FINANCIACION DE LA VIVIENDA María Mercedes Cuéllar Noviembre de 2005 INSTITUTO COLOMBIANO DE AHORRO Y VIVIENDA

INDICE I.EVOLUCION RECIENTE II.LA OFERTA DE CREDITO DE VIVIENDA III.LA DEMANDA DE CREDITO IV.CONCLUSIONES

I.EVOLUCION RECIENTE

El sector de la construcción se ha recuperado, aunque sin alcanzar los niveles históricos Fuente: DANE. Cuentas Nacionales. PIB de la Construcción. Acumulado anual y crecimiento 1990 – Junio 2005

Las ventas de viviendas también crecen Fuente: Galería Inmobiliaria Corresponde a ventas y preventas. TOTAL: Unidades Ventas de vivienda. Acumulado anual Bogota, Medellín y Cali 2004 – septiembre 2005

Los precios se han estabilizado Fuente: Indice de Precios de Vivienda Nueva. DNP Índice de precios reales de vivienda nueva. Bogotá Agosto

II. LA OFERTA DE CREDITO DE VIVIENDA

Pero la cartera hipotecaria sigue cayendo Cartera Hipotecaria de Vivienda. Entidades afiliadas al ICAV (Con Cisa) 1990 – Junio 2005 Fuente: ICAV. DANE. Cartera Hipotecaria Incluye cartera propia y administrada.

Pero la cartera hipotecaria sigue cayendo Cartera Hipotecaria de Vivienda. ICAV, Otros bancos, cooperativas, FNA – Junio 2005 Fuente: ICAV. DANE. Cartera Hipotecaria Incluye cartera propia y administrada.

A pesar de los mayores desembolsos Desembolsos de crédito hipotecario. Acumulado Anual 1990 – Septiembre 2005 Fuente: ICAV. Incluye desembolsos a individual y subrogaciones de constructor a individual

Las amortizaciones (normales y prepagos) aún superan los desembolsos Desembolsos de crédito hipotecario* vs. Recuperaciones. Acumulado Anual 1997 – Septiembre 2005 Fuente: ICAV. *Incluye desembolsos a individual y subrogaciones de constructor a individual

Hay mas agentes participando activamente en el mercado VIS Desembolsos de crédito hipotecario. VIS Julio-Septiembre 2005 Fuente: Superintendencia Bancaria Resultados Convenio Gobierno-Sector Financiero. Junio 2005

La cartera VIS se mantiene estable y la no VIS cae Cartera Hipotecaria de Vivienda por rango – Junio 2005 Fuente: DANE. Cartera Hipotecaria Incluye cartera propia y administrada.

Las tasas de interés están reduciéndose (Créditos no VIS) Fuente: Superintendencia Bancaria – Desembolsos de crédito hipotecario Tasas de interés de desembolsos de crédito hipotecario por rango. Mayo 2002 – Octubre 2005

III. DEMANDA DE CREDITO

Demanda de Crédito La demanda de crédito depende de: Características Socio-Económicas de los hogares Valor de la Vivienda Capacidad de Ahorro (Cuota Inicial) Flujos de Ingresos para pagar la cuota Costo Financiero (Tasa de Interés y Costo de los Seguros)

El 72.8% de los hogares tiene ingresos inferiores a 4 SML y 45.4% menos de 2 SML Fuente: DANE, DNP. ECV 2003

HOGARES PROPIETARIOS Y NO PROPIETARIOS

En promedio el 53.5% de los hogares tienen capacidad de ahorro Fuente: DANE, DNP. ECV 2003

Los arrendatarios tienen menos capacidad de ahorro que los propietarios Fuente: DANE, DNP. ECV 2003

Valor mínimo de una vivienda nueva Según Camacol, el valor mínimo de una vivienda es de 50 SML

En promedio la vivienda equivale a 3 años de ingresos del hogar Fuente: DANE, DNP. ECV Cálculos ICAV

Valor mínimo de una vivienda nueva Para los rangos de hasta 0.5 SML, esta representa 5.6 veces la equivalente a 3 años de ingresos

Demanda potencial Número de hogares que pueden: Pagar la cuota inicial y Tienen ingresos para el pago del crédito hipotecario (tasa de interés + seguros)

Hogares arrendatarios con ingresos de hasta 4 SML Demanda potencial de vivienda con subsidio actual Fuente:. Cálculos ICAV. Con base en DANE, DNP. ECV 2003

Hay un desfase entre el número de subsidios aprobados y el número de viviendas Subsidios Asignados vs. Unidades Licenciadas. Acumulado anual Fuente: DANE. Licencias de Construcción. MAVDT

Particularmente en VIS Fuente: Galería Inmobiliaria Corresponde a ventas y preventas. TOTAL VIS: Unidades Ventas de vivienda VIS por tipo. Acumulado anual Bogota, Medellín y Cali 2004 – septiembre 2005

El déficit habitacional es alto, sobre todo en los estratos de menores ingresos: Fuente: DNP. Visión Colombia Segundo Centenario: Propuesta para discusión Cálculos ICAV con base en la distribución de hogares de la Encuesta de Calidad de Vida. DANE – DNP, la participación por ciudades en las licencias de construcción del DANE y la evolución del mercado de vivienda nueva de Galería Inmobiliaria Incremento anual de hogares vs. Viviendas construídas

Facilitar el aporte de la cuota inicial Reducir el costo del crédito Ajustar el valor de la vivienda Ajustar la política de subsidios Bancarizar a los informales Aumentar la oferta de vivienda PARA AMPLIAR LA DEMANDA SE PUEDE:

Hogares arrendatarios con ingresos de más de 4 SML Demanda potencial de vivienda con subsidio actual Fuente:. Cálculos ICAV. Con base en DANE, DNP. ECV 2003

Cómo compró la Vivienda? Percepción del crédito hipotecario Fuente: Encuesta ICAV. Galería Inmobiliaria Base: 452 encuestados Si tomó crédito hipotecario, responda Si o No a las siguientes preguntas TOTAL VISNO VIS

En particular hay que implementar políticas diferenciadas por rangos de ingreso que tengan en cuenta las condiciones de las familias A las tasas actuales, los 358 mil hogares con ingresos de hasta 4 SML que podrían hacer efectiva su demanda no lo están haciendo, por falta de: acceso al crédito, disponibilidad de subsidios y disponibilidad de viviendas. Reducir las tasas de interés incrementa la demanda pero queda el interrogante de quien asume el costo En general el valor del arriendo es inferior al valor de la cuota de amortización del crédito Reducir la cuota inicial con mayor crédito: o bien no genera ningún efecto positivo o es negativo IV. CONCLUSIONES

Si no se reforman algunas políticas, el mercado hipotecario se puede estabilizar en un tamaño suboptimo El marchitamiento tendría graves consecuencias negativas en términos de bienestar y crecimiento Es muy importante seguir la labor de obtener cifras confiables y oportunas