Dirección General de Tributación Órgano de Normalización Técnica VALORACIÓN TRIBUTARIA (VALORACIÓN MASIVA)

Dirección General de Tributación Órgano de Normalización Técnica Órgano creado por La Ley Nº 7729 del 15 de diciembre de 1997 (reforma a la ley N° 7509)

Dirección General de Tributación Órgano de Normalización Técnica Función Sustantiva: Ente asesor de las municipalidades, dirigido a optimizar la administración del tributo y garantizar la equidad en la determinación de los valores.

Dirección General de Tributación (DGT) Órgano de Normalización Técnica Establecer las disposiciones generales de valoración para el uso común de las municipalidades Suministrar a las municipalidades los métodos de depreciación, las tasas de vida útil totales y estimadas, los valores de las edificaciones según los tipos, los métodos para valorar terrenos, factores técnicos y económicos por considerar en cuanto a topografía, ubicación, descripción, equipamiento urbano y servicios públicos del terreno. Definir Directrices en temas relacionados a la valoración de bienes inmuebles para la DGT.

VALORACIÓN “Se entenderá por valoración toda modificación de la base imponible de los inmuebles realizada por las municipalidades siguiendo los criterios técnicos del Órgano de Normalización Técnica”

Herramientas de Valoración PLATAFORMA DE VALORES PARA TERRENOS PLATAFORMA DE VALORES PARA CONSTRUCCIONES.

Modelo de valoración del ONT MÉTODO DE VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES TERRENOS

Método de valoración de terrenos ESTIMACIÓN REGRESIÓN MÚLTIPLE FACTORES DE CORRECCIÓN EN AMBOS CASOS LA VALORACIÓN DE LAS MUESTRAS SE HACE UTILIZANDO EL MÉTODO COMPARATIVO.

ECUACIÓN DE REGRESIÓN MÚLTIPLE

ECUACIÓN DE REGRESIÓN MÚLTIPLE

ECUACIÓN DE REGRESIÓN MÚLTIPLE

ANÁLISIS ESTADÍSTICO Revisión y depuración de las muestras. (fincas que fueron valoradas) Análisis de correlación. Análisis de regresión múltiple. Análisis de residuos.

VALOR ESTIMADO

FACTORES DE CORRECCIÓN SON PRODUCTO DE : Aplicación de 25 ecuaciones de regresión. Tablas de factores existentes. Investigaciones específicas.

FACTORES DE CORRECCIÓN Características: Se ajusta un factor para cada característica: por extensión, frente, regularidad, etc. Se definen de conformidad a desarrollo de la zona, Urbano - Rural. Son dependientes de la zona en específico. Se fundamentan en la comparación.

FACTOR DE EXTENSIÓN Concepto teórico: A mayor área menor valor unitario. (relación inversa entre Área – Valor unitario)

FACTOR DE EXTENSIÓN Urbano Fe = Factor de extensión Alt = Área del lote tipo o de referencia Alv = Área del lote o finca a valorar  = Factor exponencial determinado a partir de la finca a valorar  = Factor exponencial determinado a partir del lote tipo

FACTOR DE EXTENSIÓN Urbano INTERVALO DE ÁREA CÁLCULO DE , 1° CASO INTERVALO DE ÁREA CÁLCULO DE , 1°  30,000 m2 0.33 2° 30,000 m2,  100,000 m2 0.364 - (0.00000113 * ÁREA) 3° >100,000 m2 0.275 - (0.00000025 * ÁREA)

EJEMPLO Los coeficientes = ambos en . 33 ÁREA LOTE TIPO = 300 m² ÁREA LOTE A VALORAR = 1100 m² Los coeficientes = ambos en . 33

EJEMPLO

FACTOR DE EXTENSIÓN Rural Fe = Factor de extensión Aft = Área de finca tipo Afv =Área de finca a valorar  = exponente CASO RELACIÓN DE ÁREAS   CÁLCULO DE  1° T  1 0.15 2° 1 < T  12 0.141+.009 * T 3° 12 < T 0.25

FACTOR DE FRENTE Urbano Concepto teórico: A mas frente mayor valor unitario. (relación directa entre Frente – Valor unitario)

