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5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka1 5 y 6 de Mayo, 2005 Corrientes, Argentina Martim O. Smolka Manejo del Suelo Urbano. Posibilidades y desaf í os en.

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1 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka1 5 y 6 de Mayo, 2005 Corrientes, Argentina Martim O. Smolka Manejo del Suelo Urbano. Posibilidades y desaf í os en el desarrollo de la Ciudad de Corrientes El funcionamiento de los mercados del suelo en América Latina: conceptos, antecedentes históricos y nexos críticos Seminario Internacional Program on Latin America and the Caribbean

2 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka2 Proposiciones Mercado de suelo urbano es problemático; Políticas corrientes (y/o tendencias recientes?) contra-producentes; Oportunidades no aprovechadas – necesidad de revisitar las políticas.

3 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka3 Mercado de suelo en America Latina es problemático!

4 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka4 El funcionamiento del mercado de tierra urbano en América Latina Convivencia mercados formales e informales; Ausencia y/o des-actualización de informaciones, registros, catastros, etc.; Desigualdades espaciales, segregación, etc.; Grandes áreas sin servicios; Altos costos de transacción – burocracia, corrupción, improvisación, etc; Concentración de la propiedad, manipulación; Beneficios injustificados/inmerecidos; Delincuencia fiscal, urbanística. Características:

5 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka5 Ingreso per cápita en EUA es como 10 veces el observado en los países de América Latina y además, mejor distribuido. Qué se puede decir de los precios del suelo servido – e.g. en las áreas de periferia o de expansión urbana? Pregunta: ????

6 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka6 El funcionamiento del mercado de tierra urbano es problemático en América Latina Altos precios del suelo servido Síntoma Implicancia Diagnóstico Magnitud e persistencia de la informalidad Incapacidad estructural de proveer suficiente oferta de suelo servido a precios accesibles

7 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka7 Aclaraciones servido No es problema Baja oferta de suelo servido Produccion Intensidad de uso Intensidad de uso Vacante precio es alto (Acceso al) suelo SI es problema Oferta de suelo servido Oferta de suelo servido Disponibilizacion

8 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka8 Argumentación Pobreza Precios altos Informalidad Insuficiente oferta de suelo servido a precios acesibles El funcionamiento del mercado de tierra urbano es problematico

9 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka9 Insuficiente provisión de vivienda social; Inadecuada inversión en infraestructura y servicios; Lucro de la promoción de arreglos informales; Pobreza; Otras formas de informalidad – ref. exclusión de transacciones formales; Delincuencia Etc. Insuficiente provisión de vivienda social; Inadecuada inversión en infraestructura y servicios; Lucro de la promoción de arreglos informales; Pobreza; Otras formas de informalidad – ref. exclusión de transacciones formales; Delincuencia Etc. Informalidad: Otros factores

10 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka10 Precios de la tierra con servicios 1.Definición/identificación. Precio corriente, potencial etc. 2.Medición. 1.Métodos y técnicas (encuestas, entrevistas etc.). 2.Fuentes de información (corredores, periódicos etc.). 3.Comparación. Cada lote es singular! Siempre un tour de force.... Sin embargo, algunos indicadores!

11 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka11 Precios de la Tierra – nobles* CiudadUS$ /m 2 Fuente Buenos Aires40 a 250 Propiedades Jun Jul 2001 Carrasco, Uy150 Idem Lima75 a 198 Inmobiliarias (Calderón) Bogotá150 a 254 Metrovivienda Caracas68 a 205 Akros y Proinverobras Santiago Poniente247 Dept. de estudios ACOP – El Mercurio 8/2/2002 Coalcalco (Mex. DF)206 Anuncios en El Universal 4/7/2003 * Barrios Cerrados, Countries, Clubes de Campo, etc

12 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka12 Precios del m 2 de tierra servida y designada para construcción residencial Ciudad US$ /m 2 Anuncios en Periódicos Dallas (Corinth)30 Dallas Morning News 01/15/2002 Phoenix (Carefree)35 a 40 The Arizona Republic 01/12/2002 Boston (Acton)23 Boston Globe 10/17/2001 St. Louis6 a 10! St. Louis Dispatch 01/10/2002

13 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka13 Ciudad US$/m 2 Fuente Guarulhos56 Nelson Baltrusis Research 2002 Porto Alegre55 SMP/POA Zona Oeste de Rio70 Fabricio Oliveira Research Palmas70 Real estate agents Belém do Pará72 Real estate agents Compare con los US$ Arriba! Precios del lote popular de 125 m 2 y regularmente producido en el mercado

14 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka14 En Gloucester/Rockport, Beverly, Essex suburbios inmediatamente fuera de la Región de Boston – a 50 kms: Las viviendas – single family - se venden a un promedio de US$ 1.8 millones; Los lotes valen un promedio de US$ 440 mil y el m 2 = US$58.- O sea el precio del m2 en un assentamiento popular en AL Fuente: MLS Property Information Network

15 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka15 Acceso por los pobres, a un lote urbanizado en las franjas urbanas Región Ingreso de referencia US$ Lote urbanizado US$ /m 2 M 2 s que alcanza! MáxMínMáxMín Estados Unidos 960 (SM) Alemania 716 (15% fam pobres) América Latina 130 (SM)

16 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka16 América Latina - precio/m 2 de la tierra 1 Suelo en breña 3 Suelo desarrollado 4 Suelo bien desarrollado 5 N o ciudades Promedio $ $53.54$ Mediana $12.00 $36.00 $ Fuente: UN-Habitat - Global Urban Indicators Database 2 (1998 data) 1 – Mediana de los precios en US$ de Ciudades con más de 500 mil Habs: Rosario, Córdoba, (Ar); Santa Cruz de la Sierra (Bo); Recife, Santo André/ SP, Porto Alegre (Br); Santiago, Gran Concepción, (Ch); Medellín (Co); Guayaquil, Quito (Ec); San Salvador (ES); Ciudad Juárez, (Mex); Asunción (Py); Lima (Pe); Montevideo, (Uy) Suelo en breña – sin servicios y con o sin permisos 4 - Suelo desarrollado – servido solamente con calles 5 - Suelo bien desarrollado – con calles, agua, electricidad, drenaje y alcantarillado

17 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka17 Precio del m 2 de la tierra Lote formal Lote informal Promedio Mediana Fuente: información prestada por 21 expertos de 17 ciudades de 10 distintos países de América Latina en Nov. de 2003

18 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka18 Por que son altos los precios? Determinantes de los precios Carga fiscal – impuesto sobre el valor y/o valorización del suelo Densidad – intensidad de uso del suelo; Accesibilidad - disponibilidad de servicios e equipamientos y su ubicación ; 4. La informalidad – el nexo perverso +

19 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka19 3 contrastes marcantes 1.Incidencia del predial 2.Densidades 3.Servicios e equipamientos 1.Incidencia del predial 2.Densidades 3.Servicios e equipamientos EUA vs. America Latina

20 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka20 4 contrastes entre la situacion de LA y de los EUA Impuesto Predial Servicios e equipmientos Informacion Densidades Regulacion del uso del suelo

21 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka21 Diferencia en la carga fiscal sobre el valor de los inmuebles Estados Unidos Brasil AlícuotaHasta 3%1% Avalúo vs mercado 90/95%50/60% Catastro100%70% Exenciones10/15%20/30% Evasión< 5%> 30% CoberturaGeneralParcial % del PIB 3 a 4%.40%

22 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka22 Densidades comparadas CiudadDensidad - Habitantes por Km 2 Atlanta732 Houston951 Boston1.202 Nova York2.086 Buenos Aires4.038 Rio de Janeiro4.415 Sao Paulo6.823 Ciudad de México Fonte: Demographia

23 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka23 Densidades – tamano de los lotes tipicos en las periferias Ciudades de Latin America < 200 m 2 Ciudades de Latin America < 200 m 2 Ciudades de EUA >2 acres o m 2 Ciudades de EUA >2 acres o m 2

24 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka24 Accesso a la infraestructura y servicios por la populación urbana Servicio % de los pobres urbanos % de la populación urbana total Alcantarillado Agua Recolección de basura Fonte: Datos de IPEA en Relatorio No BR del Banco Mundial 2000 Brasil Estados Unidos Provisión praticamente universal

25 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka25 Disponibilidad de infraestructura urbana y servicios Votando con los pies ref. Tiebout Votando con los pies ref. Tiebout Tasas de desarrollo y/o de impacto pagadas por los promotores Tasas de desarrollo y/o de impacto pagadas por los promotores 200 mil jurisdicciones distritos especiales e.g. educacionales

