La titularización. Elemento clave en el desarrollo del mercado hipotecario secundario de Colombia Jeannette Forigua Rojas Superintendente Delegada para Emisores, Portafolios de Inversión y Otros Agentes San José, Costa Rica. 23 de abril de 2007

La Titularización y el MHS* Antecedentes Construcción del MHS Resultados Retos * Mercado Hipotecario Secundario

La Titularización y el MHS* Antecedentes Construcción del MHS Resultados Retos * Mercado Hipotecario Secundario

Población (2005-millones) Déficit Habitacional (millones de hogares) Información general Colombia Población (2005-millones) 41.2 PIB (2005-millones) US$ 122.035 PIB Crec. Anual (2005) 5.2% PIB Per Capita (US$ 2005) 2,962 Inflación Anual (2006) 4.48% Desempleo (2006) 12% Déficit Habitacional (millones de hogares) 2.6 Propietarios 63% Los resultados del último censo realizado indican que en general la economía colombiana presenta indicadores macroeconómicos que indican una relativa estabilidad. En efecto, mientras el crecimiento anual del pib presenta una tasa del 5,2%, la inflación aún se conserva en niveles de un solo digito, situación contraria a la experimentada en los años noventa. No obstante, el indicador de déficit habitacional asciende a 2,6 millones de hogares, cifra preocupante cuando es combinada con la actual tasa de desempleo.

Comparación crédito de vivienda Una de las razones para la anterior tasa de déficit habitacional se encuentra en la baja tasa de créditos de vivienda que ofrecen las entidades financieras. Mientras que en países como el Reino Unido y Estados Unidos, esta tasa se acera al 60% del PIB, en general en Latinoamérica la misma no sobrepasa el 15% del mismo. La principal razón para ello lo constituye la existencia de un descalce de plazo entre las operaciones activas y pasivas de las entidades financieras. En efecto, mientras que la mayoría de operaciones de captación son pactadas a un corto o mediano plazo, los préstamos para vivienda dada su naturaleza se pacta a largo plazo, generando efectos negativo sobre la liquidez de entidades pretamistas. Fuente: FMI, World Economic Outlook Septiembre 2004, Banco Central de Sudáfrica, CMHC (Canadá), SSKI (India), Komoco (Corea), GHB (Tailandia), China On-Line, SHF (México), Michael Lea. Datos de 2001 para Corea, Tailandia, Brasil, Polonia, China, India y Sudáfrica.

Problemática NECESIDADES DE CRÉDITO PARA CONSTRUCCION Y ADQUISICIÓN DE VIVIENDA La problemática se reduce entonces a construir un puente entre las necesidades de crédito para la construcción y adquisición de vivienda y recursos frescos diferentes a los ofrecidos por las entidades financieras, estos es los ahorros del público diferentes a los captados vía cuentas de ahorro o corrientes y cuyo plazo coincida con el de las operaciones a financiar. No obstante, se debe aprovechar las fortalezas con que en materia operativa cuenta el sistema financiero tales como estadísticas de pago, bases de datos de proyectos, operaciones de recaudo de cartera, etc. AHORROS DE COLOMBIANOS, PENSIONES, SEGUROS, FONDOS

Mercado hipotecario: primario y secundario El mercado hipotecario secundario parece ser la mejor estrategia para solucionar la anterior problemática y la titularización de cartera hipotecaria la mejor herramienta para lograrlo.

La Titularización y el MHS* Antecedentes Construcción del MHS Resultados Retos * Mercado Hipotecario Secundario

Sector hipotecario. Antecedentes 1970: Creación UPAC (Unidad de Poder Adquisitivo Constante) –Mecanismo para adquisición de vivienda Referencia inflación 1980-1997: Desfase UPAC- Ajustes con referencia tasa de interés -Crisis financiera internacional Asia-Rusia-Crisis bancos hipotecarios: riesgo de descalce 1998: Caída UPAC – Inconstitucionalidad ley marco 1999: Ley 546 - Nuevo sistema UVR (Unidad de Valor Real) 2001: Decreto 1719 - Titularizaciones de cartera hipotecaria Resolución 775 - Bonos hipotecarios 2002: Resolución 223 – Bonos hipotecarios y titularizaciones En los años 70 la economía colombiana adopta el UPAC (Unidad de Poder Adquisitivo Constante) como la tasa de referencia para financias los préstamos de vivienda. (…..) En los últimos años de la década de los noventa, la tasa de interés de referencia para los préstamos a corto y mediano plazo (DTF), presentó una tendencia ascendente que generó subida simultánea de las tasas de interés de crédito hipotecario, generando atrasos en pagos, aumentos de mora, aumentos de remates y posteriores pérdidas del valor de los inmuebles.

Crisis hipotecaria Crisis Hipotecaria La DTF real alcanza niveles de 18%, aumentando el valor del costo de adquisición de vivienda. Fuente: Titularizadora Colombiana

Evolución precios de vivienda Crisis Hipotecaria El índice de precios real de la vivienda disminuye, generando incertidumbre entre los propietarios financiado por entidades financieras, desincentivo para la compra de vivienda para aquellos que no lo han hecho, atrasos y aumento de moras e incumplimientos y pérdida de interés por parte de entidades financieras. Fuente: Titularizadora Colombiana

Titularizaciones anteriores Primeras Titularizaciones: 1995 a 1999 Emisiones: 5 por US$ 550 millones Características: - Cartera Individual por entidad (Riesgo entidad) - Baja estandarización: Características diferentes por emisión - Vehículo utilizado: Patrimonios Autónomos (Fiduciarias) - Alto Costo del Proceso - Buen desempeño durante crisis Necesidad de Entidad Especializada Fuente: Titularizadora Colombiana

