FIABCI TITULARIZACIÓN Y FONDOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA ALBERTO GUTIERREZ Cartagena, Septiembre de 2005

CONTENIDO Introducción Titularización Hipotecaria Fondos de Inversión Inmobiliaria Conclusiones

RECURSOS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO Características: Vivienda principal activo de los hogares/economía Plazo: Largo Plazo Recursos determinan desarrollo del sector Esquemas de Fondeo: Compra – Crédito: Titularización Arriendo: Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII)

RECURSOS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO Objetivo: allegar mayores recursos en forma eficiente al sector inmobiliario Fondos Inmobiliarios Inversión Directa Sector Inmobiliario RECURSOS Desarrollos del Mercado Titularización Hipotecaria Financiación

CONTENIDO Introducción Titularización Hipotecaria Fondos de Inversión Inmobiliaria Conclusiones

TITULARIZACION HIPOTECARIA Definición: Movilización de Activos a través de la emisión de Títulos Tipo de Activos: Cartera: Hipotecaria (Vivienda y Otros) Tarjetas de Crédito Vehículos Computadores Cartera Empresarial

TITULARIZACION HIPOTECARIA Tipo de Activos: Inmuebles: Vivienda Oficinas Comercio Hoteles Proyectos de Infraestructura: Carreteras Generación Eléctrica Proyectos de Construcción

TITULARIZACION HIPOTECARIA Tipo de Activos: Otros: Contratos (Leasing) Remesas de Nacionales en el Exterior Matrículas Otros Activos Flujos de Caja

TITULARIZACION HIPOTECARIA En particular, la Titularización de Cartera Hipotecaria: - Recursos del Mercado de Capitales para financiación de vivienda - Reducción de los riesgos del sistema: Riesgo de Mercado Riesgo de Liquidez Riesgo de Crédito

FUENTES DE RECURSOS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA Recursos Canalizados por Gobiernos Transformación de Depósitos Mercado de Capitales: Bonos Hipotecarios Titularización Hipotecaria Otros: Letras Hipotecarias, etc.

ELEMENTOS A CONSIDERAR EN FUENTES - Disponibilidad de Recursos: Suficiencia - Sostenibilidad de la Fuente: Estabilidad Sistema - Costo de Recursos: Costo de Crédito - Riesgos: Descalces con crédito: Tasa y plazo Etapas de desarrollo en Fuentes de Fondeo: Gobiernos Depósitos Mercado de Capitales

DESARROLLO DEL CREDITO DE VIVIENDA Muy bajo nivel de desarrollo del Crédito Hipotecario en los países emergentes Fuente: Banco Mundial

DESARROLLO DEL CREDITO DE VIVIENDA

DESARROLLO DEL CREDITO DE VIVIENDA El determinante fundamental del Sector de la Construcción es su nivel de financiación.

MODELOS DE FONDEO DE VIVIENDA Fuente: IUHF, Cálculos: Titularizadora Colombiana

TITULARIZADORA COLOMBIANA Origen: Ley de Vivienda 1999 Objetivo: Recursos para Vivienda con Mercado de Capitales Disminuir riesgos del Sistema Reglamentación: - Capital Mínimo: Similar Bancos ($50,000 Mill) - Creación Figura de Universalidad (Fideicomiso) - Vigilancia Supervalores - Beneficios Tributarios Temporales a Títulos

OPERACION TITULARIZACION HIPOTECARIA Titularizadora Colombiana Compra Créditos Estructura Coloca Administra Proceso Bancos Originadores Universalidad (SPV) Mercado Títulos Hipotecarios Originan Venden Créditos Administran Inversionistas Originadores Titularizadora Créditos Títulos Hipotecarios Garantías Línea liquidez IFC Garantía Nación VIS

COLOCACIÓN Colocación: Subasta Holandesa a través de la Bolsa de Valores E6

TENEDORES de TIPS Diversificación de la base de Inversionistas

EVOLUCION MORA Buen comportamiento de la cartera titularizada

TITULARIZACION CARTERA VENCIDA Remate Dación Flujo de Caja $ VALOR DE VENTA BRP Cuotas (70%) TIEMPO PROCESO TIEMPO EN INVENTARIO JUDICIAL Préstamo Desembolsado ( 48 meses ) (12 meses)

Notable mejoría del indicador de calidad de cartera por titularización de cartera vencida. Fuente: Superintendencia Bancaria

LOGROS EN TITULARIZACION HIPOTECARIA EN COLOMBIA Créditos Titularizados: 30% del Total Mayor Emisor Privado de Colombia Mayor Emisor de Títulos Hipotecarios en América Latina (Moody’s Investor Service) Primera Titularización de Cartera Improductiva en la Región

BENEFICIOS DE TITULARIZACION HIPOTECARIA Generación Recursos Adicionales para Vivienda Reducción de riesgos para entidades Menores requerimientos de Capital (Solvencia) Reducción Tasas de Interés de Créditos Estandarización de Créditos y mejores prácticas de Mercado Impulso del Mercado de capitales Otros Futuros: Competencia Especialización

BENEFICIOS DE TITULARIZACION HIPOTECARIA Reducción Tasas de Interés de Créditos:

DESARROLLO FUTURO DE LA TH 1- Titularización de Cartera con “experiencia” (TIPS) 2- Titularización Cartera Vencida (TECH) 3- Titularización de nuevos créditos originados 4- Promover Desarrollo Crédito de Tasa Fija Pesos - Necesidad de Titularización para plazos mayores: Riesgo para entidades

DESARROLLO FUTURO DE LA TH 5- Desarrollar TH para nuevos Esquemas de Financiación de VIS - Garantizar Estándares en Originación y Administración 6- Desarrollo del Mercado secundario de TIPs: - Esquemas de liquidez al mercado 7- Impulso a Mercado de Capitales: - Desarrollo otros Productos 8- Mayor eficiencia en Proceso de Titularización: - Economías de escala: Mayores volúmenes

DESARROLLO FUTURO DE LA TH 9- Promover estandarización y mejores prácticas: - Procesos de: Originacion Administración y Procesamiento Cobranza Administrativa y Jurídica - Información de mercado: Bases de Datos Indice de Precios de Vivienda (BR) 10- Internacionalización: - Ingreso a otros países del área

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FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA Definición: Fondos administrados por sociedades administradoras de inversión cuyo objeto es la inversión en inmuebles.

SOCIEDAD ADMINISTRADORA ESTRUCTURA Consejo de Inversiones SOCIEDAD ADMINISTRADORA Inversio nistas Recursos FII Comisiones Avaluos Seguros Rendi- mientos Inversión Manteni- miento Arriendos Valoriza- ción Liquidez Inmuebles Activos Finan- cieros

FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN COLOMBIA Origen: Ley 820 de 1993 Decreto 877 de 2004 Fondos de Inversión en Inmuebles “FINMO” - Mínimo 60% en inmuebles - Exención sobre arriendo de VIS construida después de Junio de 2004 por 10 años Sociedades Administradoras Comité de Inversiones Inmobiliarias Agente especializado para Valoración de Inmuebles

CARACTERÍSTICAS DE LOS FII EN COLOMBIA FINMO abiertos con pacto de permanencia Posibilidad de retiro antes del plazo previsto (sanciones) FINMO cerrados Retiro sólo al vencimiento del plazo Activos de Inversión - Vivienda Urbana - Inmuebles Comerciales - Títulos Hipotecarios/Inmobiliarios - Fondos de Inversión o Títulos “A” de corto plazo

CARACTERÍSTICAS DE LOS FII EN COLOMBIA Aportes - Dinero - Inmuebles Límites - Participación Máxima por inversionista: 20% (2do año) - Monto mínimo del Fondo: 10,000 SMMLV (4,000 millones de pesos)

BENEFICIOS DE LOS FINMO 1. Mayores Recursos al Sector Inmobiliario - Pequeños Inversionistas - Inversionistas Institucionales - Inversionistas Extranjeros 2. Utilización Eficiente del Capital - Liberan Capital para actividades propias - No congelación de recursos en Sector Real

BENEFICIOS DE LOS FINMO 3. Mayor oferta de viviendas para arriendo TOTAL HOGARES 2002 7.632.582 No Propietarios 3.230.491 Propietarios 4.402.091 Arrendatarios 2.613.516 Otras formas 616.975 35% de los hogares viven en arriendo Formales 964.872 Informales 1.648.644 Fuente: Eduardo Pizano

BENEFICIOS DE LOS FINMO 4. Opción para Inversionistas Locales - Activos de Largo Plazo - Baja correlación con el resto de los activos inmobiliarios 5. Menor riesgo para Inversionistas en Finca Raíz - Diversificación - Transparencia - Liquidez - Seguridad

REQUISITOS PARA SU DESARROLLO Desarrollo de Inversionistas de Largo Plazo Capacidad de Agentes Involucrados Administración Comité de Inversiones Agentes Valuadores Independencia Adecuada Normatividad de Arriendos Metodología de Valoración: Transparencia Revelación de Información

ELEMENTOS FAVORABLES EN COLOMBIA Bajos Precios actuales de Finca Raíz Nueva Ley de Arriendos Alto Potencial de crecimiento en Construcción: Vivienda y Otros Desarrollo de Inversionistas Institucionales de Largo Plazo Bajo nivel de Tasas de Interés de Corto Plazo

RETOS Alta Tasas de Interés de Largo Plazo (Deuda Pública) Informalidad Arriendos (VIS) Desarrollo Metodologías Avalúos (Estandarización) Estandarización Documentación Desarrollo Ahorro De Largo Plazo (Individuales)

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CONCLUSIONES 1. Desarrollo del Sector Inmobiliario depende del monto de recursos: Mercado de Capitales - Titularización - Fondos de Inversión Inmobiliaria 2. Mayor Acceso a Vivienda por reducción en valor arriendos y/o menores tasas de interés 3. Mayores recursos para el Sector Inmobiliario y Constructor 4. Mayor desarrollo del Mercado de Capitales: nuevas alternativas de inversión.