ASESORÍA, GESTIÓN Y PROMOCIÓN INMOBILIARIA GESTIÓN DE SUELO Conceptos IMPRESCINDIBLES FEBRERO 2017

GESTIÓN DE SUELO Son muchos los elementos que determinan la materialización de los procesos de gestión que van desde la adquisición del suelo hasta el desarrollo de la urbanización y la construcción. El objetivo de estas sesiones es el conocimiento de los procesos materiales de gestión en el entorno de los operadores públicos y privados que acometen la transformación de suelo. Dotar a los asistentes de los instrumentos necesarios para la participación en los procesos de desarrollo y promoción de suelo, incidiendo en cada una de las etapas y analizando algunas experiencias.

GESTIÓN DE SUELO ≠ GESTIÓN URBANÍSTICA Gestión de Suelo es un proceso complejo que utiliza las disciplinas técnicas (planeamiento y gestión urbanística) para alcanzar su objetivo. TIEMPO y VALOR de SUELO son MUY IMPORTANTES Gestión Urbanística es una disciplina técnico-jurídica imprescindible para la transformación de suelo de acuerdo con el planeamiento. NO VALORA EL TIEMPO y el VALOR de SUELO es TEÓRICO

Conceptos IMPRESCINDIBLES SUELO URBANISMO PLANEAMIENTO GESTIÓN URBANISTICA CARGAS URBANÍSTICAS SISTEMA DE ACTUACIÓN APROVECHAMIENTO URBANISTICO CLASIFICACIÓN DEL SUELO SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO INSTRUMENTOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA VALORACION TASACION DISCIPLINA URBANÍSTICA …

El derecho de propiedad NO da derecho a edificar EL SUELO materia prima para obtener producto final (solar) El derecho de propiedad NO da derecho a edificar Transformación urbanística, jurídica y física: Urbanística = PlaneamientO Jurídica = Gestión Urbanística Física = Urbanización TRANSFORMACIÓN SUELO ≈ PROMOCIÓN INMOBILIARIA El planeamiento es “el proyecto” y la gestión urbanística posterior es “la dirección” que lo hace posible. En la práctica la urbanización es la fase última de la gestión urbanística en que se “construye” el planeamiento.

URBANISMO URBANISMO= ∑ (PLANEAMIENTO + GESTIÓN URBANÍSTICA) Es una REALIDAD SOCIAL y ECONÓMICA que afecta a la PROPIEDAD PRIVADA. Engloba multitud de disciplinas: Política, Sociología, Derecho, Geología, Geografía, Topografía, … es una gestión pública de la que participa el sector privado. Los propietarios de suelo pueden proponer desarrollos de nueva creación o de reforma a la Administración Pública que puede tramitarlos si son coherentes con la ordenación general. El Urbanismo NO ES SIMPLEMENTE DISEÑO URBANO

PLANEAMIENTO INSTRUMENTO BÁSICO técnico y jurídico para el proyecto y la gestión de las actuaciones de transformación urbanística que definen el territorio. Es vinculante OBJETIVO: Ordenar el suelo a transformar estableciendo el marco jurídico que posibilite la gestión a través de la clasificación y la calificación. IMPRESCINDIBLE conocer la legislación urbanística para redactar planeamiento IMPRESCINDIBLE conocer la normativa urbanística para redactar proyectos edificación IMPRESCINDIBLE conocer los instrumentos y técnicas de planeamiento para gestionar suelo

GESTIÓN URBANISTICA Es un conjunto de procesos jurídicos acordes con el planeamiento, para transformar el suelo bruto, yermo o con usos agrícolas, en suelo urbanizado capaz de atender y satisfacer la demanda. OBJETIVO: Ejecutar las determinaciones del planeamiento Los proyectos de gestión NO PUEDEN modificar el planeamiento que gestionan. IMPRESCINDIBLE conocer los instrumentos de gestión y sus técnicas para gestionar suelo. Las modificaciones de instrumentos de gestión PUEDEN tramitarse simultáneamente con las de instrumentos de planeamiento pero NO ES ACONSEJABLE.

