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15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 1 El funcionamiento de los mercados del suelo en Am é rica Latina: conceptos, antecedentes y articulaciones.

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1 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 1 El funcionamiento de los mercados del suelo en Am é rica Latina: conceptos, antecedentes y articulaciones cr í ticas [1] Ciudad de Guatemala, Guatemala, 9 al 19 de Mayo / 2004 Cuarto Curso de Gestión Urbana y Municipal para Centroamérica Buscando una gestión urbana inclusiva Martim O. Smolka Instituto Lincoln de Políticas de Suelo [1]Derechos de propiedad Martim Smolka, Se puede fotocopiar este material por el Banco Mundial, la Universidad Rafael Landívar en Guatemala y el Lincoln Institute of Land Policy para uso en investigación, educación u otro propósito académico. Todos los materiales están sujetos a revisión. Las opiniones e interpretaciones que aparecen en este documento son las del autor y no deben atribuirse a los organizadores de este evento, ni a las organizaciones para las que el autor trabaja.

2 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 2 Pregunta? Para efectos de la Gestión Urbana y Municipal cuales serian las principales caracteristicas notables de la urbanizacion Latin Americana en general, y del funcionamiento del mercado inmobiliario (o mejor de tierra urbano), en particular relevantes a considerar?

3 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 3 El funcionamiento del mercado de tierra urbano en America Latina Caracteristicas: 1.Convivencia mercados formales e informales; 2.Desigualdades espaciales, exclusion, segregacion; 3.Grandes areas sin servicios; 4.Ausencia y/o desatualizacion de informaciones, registros, cadastros, etc.; 5.Altos costos de transacion – burocracia, corrupcion, improvisacion, etc.; 6.Concentracion de la propiedad, manipulacion; 7.Beneficios injustificados/desmerecidos; 8.Delinquencia fiscal, urbanistica.

4 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 4 Ingreso per capita en EUA es como 10 veces el observado en los países de América Latina y además, mejor distribuido. Qué se puede decir de los precios del suelo servido – e.g. en las áreas de periferia o de expansión urbana? Otra pregunta: ????

5 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 5 El funcionamiento del mercado de tierra urbano es problematico en America Latina Altos precios del suelo servido Sintoma Implicanciones Diagnostico Magnitud e persistencia de la informalidad Incapacacidad estructural prover suficiente oferta de suelo servido a precios acesibles

6 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 6 Fuera de la orbita de responsabilidad de los planeadores y/o gestores urbanos Problemas en el funcionamiento del mercado de tierra urbano, y los consequentes fenomenos sociales indeseados

7 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 7 Resultan de factores extra- urbanos e.g - factores macroeconomicos - politicas de empleo e ingreso La politica local es neutra en relacion a esos problemas Problemas en el funcionamiento del mercado de tierra urbano, y los consequentes fenomenos sociales indeseados

8 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 8 Argumentación Insuficiente oferta de suelo servido a precios acesibles precios altosinformalidad Gestión urbana Exclusion, etc. FiscalRegulacion Infraestrutura y servicios

9 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 9 Organización de la presentacion 1.Evidencias empiricas sobre los precios altos, la informalidad, etc. 2.Determinantes de los precios del suelo servido Contrapunto America Latina vs EUA; 3.Explicación para los precios 4.Revisitando la politica urbana Tendencias preocupantes Falacias Oportunidades no aprovechadas

10 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 10

11 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 11 Precios de la tierra con servicios 1.Definición/identificación. a.Precio corriente, potencial etc. 2.Medición. a.Métodos y técnicas (encuestas, entrevistas etc.). b.Fuentes de información (corredores, periódicos etc.). 3.Comparación. a.Cada lote es singular! b.Ref. tasa de cambio – 1999/ US$ = 1 R$! 4.Siempre es un tour de force sin embargo, indicadores.

12 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 12 Precios de la Tierra – nobles* CiudadUS$ /m 2 Fuente Buenos Aires40 a 250 Propiedades Jun Jul 2001 Carrasco, Uy150 Idem Lima75 a 198 Inmobiliarias (Calderón) Bogotá150 a 254 Metrovivienda Caracas68 a 205 Akros y Proinverobras * Barrios Cerrados, Countries, Clubes de Campo, etc

13 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 13 Precios del m 2 de tierra servida y designada para construcción residencial Ciudad US$ /m 2 Anuncios en Periódicos Dallas (Corinth)30 Dallas Morning News 01/15/2002 Phoenix (Carefree)35 a 40 The Arizona Republic 01/12/2002 Boston (Acton)23 Boston Globe 10/17/2001 St. Louis6 a 10! St. Louis Dispatch 01/10/2002

14 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 14 Precios del m 2 de tierra servida y designada para construccion residencial Ciudad US$ /m 2 Fuente Boston area Norwood170 Boston Globe 3/9/2002 Wayland158 Great Places Realty América Latina Santiago Poniente 247 Dept. de estudios ACOP – El Mercurio 8/2/2002 Coalcalco (Mex. DF) 206 Anuncios en El Universal 4/7/2003

15 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 15 En Gloucester/Rockport, Beverly, Essex suburbios inmediatamente fuera de la Región de Boston – a 50 kms: Las viviendas – single family - se venden a un promedio de US$ 1,8 millones; Los lotes valen un promedio de US$ 440 mil y el m 2 = US$ 58.- Fuente: MLS Property Information Network Precio del m2 de un lote popular en America Latina

16 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 16 Precios del Lote popular de 125 m 2 y regularmente producido en el mercado Ciudad US $/m 2 Fuente Guarulhos56 Investigación de Nelson Baltrusis 2002 Porto Alegre55 SMP/POA Zona Oeste de Rio70 Investigación de Fabricio Oliveira Palmas70 Corredores Belém do Pará72 Corredores Comparar com los US$ anterior

17 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 17 Precios del Lote popular de 125 m 2 y regularmente producido en el mercado Ciudad PaísPrecio en US $/ m 2 Altos del Trapiche, Tegucicalpa Honduras73.20 Torreblanca, LimaPerú40.-

18 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 18 Acceso por los pobres, a un lote urbanizado en las franjas urbanas Región Ingreso de referencia US$ Lote urbanizado US$ /m 2 M 2 s que alcanza! MáxMínMáxMín Estados Unidos 960 (SM) Alemania 716 (15% fam pobres) América Latina 130 (SM)

19 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 19 Suelo servido que alcanza Región Mediana del precio en US$/m 2 Suelo bien desarrollado 3 Mediana del ingreso mensual, por hogar, en US$ M 2 que el ingreso alcanza Am é rica Latina 2 $224.00$ Reino Unido 1 $135.00$ Fuente: UN-Habitat - Global Urban Indicators Database 2 (1998 data) 1 Rosario, Córdoba, (Ar); Santa Cruz de la Sierra (Bo); Recife, Santo André/ SP, Porto Alegre (Br); Santiago, Gran Concepción, (Ch); Medellín (Co); Guayaquil, Quito (Ec); San Salvador (ES); Ciudad Juárez, (Mex); Asunción (Py); Lima (Pe); Montevideo, (Uy).- ciudades con más de 500 mil Habs 2 – Datos para las ciudades de Birmingham, Londres y Manchester 3 - Suelo bien desarrollado – con calles, agua, electricidad, drenaje y alcantarillado

20 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 20 Ejemplos de precios del m 2 para un lote ilegal Ciudad Precios (en US$) Fuente Guarulhos (RMSP) 20,- a 40,- Ellade Imparato, 2001 Bogotá, Co.15,78 a 18,94 Carmen Iriarte, 2001 Lima, Pe.33,60 Julio Calderón, 1998 Cochabamba, Bo.25,- a 30,- Fabio Farfan, 2001