FACTOR DE FRENTE Urbano Ff = Factor de frente S O FRENTE MAYOR ENTRE AMBOS LOTES Valor de y 1°  30 METROS 0.25 2°  30 METROS,  200 METROS 0.2585 - FRENTE*0.0003) 3° >200 METROS,  480 METROS 0.215 – ( FRENTE * 0.000009) 4°  480 METROS 0.17 Ff = Factor de frente Flv =Frente del lote a valorar Flt =Frente del lote tipo y = Coeficiente exponencial

EL VALOR DEL TERRENO URBANO Donde: Vlv = Valor lote a valorar Vlt = Valor lote tipo Fe = Factor de extensión Ff = Factor de frente Fr = Factor de regularidad Fp = Factor de pendiente Fn = Factor de nivel Ftv =Factor de tipo de vía Fs1 =Factor de servicios 1 Fs2 = Factor de servicios 2 Fu = Factor de ubicación

EL VALOR DEL TERRENO RURAL Donde: Vfv = Valor lote a valorar Vft = Valor lote tipo Fe = Factor de extensión Ff = Factor de frente Fr = Factor de regularidad Fp = Factor de pendiente Ftv =Factor de tipo de vía Fs2 = Factor de servicios 2 Fcus = Factor de capacidad de uso del suelo Fh = Factor hidrológico

LA GUÍA TÉCNICA Es una herramienta que define cómo se diseña y estructura una plataforma de valores de terrenos por zonas homogéneas.

LA PLATAFORMA DE VALORES DE TERRENOS POR ZONAS HOMOGÉNEAS Esta compuesto por: Mapas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, Vías, Pendientes y Capacidad de Uso de las Tierras, la Matriz de Información de Zonas Homogéneas, Informe Técnico, la Memoria de Cálculo y el Programa de Valoración

PLATAFORMAS DE VALORES PARA CONSTRUCCIONES Manual de valores Base Unitarios por Tipologia Constructiva La última fecha de publicación Gaceta #48 18/12/2005. Introducir la ultima fecha de publicacion de este documento.

MANUAL DE VALORES BASE UNITARIOS POR TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA VC01 – VIVIENDA DE CONCRETO TIPO 1 – VALOR ¢105,000.00 Vida útil 40 años Estructura Mampostería integral (ver glosario), prefabricado, perfiles metálicos (ver glosario). Paredes Externas de bloques de concreto, baldosas prefabricadas, fibrocemento, internas de fibrocemento a un forro, Est. Techo Cerchas de madera Cubierta Láminas onduladas de hierro galvanizado # 28 sin canoas (caída libre) Cielos Sin cielos Pisos Concreto afinado Baños Un baño económico

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN Método de Ross - Heidecke Donde: VA = valor actual Vn = valor de nuevo para la edificación x = edad actual n = vida útil probable E = factor de bueno por estado

VALOR TOTAL DE INMUEBLE Valor del terreno Valor de las construcciones, instalaciones y obras complementarias

PROYECTOS Actualmente como parte del proyecto de Regulación de Catastro y Registro, se está realizando la actualización de la totalidad de plataformas de valores de terreno – para lo que se contrató a la Empresa Roche Se tiene actualizado el Manual de Valores Base por Tipología Constructiva- está en vías de publicación.

PROYECTOS Se está implementando dentro del Programa de Regularización, un Sistema de Información Geográfica (SIG) que contendrá las plataformas de valores de terreno y construcción así como una herramienta que permita la determinación del valor de los bienes inmuebles.

PROYECTOS Dentro del proyecto de Tributación Digital, desarrollado por la Dirección General de Tributación, se integrará la información del SIG para incorporar la información geográfica al control fiscal vía determinación del patrimonio individual. Dentro del sistema de Tributación Digital se tendrá un observatorio de valores de bienes inmuebles que servirá como herramienta de consulta de valores para los tasadores tanto del Ministerio de Hacienda como de otras instituciones.

PROYECTOS Se está investigando diversos métodos para la valoración de construcciones en especial para valorar inmuebles de lujo dedicados a vivienda permanente, esporádica y/o de recreo. – Impuesto Solidario – DGT.

GRACIAS POR SU ATENCION