ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com TITULARIZACION DE CARTERA HIPOTECARIA CONVENIO MUNICIPIO DE GUAYAQUIL - IESS Julio del 2005 ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
CARACTERISTICAS DE LA CARTERA Cartera constituida por pagarés en US$ Valor de viviendas entre US$ 5,000 y US$ 30,000 Localizada en cantón Guayaquil, y ser domicilio principal Avalúo al menos el 120% del valor de la Cartera (Financiamiento de hasta 84%, pero inicialmente será hasta 70%) Deudor con calificación “A” en la Central de Riesgos La cartera no esté vencida al momento de su transferencia al Fideicomiso Cartera genera un rendimiento no inferior al promedio de la Tasa Activa Referencial de las últimas 26 semanas, reajustable al menos anualmente Tendrá una relación de cuota respecto del ingreso familiar comprobado que no supere el 30% al momento de su originación ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com PROCESO DE CREDITO 1) Manual de Calidad 2) Scoring 3) Fideicomiso de Titularización 4) Modelo de Escritura 5) Modelo de Fid. Garantia PROMOCION CLIENTE SELECCIONADO PRECALIFICACION BUREAU DE CREDITO POTENCIALES CLIENTES ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD ENTRADA 12 MESES Documento único: Compra – venta Hipoteca Entrega de Obra Adhesión al Fideicomiso de Garantía CLIENTE SELECCIONADO CONSTRUYE FIDEICOMISO DE GARANTIA: Propiedad de la Casa Comodato Precario al Comprador FIDUCIARIA XX ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
PROCESO DE TITULARIZACION FIDEICOMISO TITULARIZADOR HIPOTECAS Y PAGARES RESPALDAN EMISION DE TITULOS. COBRANZA SERVIRA PARA PAGO DE TITULOS AUDITORA EXTERNA / CALIFICADORA DE RIESGO ESTRUCTURACION DE TITULARIZACION: Fideicomiso Reglamento de Gestión Características de Títulos Prospecto PAGARES CALIFICADORA DE RIESGO AAA AUTORIZACION OFERTA PUBLICA PROMOTORES IFIS ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑIAS
PROCESO DE ADMINISTRACION CUOTAS MENSUALES RECAUDACION (IFIS) CAPITAL E INTERESES TITULOS VALORES CASA DE VALORES IESS ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
LIQUIDACION AL PROMOTOR AL FINAL DEL FIDEICOMISO FONDO DE CONTINGENCIA ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com MECANISMOS SEGURIDAD Garantía Real: Hipoteca Fideicomiso de Garantía (ejecucion inmediata) Exceso de Flujos (cubre riesgo de Morosidad) Seguros Desgravamen (cubre riesgo de Siniestralidad) Seguros de Incendio (cubre riesgo físico. 1er Año lo paga el Originador, la renovación la paga el Fideicomiso) Fondo de Contingencia: constituido por el constructor y administrado por el Fideicomiso (cubre riesgo de Morosidad) ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com FONDO DE CONTINGENCIA Constructor lo conforma vía descuento en la venta de la cartera seleccionada y titularizada (6% del valor) Cada cliente es monitoreado permanentemente y cuando tiene un retraso de 5 días, el sistema debitará del Fondo de Contingencia del constructor el dividendo correspondiente y lo acreditará al Fideicomiso. Cuando el cliente pague, los intereses de mora servirán para cubrir los costos de cobranzas. El capital recuperado se repone al Fondo de Contingencia. A la liquidación de la Serie emitida se devuelve el saldo acumulado al Constructor: capital más rendimientos ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com COBERTURA DE SEGUROS Seguro contra todo riesgo sobre saldo de crédito: Incendio / Terremoto / Inundación Seguro de Vida sobre saldo de crédito (incluye invalidez permanente) Seguro de Invalidez temporal (incapacidad de trabajar del deudor) durante tiempo limitado para evitar pérdida de la vivienda. ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com ASPECTOS FINANCIEROS Tasa interés de la cartera: no inferior al promedio de las 26 semanas anteriores de la Tasa Activa Referencial (reajuste anual), 10% mínimo Tasa interés del Título: promedio de las 26 semanas anteriores de la Tasa Activa Referencial - 2% (reajuste anual): 8% mínimo Diferencia sirve para cubrir los Costos iniciales de Estructuración y Emisión, los Costos permanentes de Administración y la constitución del Exceso de Flujos. ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
CLAVES DE ÉXITO SELECCIÓN DE CARTERA Criterios técnicos y homogéneos de selección de clientes nacen en ADMUNIFONDOS y son estándar en el mercado inmobiliario de interés social Selección y aprobación adecuada de Cartera en base a Manual de Calidad de Cartera Plusvalía generada en la eficiente selección y administración de proyectos y en su entorno inmediato ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
DOCUMENTACION DE CREDITOS Solicitud de crédito Documentación del crédito, Verificación de Empleo e Ingresos, Documentos respaldatorios del patrimonio, Avalúo de la propiedad, y Escritura o Promesa de compra-venta ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
VERIFICACION DEL CREDITO Comparación de la Solicitud original firmada contra la información electrónica para detectar discrepancias inexplicadas Comparar lo que se muestra en la aplicación con lo que fue verificado en el reporte de crédito, en la verificación de ingresos y en la investigación de campo Verificar coherencia de los datos de la solicitud. Si el deudor usará la casa como residencia primaria, evaluar el precio y tamaño de la casa, con la ubicación respecto del sitio de empleo, y de otra propiedad poseída. Comparar la descripción de la propiedad con el informe de avalúo y los documentos legales. ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
CLAVES DE ÉXITO GESTION DE CARTERA Cobranza efectiva y alarmas cuando haya atrasos para evitar llegar a la ejecución de la garantía Administración proactiva (incentivos pronto pago, centralización de información) Servicio Backoffice de recaudación mediante IFIs seleccionadas ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com
CLAVES DE ÉXITO ESTRUCTURACION Temprano apoyo de la Calificadora de Riesgo para que se interiorice al proceso y la información relevante y agilite la Calificación Agilidad en los trámites de aprobación de Oferta Pública en la Superintendencia de Cías ADMUNIFONDOS S.A. www.admunifondos.com