21 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 21 Precio del m 2 de la tierra Lote Formal Lote informal Promedio Mediana Fuente: información prestada por 21 expertos de 17 ciudades de 10 distintos países de América Latina en Nov. de 2003

22 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 22 Dispuestos e aptos $ Q0 En el mercado los precios no son altos ni bajos! Precios resultan del libre juego de la oferta y demanda Precios resultan del libre juego de la oferta y demanda 1 a Aproximacion – no espacial

23 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 23 oferta Q demanda $ O Determinacion de precios en el mercado Curva del que se esta dispuesto e apto a ofertar Curva del que se esta dispuesto e apto a demandar P0P0 Q0Q0 E

24 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 24 Q $ O Efecto de un crescimiento en la demanda frente a una oferta limitada de suelo P1P1 QzQz Q0Q0 Total de suelo servido existente PzPz P0P0 E1E1 Total de suelo servido disponible en el mercado Demanda – t 1 Demanda – t 0 E0E0

25 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 25 Q Familias excluydas $ O Buen funcionamiento del mercado NO asegura atendimiento de necesidades sociales O sea la inclusion de todos e la utilizacion de toda tierra servida P0P0 QzQz Q0Q0 Total de suelo servido disponible PzPz PaPa Suelo vacante Suelo Utilizado E Familias incluydas

26 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 26 Determinacion de precios 1.Aclaracion – suelo no es problema, suelo servido si es problema! 2.Suelo servido – precio alto por que oferta es baja; 3.Oferta suelo servido, componentes: a.Produccion – cantidad y distribucion espacial b.Disponibilizacion del existente i.Vacante ii.Intensidad de uso

27 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 27 Aclaraciones servido No es problema Baja oferta de suelo servido Produccion Intensidad de uso Intensidad de uso Vacante precio es alto (Acceso al) suelo SI es problema Oferta de suelo servido Oferta de suelo servido Disponibilizacion

28 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 28 Que es distinto? América Latina Estados Unidos

29 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 29 4 contrastes marcantes 1.Incidencia del predial 2.Densidades 3.Servicios e equipamientos 4.Transparencia - informacion 1.Incidencia del predial 2.Densidades 3.Servicios e equipamientos 4.Transparencia - informacion

30 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 30 Diferencia en la carga fiscal sobre el valor de los inmuebles Estados Unidos Brasil AlicuotaHasta 3%1% Avalúo vs mercado 90/95%50/60% Catastro100%70% Exenciones10/15%20/30% Evasión< 5%> 30% CoberturaGeneralParcial % del PIB 3 a 4%.40%

31 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 31 Densidades comparadas Cidade Densidade - Habitantes por Km 2 Atlanta732 Houston951 Boston1.202 Nova York2.086 Buenos Aires4.038 Rio de Janeiro4.415 Sao Paulo6.823 Cidade do Mexico Fonte: Demographia

32 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 32 Densidades – tamano de los lotes tipicos en las periferias Ciudades de Latin America < 200 m 2 Ciudades de Latin America < 200 m 2 Ciudades de EUA >2 acres o m 2 Ciudades de EUA >2 acres o m 2

33 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 33 Accesso a la infraestructura y servicios por la populacion urbana Servicio % de los pobres urbanos % de la populacion urbana total Alcantarilla do Água Coleta de basura Fonte: Dados do IPEA in Relatorio No BR do Banco Mundial 2000 Brasil Estados Unidos Provision praticamente universal

34 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 34 Contraste en el acceso a servicios (Entre Zonas de Rio de Janeiro) Atributo Zona Sul Zona Norte Habitantes por bus Area m 2 por punto de allumbrado Pública Inversion (R$) SMOP por m 2 R$ 0.15R$ 0.03 Gasto de manutencion por Hab. en unidades de salud. R$51.30R$24.60 Fonte: Jornal O Dia pg 3 de 12.Agosto de 2001

