DESARROLLO INMOBILIARIO Profesor Lorenzo Carbonell T. 11 septiembre 2008 CLASE 5ESTUDIO DE MERCADO EL PRODUCTO.

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1 DESARROLLO INMOBILIARIO Profesor Lorenzo Carbonell T. 11 septiembre 2008 CLASE 5ESTUDIO DE MERCADO EL PRODUCTO

2 DEMANDA Hogares La demanda de viviendas nuevas se genera por: - Nuevos hogares - Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje Propietarios Arrendatarios Inversionistas Inmobiliarios OFERTA La oferta está constituida por: - Stock de viviendas - Viviendas construidas en el período Desarrolladores Gestores inmobiliarios Empresas Constructoras Profesionales Terreno Sub contratos Mano de obra Materiales Y equipos PRODUCCION DE VIVIENDAS CADENA DE VALOR AGREGADO

3 ESTUDIO DE MERCADO (ESTUDIO DEL PRODUCTO INMOBILIARIO) La competencia. –¿Qué vende? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO –¿Dónde? LOCALIZACION –¿A cuánto? PRECIO DE VENTA –¿Con qué rapidez? VELOCIDAD DE VENTA El producto. –¿Dónde? LOCALIZACION –¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO –¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO –¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA –¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO –¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA

4 El producto. –¿Dónde? LOCALIZACION –¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO –¿Cuánto? VOLUMEN DE LA OFERTA –¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO –¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA –¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO –¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA ESTUDIO DE MERCADO (ESTUDIO DEL PRODUCTO INMOBILIARIO)

5 El producto. –¿Dónde? LOCALIZACION –¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO –¿Cuánto? VOLUMEN DE LA OFERTA ESTUDIO DE MERCADO (DEFINICION DEL PRODUCTO) ESTUDIO DE MERCADO (DEFINICION DEL PRODUCTO)

6 ETAPAS DEL ESTUDIO DEFINICIÓN DE OBJETIVOS COMERCIALES DETERMINACIÓN DEL MERCADO AL QUE ESTARÁ ORIENTADO EL PRODUCTO DEFINICIÓN DEL PRODUCTO DEFINICIÓN DE PRECIOS PARA EL PRODUCTO ELABORACIÓN DEL PLAN DE MARKETING ELABORACION DEL PLAN DE VENTAS ESTUDIO DE MERCADO (ESTUDIO DEL NEGOCIO INMOBILIARIO)

7 DETERMINACIÓN DEL MERCADO AL QUE ESTARÁ ORIENTADO EL PRODUCTO NICHO GEOGRAFICO ¿DONDE?Lugar Físico, Barrio y Terreno. Características del Lugar  Equipamientos  Medios de transporte  Nivel de Consolidación  Seguridad NICHO SOCIO-ECONOMICO ¿PARA QUIEN?Población  Nivel de Ingreso  Nivel Educacional  Composición Etárea NICHO CONCEPTUAL ¿QUÉ PRODUCTO?Gustos y Modas  Hábitos de Consumo  Preferencias  Estilos de Vida  Culturas ESTUDIO DE MERCADO (DEFINICION DEL PRODUCTO)

8 DEFINICION DEL PRODUCTO ESTUDIO DE MERCADO ANALISIS DE LA OFERTA¿DONDE? ¿QUÉ NICHO ECONOMICO? ¿CARACTERISTICAS TIPOLOGICAS? ¿DIMENSION DE LA OFERTA? ANALISIS DE LA DEMANDADETECCION DE NECESIDADES ¿Hay nichos sin ocupar? ¿Por qué? DEFINICION DE CARACTERISTICAS DEL PRODUCTO Atributos Tangibles Atributos Intangibles DISPOSICION A PAGAR ELABORACION DEL CONCEPTO ¿QUÉ PRODUCTO? DEFINICION DEL PRODUCTO Lugar Características Precio ¿CÓMO LO POSICIONO? TESTEO DEL PRODUCTO ESTUDIO DE MERCADO (DEFINICION DEL PRODUCTO)

9 El producto. –¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO –¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA –¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO –¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA ESTUDIO DE MERCADO (EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) EVALUACION (RENTABILIDAD DEL PROYECTO)

10 ESTUDIO DE MERCADO (EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) INDICADORES DE EVALUACION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS INDICADORES DE RENDIMIENTO RELACIONADOS CON LA CONSTRUCTIBILIDAD RELACIONADOS CON LA HABITABILIDAD INDICADORES DE RENTABILIDAD

11 m 2 Construidos/ m 2 Indice de constructibilidad. m 2 Construidos/ m 2 Terreno. m 2 Utiles departamento/ m 2 Construidos. m 2 Utiles departamento/ m 2 Total departamento. ESTUDIO DE MERCADO (EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) INDICADORES DE RENDIMIENTO CONSTRUCTIBILIDAD

12 m 2 Living-comedor/ m 2 totales departamento. m 2 Dormitorio principal/ m 2 totales m 2 Cocina/ m 2 totales m. lineales muebles cocina m 2 Terrazas/ m 2 totales departamento. Altura piso cielo ESTUDIO DE MERCADO (EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) INDICADORES DE RENDIMIENTO HABITABILIDAD

13 Margen Bruto: (Ingresos–Inversión) Margen Neto: (Margen Bruto–Intereses) Rentabilidad de la Inversión: (Ingresos-Inversión)/Inversión Rentabilidad del Patrimonio (Margen Neto/Capital Invertido) Periodo de Recuperación de la Inversión (Inversión Total/Ingreso Promedio mensual) ESTUDIO DE MERCADO (EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) INDICADORES DE RENTABILIDAD