Análisis de valuaciones territoriales mediante la aplicación del SIG municipal de Malvinas Argentinas Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Valuaciones territoriales con el SIG de Malvinas Argentinas    Sin duda, la información es el principal componente de un Sistema de Información y ésta al provenir de distintas fuentes, requiere de un tratamiento especial para poder ser interrelacionada y combinada.   Es así como, en el Municipio de Malvinas Argentinas, en la implementación del Proyecto ISCAT (de Informatización y Sistematización del Catastro), se utilizan datos obtenidos de diversas fuentes, permitiendo con ello además de incorporar nueva información, verificarla y darle consistencia. Una de estas fuentes de datos es el Archivo Maestro de Catastro, desarrollado y auditado por la Dirección de Sistemas, denominado Malvinas 2000. Integra información alfanumérica de diversas áreas del Municipio y es utilizado mediante interfaces diseñadas especialmente para cada dependencia por Rentas, Catastro, Habilitaciones, etc. Contiene información relacionada con la nomenclatura y datos catastrales, la partida municipal, superficies declaradas, valuaciones, dominio, zonificación tributaria, expedientes anexos, etc. Periódicamente se solicita a la Dirección de Sistemas, una extracción de variables en una base de datos que, relacionadas por la partida municipal o por la nomenclatura catastral, se asocia con la base gráfica del SIG. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

MAESTRO DE CATASTRO MUNICIPAL Malvin@s 2000 Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Sistema Malvinas 2000 Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Otra fuente de información utilizada es el Catastro Provincial Otra fuente de información utilizada es el Catastro Provincial. Se solicita un par de veces al año, una extracción de la base alfanumérica conteniendo variables relacionadas con las características geométricas, dominiales y valuatorias de los inmuebles. Se relacionan con las otras bases, mediante la partida provincial o la nomenclatura catastral.   Permite por comparación, verificar las últimas modificaciones realizadas por planos de mensuras y subdivisiones, cambios de dominio, de superficies declaradas, de valuaciones, etc. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

CATASTRO PROVINCIAL Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

A estos datos, se agrega un Relevamiento de campo realizado en el año 2000, en el que se relevaron individualmente la totalidad de las parcelas del municipio y los espacios circulatorios.   Una vez procesada la información, permitió relacionarla mediante la nomenclatura catastral o la partida municipal, incorporando información relacionada con: servicios que posee la parcela, características de uso, ocupación, estado, edificaciones, cercos y veredas, además de las condiciones de la vía de circulación en la que se encuentra. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Planilla Relevamiento de Campo Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Otra tarea realizada en el marco del Proyecto ISCAT, promovido por el PFM (Préstamo para Fortalecimiento Municipal), fue la restitución y digitalización del 65% del territorio del Municipio.   Se realizó a partir del vuelo efectuado por la Pcia. de Buenos Aires, quien proveyó los fotogramas y por convenio con los organismos correspondientes se obtuvo la información gráfica a nivel parcela. En el mes de abril de 2004 se concretó el 35% restante del territorio. Esa información se relaciona por la nomenclatura catastral a las bases alfanuméricas ya mencionadas. El control se complementa con las planchetas catastrales municipales. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

RESTITUCIÓN FOTOGRAMÉTRICA Foto aérea Plancheta de catastro Información espacial del SIG Utilizando las herramientas que brinda el SIG. La información espacial es relacionada con una base de datos que contiene toda la información brindada por la plancheta de catastro. Asimismo, puede adicionar toda aquella información que se considere de importancia a cada una de las parcelas. Bases de datos asociadas

A partir de las planchetas catastrales, se registra por cada contribuyente, una cédula catastral. En estas cédulas, se actualizan en forma manual, los datos dominiales y catastrales de cada unidad correspondiente a una partida municipal, a la vez que se actualizan en el Sistema Malvinas 2000. Es intención, al finalizar el proyecto ISCAT, efectuar esta actualización, tanto gráfica como alfanumérica en una sola etapa, en forma sistemática, mediante la utilización del SIG. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Cédulas Catastrales Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Complementando toda esta información, se realizó en el año 2000 un relevamiento de Expedientes de aprobación de obras particulares, incorporándolos a una base de datos. Esta Base contiene información histórica de los expedientes relacionados y las aprobaciones y modificaciones de las obras particulares ejecutadas. A partir de esa fecha, se continúa la actualización en el Sistema y en las cédulas en forma manual. De aquí surgen comparaciones de superficies cubiertas, semicubiertas, piletas, galpones, silos, etc. y del uso o actividad a la cual se destina. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Expedientes de Obras Particulares Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