35 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 35 Disponibilidad de infraestructura urbana y servicios Votando con los pies ref. Tiebout Votando con los pies ref. Tiebout...Big Dig – en Boston US$ 14,6 miles de millones!...Big Dig – en Boston US$ 14,6 miles de millones! Tasas de desarrollo y/o de impacto pagadas por los promotores Tasas de desarrollo y/o de impacto pagadas por los promotores 200 mil jurisdicciones distritos especiales e.g. educacionales

36 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 36 Otros factores: Informacion pública Propiedades listadas por su 1. Direccion 2. Valor fiscal de todas 3. Lista de las ventas ocurridas

37 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 37 Informacion pública de las Transaciones de mercado 1. Direccion (complecta) 2. Ciudad 3. Adquirente 4. Precio 5. Fecha 6. Vendedor

38 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 38 Porque de los precios altos en America Latina? Resumen 1)Por la floja (y no fuerte) tajacion del valor; 2)Por la escassez (y no por la disponibilidade) de suelo servido; 3)Por la alta (y no por la baja) densidade 1)Por la floja (y no fuerte) tajacion del valor; 2)Por la escassez (y no por la disponibilidade) de suelo servido; 3)Por la alta (y no por la baja) densidade

39 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 39 Por que son altos los precios Capitalizacion Expectativas Baja carga fiscal Precariedad mecanismos de financiacion de la urbanizacion Asignacion espacial Desresponsabilizacion Utilizacion de los servicios existentes Proteccion Segregacion

40 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 40 2 a aproximacion – analise espacial

41 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 41 Por que son altos los precios? Determinantes de los precios 1.Carga fiscal – impuesto sobre el valor y/o valorizacion del suelo 2.Densidad – intensidad de uso del suelo; 3.Acesibilidad - Disponibilidade de servicios e equipamentos y su ubicación ; 4.Expectativas – retension especulativa 5.Escala urbana - Populacion; 6.Otros - e.g. Informacion?

42 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 42 Efecto resultante de un impuesto al valor del suelo $ Km Centro PaPa PbPb A B t P b = P a (1- t) Precio antes del impuesto Precio despues del impuesto C t Impuesto al valor del suelo Por que no es: P c = P a (1+ t) PcPc ?

43 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 43 Efecto en los precios resultante de cambios en la densidad $ Km $ $ P1P1 A P2P2 B Centro Alta densidad Comparacion de gradientes de precios Baja densidad

44 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 44 Efecto en los precios resultante de cambios en la accesibilidad $ Km $ $ P1P1 A P2P2 B Centro Sub-Centro-3 Sub-Centro-1 Sub-Centro-2 Centro Ciudad Poli-centrica Ciudad Mono-centrica Comparacion de gradientes de precios

45 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 45 Efecto de la retencion especulativa de terrenos $ Km $ AB C C E1E1 E2E2 D = A+B+C C= E 1 + E 2 D = A+B+C C= E 1 + E 2 D Area vacante retenida del mercado Areas vacantes retenidas del mercado Elevacion de precios por la retencion de suelo

46 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 46 Efecto en los precios resultante de cambios en la escala $ Km Centro Efecto crescimento de la populacion T0T0 T1T1

47 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 47 Tendencias preocupantes Oportunidades no aprovechadas Falacias corrientes Revisitando las politicas

48 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 48 3 Tendencias preocupantes

49 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 49 3 tendencias preocupantes contra-producentes 1.Isencion del Impuesto Predial. a.Costos administrativos - no compensam. b.Populacion es pobre no puede pagar! 2.Desregular – áreas de ocupacion popular. Lotes minimos, servicios minimos etc. 3.Asegurar la provision de servicios (regularizacion) de los assentamentos informais.... a fondo perdido!

