DESARROLLO INMOBILIARIO Profesor Lorenzo Carbonell T. 16 octubre 2008 CLASE 8ESTUDIO DE COSTOS COSTOS DE CONSTRUCCION.

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1 DESARROLLO INMOBILIARIO Profesor Lorenzo Carbonell T. 16 octubre 2008 CLASE 8ESTUDIO DE COSTOS COSTOS DE CONSTRUCCION

2 El producto. –¿Dónde? LOCALIZACION –¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO –¿Cuánto? VOLUMEN DE LA OFERTA ESTUDIO DE MERCADO (DEFINICION DEL PRODUCTO) ESTUDIO DE MERCADO (DEFINICION DEL PRODUCTO)

3 El producto. –¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO –¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA –¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO –¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA ESTUDIO DE MERCADO (EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) EVALUACION (RENTABILIDAD DEL PROYECTO)

4 COMPOSICION DEL COSTO  PRECIO DEL TERRENO  COSTO DE CONSTRUCCION COSTO DE CONSTRUCCION HONORARIOS PROFESIONALES COSTO DEL DINERO  ADMINISTRACION  MARKETING  POST VENTA

5 ESTUDIO DE MERCADO (EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) INDICADORES DE EVALUACION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS INDICADORES DE RENDIMIENTO RELACIONADOS CON LA CONSTRUCTIBILIDAD RELACIONADOS CON LA HABITABILIDAD INDICADORES DE RENTABILIDAD

6 m 2 Construidos/ m 2 Indice de constructibilidad. m 2 Construidos/ m 2 Terreno. m 2 Utiles departamento/ m 2 Construidos. m 2 Utiles departamento/ m 2 Total departamento. ESTUDIO DE MERCADO (EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) INDICADORES DE RENDIMIENTO CONSTRUCTIBILIDAD

7 ESTUDIO DE CABIDA LA SUPERFICIE DEL PAÑO (LOTES 1 Y 2) ES DE 1.047 m2. LA APLICACIÓN DE LAS NORMAS DE EDIFICACION PARA LA ZONA C 3 DETERMINAN LA OCUPACION MAXIMA EN PLANTA SEÑALADA EN ESTE PLANO, DADA LA PEQUEÑA DIMENSION DEL TERRENO Y LA ESTRECHEZ DEL LOTE 1. LA OTRA LIMITANTE FUERTE ES LA ALTURA MAXIMA PERMITIDA, QUE ALCANZA A LOS 30 METROS. LAS NORMAS DE EXCEPCION QUE LA MISMA ORDENANZA LOCAL ESTABLECE PARA LA ALTURA MAXIMA NO PRODUCEN EFECTO ALGUNO EN ESTE CASO, YA QUE DE TODAS MANERAS LA RESTRICCION ESTA DADA TAMBIEN POR LA RASANTE.

8 ESTUDIO DE RASANTES

9 VOLUMETRIA RESULTANTE

10 PISO 1PISOS 2 - 6PISOS 7 - 11TOTAL CUERPO A308 m 2 1.540 m 2 1.040 m 2 2.888 m 2 CUERPO B150 m 2 750 m 2 250 m 2 1.150 m 2 CUERPO C55 m 2 275 m 2 330 m 2 TOTAL513 m 2 2.565 m 2 1.290 m 2 4.368 m 2 SUPERFICIE POSIBLE DE CONSTRUIR SEGUN EL COEFICIENTE DE OCUPACION (QUE ES 0,7) SE PODRIAN CONSTRUIR HASTA 732,9 m2 EN PRIMER PISO. SEGÚN EL COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD (QUE ES DE 7,5) SE PODRIAN CONSTRUIR UN TOTAL DE 7.852,5 m2. LA SUPERFICIE POSIBLE DE CONSTRUIR AL APLICAR EL CONJUNTO DE CONDICIONES DE EDIFICACION ES DE 513 m2 EN PRIMER PISO Y 4.368 m2 EN TOTAL, CONSIDERANDO UNA ALTURA DE 2,7 m ENTRE PISOS TERMINADOS, LO QUE DA 11 PISOS. ES POSIBLE QUE REVISANDO ALTERNATIVAS DE DISEÑO ARQUITECTONICO SE PUEDA AUMENTAR LIGERAMENTE LA SUPERFICIE A CONSTRUIR. PARA EFECTOS DE CALCULO DE RENTABILIDAD SE HA CONSIDERADO ESTA POSTURA MAS PRUDENTE. EN CUANTO A ESTACIONAMIENTOS, SE CALCULAN ENTRE 50 Y 55 EN SUBTERRANEO, DADO UN ESTACIONAMIENTO POR DEPARTAMENTO. EN SUPERFICIE, ESTO SIGNIFICA ENTRE 625 Y 690 m2 MAS CIRCULACIONES. SE PUEDE CONSTRUIR TODO EL SUBSUELO.