26 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka26 Información pública Propiedades listadas por su Dirección Valor fiscal de todas Lista de las ventas ocurridas

27 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka27 Dirección (complecta) Ciudad Precio Fecha Adquirente Vendendor Informacion pública de las transaciones de mercado

28 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka28 Dispuestos e aptos $ Q0 En el mercado los precios no son altos ni bajos! Precios resultan del libre juego de la oferta y demanda Precios resultan del libre juego de la oferta y demanda

29 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka29 Población/demografía Empleo, nivel de ingreso, y su distribución Credito/finnanciacion, etc. Demanda especulativa, reserva de valor,etc. Sí depende de política urbana/suelo Poco que un gestor urbano puede hacer! Oferta de suelo Demanda por suelo

30 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka30 Precios altos: Oferta insuficiente de suelo servido a precios acesibles

31 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka31 Oferta de suelo con servicios: Produccion de suelo con servicios Utilizacion del suelo ya servido disponibilizacion del suelo vacante eficiência en el uso

32 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka32 Oferta de suelo con servicios: Produccion de suelo con servicios Generacion de recursos Impuesto Predial Otros instrumentos

33 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka33 Oferta de suelo con servicios: Utilizacion del suelo ya servido disponibilizacion del suelo vacantedisponibilizacion del suelo vacante eficiencia en el usoeficiencia en el uso Penalizacion fiscal Incentivos? Regulacion del uso

34 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka34 ¿Porqué de los precios altos en América Latina? Resumen 1)Por el flojo (y no fuerte) gravamen del valor del suelo; 2)Por la escasez (y no por la disponibilidad) de suelo servido; 3)Por la alta (y no por la baja) densidad 1)Por el flojo (y no fuerte) gravamen del valor del suelo; 2)Por la escasez (y no por la disponibilidad) de suelo servido; 3)Por la alta (y no por la baja) densidad

35 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka35 Por que son altos los precios? Capitalización Expectativas Baja carga fiscal Precariedad mecanismos de Financiación de la urbanización Asignación espacial Desresponsabilización Utilización de los servicios existentes Protección Segregación - privatización

36 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka36 Tendencias preocupantes Oportunidades no aprovechadas Falacias corrientes Revisitando las politicas

37 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka37 3 tendencias preocupantes

38 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka38 3 tendencias preocupantes contra-producentes Exención del impuesto predial. –Costos administrativos - no compensan. –Población es pobre no puede pagar! Desregular – áreas de ocupación popular. Lotes mínimos, servicios mínimos etc. Asegurar la provisión de servicios (regularización) de los asentamientos informales.... a fondo perdido!

39 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka39 3 falacias corrientes El impuesto sobre el valor del terreno se transfere (inflaciona) los precios Por lo tanto dificulta el acceso de los pobres a la tierra; Reduccion de costos resultantes del rebajamiento de normas se transfere a los precios; Exceso de regulacion!! Politicas curativas de regularizacion de assentamientos reducem la informalidad; El mejor de los mondos!

40 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka40 Efecto de capitalizacion del tributo sobre el precio El tributo incide sobre el propietario A tax on land rent would affect rent only, it would fall wholly on landlords, and could not be shifted to any class of consumers David Ricardo (PPE&T , ch 10)

41 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka41 Desregulacion del uso del solo? Ref. negligencia e omission del Estado. Fiscalizar y punir fraccionadores irregulares? Actuar preventivamente en la provision de lotes urbanizados. (Experiencia de Goiania?). Ref. negligencia e omission del Estado. Fiscalizar y punir fraccionadores irregulares? Actuar preventivamente en la provision de lotes urbanizados. (Experiencia de Goiania?). Apenas sob condiciones excepcionales las reducciones de costos (por la desregulacion) se repassan a los precios.

42 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka42 Tamano minimo del lote y el el precio del m 2 Formacion de precios en las areas irregulares; –Ingreso disponible dividido por el numero de familas y ayustado por el tamano del lote –El efecto cigarro; Reducir el tamano del lote sin assegurar otras atributos del lote puede ser contra-producente!

43 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka43 Effectos no antecipados Señal que actualiza precios; El costo de oportunidad; El atractivo a la inmigración; El day after.