Primeras titularizaciones hipotecarias Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia

Mercado Hipotecario Secundario. Origen y objetivos Ley 546/99 Titularizadora Ciclo virtuoso Política institucional Financiar sistema especializado de vivienda Eliminar riesgo de descalce (tasa de interés y plazo) de los bancos Alternativas de inversión en deuda privada Eliminar riesgo de crédito de los bancos Profundización mercado de capitales Liquidez a bancos para financiar crédito hipotecario – Nuevos desembolsos Efecto esperado Nuevo Instrumento de deuda privada para inversionistas institucionales Diversificación riesgo de crédito entre inversionistas Equilibrio entre captación y colocación – Estabilidad sistema financiero Mercado secundario títulos hipotecarios - Desarrollo Fuente: Titularizadora Colombiana

Mercado Hipotecario Secundario. Origen y objetivos Ley 546/99 Emisión de Bonos hipotecarios denominados en UVR Titularización de Cartera Hipotecaria Exención tributaria a títulos hipotecarios Sociedades Titularizadoras [titularización de activos hipotecarios] Dec. 1719/01 Operaciones autorizadas Sociedades Titularizadoras Universalidades Requisitos de manejo de riesgos y revelación de información

Mercado Hipotecario Secundario. Origen y objetivos Res. 775/01 Requisitos y condiciones para la emisión y colocación de títulos hipotecarios para la financiación de vivienda, derivados de procesos de titularización de activos hipotecarios Régimen aplicable, requisitos para emisión de títulos y obligaciones de las Sociedades Titularizadoras Res. 223/02 Requisitos y condiciones para emisión de bonos y títulos hipotecarios a ser retitularizados Revelación de información financiera, suficiencia de capital y cuantificación de los riesgos que asumen las sociedades titularizadoras

Mercado Hipotecario Secundario. Titularizadora Colombiana Origen: Ley de Vivienda 1999 Objetivo: Entidad Especializada Recursos para vivienda a través del Mercado de Capitales Disminuir riesgos del sistema hipotecario Reglamentación: Objeto exclusivo Creación Figura de Universalidad Vigilancia Superfinanciera Beneficios Tributarios “Temporales” a Títulos Fuente: Titularizadora Colombiana

Operación Titularizadora Colombiana Compra Créditos Estructura Coloca Administra Proceso Bancos Originadores Universalidad (SPV) Mercado Títulos Hipotecarios Originan Venden Créditos Administran Inversionistas Originadores Titularizadora Créditos Títulos Hipotecarios Garantías TC, IFC, Otros Garantía Nación Vivienda Social Fuente: Titularizadora Colombiana

Evolución titularizaciones hipotecarias El nuevo esquema de titularización resulta muy atractivo para las entidades financieras que encuentran en ella una efectiva solución para sus problemas de liquidez y siguen jugando un papel importante como intermediarios administradores del recaudo de cartera. La gráfica permite analizar la acogida de los dos sistemas. Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia

La Titularización y el MHS* Antecedentes Construcción del MHS Resultados Retos * Mercado Hipotecario Secundario

Evolución de la cartera Resultado de la positiva situación de la economía colombiana, del positivo comportamiento del sector de la construcción y de una mejor perspectiva del mercado financiero en cuanto a préstamos para este sector de la economía, el valor de los desembolsos que con la crisis pasó de casi 5,5 billones de pesos en 1996 a 0,7 billones en el 2000, ha venido presentado una tendencia positiva que le permite situarse a junio del 2006 (2,3 billones) en niveles cercanos a los alcanzados en 1999 (1,8 billones) Fuente: Asobancaria

Correlación evolución de la cartera Evolución de la cartera de créditos bruta Variación anual % La evolución de la cartera hipotecaria de las entidades financiera presenta una correlación positiva con estos desembolsos, experimentando la misma tendencia con variaciones anuales positivas desde el 2002 con una pequeña caída en el 2004 Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia

Saldo cartera hipotecaria Sistema + TC A pesar del aumento de desembolsos y las variaciones positivas de la cartera, el saldo de la cartera hipotecaria de las entidades financieras ha disminuido aunque la del sistema en general ha aumentado, lo anterior se explica por dos razones…. en primer lugar la diferencia reside en la parte que de esta cartera es “sacada” de los estados financieros de las entidades y es asumida por procesos de titularización. …. Sistema Fuente: Titularizadora Colombiana

….efecto Titularización hipotecaria disminución del saldo real de la cartera vía titularización de la misma y por ende el aumento de recursos líquidos…. Eje vertical al 2006 aprox el 30% del total de la cartera hipotecaria se encuentran titularizada Fuente: Titularizadora Colombiana y Superintendencia Financiera de Colombia

….efecto tasa de interés (prepagos) Y de otro lado, resultado del comportamiento de las tasas de colocación de los créditos de vivienda…. La tasa promedio para un crédito de vivienda estaba en un ___% e.a. Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia

Prepagos Las tasas de prepago de las carteras titularizadas han aumentado, dando a paso a mayores oportunidades de nuevas estructuraciones de estas carteras y haciéndolas más atractivas para los inversionistas Fuente: Titularizadora Colombiana

La Titularización y el MHS* Antecedentes Construcción del MHS Resultados Retos * Mercado Hipotecario Secundario

Retos Desarrollo de liquidez. Mercado Secundario de títulos hipotecarios Lograr que aumentar la participación de los inversionistas institucionales en los títulos hipotecarios [límite legal vs. Inversión efectiva] Incentivos tributarios Ampliar el objeto social de las Sociedades Titularizadoras - Leasing

MUCHAS GRACIAS

Retos Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia