El Mercado de la Tierra en Bogotá Mucha Ideología poca Claridad ASOBANCARIA El Mercado de la Tierra en Bogotá Mucha Ideología poca Claridad Bogotá D.C Diciembre, 3 de 2009

Contenido Introducción Usos y valor de la tierra (Ideología?) Precios Población ¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? ¿Libre Competencia o Poder de Mercado? Mecanismos transaccionales

Valor de la tierra por quintiles

Usos del suelo en Bogotá Composición suelo urbano Distrito Capital Composición suelo Distrito Capital Fuente: UACD, 2009. Cálculos DEEF-SHD.

Área libre en la zona urbana de Bogotá Área libre en la zona urbana de Bogotá. Excluye área protegida urbana y rural

Localización de usos de la construcción

Uso y valor de la construcción Bogotá 2009 Área construida Valor Total (m2) % Total (millones de $) Habitacional 164.890.937 73,4% 47.436.000 69,8% Oficinas 11.801.566 5,3% 4.965.000 7,3% Comercial 11.533.873 5,1% 3.403.000 5,0% Centro comercial 1.077.930 0,5% 2.961.000 4,4% Bodegas 9.523.781 4,2% 2.267.000 3,3% Dotacional educativo 7.723.699 3,4% 2.076.000 3,1% Parqueos 5.443.720 2,4% 1.397.000 2,1% Industrial 3.479.938 1,5% 907.000 1,3% Depósitos y casilleros 4.448.045 2,0% 846.000 1,2% Otros* 4.599.000 1.674.000 2,5% Totales 224.522.786 67.933.000 *Hoteles, actividad artesanal y dotacionales,

Distribución predios residenciales por estrato Estratos Número predios Estrato 0 1457 Estrato 1 96.885 Estrato 2 430.811 Estrato 3 490.515 Estrato 4 197.257 Estrato 5 68.747 Estrato 6 57.647 Residencial 1.343.322 Total 2.057.723 Fuente: UACD, 2009. Cálculos DEEF-SHD. Nota: Distribución predios por estratos dentro del total predios residenciales.

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Valor del suelo urbano Fuente: SPD

Estrato y valor catastral de inmuebles Fuente: UACD

Valor del suelo urbano Fuente: SPD

Distribución de los predios residenciales por estrato en la ciudad Fuente: SDP

Dispersión avalúos y estrato en el sistema general Fuente: Catastro, SDP-DANE. Encuesta de capacidad de pago 2004 y base catastral 2009. Cálculos DEEF-SHD. Proyección 2010.

Barrios de origen ilegal Antes de 1960 Fuente: SDP

Barrios de origen ilegal Década de 1960 Fuente: SDP

Barrios de origen ilegal Década de 1970 Fuente: SDP

Barrios de origen ilegal Década de 1980 Fuente: SDP

Barrios de origen ilegal Década de 1990 Fuente: SDP

Barrios de origen ilegal Década de 2000 Fuente: SDP

Informalidad Origen formal Origen informal Fuente: UACD

Precios de la vivienda Variaciones anuales del índice de precios de vivienda nueva, Nación y Bogotá Trimestre I 1998 – Trimestre IV 2008 Fuente: Dane, Índice de precios de vivienda nueva.

Evolución Precio m2 (miles de pesos)

Relación Precios VIS – NO VIS (miles de pesos)

Relación Precios según Usos (miles de pesos)

Algunas Localidades (miles de pesos)

Relación PIB – Precio m2

Fuente: Censo de edificaciones. DANE Evolución de los precios promedio de las construcciones por estrato en Bogotá Fuente: Censo de edificaciones. DANE

Evolución de los precios promedio de las construcciones por destino Los precios de las construcciones con destino a hoteles ha tenido un aumento significativo, mientras que el precio de casas y bodegas, se mantiene. Fuente: Censo de edificaciones. DANE Evolución de los precios promedio de las construcciones de vivienda Desde el 2006, los precios de apartamentos han crecido, frenando en 2008, mostrando una sustitución en el producto inmobiliario hacia VIS. Las casas mantienen su comportamiento. Fuente: Censo de edificaciones. DANE

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Cambio absoluto en la población 2005-2015

Cambio absoluto en el número de hogares 2005-2015

Tasa de crecimiento natural 2005-2015

Cambio absoluto en el número de nacimientos 2005-2015

Cambio absoluto en el número de defunciones 2005-2015

Cambio absoluto en la migración neta 2005-2015

Tasa de migración 2005-2015

Tasa de mortalidad 2005-2015

Densidad de población

Porcentaje de personas en hacinamiento crítico

Porcentaje de personas en viviendas inadecuadas

Déficit de vivienda en Bogotá (Número de hogares - número de viviendas) Total déficit Bogotá: 180.000

Hogares por tenencia de la vivienda Fuente: Encuesta de Calidad de Vida Bogotá 2007. Cálculos DEEF-SHD.

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¿Qué sabemos sobre quien paga los impuestos? Ricardo versus Scarf/Debreu

Tarifas del impuesto predial unificado Predios residenciales urbanos y rurales Categorías de predios Tarifa por mil Ajuste Residenciales urbanos estratos 1,2y3   Predios residenciales estratos 1 y 2 con avalúo catastral entre $8.998.000 y $59.285.000 2,0 Con base gravable inferior o igual a $31.363.000 4,0 Con base gravable superior a $31.363.000 6,0 62.000 Residenciales urbanos estrato 4 Con base gravable inferior o igual a $75.032.000 Con base gravable superior a $75.032.000 7,5 113.000 Residenciales urbanos estrato 5 y 6 Con base gravable inferior o igual a $198.761.000 7,0 Con base gravable superior a $198.761.000 9,5 498.000 Residenciales rurales Con base gravable inferior o igual a $25.142.000 Con base gravable superior a $25.142.000 74.000 Comerciales en suelo rural o urbano Comerciales con base gravable inferior o igual a $69.872.000 8,0 Comerciales con base gravable superior a $69.872.000 105.000 Depósitos y parqueaderos Depósitos y parqueaderos con base gravable inferior o igual a $3.309.000 5,0 Depósitos y parqueaderos con base gravable superior a $3.309.000 9.000 Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados con base gravable inferior o igual a $20.908.000 12,0 Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados con base gravable superior a $20.908.000 33,0 448.000 Fuente: Estatuto tributario Bogotá 2009

¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? El mercado de la tierra La tierra heredada: no hay relación riesgo-retorno. Hay un bajo avalúo catastral y es fácil evadir la sucesión. La tierra como inversión: la rentabilidad es función del retorno de la actividad agrícola y del valor esperado del cambio de norma. La tierra como especulación

¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? Oferta de tierra es función de: Impuestos Precio esperado Rentabilidad con uso actual Rentabilidad del mercado de capitales Costos de transacción Garantías a los derechos de propiedad Norma y expectativa sobre cambios en la norma

¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? Demanda de tierra es función de: Tasas de interés Rentabilidad de proyectos de inversión potenciales La norma, la probabilidad de que la norma cambie, nuevas normas posibles La tierra como insumo de procesos productivos

Evolución de Clasificación del Suelo

¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? Oferta de vivienda es función de: r del constructor (que no es igual al margen del 12%) Costos de fiducias Precio de la tierra Plusvalía Otros impuestos Gastos Costos directos Precios esperados Norma urbana Ingreso per cápita esperado

¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? Relación riesgo-retorno

Oferta: Área licenciada Bogotá: área vivienda y otros destinos licenciada para construcción Vivienda Otros destinos Fuente: Dane. Cálculos: DEEF, SDH

¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? En el mercado de vivienda se encuentran diferentes tipos de hogares: Hogares con barreras de liquidez y solvencia Hogares con barreras de liquidez y solventes con subsidio Hogares con limitantes en su liquidez, pero con acceso a crédito Hogares muy solventes, con acceso a crédito y múltiples activos

Viviendas terminadas por vender Estratos 5 y 6 Fuente: Galería Inmobiliaria

¿Qué sabemos de la oferta y la demanda de tierra y de vivienda? Demanda de vivienda es función de: Ingreso del hogar Tasa de interés de créditos hipotecarios Riesgo de desempleo Otros activos Valor esperado del inmueble

Capacidad de endeudamiento para adquisición de vivienda según ingresos Crédito en pesos Estrato Ingresos promedio Valor del crédito** Cuota inicial (70%) Cuota mensual a pagar tasa 12% 1 954,632 24,667,763 10,571,898 286,390 2 1,180,973 30,516,431 13,078,470 354,292 3 1,608,340 41,559,626 17,811,268 482,502 4 3,075,914 79,481,849 34,063,649 922,774 5 5,530,238 142,901,765 61,243,614 1,659,071 6 8,265,045 213,569,383 91,529,736 2,479,514 Estrato Ingresos promedio Valor del crédito** Cuota inicial (70%) Cuota mensual a pagar tasa 13% Reducción del monto del crédito 1 954,632 23,503,195 10,072,798 286,390 4.7% 2 1,180,973 29,075,747 12,461,035 354,292 3 1,608,340 39,597,593 16,970,397 482,502 4 3,075,914 75,729,503 32,455,501 922,774 5 5,530,238 136,155,360 58,352,297 1,659,071 6 8,265,045 203,486,753 87,208,608 2,479,514 Estrato Ingresos promedio Valor del crédito** Cuota inicial (70%) Cuota mensual a pagar tasa 14% Reducción del monto del crédito 1 954,632 22,431,073 9,613,317 286,390 4.6% 2 1,180,973 27,749,427 11,892,612 354,292 3 1,608,340 37,791,307 16,196,275 482,502 4 3,075,914 72,275,023 30,975,010 922,774 5 5,530,238 129,944,491 55,690,496 1,659,071 6 8,265,045 194,204,493 83,230,497 2,479,514 Un incremento en 1% de la tasa de interés, suponiendo los mismos ingresos, genera una reducción del 4,7% en la capacidad de endeudamiento Fuente: Gran Encuesta Integrada de Hogares - GEIH I trim de 2008 Simulación realizada a través del simulador del CPT Bancolombia ajustado a lo establecido en la ley de vivienda 546 del 23 de diciembre de 1999 * Plazo de compra de vivienda a 15 años ** Crédito sobre el 70% del valor del inmueble

Tasas de interés de crédito hipotecario /1 Demanda de vivienda Tasas de interés de crédito hipotecario /1 1/ VIS corresponde a Bancolombia, BBVA, BCSC, Davivienda, Colpatria y AV Viilas. No VIS corresponde además de los anteriores bancos al Banco Santander. Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia. Cálculos: SDH-DEEF.

Variación acumulada anual de los desembolsos de crédito hipotecario /1 Demanda de vivienda Variación acumulada anual de los desembolsos de crédito hipotecario /1 1/ Deflactado por el Índice de Costos de Construcción de Vivienda (ICCV). Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia y Dane. Cálculos: SDH-DEEF.

Demanda: Ventas VIS Fuente: Galería Inmobiliaria

Ventas de vivienda por rango de precios Demanda: Ventas Ventas de vivienda por rango de precios Fuente: Galería Inmobiliaria

Número de unidades vendidas según estratos de los proyectos Demanda: Ventas Número de unidades vendidas según estratos de los proyectos Fuente: Galería Inmobiliaria

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Oferta de vivienda en Bogotá Fuente: Galería Inmobiliaria Disponible: vivienda en preventa, construcción y terminada.

Poder de mercado Actores Dueños de la tierra Constructores Bancos

¿Qué sabemos sobre como se forman los Precios? Ricardo versus Scarf/Debreu

Por esto los argumentos sobre la plusvalía son una brutal simplificación El precio de la tierra no es necesariamente un residuo Suponer que es un residuo equivale a estar determinado por la demanda. Hay que hacer un análisis de equilibrio general. Impuestos y norma  Oferta

Poder de mercado Borrero (2007) En áreas consolidadas de estratos altos, los impuestos sobre el incremento en el valor de la tierra son transferidos en su totalidad a los compradores. La elasticidad de la demanda en este segmento permite que los precios se incrementen. En estratos medios la carga la comparten los dueños de la tierra y los constructores. En áreas periféricas, el constructor descuenta los impuestos del precio que paga por la tierra (baja el precio).

Dispersión avalúos y estrato en el sistema General y preferencial Fuente: Catastro, SDP-DANE. Encuesta de capacidad de pago 2004 y base catastral 2009. Cálculos DEEF-SHD. Proyección 2010.

Composición sectorial del PIB de Bogotá 2007 Nota: Servicios incluye: electricidad, gas, agua, servicios del gobierno, servicios personales y domésticos. Otros incluye: agricultura, minería, servicios las empresas, intermediación financiera medida indirectamente e impuestos netos de subsidios. Fuente: Dane. Cálculos: SDH-Dirección de Estadísticas y Estudios Fiscales (DEEF).