EL SIG para VALUACIÓN TERRITORIAL Toda esta información, relacionada y combinada según los requerimientos de cada caso, permite efectuar análisis en diversos temas. Uno de ellos es la valuación territorial. En el caso de Malvinas Argentinas, una vez determinada la valuación correspondiente a cada porción territorial, la información se utiliza para: Determinar el importe correspondiente al tributo por Conservación de la Vía Pública. Detectar diferencias entre las construcciones declaradas y las reales. Tomar decisiones y resolver conflictos en cuestiones urbanas. Su utilización en: Modificación Ordenanza Fiscal y Tarifaria, Tributo por CVP Programa de empadronamiento de construcciones no declaradas Intervenciones en proyectos de desarrollo Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Nos encontramos en la búsqueda de una ecuación que permita en forma equitativa determinar la valuación territorial de cada unidad. Para ello consideramos un conjunto de variables, que no por casualidad tienen su correlación geográfica, y por lo tanto es factible analizarlas bajo la aplicación del SIG.   La primera de ellas, tiene en cuenta los mismos elementos que considera la Provincia de Buenos Aires para la valuación en el impuesto inmobiliario: El Valor de la tierra más el valor de las mejoras y/o construcciones que contenga. (T) A ello le agregamos un Coeficiente por tipo de inmueble (I), según el uso del terreno (residencial, comercial, industrial, etc.) Un Coeficiente zonal (Z), relacionado con la zonificación correspondiente al uso del Suelo. (Residencial exclusiva, residencial de media, industrial A, etc.) Un Coeficiente por vías calificadas (V), en función de una jerarquización de las vías y de la ubicación de la parcela respecto a ellas. Un Coeficiente por afectación de pavimento (P), ponderando si la parcela se encuentra o no sobre calle pavimentada. Y un Coeficiente por categorización de servicios e infraestructura (S), considerando los servicios de recolección de residuos, la periodicidad de su implementación y la afectación o no al servicio de alumbrado público. Todas estas variables, combinadas en forma adecuada, nos permitirán encontrar la ecuación que equilibre la valuación territorial y por ende, toda resolución que se tome teniendo en cuenta este concepto. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Ecuación de valuación territorial VARIABLES A CONSIDERAR Y SU RELACIÓN GEOGRÁFICA: Valor de la tierra más el valor de las mejoras y/o construcciones que contenga. (T) Coeficiente por tipo de inmueble (I) Coeficiente zonal (Z) Coeficiente por vías calificadas (V) Coeficiente por afectación de pavimento (P) Coeficiente por categorización de servicios e infraestructura (S) Valuación = F (T, I, Z, V, P, S, a) Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Valor de la tierra por metro cuadrado Uno de los análisis realizados mediante la combinación de la información incorporada y de su procesamiento, es el valor de la tierra por unidad de medida, es decir por metro cuadrado. Obtenida directamente por la división entre el valor de la Valuación del terreno y la superficie de la parcela, según el Sistema municipal. Se pueden observar diferencias dentro de la misma zona, algunas corresponden a los terrenos de esquina, otros por errores en la valuación. Esta misma variable puede ser considerada con los valores provenientes del Catastro de Provincia y determinar cuáles serían las modificaciones a realizar. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Valores por mejoras Otra consideración es el valor por mejoras, en este caso, la existencia de piletas según lo incorporado al Sistema Municipal, según lo declarado en las cédulas y expedientes y de acuerdo a la restitución y a la visualización de las fotos aéreas. Además de detectar las inconsistencias entre sistemas, se puede solicitar al contribuyente la regularización de la situación. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Tipo de inmueble según su uso Usos: Baldío A Según el uso que se hace de la parcela, por ejemplo, los baldíos según el Sistema Municipal, y los baldíos y construcciones según la restitución. A esto se podría agregar el uso detectado en el relevamiento de campo y con toda esta información inferir el verdadero uso, asignándole el coeficiente correspondiente.   Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Vías calificadas, pavimentos, servicios e infraestructura Con la utilización de las bases de redes de viales y de infraestructura se determinan los ejes según su jerarquía, su estado y los servicios que se relacionan con su ubicación. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

ZONAS TRIBUTARIAS Una vez asignadas las zonas tributarias, el SIG nos permite verificar la consistencia de los coeficientes asignados y las modificaciones que serán necesarias para obtener el equilibrio esperado. Esta es otra muestra en la que se observan discrepancias que deberán ser resueltas.   Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

ZONAS TRIBUTARIAS Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Análisis de zonas ambientales degradadas En otra aplicación especial, a partir de una tarea de investigación desarrollada por la Universidad Nacional de Gral. Sarmiento, sobre áreas ambientalmente degradadas, se trasladó al SIG municipal la información. A partir de los puntos de nivelación de Geodesia de Pcia., de las curvas de nivel del IGM y de los datos relevados y analizados por la Universidad, se graficaron las zonas ambientales degradadas, zonas inundables, puntos de conflicto, basurales, zonas con distinto grado de contaminación, etc. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Análisis de zonas ambientales degradadas  Esa información se superpuso al trazado de las manzanas del municipio y se delimitaron zonas degradadas ambientalmente, a las que se les asignó un coeficiente menor para la valuación. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Análisis de zonas ambientales degradadas Otro análisis que se efectuó con la misma información, fue la relación entre estas zonas degradadas y el porcentaje de cobrabilidad tributaria para determinar si existía correlación entre la falta de pago y las condiciones ambientales de los habitantes. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento

Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento Se ha intentado mostrar sólo algunas aproximaciones de los análisis que se realizan en el Municipio de Malvinas Argentinas, utilizando el SIG. Intentamos incorporar a las distintas dependencias, no sólo en el abastecimiento de información, sino en la posibilidad de reintegrarles información procesada que facilite las tareas de cada una de ellas. Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento