Scorecard de Vivienda en México 3T16 Javier Gayol Zabalgoitia jgayol@gbm.com.mx +52 (55) 5480 5883 Ricardo Penkoff Lechon rpenkoff@gbm.com.mx +52 (55) 5480 5800 ext. 4108

Scorecard de Vivienda en México 3T16 Desempeño de la industria Los subsidios tuvieron un trimestre positivo; sin embargo, mantenemos una postura cautelosa sobre la dinámica del mercado. Este trimestre registró un incremento anual de 23.1% en las unidades subsidiadas, debido a que el proceso de escrituración se acelera para alcanzar el presupuesto asignado para 2016 (21.5% del presupuesto total fue usado este trimestre vs. sólo 16% para el mismo periodo en 2015); de esta manera, se originó el incremento en los subsidios. No obstante, debemos tomar en cuenta que el gobierno programó un recorte anual de 20% en los subsidios para 2016. Pese a ello, el foco rojo del sector sigue siendo el alza registrada en el inventario no vendido (+12.2% a/a), junto con la reducción en las unidades escrituradas a través del INFONAVIT. En una nota positiva, observamos que la vivienda para población de ingreso medio y alto está presentando una dinámica más fuerte y se está beneficiando del hecho de que los bancos comerciales han recuperado la confianza y han aumentado de forma significativa el nivel de financiamiento de viviendas. Esto corresponde con la estrategia de las constructoras públicas de enfocarse en una mayor mezcla de ventas. Creemos que ARA y VINTE cuentan con el mejor portafolio para hacer frente a este reto. (Para este trimestre, estamos incluyendo a la constructora VINTE, tras su oferta pública inicial de P$1,200 millones que tuvo lugar en octubre pasado). Source: World Economic Forum Desempeño de financiamiento por entidad Fuente: GBM con datos de la CONAVI. Asignación de los subsidios Fuente: GBM con datos de la CONAVI. 2

Desempeño de los ingresos de la muestra La tendencia sigue cambiando hacia los segmentos de mayores ingresos. ARA logró incrementar su precio promedio trimestral gracias a una mayor participación de la vivienda residencial (+92% a/a). No obstante, el segmento de ingreso medio presentó un descenso interanual como consecuencia del término de proyectos de ingreso medio durante el 3T16. JAVER expandió su segmento de ingreso alto, ya que las unidades residenciales crecieron 32.5% respecto al trimestre anterior. Sin embargo, la compañía también aumentó en gran medida su participación en unidades escrituradas mediante subsidios. CADU empezó a desplazarse hacia una mayor mezcla de ventas, lo que derivó en el crecimiento del precio promedio más alto de nuestra muestra (10.4% a/a). Al mismo tiempo, la constructora sufrió por la disminución en los subsidios, pues éstos han representado gran parte de sus ingresos. VINTE tiene el mejor desempeño en los segmentos de mayores ingresos, debido a que sus ingresos prácticamente no están expuestos a los subsidios. Además, cuenta con el precio de venta promedio más alto de nuestra muestra. Fuente: GBM con datos de las compañías. Fuente: GBM con datos de la CONAVI. Fuente: GBM con datos del INFONAVIT. Fuente: GBM con datos del INFONAVIT.

Scorecard de Vivienda en México 3T16 Los niveles de inventario siguen en aumento. Fuente: GBM con datos del RUV. Desempeño del inventario de unidades terminadas Fuente: GBM con datos del RUV. Días inventario de la industria Source: World Economic Forum Al comparar los datos anuales, observamos un incremento de 12.2% en el inventario total, originado principalmente por un avance de 24.7% en las unidades sin vender durante más de cinco meses, lo que constituye una de nuestras inquietudes más importantes respecto a la industria. No obstante, el inventario de unidades terminadas se redujo en este trimestre sin efectos considerables en los precios. Si bien los días de venta se contrajeron 4.8% a tasa trimestral (lo que sugiere una ligera mejoría en el proceso de escrituración durante el 3T16 en comparación con los dos trimestres previos), creemos que el aumento interanual de 40% en los días inventario de las unidades en construcción se debió a que las constructoras percibieron una menor demanda y el alto nivel de inventario. 4

Scorecard de Vivienda en México 3T16 La adquisición de terrenos continuó como el enfoque central a medida que se redujo la disponibilidad de los subsidios. ARA siguió trasladando su reserva territorial hacia segmentos más altos, como parte de su estrategia de aumentar sus ingresos provenientes de las viviendas residenciales y de ingreso medio. Además, la compañía reiteró su guía de flujo libre de efectivo de P$200 millones para 2016. JAVER reportó generación de flujo libre de efectivo gracias a un ciclo de capital de trabajo positivo. Sin embargo, el flujo de efectivo apenas logró cumplir con los pagos de dividendo propuestos; por tanto, prevemos una tasa de reinversión más lenta hacia adelante. CADU presentó el crecimiento más alto en inventario, pues la compañía busca modificar su enfoque a viviendas de ingreso medio y alto con la finalidad de depender menos de los subsidios. La reducción de deuda de VINTE, la cual proviene del nuevo capital recaudado en la oferta pública inicial, debería de ayudar a seguir expandiendo la presencia geográfica de la constructora, al mismo tiempo que mantiene un perfil de deuda sólido. Source: World Economic Forum Desempeño del capital de trabajo Fuente: GBM con datos de las compañías. Tasas de deuda Fuente: GBM con datos de las compañías. 5

Scorecard de Vivienda en México 3T16 Desempeño de la rentabilidad de la muestra La rentabilidad de ARA continúa avanzando, a medida que la vivienda residencial adquiere una mayor participación en los ingresos totales; mientras tanto, la estructura de costos fijos de la constructora y su amplia diversificación siguen frenando su rentabilidad, en comparación con sus pares. JAVER aún presenta un rezago en su rentabilidad, pese al incremento anual de 10% en el precio de venta promedio. Así mismo, si bien la compañía ha efectuado acciones para mejorar su perfil de deuda, la utilidad neta se mantiene en terreno negativo. CADU ha mostrado un alza en la vivienda de ingreso medio durante el trimestre (12% de los ingresos se derivó de este segmento vs. 2% en el 3T15), lo que corresponde con su programa de adquisición de terrenos; sin embargo, observamos un efecto menor en la rentabilidad. VINTE es una empresa fuerte en términos de rentabilidad, con el 69% de sus ingresos originados por la vivienda de ingreso medio y residencial. Además, un control estricto en sus gastos administrativos, junto con su robusto balance, resultó en una mejoría de 90 puntos base en el margen neto. Source: World Economic Forum Fuente: GBM con datos de las compañías. Valuaciones de la muestra 6

Scorecard de Vivienda en México 3T16 Eventos relevantes del sector No existieron eventos relevantes durante el trimestre.   Eventos relevantes de URBI Octubre 19, 2016 –URBI reanudó su cotización en la Bolsa Mexicana de Valores. El precio por acción fue de P$14.09. Expresamos nuestra preocupación respecto al riesgo de dilución potencial, pues aún faltan por suscribir ~84 millones de acciones (del total de 238 millones de acciones en circulación de la compañía), de las cuales 17 millones se destinarán a litigaciones pendientes relacionadas con los acreedores del concurso mercantil, mientras que los 67 millones restantes formarán parte de un paquete de incentivo para el equipo directivo, lo que, en última instancia, podría provocar una dilución de 35% en las acciones de URBI. Eventos relevantes de JAVER Octubre 11, 2016 – JAVER anunció su tercer pago de dividendo. La compañía pagó P$0.26 por acción el 18 de octubre. Éste fue el último pago por dicho monto, ya que el cuarto y último pago, en enero de 2017, ascenderá a P$0.92 por acción.  Eventos relevantes de GEO Octubre 20, 2016 – Juan Carlos Díaz Arelle fue nombrado Director General de GEO. En un esfuerzo de la empresa por dividir las responsabilidades del Presidente del Consejo y el Director General, Arelle asumió dicho cargo, mientras que Juan Carlos Braniff Hierro permanece como Presidente del Consejo. Eventos relevantes de VINTE Octubre 4, 2016 – VINTE recaudó P$1,200 millones en su oferta pública inicial. El monto total abarcó P$713 millones provenientes de la oferta primaria, considerando la opción de sobreasignación, y P$506 millones de la oferta secundaria a un precio de P$26.32 por acción. Eventos relevantes de ARA Julio 27, 2016 – ARA anunció un incremento en su programa de recompra. Este anuncio derivó en la adquisición de 20 millones de acciones por parte de la compañía durante el tercer trimestre del año, lo que resultó en un monto de ~P$125 millones a un precio promedio de P$6.33. Eventos relevantes de SARE Junio 28, 2016 – SARE firmó una línea de crédito por P$150 millones con SHF. La compañía espera que este crédito contribuya al desarrollo de sus proyectos actuales. Source: World Economic Forum 7