11 TERRENO AREA 2434 M2 VALOR 13 UF M2 CONSTRUCTIBILIDAD 2,0 ESTUDIO CONSTRUCTIBILIDAD

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13 OCUPACION DE SUELO: 734 M2 = 30 % ALTURA: 24,96 MTS RAZANTE: 60º UNIDADES DEPARTAMENTOS: 84 UN PROMEDIO DEPARTAMENTOS: 75,26 M2 DEPARTAMENTOS: 6329 M2 AREAS COMUNES 16 %: 1012 M2 TOTAL CONSTRUCCION 7341 M2 (SOBRE NIVEL 0) ESTACIONAMIENTOS : 1207 M2 (84 UNIDADES + 15% CIRCULACION) TOTAL CONSTRUCCION: 8548 M2 ESTUDIO ECONOMICO

14 1.-COSTOS 1.1.-TERRENO M2UFVALOR U.F. % INVERSION COSTO TERRENO ( m2 x UF) 2.434 13,0 31.642,00 18% % COMISIÓN COMPRA ( 2 % corred + 1,2 % not. y CBR ) 1.012,54 TOTAL TERRENO 32.654,54 18% 1.2.-CONSTRUCCION m2UF M2 CONSTRUIBLES 7.341 12,0 88.091,33 TOTAL CONSTRUCCIÓN 88.091,33 49% 1.3.-COSTOS ASOCIADOS HONORARIOS Y ASESORIAS DE OPERACIÓN Mecánica suelos% CONST.0,2%1370% Arquitectura% CONST.3,5%3.0832% Calculista% CONST.1,1%9911% Instalaciones% CONST.0,5%4050% Gerencia del Proyecto% VTA.2,4%4.3022% Abogado% VTA.0,5%8130% Inspección Técnica ObraMes I. Técnica1402.8002% SUB TOTAL 12.5327% ADMINISTRACION Gestión Inmobiliaria% UT.5,00%1.753 Marketing% VTA.3,00%5.4233% Ventas% VTA.2,00%3.6152% Publicidad% VTA.2,50%4.5193% Gastos Comunes% VTA.0,40%7230% Gastos Generales% VTA.0,34%6110% Equipamiento% VTA.0,51%9171% BancoMes Gto. Bco.82880% SUB TOTAL 10.6746% TOTAL HONORARIOS Y ASESORIAS 23.20613% SUB TOTAL CONSTRUCCION PROYECTO 111.29762% IMPREVISTOS% CONST.2,0%1.7621% TOTAL INVERSION 145.713,2881% ESTRUCTURA DE COSTOS

15 COSTOS ASOCIADOS A PROYECTOS INMOBILIARIOS UNIDADVALOR % DEL I.- INVERSIONMEDIDAUNITARIOCANTIDADTOTAL CONSTRUCCIONMt213,508.560,00115.56070% HONORARIOS Y ASESORIAS OPERACION Mecánica suelos% CONST.0,2%115.5602310% Arquitectura% CONST.3,5%115.5604.0452% Calculista% CONST.1,1%115.5601.2711% Instalaciones% CONST.0,5%115.5605780% Abogado% VTA.0,5%203.3081.0171% Gerencia del Proyecto% VTA.2,4%203.3084.8793% Inspección Técnica ObraMes I. Técnica140101.4001% SUB TOTAL13.4218% SERVICIOS GENERALES Alcantarillado-Agua2.1001% Electricidad1.5001% Permiso Municipal1.2001% SUB TOTAL4.8003% ADMINISTRACION Gestión Inmobiliaria% UT.5,00%54.0002.7002% Ventas% VTA.2,38%203.3084.8393% Marketing% VTA.3,00%203.3086.0994% Gastos Comunes% VTA.0,40%203.3088130% Gastos Generales% VTA.0,34%203.3081.1221% Equipamiento% VTA.0,51%203.3081.6821% BancoMes Gto. Bco.8362880% SUB TOTAL17.54311% TOTAL HONORARIOS Y ASESORIAS35.76422% SUB TOTAL151.32491% TERRENOMt21,0011.000 7% IMPREVISTOS% CONST.2,7%115.5603.1202% TOTAL INVERSION 165.444100%

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