50 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 50

51 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 51 3 falacias corrientes 1.El impuesto sobre el valor del terreno se transfere (inflaciona) los precios Por lo tanto dificulta el acceso de los pobres a la tierra; 2.Reduccion de costos resultantes del rebajamiento de normas se transfere a los precios; Exceso de regulacion!! 3.Politicas curativas de regularizacion de assentamientos reducem la informalidad; El mejor de los mondos!

52 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 52

53 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 53 Oportunidades no/mal aprovechadas El Predial para reducir precios de mercado y/o financiar la acquisicion de suelo servido. El valor de mercado de la iniciativa regulatoria de las administraciones locales Incremento de valor del suelo superior al costo de la inversion que lo produce

54 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 54 Un impuesto predial mas vigoroso Un impuesto predial mas vigoroso Oportunidades no aprovechada – 1 El impuesto predial facilita el acceso a la tierra por los pobres

55 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 55 Resumo- El impuesto predial facilita el acceso a la tierra por los pobres 1.Genera recursos públicos para financiar la urbanización; 2.Efecto de capitalización reduce el precio de mercadocapitalización Sustituto para acceso a crédito (Linn & Bahl) 3.Legitimización de derechos de tenencia Catastro fiscal vs. sistema de registro 4.Disciplina el funcionamiento del mercado de tierra urbano Penalidad a la retención de tierra (re: especulación) 5.Ciudadanía fiscal Contribuyentes demandando derechos a servicios Además...el pobre YA esta pagando... Pero al bolsillo del fraccionador! Además...el pobre YA esta pagando... Pero al bolsillo del fraccionador!

56 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 56 El valor de mercado de la a prerrogativa que tienen las administraciones públicas por la iniciativa de: Controlar los derechos de ocupacion del suelo Definir la localizacion y el timing de las obras públicas Recuperar plusvalias associadas a actos administrativos reduce la corrupcion en el cambio de la normativa, transparentando transaciones antes realizadas por de bajo de los panos

57 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 57 Recuperar plusvalias associadas a actos administrativos Recuperar plusvalias associadas a actos administrativos Oportunidades no aprovechada – 2

58 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 58 Cambio de Zonificacion Uso Rural Cambio de densidade/altura Z1 Z2 Uso Urbano

59 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 59 Bogota – Cambio de uso rural a urbano en US$/m 2 ZonaRuralUrbana % * Sur1.40 (1) Occidente Norte (2)366 * = Valorizacion percentual (1)Valores en Pesos entre $3.000 y (2) Valores en Pesos entre $ y $ Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciones efectivamente ocorrida. 1US$ = $2,685.-

60 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 60 San Salvador - Área Metropolitana Cambio de uso rural a urbano (US $/m 2 ) ZONARuralUrbana % zona norte * 614 zona sur-oeste Fuente: Información brindada por el evaluador Gustavo Sagastume en base a transacciones bancarias * Tiende a incrementarse rápidamente debido a la construcción reciente de parte del anillo vial periférico.

61 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 61 Bogota Cambio de uso Residencial para Comercial - en US$/m 2 ExtratoZonaResidencialComercial % * Alto y medio alto Barrio del Chico Av. 19 al norte MediaCedritos PopularZ. de las Ferias74186 (1)151 * = Valorizacion percentual (1) – sobre la avenida 68 Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciones efectivamente ocorridas.

62 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 62 San Salvador Cambio de uso residencial a comercial (US $/m 2 ) ZONAResidencial Comercial /servicio % Col. Escalón Col. San Benito Fuente: Información brindada por el evaluador Gustavo Sagastume en base a transacciones bancarias.

63 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 63 Bogota - Cambio por alturas - en US$/m 2 ExtratoZonaCambiodea % AltoSanta Ana (1) Casas a aptos Alto e medio alto Barrio del Chico Calle 94 8 a 12 pisos MediaCedritos Casas a 6 pisos Popular Zona de las Ferias Casas a 5 pisos (1)Solo permite casas. Por la misma zona de los cerros de Bogota, barrios como Rosales, Refugio, Retiro, permiten apartamentos Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados

64 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 64 Incremento de valor del suelo superior al costo de la inversion que lo produce Incremento de valor del suelo superior al costo de la inversion que lo produce Oportunidad no aprovechada - 3

65 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 65 Anomalía de sub-inversión de Shoup Por qué es tan difícil financiar la infraestructura pública que aumenta el valor de la tierra servida por mucho más que el costo de la infraestructura misma? (Shoup 1994 p. 236)

66 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 66 Protesta de Bogotanos (CO) por la carencia de servicios.

67 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 67 Anomalía de sub-inversión de Shoup Gran cantidad de tierra urbana carece de infraestructura pública; Gran cantidad de tierra urbana carece de infraestructura pública; La provisión de infraestructura pública usualmente aumenta el valor de la tierra urbana, por demás del costo de la propia inversión; La provisión de infraestructura pública usualmente aumenta el valor de la tierra urbana, por demás del costo de la propia inversión; La dificultad del financiamiento público de la infraestructura La dificultad del financiamiento público de la infraestructura impide su provisión. + +

68 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 68 Valorización % de la tierra (US$/ m 2 ) según aceso a infraestrutura e distancia al centro Aceso adicional a Servicio Distancia al centro em Kms Agua Pavimentación Alcantarillado Fonte: Mozart Vitor Serra, David Dowall, Diana Meirelles da Motta – RELATÓRIO FINAL ANÁLISE DO MERCADO DE SOLO URBANO EM METRÓPOLES DO BRASIL – a Região Metropolitana do Recife - Agosto de 2003 – pg 65 Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM

69 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 69 Incremento absoluto en el precio (US$ /m2) de tierra según acceso a infraestrutura y distancia al centro 1 vs. Costos de Urbanización (US$ por 1000 m² de área útil) 2 Acceso adicional a Servicio Distancia al centro Kms Costo de Inversión Agua Pavimentación Alcantarillado Fonte: 1 - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM 2 - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de US$ = R$ 1.987

70 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 70 Observaciones sobre las variaciones del precio del m 2 de tierra según el acceso a servicios y la distancia al centro Difícil depurar el efecto puro del servicio – otros factores en distintas localizaciones; 2.El efecto del acceso al servicio depende de la localización; 3.Los efectos varían por tipo de servicio independientemente del costo de su provisión;

71 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 71 Observaciones sobre las variaciones del precio del m 2 de tierra según el acceso a servicios y la distancia al centro Servicios universalmente disponibles no/poco afectan el precio (e.g energía eléctrica); 5.En las áreas mas centrales la variación de precios por acceso a servicios es mayor que en las periferias; 6.Costo de inversion en alcantarillado > valorizacion en las periferias.

72 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 72 Algunas implicaciones 1.Terrenos con energia eletrica pero sin los otros servicios => poca variacion del pm 2 ; 2.No tener alcantarillado afecta mucho mas a los precios en las areas centrales que en las periferias; 3.Efecto de la pavimentacion no varia con la localizacion; 4.Aceso a agua valoriza mucho los terrenos;

73 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 73 Incremento del valor de la tierra depende de la relativa escasez de servicios % de la ciudad provisto del servicio0%100% Conexión entre la cobertura espacial de ciertos tipos de infraestructura urbana y rentas o valor de la tierra VCVC V = incremento en el valor de la tierra C = costo de la inversion V/C=1 Mientras más esencial el servicio, más externa la curva Areas debajo de la curva = Plusvalías a ser recuperadas Energia eletrica Pavimentacion Alcantarillado Agua