44 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka44 3 Oportunidades: No/mal aprovechadas y/o perdidas? El Predial para reducir pecios de mercado y/o financiar la adquisición de suelo servido. El Predial para reducir pecios de mercado y/o financiar la adquisición de suelo servido. El valor de mercado de la iniciativa regulatoria de las administraciones locales El valor de mercado de la iniciativa regulatoria de las administraciones locales Incremento de valor del suelo superior al costo de la inversión que lo produce Incremento de valor del suelo superior al costo de la inversión que lo produce

45 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka45 3 propuestas controvertidas Aumentar la carga e incidencia fiscal Notadamente sobre el valor y/o valorizacion de la tierra Regular el uso del suelo Controlar la actividad de los fraccionadores Revisitar programas de regularizacion Recuperacion de custos?

46 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka46 Conclusiones Gestor urbano puede hacer mucho! Necesidad de cambiar las reglas del juego inmobiliario urbano De lote en lote se... llega al despelote! Pensar el funcionamiento del mercado de tierra urbano como un todo Fiscal Regulatoria Obras Recuperación de plusvalías Conexiones Casuismos

47 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka47

48 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka48 :\\ Martim Oscar Smolka Senior Fellow and Director of the Latin America and the Caribbean Program Lincoln Institute of Land Policy 113 Brattle Street Cambridge, MA 02138, USA Phone: 1- (617) ext. 155 Fax: 1- (617) Program on Latin America and the Caribbean

49 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka49

50 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka50 Profission de fe! Simplemente no es una opción política y sobretodo humanitaria no regularizar. Sin embargo, es importante conocer/discutir los efectos de la regularizacion en el mercado del suelo. El analisis se concentra en los programas de regularizacion fisico-urbanistico - notadamente los a fondo perdido; No se aplica diretamente a cuestiones asociadas a titularizacion y otras intervenciones públicas

51 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka51 Señal que actualiza precios premio/sobreprecio La perspectiva de que una parcelación será eventualmente regularizada permite al parcelador imponer un agio al precio del suelo Ref. POA - Contracto de compra-venta... El prominente comprador esta ciente de que el assentamiento no es urbanizado, Lo que debera ser buscado junto a la alcaldia via Presupuesto participativo...

52 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka52 El costo de oportunidad de la regularización Regularización (curativa) Nueva urbanización (preventiva) Favela-Barrio/RJ = US$ 4,000.- por fam. Guarapiranga (11 favelas) SP US$ 7.962,10 por lote promedio 52m 2 US$80,- por m 2 ECIA lote urbanizado

53 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka53 La perspectiva de regularización - un factor de irregularización Ocupaciones irregulares – elecciones. Miguel Arraes, Roriz, etc. Fecha de llegada en los asentamientos. evidencias de H.Menna Barreto (2000). Perenizan asentamientos emergenciales. Riofrio 1991.

54 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka54 El day after de la regularización Un tema poco estudiado (ref Abramo). Fracaso = consolida como area irregular, etc. Éxito = integración del área beneficiada al tejido urbano? Valorización media en el Favela-Bairro - 28,52% ! –(de 15,3% Caminho do Job, hasta 42,5%, Parque Royal). –=>plusvalía R$ 4.000,00 =28% x valor (ex-ante) de R$ ,00. –Contraste plusvalía en nueva urbanizacion >100%! Mercado no sanciona mejoramientos! Assentamientos con stigma de irregulares – apos 15 anos!

55 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka55 O sea - la regularizacion, no contribuy necesariamente: Para la reduccion de los precios; Para mejorar la capacidad de la administracion publica proveer suelo servido; Para desincentivar nuevas ocupaciones; Para capitalizar el ocupante/beneficiario.

56 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka56 Períodos de llegada de las famílias residentes vs. de las intervenciones regularizadoras (Núcleos: V. Olinda y Barão de Uruguaiana)

57 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka57 Períodos de llegada de las famílias residentes vs. de las intervenciones regularizadoras ( favelas Santa Lúcia II e Esmeralda)

58 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka58 El impuesto predial facilita el aceso a la tierra por los pobres Genera recursos publicos para financiar la urbanizacion; Efecto de capitalizacion reduce el precio de mercado Sustituto para aceso a credito (Linn & Bahl) Legitimizacion de derechos de tenencia Cadastro fiscal vs. sistema de registro Disciplina el funcionamiento del mercado de tierra urbano Penalidad a la retencion de tierra (re: especulacion) Ciudadania fiscal Contribuyentes demandando derechos a servicios Ademas...el pobre ya esta pagando... Pero al bolsillo del fraccionador! Ademas...el pobre ya esta pagando... Pero al bolsillo del fraccionador!