OPERADORES PÚBLICOS Empresas públicas de suelo (autonómicas o locales) Consorcios con otras administraciones OBJETIVO: Regular precios del suelo Dinamizar la oferta Permiten la entrada en el mercado de volúmenes importantes de suelo urbanizado que tengan un efecto real en la regulación de los precios. La ampliación de la oferta tiene efecto contagio en el entorno y desanima procesos especulativos de retención de suelo.

OPERADORES PRIVADOS Propietarios de suelo OBJETIVO: Transformar el suelo para su promoción Las fórmulas de gestión que se utilizan son diversas en función de si la propiedad del suelo es PÚBLICA o PRIVADA: Gestión a través empresas públicas Gestión a través de Consorcios Juntas de Compensación Asociaciones administrativas de cooperación

RESPETAR ámbito ejercicio de cada uno es parte del éxito EXPERTOS en GESTIÓN DE SUELO Técnicos “ARQUIGADOS” Arquitectos, especialistas en Urbanismo conocimientos JURÍDICOS en Gestión Urbanística. Jurídicos “ABOTECTOS” Abogados, especialistas en Urbanismo con conocimientos TÉCNICOS de Planeamiento. RESPETAR ámbito ejercicio de cada uno es parte del éxito

El SUELO está siempre CLASIFICADO y CALIFICADO CLASIFICACIÓN y CALIFICACIÓN DEL SUELO El SUELO está siempre CLASIFICADO y CALIFICADO Clasificación = CLASES DE SUELO determina el régimen jurídico del suelo y los diferentes derechos y deberes del propietario: SUELO URBANO consolidado no consolidado SUELO URBANIZABLE delimitado no delimitado SUELO NO URBANIZABLE SUELO URBANO CON OBRAS o CESIONES PENDIENTES ES SUELO URBANO NO CONSOLIDADO NO EXISTEN SECTORES CON DOS CLASES DE SUELOS EXISTEN SUELOS CON DOS CLASIFICACIONES DIFERENTES.

EL SUELO NO PUEDE ESTAR ADSCRITO A DOS DOMINIOS CLASIFICACIÓN y CALIFICACIÓN DEL SUELO El SUELO está siempre CLASIFICADO y CALIFICADO CALIFICACIÓN: asigna condiciones de USO y EDIFICACIÓN Delimita: ZONAS SISTEMAS Delimita el DOMINIO PÚBLICO y el DOMINIO PRIVADO ZONAS = DOMINIO PRIVADO SISTEMAS = DOMINIO PÚBLICO EL SUELO NO PUEDE ESTAR ADSCRITO A DOS DOMINIOS

Las VALORACIONES y las TASACIONES son “ELÁSTICAS” VALORACIÓN DEL SUELO El SUELO está siempre VALORADO (el CATASTRO) CLASIFICACIÓN DEL SUELO ≠ SITUACION BÁSICA DE SUELO CLASIFICACIÓN DEL SUELO es URBANÍSTICA SITUACIÓN BÁSICA DE SUELO es EFECTOS DE VALORACION VALORACIÓN ≠ TASACIÓN La VALORACIÓN puede ser: URBANISTICA a efectos EXPROPIATORIOS Administrativa (catastral) Inmobiliaria La TASACIÓN valora a efectos HIPOTECARIOS Las VALORACIONES y las TASACIONES son “ELÁSTICAS”

APROVECHAMIENTO ≠ EDIFICABILIDAD APROVECHAMIENTO URBANISTICO APROVECHAMIENTO = valor suelo ordenado Se materializa mediante las operaciones de gestión de suelo, la urbanización y la construcción, obteniéndose en cada una de ellas un progresivo grado de concreción que va adquiriendo más valor en el mercado inmobiliario. Se mide en UNIDADES DE APROVECHAMIENTO y/o € (euros). APROVECHAMIENTO (u.a.) = VALOR ECONÓMICO (€) APROVECHAMIENTO pondera edificabilidad en función del uso, localización y condiciones edificación EDIFICABILIDAD = techo máximo (m²techo) APROVECHAMIENTO ≠ EDIFICABILIDAD

APROVECHAMIENTO = EDIFICABILIDAD si ÚNICO uso lucrativo CARACTERÍSTICAS DEL APROVECHAMIENTO La cesión a la Administración actuante de un % de aprovechamiento es obligatoria en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable La cesión a la Administración actuante de un porcentaje de aprovechamiento está EXENTA de carga de urbanización. APROVECHAMIENTO = EDIFICABILIDAD si ÚNICO uso lucrativo El planeamiento PUEDE ubicar el porcentaje de cesión de aprovechamiento pero esto es propio del instrumento de gestión