74 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 74 América Latina - precio/m 2 de la tierra 1 Suelo en breña 3 Suelo desarrollado 4 Suelo bien desarrollado 5 N o ciudades Promedio $ $53.54$ Mediana $12.00 $36.00 $ Fuente: UN-Habitat - Global Urban Indicators Database 2 (1998 data) 1 – Mediana de los precios en US$ de Ciudades con más de 500 mil Habs: Rosario, Córdoba, (Ar); Santa Cruz de la Sierra (Bo); Recife, Santo André/ SP, Porto Alegre (Br); Santiago, Gran Concepción, (Ch); Medellín (Co); Guayaquil, Quito (Ec); San Salvador (ES); Ciudad Juárez, (Mex); Asunción (Py); Lima (Pe); Montevideo, (Uy) Suelo en breña – sin servicios y con o sin permisos 4 - Suelo desarrollado – servido solamente con calles 5 - Suelo bien desarrollado – con calles, agua, electricidad, drenaje y alcantarillado

75 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 75 Conclusiones? Mucho que un gestor urbano puede hacer Necesidad de cambiar las reglas del juego inmobiliario urbano De lote en lote se... llega al despelote! Pensar el funcionamiento del mercado de tierra urbano como un todo

76 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 76 El (buen) negocio de la tierra

77 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 77

78 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 78 Martim Oscar Smolka Senior Fellow and Director of the Latin America and the Caribbean Program Lincoln Institute of Land Policy 113 Brattle Street Cambridge, MA 02138, USA Phone: 1- (617) ext. 155 Fax: 1- (617)

79 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 79 Venta de terrenos DF y Estado de México Ubicación m2m2 US$/m 2 Chalco San Salvador Cuauhtenco Xochimilco (Tiziclipa) Chiluca Coalcalco (Urbanizado) Fuente: Anuncios en el periódico El Universal 4 de Julio de 2003

80 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 80 Precio/m 2 del suelo por comunas de Santiago-Chile Comuna UFsUS$ Quilicura 1, Conchali 2,3057,25 Independencia 7,24180,20 Santiago Sur Oriente 7,39183,94 Santiago Poniente 9,93247,16 Santiago Sur Poniente ,60 Fuente: Departamento de estudios ACOP – publicado en El Mercurio 8 Febrero de 2002 UF1 = US$ 24.89

81 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 81 Efecto capitalización - tributo reduce el valor del suelo no repasse carga sobre el valor incide sobre el propietário

82 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 82 Efecto resultante de un impuesto al valor del suelo $ Km Centro PaPa PbPb A B t P b = P a (1- t) Precio antes del impuesto Precio despues del impuesto C t Impuesto al valor del suelo Por que no es: P c = P a (1+ t) PcPc ?

83 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 83 Capitalización El precio de un lote, Hoy, T (T = 15 de febrero de 2014) corresponde al valor presente del somatorio de las utilidades * (V t ) antecipadas en el futuro. El precio de un lote, Hoy, T (T = 15 de febrero de 2014) corresponde al valor presente del somatorio de las utilidades * (V t ) antecipadas en el futuro. Tt * ingresos, rentas, plusvalías etc. Valor hoy de una renta V t que el lote me genera en el ano t

84 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 84 Capitalización del predial en el precio del lote Tt Valor hoy de la misma renta reducida por el impuesto pedial en el ano t Impuesto predial anual Renta anual pos impuesto Valor presente del somatorios de la carga del predial Valor presente del lote despues del efecto del predial

85 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 85 Efecto de capitalizacion del tributo sobre el precio El tributo incide sobre el propietario A tax on land rent would affect rent only, it would fall wholly on landlords, and could not be shifted to any class of consumers David Ricardo (PPE&T , ch 10)

