DESARROLLO INMOBILIARIO Profesor Lorenzo Carbonell T. 21 agosto 2008 CLASE 2MERCADO INMOBILIARIO LA DEMANDA

VARIABLES QUE INCIDEN EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO Variables Exógenas –Comportamiento de la economía. Crecimiento de la economía Administración financiera del país Crecimiento del Ingreso de las personas Distribución del Ingreso El riesgo país La tasa de Interés –Variables relacionadas con la Administración Administración de las ciudades Políticas urbanas, culturales y sociales. –Variables relacionadas con el Mercado La Competencia Los Precios Los Productos El Cliente

VARIABLES QUE INCIDEN EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO Variables Endógenas –Definición Producto Definición de concepto producto –Estudio de mercado –Detección de necesidades del cliente Desarrollo Arquitectónico Rendimiento Arquitectónico –Costos asociados al proyecto –Precios y condiciones de venta –Promoción y marketing –Gestión del proyecto Administración Control de la ejecución

DEMANDA Hogares La demanda de viviendas nuevas se genera por: - Nuevos hogares - Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje Propietarios Arrendatarios Inversionistas Inmobiliarios OFERTA La oferta está constituida por: - Stock de viviendas - Viviendas construidas en el período Desarrolladores Gestores inmobiliarios Empresas Constructoras Profesionales Terreno Sub contratos Mano de obra Materiales Y equipos PRODUCCION DE VIVIENDAS CADENA DE VALOR AGREGADO

ESTUDIO DE LA DEMANDA DEMANDA Hogares La demanda de viviendas nuevas se genera por: - Nuevos hogares - Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje NUEVOS HOGARES: Crecimiento vegetativo de la población Balance migratorio Cambios en la composición de los hogares RETIRO DE VIVIENDAS: Siniestralidad Obsolescencia Reciclaje CAMBIOS ECONOMICOS Y CULTURALES: Mejoramiento de estándares Mejoramiento calidad CONSTITUCION DE LA DEMANDA

CONCEPTOS BASICOS Requerimientos de nuevas viviendas Concepto de déficit Déficit cuantitativo Déficit cualitativo Concepto de demanda Demanda cuantitativa Demanda cualitativa. Concepto de estándar. Estratificación socio-económica de la demanda Estratificación espacial de la demanda Fuentes de información

Clasificación del Parque Habitacional

VIVIENDAS SEGÚN TIPO

VIVIENDAS SEGÚN INDICE DE HACINAMIENTO

Requerimientos de nuevas viviendas Viviendas irrecuperables Hogares allegados Núcleos hacinados independientes Total ,7 viviendas cada habitantes 1,4 viviendas cada 100 hogares Requerimientos de ampliación Viviendas buenas y recuperables con: - hacinamiento crítico y medio núcleos hacinados y dependientes Total ,3% del stock requiere ampliación o movilidad Requerimientos de mejoramiento Viviendas sólo con materialidad recuperable Viviendas sólo con saneamiento deficiente Viviendas con (1 + 2) simultáneos Total ,4% del stock requiere acciones de mejoramiento

REQUERIMIENTO DE VIVIENDAS SEGÚN CENSO 2002

DEFICIT HABITACIONAL SEGÚN DIVERSAS FUENTES

EVOLUCION DEL DEFICIT HABITACIONAL

Requerimientos anuales Crecimiento anual de los hogares Reposición del stock Piso Mínimo de Construcción Anual

Modelo microeconómico del mercado de viviendas nuevas. Para aplicar el modelo microeconómico al mercado de viviendas deberían darse los siguientes requisitos: 1. Que las unidades transadas fueran homogéneas. 2. Que se determine el período de tiempo en que se cuentan las transacciones (flujos) 3. Que exista contemporaneidad en las transacciones entre Oferta y Demanda. No es posible aplicar el modelo microeconómico al mercado de viviendas nuevas ya que no se cumple la condición de contemporaneidad dado su ciclo de producción, y porque la demanda está fuertemente ligada a factores macroeconómicos. Estas condiciones se dan sólo en el mercado de arrendamiento. Lo que se puede estudiar es sólo la oferta, ya que la demanda es un precio cuyas fluctuaciones dependen de la tasa de interés (variable macroeconómica) El tramo de interés para los desarrolladores inmobiliarios es el desplazamiento de la curva de demanda a un año plazo. aumento tasa de interés disminución tasa de interés tramo de interés para los desarrolladores inmobiliarios

La demanda de viviendas nuevas es muy elástica (tiene fluctuaciones muy próximas a la horizontal). Esta demanda es generada por: 1. Crecimiento de los hogares, ya sea por crecimiento demográfico o por disminución del tamaño de los mismos. 2. Por retiro de stock, provocado por siniestralidad, obsolescencia y reciclaje de terrenos. Esto hace que la demanda sea muy estable en el tiempo, y variará de acuerdo suba o baje la tasa de interés (disminución o aumento de la demanda respectivamente) En el mercado inmobiliario de viviendas nuevas, la demanda es la capacidad del mercado de absorber unidades en un período de tiempo, de deshacer stock; y oferta, el flujo de unidades incorporadas en el mismo período de tiempo más el stock acumulado.