59 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka59 …los precios del suelo urbano son frecuentemente tan altos que la población de bajos ingresos no tiene cómo comprarlo, en virtud de su renta disponible y condiciones prevalecientes en el mercado de capitales, que les impiden acceder a financiamientos con tasas impositivas accesibles. En la medida en que la receta de impuestos sobre el suelo tiende a ser capitalizada en menores valores del suelo (ya que tal impuesto reduce la rentabilidad futura esperada sobre el suelo), dicha receta expropiaría parcialmente los derechos del propietarios corriente y constituye también un prestimo a los futuros propietarios, que ahora pueden adquirir el suelo a precios más bajos, aunque teniendo que pagar mayores impuestos prediales en el futuro. Si la población de bajos ingresos no puede comprar tierra por falta de liquidez y acceso al mercado de capitales, el impuesto sobre la propiedad puede representar un instrumento de política para ampliar su acceso a la propiedad de suelo. El predial facilita el aceso del pobre al suelo Bahl, Roy W., and Johannes F. Linn. Urban Public Finance in Developing Countries. Washington DC: Published for the World Bank by Oxford University Press, 1992 p.168

60 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka60 Efectos de las intervenciones publicas en los precios del suelo?

61 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka61 Cambio de Zonificacion Uso Rural Cambio de densidade/altura Z1 Z2 Uso Urbano

62 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka62 Efecto en los precios de la designacion de areas como urbanizable vs. no urbanizable* (Brooklyn Park, Suburbio de Minneapolis) *Gleeson (1979) citado en Runge et. alii. Op cit $ urbanizables Informacion coletada en 1972 y controlando por tamano de parcelas, tipo de suelo, condiciones sanitarias etc. 3 veces $ no urbanizables Areas designadas como =

63 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka63 Bogota Cambio de uso rural a urbano en US$/m 2 ZonaRuralUrbana % * Sur1.40 (1) Occidente Norte (2)366 * = Valorizacion percentual (1)Valores en Pesos entre $3.000 y (2) Valores en Pesos entre $ y $ Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciones efectivamente ocorrida. 1US$ = $2,685.-

64 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka64 San Salvador - Área Metropolitana Cambio de uso rural a urbano (US $/m 2 ) ZONARuralUrbana % zona norte * 614 zona sur-oeste Fuente: Información brindada por el evaluador Gustavo Sagastume en base a transacciones bancarias * Tiende a incrementarse rápidamente debido a la construcción reciente de parte del anillo vial periférico.

65 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka65 Multiplicador del parcelamiento Rio de Janeiro Comparando el valor promedio y las medianas de precios del m 2 de tierra de areas con mas de 10,000 m 2 con los precios de los lotes de 250 a 600 m 2, controlando por las regiones en la franja urban de la ciudad de RJ (ref. Smolka 1991) Multiplicador de 6! El multiplicador – basado en transaciones en el periodo de 1968/84 – se presento como estatisticamente bastante robusto.

66 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka66 Multiplicador del parcelamiento Quito, Ecuador El precio promedio del m2 de suelo interamente servido = 5 veces el valor del suelo no urbanizado en el vecinidad de Amagasi Inca in Quito En otras vecinidades donde la misma comparacion fue posible se encontro un multiplicador de 2 a 5 dependendo de la cantidad de servicios involucrados. Ref. Barcia and Ortiz 1996 p. 101.

67 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka67 Zonificacion King County, Washington Zonificacion Valor US$ /Sq.ft. Valorizacion Uso general.30- Uso residencial (unidades unifamiliares) % Uso comercial y manufaturas % Estudio de Wallace (1987) citado en Runge et alii (1996) – op. cit.

68 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka68 Bogota Cambio de uso Residencial para Comercial - en US$/m 2 ExtratoZonaResidencialComercial % * Alto y medio alto Barrio del Chico Av. 19 al norte MediaCedritos PopularZ. de las Ferias74186 (1)151 * = Valorizacion percentual (1) – sobre la avenida 68 Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciones efectivamente ocorridas.

69 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka69 San Salvador Cambio de uso residencial a comercial (US $/m 2 ) ZONAResidencial Comercial /servicio % Col. Escalón Col. San Benito Fuente: Información brindada por el evaluador Gustavo Sagastume en base a transacciones bancarias.

70 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka70 Bogota - Cambio por alturas - en US$/m 2 ExtratoZonaCambiodea % AltoSanta Ana (1) Casas a aptos Alto e medio alto Barrio del Chico Calle 94 8 a 12 pisos MediaCedritos Casas a 6 pisos Popular Zona de las Ferias Casas a 5 pisos (1)Solo permite casas. Por la misma zona de los cerros de Bogota, barrios como Rosales, Refugio, Retiro, permiten apartamentos Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados

71 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka71 Efectos de las inversiones en servicios sobre los precios del suelo?

72 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka72 Anomalía de sub-inversión de Shoup Porque es tan difícil financiar la infraestructura publica que aumenta la tierra servida por mucho mas que el costo de la infraestructura misma? (Shoup 1994 p. 236)

73 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka73 Anomalía de sub-inversión de Shoup Gran cantidad de tierra urbana carece de infraestructura publica; Gran cantidad de tierra urbana carece de infraestructura publica; La provisión de infraestructura publica usualmente aumenta el valor de la tierra urbana, por demás del costo de la propia inversión; La provisión de infraestructura publica usualmente aumenta el valor de la tierra urbana, por demás del costo de la propia inversión; La dificultad del financiamiento publico de la infraestructura La dificultad del financiamiento publico de la infraestructura impide su provisión. + +

74 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka74 El valor de la tierra depende de la relativa escasez de servicios % de la ciudad provisto del servicio0%100% Conexión entre la cobertura espacial de ciertos tipos de infraestructura urbana y rentas o valor de la tierra V Mientras más esencial el servicio, más externa la curva Energia eletrica Pavimentacion Alcantarillado Agua V = Valor de la tierra cuanto se esta dispuesto a pagar por no quedarse sin aceso al servicio = Mientras más disponible el servicio, menor el efecto sobre los precios

75 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka75 Efecto de provision de un cinturon verde en Boulder, Colorado, sobre los precios del suelo 1. Distancia al cinturon verde (en pies) Valor de la casa 2 US$ ,3 1,00050,3 3, Correl et.al (1978) citado en Ford Runge et alli Government Actions affecting Land Property Values: an Empirical Review of Takings and Givings – Lincoln Institute research paper Controlando por los otros factores, como tamano de la casa etc Efecto agregado adicional (plusvalía) en todas las propiedades adjacentes al cinturon verde Valor de acquisicion del area designada como cinturon verde US$ 1.5 million US$ 5.4 million 1975

76 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka76 Efecto de Obras publicas El Big Dig en Boston $ 14.6 Billon projecto En las areas contiguas a la Arteria Central – un trecho de 1 milha – valorizacion de 79% (valen ahora como US$ 2.3 Billiones) en 15 anos el valor comercial – (contraste con 41% de la ciudad como un todo) Eso antes de concluir la obra!

77 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka77 Valorización % de la tierra (US$/ m 2 ) según aceso a infraestrutura e distancia al centro Aceso adicional a Servicio Distancia al centro em Kms Agua Pavimentación Alcantarillado Fonte: Mozart Vitor Serra, David Dowall, Diana Meirelles da Motta – RELATÓRIO FINAL ANÁLISE DO MERCADO DE SOLO URBANO EM METRÓPOLES DO BRASIL – a Região Metropolitana do Recife - Agosto de 2003 – pg 65 Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM

78 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka78 Incremento absoluto en el precio (US$ /m2) de tierra según acceso a infraestrutura y distancia al centro 1 vs. Costos de Urbanización (US$ por 1000 m² de área útil) 2 Acceso adicional a Servicio Distancia al centro Kms Costo de Inversión Agua Pavimentación Alcantarillado Fonte: 1 - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM 2 - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de US$ = R$ 1.987

79 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka79 Efecto resultante de un impuesto al valor del suelo $ Km Centro PaPa PbPb A B t P b = P a (1- t) Precio antes del impuesto Precio despues del impuesto C t Impuesto al valor del suelo Por que no es: P c = P a (1+ t) PcPc

80 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka80 Pregunta: ???? Que (o como se) determina los precios de la tierra? Factores? Determinantes?

81 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka81 Factores determinantes de los precios del suelo Acesibilidad Densidad Carga fiscal Escala urbana Expectativas Otros Impuesto al valor y/o valorización Populación, extensión Intensidad de uso del suelo Disponibilidad e ubicación de servicios Retención especulativa Información

82 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka82 Efecto en los precios resultante de cambios en la accesibilidad $ Km P1P1 A P2P2 B Centro Ciudad Mono-centrica

83 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka83 Efecto en los precios resultante de cambios en la accesibilidad $ Km $ P1P1 A P2P2 B Centro Sub-Centro-3 Sub-Centro-1 Sub-Centro-2 Centro Ciudad Poli-centrica Ciudad Mono-centrica

84 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka84 Efecto en los precios resultante de cambios en la accesibilidad $ Km $ $ P1P1 A P2P2 B Centro Sub-Centro-3 Sub-Centro-1 Sub-Centro-2 Centro Ciudad Poli-centrica Ciudad Mono-centrica Comparación de gradientes de precios

85 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka85 Efecto en los precios resultante de cambios en la densidad $ Km $ $ P1P1 A P2P2 B Centro Alta densidad Comparacion de gradientes de precios Baja densidad

86 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka86 Efecto resultante de un impuesto al valor del suelo $ Km Centro PaPa A Precio antes del impuesto Impuesto al valor del suelo PcPc

87 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka87 Efecto resultante de un impuesto al valor del suelo $ Km Centro PaPa PbPb A B t P b = P a (1- t) Precio antes del impuesto Precio despues del impuesto Impuesto al valor del suelo

88 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka88 Efecto resultante de un impuesto al valor del suelo $ Km Centro PaPa PbPb A B t P b = P a (1- t) Precio antes del impuesto Precio despues del impuesto C t Impuesto al valor del suelo Por que no es: P c = P a (1+ t) PcPc ?

89 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka89 Efecto de la retencion especulativa de terrenos $ Km $ AB C C E1E1 E2E2 D = A+B+C C= E 1 + E 2 D = A+B+C C= E 1 + E 2 D Area vacante retenida del mercado Areas vacantes retenidas del mercado Elevacion de precios por la retencion de suelo

90 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka90 Efecto en los precios resultante de cambios en la escala $ Km Centro Efecto crescimento de la populacion T0T0 T1T1

91 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka91 Argumento alternativo (?) Precios elevados del suelo servido (exclusión del mercado formal) Informalidad (Costo de la informalidad es alto) Pobreza urbana

92 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka92 Pobreza vs informalidad Crecimiento de la población1980/91 En las áreas metropolitanas26% Debajo de la línea de pobreza24.6% En las favelas/asentamientos informales 118% Fuente: IPEA 1999

93 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka93 Lote urbano: en la legislación Brasilena Debe de asegurar al minos dos (2) de los seguintes servicios: Escuela elementar Red publica de electricidad Alcantarillado Sistema de agua Acera o pavimentacion con drenage para aguas pluviales Centro de salud A una distancia max. de 3 Kms

94 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka94 Por que son altos los precios del suelo?

95 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka95 Por que son altos los precios? Determinantes de los precios Carga fiscal – impuesto sobre el valor y/o valorizacion del suelo Densidad – intensidad de uso del suelo; Acesibilidad - Disponibilidade de servicios e equipamentos y su ubicación ; Expectativas – retension especulativa Escala urbana - Populacion; Otros - e.g. Informacion?

96 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka96 Progressivo en el tiempo Instrumentos Diferenciado - tipos/zonas Incremento deferido - TIF Sobre un valor potencial Recuperacion de areas deterioradas (Des)estimular usos Estimular cambio de uso Vacios y/o baldios Situaciones Deduciones Direcionar comportamentos El Predial y la diponibilizacion de suelo servido

97 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka97 Fuera de la orbita de responsabilidad de planeadores urbanos Problemas en el funcionamiento del mercado de tierra urbano, y los consequentes fenomenos sociales indeseados

98 5 y 6 de Mayo de 2005Martim O. Smolka98 Resultan de factores extra- urbanos e.g - factores macroeconomicos - politicas de empleo e ingreso La politica fiscal/urbana local NO es neutra en relacion a esos problemas! Problemas en el funcionamiento del mercado de tierra urbano, y los consequentes fenomenos sociales indeseados


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