El PLANEAMIENTO puede estar DIBUJADO o REDACTADO INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO BÁSICOS El PLANEAMIENTO puede estar DIBUJADO o REDACTADO PLANEAMIENTO GENERAL PLAN ORDENACIÓN URBANÍSTICA MUNICIPAL Norma jurídica que desarrolla y aplica la legislación vigente en el territorio y establece un conjunto de derechos y deberes que configuran el contenido del derecho a la propiedad del suelo en un municipio o conjunto de ellos. PLANEAMIENTO DERIVADO desarrolla y concreta las determinaciones del planeamiento general para cada clase de suelo. Suelo URBANO consolidado Licencia no consolidado PLAN DE MEJORA URBANA Suelo URBANIZABLE delimitado PLAN PARCIAL no delimitado PLAN PARCIAL DELIMITACIÓN Suelo NO URBANIZABLE PLANES ESPECIALES

PLANEAMIENTO GENERAL (POUM) POLÍGONOS ACTUACIÓN URBANÍSTICA (PAU) (a gestionar) PLANEAMIENTO DERIVADO (a redactar) PLAN DE MEJORA URBANA (PMU en SUnc) PLAN PARCIAL URBANÍSTICO (PPU en SUD) PLANES ESPECIALES (a concretar)

El Planeamiento determina el SISTEMA DE ACTUACIÓN que lo gestionará y en consecuencia el instrumento a tramitar en la fase de GESTIÓN URBANÍSTICA. El PLANEAMIENTO DERIVADO NUNCA MODIFICA las determinaciones del PLANEAMIENTO GENERAL. Las MODIFICACIONES DE PLANEAMIENTO GENERAL Y DE PLANEAMIENTO DERIVADO PUEDEN TRAMITARSE SIMULTANEAMENTE aunque la ejecutividad de la aprobación de una menor quedará condicionada a la aprobación de la mayor.

INSTRUMENTOS DE GESTIÓN El objetivo de esta fase de transformación es la obtención de la titularidad del suelo resultante y su urbanización. SISTEMA: REPARCELACIÓN POR COMPENSACIÓN INSTRUMENTO: Proyecto de COMPENSACIÓN INICIATIVA: PRIVADA. La Junta de Compensación redacta el proyecto de reparcelación y urbaniza. SISTEMA: REPARCELACIÓN POR COOPERACIÓN INSTRUMENTO: Proyecto de COOPERACIÓN INICIATIVA: PÚBLICA. La Administración actuante redacta proyecto y urbaniza a cargo de los privados. SISTEMA: EXPROPIACIÓN INSTRUMENTO: Proyecto de EXPROPIACIÓN INICIATIVA: PÚBLICA. Administración expropia y urbaniza.

CONVENIOS URBANÍSTICOS Los convenios son ACUERDOS entre la Administración actuante y los propietarios de suelo para la concreción de la ordenación o de la gestión urbanística y el establecimiento de condiciones para su ejecución. Se pueden firmar convenios en: fase de PLANEAMIENTO fase de GESTIÓN El CONVENIO puede plantearse por parte del Ayuntamiento como por parte de los propietarios. El CONVENIO establece los compromisos y derechos de los particulares en relación con el desarrollo del suelo y las garantías de la Administración para asegurarse el cumplimiento. El CONVENIO se puede considerar GESTIÓN CONCERTADA El CONVENIO SIEMPRE DEBE SER PÚBLICO.

CONCLUSIONES FASES DE TRANSFORMACIÓN ADQUISICION DE SUELO PLANEAMIENTO GESTIÓN URBANISTICA URBANIZACIÓN EDIFICACION CASI NUNCA SE DAN EN ESTE ORDEN GESTIÓN DE SUELO = ARQUITECTURA + DERECHO + ECONOMIA GESTION DE SUELO NO ES SÓLO GESTIÓN URBANÍSTICA PERO ES CUANDO MÁS GESTIÓN DE SUELO SE LLEVA A CABO