PASIVOS Y SITUACIÓN PATRIMONIAL FLUJOS DE CAJA RESULTADOS HOTEL W DDA - DISA BIARSA DELTA DEL PLATA

28 UPDATE REAL ESTATE DDA - DISA
GRUPO ARCONAS

29 DDA/ DISA (COINGE 14,57%; Coste 2.232 EUR)
EDIFICIO CANGALLO Presenta altos costos de mantenimiento. Aún con los progresivos aumentos de alquileres fijados – principio de 2013: 18%-, se mantiene la situación deficitaria (promedio anual –USD ). Por estructura y estándar de “Área de Patrimonio Histórico” es muy dificultoso implementar una modernización del edificio que optimice su uso. Superficies: Se cuenta con una alta cantidad de superficies desocupadas. Total superficie cubierta: 5.312m2 de los cuales m2 son productivos. El promedio de valor de alquiler M2 (con proporcional de expensas por M2) es usd 18,5 mensual. Feiba actualmente ocupa: 274,8 M2 + 4 cocheras. Valor mensual de alquiler: USD de los cuales usd corresponden a Expensas y usd a alquileres.

30 DDA/ DISA (COINGE 14,57%; Coste 2.232 EUR)
Resultado anual 1.589 M2

31 DDA/ DISA (COINGE 14,57%; Coste 2.232 EUR)
Venta del edificio Cangallo El Estado Argentino lanzó un pliego de licitación buscando un edificio institucional de elegante estilo, con mobiliario y tesoro para destinarlo a la Procuración General de la Nación. El día 5 de abril venció el plazo para la presentación de los pliegos de postulantes entre los que se presentó el Edificio Cangallo. Se tomarán 10/15 días para el análisis de las propuestas. En caso de aceptación: Monto neto (descontado gastos de comisión, sellos y escrituración) $arg. 33 a 35 Mio + 2Mio (por mobiliario). Desocupación: 60 días desde la aceptación (estimado Agosto 2013). Compra de nuevas oficinas Arfinsa ejercerá roll over (venta y reemplazo) frente al impuesto a las ganancias. Se mantiene el pleno interés por la zona norte (Av. Libertador, Panamericana). Oficina a comprar: TORRE 1 AL RIO (Vcte. López) – Piso 13° m cocheras. Precio estimado de compra IVA y gastos incluidos: $arg.31,5 Mio. Se debe adecuar la totalidad de la superficie a las necesidades de cada una de las empresas (costo estimado usd 600 el m2). Se estima el alquiler en usd 30/5 el m2 + usd 5 el coste expensas.

32 DDA/ DISA (COINGE 14,57%; Coste 2.232 EUR)
Ubicación Al río oficinas Av. Libertador a San Isidro Vicente López. Provincia de Bs. As. Área donde se desarrolla “Al Río Oficinas” Av. Gral. Paz. Av. Libertador al Centro NUÑEZ CIUDAD DE BS. AS

33 DDA/ DISA (COINGE 14,57%; Coste 2.232 EUR)
Oficinas “Al Río”. Vicente López. Complejo de torres de oficina Centro Comercial, 13 salas de cine y auditorium. Proyecto de interés municipal. Cercano a bocas de subte. Estaciones Ferroviarias. Certificación LEED. Categoría A+

34 DDA/ DISA (COINGE 14,57%; Coste 2.232 EUR)
Comparación Edificio Cangallo c/ Al Río Oficinas 18,5 US M2 (Alquiler y Expsas. 30/5 US M2 + 5 Expsas.

35 DDA/ DISA (COINGE 14,57%; Coste 2.232 EUR)
Venta activos Hudson Activos: “Las Casonas” (17 Has) y “La Vieja Malteria” (15 Has). Se ha gestionado un acuerdo con Withrington Trust S.A. (Arquitectos) para avanzar en proyecto a desarrollarse por Euromayor S.A. + Grupos inversores. Euromayor esta formada por grupos inversores y tiene fuerte presencia en el interior del país haciendo eje en la provincia de córdoba. SAFAC otorgará exclusividad para hacer una oferta de compra. La exclusividad se mantendrá por 180 días renovables hasta que se defina un acuerdo marco sobre la transferencia de los inmuebles. Dentro de ese período WT podrá desempeñarse como agente inmobiliario con el fin de captar inversores. Precio de venta: USD 15 Mio (50% en primer año. Saldo en etapas durante 4 años). Reclamo Entheus Venta por USD 12 Mio rescindida por incumplimiento del comprador. Se retuvo USD 1 Mio (seña y refuerzo). Entheus inició proceso de mediación pre-judicial sin lograrse acuerdo alguno. A la fecha no se han iniciado acciones legales. Se sugiere a DDA iniciar dos demandas: 1.- En tribunal arbitral por incumplimiento de contrato + daños. 2.- En sede civil por liquidación del fideicomiso.

36 UPDATE REAL ESTATE BIARSA
GRUPO ARCONAS

37 BIARSA (CFG 13,22%; Coste 1.483.373 EUR)
CARO CUORE (Tenencia BIARSA 60%) Afectada por situación económica actual. Estancamiento de ventas, erosión de precios por inflación + aumento de costos laborales. BIARSA hará uso de la opción de designar el management. Desde el 8 de abril Adrián Gonzalez Fisher ocupará la gerencia general. Observación: Managment sin alternativas concretas para afrontar la situación. Buscar modalidades de promociones, adecuarse al contexto económico actual, superar a los nuevos competidores. Plan de acción: Dinamizar la compañía. Mejorar indicadores financieros.

38 BIARSA (CFG 13,22%; Coste 1.483.373 EUR)
Resultados anualizados Dividendo BIARSA 2013 : USD

39 BIARSA (CFG 13,22%; Coste 1.483.373 EUR)
Liberación ESCROWS Escrow Colorin Origen: Constituido por existencia de pasivos ambientales en predio Colorín de la localidad de Munro, Provincia de Bs. As. A la fecha se encuentra el 100% cobrado. USD 1,3 Mio. Altos gastos de remediación de pasivos usd Con el inmueble libre de pasivos se dispondrá su venta. Precio de venta en orden de: USD 2 / 2,8 Mio. Se firmo una reserva ad referendum de la posibilidad de obtener un crédito por el comprador por valor de USD 2,2 Mio. Escrow Colorín Especial (USD 6,4 Mio) Origen: Depósitos por la re expresión de créditos fiscales en la provincia de San Luis por “Promoción Industrial”. Solo se cobrará si se obtiene un fallo de Corte Suprema favorable a Colorin antes del 1/8/2016. Actualmente en primera y segunda instancia los fallos son favorables a Colorin. Aún así la probabilidad de cobro es muy baja.

40 BIARSA (CFG 13,22%; Coste 1.483.373 EUR)
Ingresos-Egresos trianuales / Valores de venta actuales (-5.430) : (22.500) :

41 UPDATE REAL ESTATE DELTA DEL PLATA
GRUPO ARCONAS

42 DELTA DEL PLATA (CFG 7,14%; Coste 648.482 EUR)
Status actual Se mantiene la situación macro (presupuesto anual USD), estructura reducida dos empleados (cuidadores) y asesores externos. Costo anual CFG USD. Imposibilidad de obtener viabilidad al proyecto Delta, por protección ambiental de las márgenes del Delta. Nuevo plan de ordenamiento de Tigre veda emprendimientos de barrios cerrados y construcción de puentes que unan el delta con la ciudad. Estructura Accionaria Venta de tierras Las negociaciones que hubo hasta noviembre del 2012 se han caído. Influencia de: a.- contexto económico actual; b.- Veda a proyectos de este tipo; c.- Falta de asunción de mayores compromisos por los compradores (reserva). Por el momento se seguirá con el status actual hasta poder encontrar oportunidad de venta.