86 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 86 …los precios del suelo urbano son frecuentemente tan altos que la población de bajos ingresos no tiene cómo comprarlo, en virtud de su renta disponible y condiciones prevalecientes en el mercado de capitales, que les impiden acceder a financiamientos con tasas impositivas accesibles. En la medida en que la receta de impuestos sobre el suelo tiende a ser capitalizada en menores valores del suelo (ya que tal impuesto reduce la rentabilidad futura esperada sobre el suelo), dicha receta expropiaría parcialmente los derechos del propietarios corriente y constituye también un prestimo a los futuros propietarios, que ahora pueden adquirir el suelo a precios más bajos, aunque teniendo que pagar mayores impuestos prediales en el futuro. Si la población de bajos ingresos no puede comprar tierra por falta de liquidez y acceso al mercado de capitales, el impuesto sobre la propiedad puede representar un instrumento de política para ampliar su acceso a la propiedad de suelo. El predial facilita el aceso del pobre al suelo Bahl, Roy W., and Johannes F. Linn. Urban Public Finance in Developing Countries. Washington DC: Published for the World Bank by Oxford University Press, 1992 p.168

87 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 87 Evaluación de globos de terreno - ( Mes de referencia: Feb/01) Costos de Urbanización (US$ por 1000 m² de área útil) Tipo de inversiónUS$/m2% Servicios de Topografía Nivelación y compactación Liviana Media.74 Pesada*2.06 Red de agua Potable Red de Alcantarillado Drenaje pluvial Subterráneo Superficial Pavimentación Red de Iluminación Pública Total de costo Fuente: Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) En feb. de US$ = R$ 1.987

88 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 88

89 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 89 La magnitud y persistencia de la informalidad en America Latina 100 Años de Favelas! (Valladares, 1999) 100 Años de Favelas! (Valladares, 1999) UNCHS/Habitat State of the Worlds cities De un total de 510 millones de Habitantes 250 millones sin acceso a alcantarillado adecuado 150 millones no tienen acceso a agua limpia 70% de lotes no documentados Idem, para nuevas viviendas Etc. UNCHS/Habitat State of the Worlds cities De un total de 510 millones de Habitantes 250 millones sin acceso a alcantarillado adecuado 150 millones no tienen acceso a agua limpia 70% de lotes no documentados Idem, para nuevas viviendas Etc. Cita RRolnik La Magnitud La persistencia

90 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 90 América Latina – arriba del promedio! América Latina

91 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 91 La informalidad en las ciudades de América Latina CiudadIncidenciaFuente Lima63.29% de Habitaciones Calderon Caracas39.16% en Barriadas CONAVI Rio39.47% en la ciudad! IPP Bogota40% expansion clandestina Metroviviendas S.Salvador50% de las Habitaciones Lungo Managua73% de las Habitaciones Morales

92 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 92 Por qué la informalidad es un problema? Y no una solución! Es cara para la colectividad Ref. costos de up-grading Alimenta la industria del precarismo Ref. Círculo vicioso - formal/informal Es cara para los individuos (precio del terreno, construcción, salud, violencia, empleo, abastos, etc.) Desorganiza los mercados de inmuebles mayor rentabilidad de las promociones informales

93 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 93 SECUELAS DE LA INFORMALIDAD

94 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 94 Pobreza vs informalidad Crecimiento de la población1980/91 En las áreas metropolitanas26% Debajo de la línea de pobreza24.6% En las favelas/asentamientos informales 118% Fuente: IPEA 1999

95 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 95 Argumento alternativo (?) Precios elevados del suelo servido (exclusion del mercado formal) Informalidad (Costo de la informalidad es alto) Pobreza urbana

96 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 96 1.Insuficiente provision de vivienda social; 2.Inadecuada inversion en infraesructura e servicios; 3.Lucratividad de la promocion de arreglos informales; 4.Pobreza; 5.Otras formas de informalidad – ref. exclusion de transaciones formales; 6.Delinquencia 7.Etc. Informalidad: Otros factores

97 15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 97 Precios en otras ciudades del mundo CiudadUS$/m 2 Fuente Paris Quartiers D160 Études Foncières 75 Juin 1997 Quartiers C212 Montréal - Pierrefonds 64 Gazette Montréal 3/24/2002


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