2.1 Estructura de los Ingresos de la Administración Central Los ingresos totales de la Admón. Central responden a la dinámica económica del país y de la ciudad, a la capacidad de generar recursos de las empresas distritales, a las relaciones Distrito-Nación y a los ajustes normativos en el estatuto tributario local. Los ingresos corrientes son los ingresos que tienen como origen el cumplimiento de obligaciones tributarias de parte de los contribuyentes y comprenden los tributos de carácter local, los ingresos no tributarios y las transferencias, representando el 76% de los ingresos de la Admón. Central.

Ingresos Tributarios: Impuestos de Bogotá Distrito Especial. Participación de los impuestos en los ingresos tributarios de Bogotá (2007) Ingresos Tributarios Participación (%) - Industria Comercio y Avisos 50,93 - Predial Unificado 20,94 - Consumo de Cerveza 7,30 - Unificado de Vehículos 7,33 - Sobretasa a la Gasolina 8,27 - Consumo de Gasolina 0,00 - Azar y Espectáculos 0,26 - Delineación Urbana 3,23 - Cigarrillos Extranjeros 0,53 - Impuesto de Publicidad Exterior Visual 0,05 - Impuesto al Deporte 0,66 - Estampilla Procultura 0,25 - Estampilla Pro-personas Mayores - Otros tributarios Del conjunto de ingresos corrientes, son los ingresos tributarios los de mayor importancia. Bogotá administra 12 impuestos de los cuales ICA y predial generan el 70% del total de recursos por ingresos tributarios. Por su parte, el recaudo por impuesto al deporte y las estampillas aportan tan solo el 1.06% del total de recursos. 72

RECAUDO IMPUESTO ICA POR LOCALIDADES 2007 La localidad que mayores recursos genera por concepto de ICA es Chapinero dado su importante actividad comercial. Fontibón y Usaquén también aportan una cantidad importante de ingresos. Por el contrario, las localidades con menor recaudo corresponden a Ciudad Bolívar y Usme. 73

RECAUDO IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO POR LOCALIDADES. BOGOTÁ 2007. Las localidades de Suba, Usaquén y Chapinero son las mayores generadoras de ingresos por predial, alrededor del 47% del total del recaudo por este rubro. Por el contrario, las localidades de Sumapaz, La Candelaria y Usme generan una menor cantidad de recursos por concepto de impuesto predial.

2.2 Estructura de los Gastos de la Administración Central Millones de pesos de 1994 El gasto total de la Admón. Central se multiplicó casi por tres en un lapso de diez años (1990-2000), pasó del 3% al 8.2% del PIB distrital. Los gastos totales están compuestos por los rubros de Inversión, servicio de deuda y Gastos Corrientes

Inversión Administración Central Hasta 1995, el presupuesto se destinó prioritariamente a la operación corriente de la administración. De ahí en adelante la inversión ha tenido prioridad dentro del gasto, de tal forma que de una participación del 40% al comienzo de la década de los noventa, hoy en día supera el 70%. Este cambio en la estructura del gasto implicó un enorme esfuerzo de la Administración Distrital para fortalecer los mecanismos de planeación y seguimiento de la inversión. Hoy en día se cuenta con herramientas de gestión del gasto como el POR, aplicativos como SEGPLAN y PREDIS.

INVERSIÓN TOTAL DISTRITAL POR LOCALIDADES. BOGOTÁ 2007. Son las localidades de Ciudad Bolívar y Kennedy las que reciben mayor cantidad de recursos para inversión. La candelaria, Teusaquillo y Chapinero, registran los menores recursos de inversión pública en la ciudad.

INVERSIÓN PER CÁPITA POR LOCALIDADES. BOGOTÁ 2007. Las localidades de Sumapaz, Rafael Uribe y Santa fe reciben mayor cantidad de recursos de inversión por habitante. Por el contrario, Chapinero, Suba y Fontibón registran los menores recursos de inversión pública en la ciudad.

2.3 Balance fiscal total y primario Administración Central (% PIB) 0.19 -0.06 Pendiente volver a hacer grafica con nuevos ajustes El resultado fiscal muestra un manejo prudente de las finanzas locales. A excepción, de los años 1999 y 2000, la ciudad registra déficit menores al 1% del PIB. El balance observado en 1999 está afectado por los recursos de descapitalización de la EEB. Lo anterior teniendo en cuenta que mientras el gasto con tales recursos está registrado por encima de la línea, los recursos se registran por debajo.

2.4 Deuda/PIB Bogotá Administración Central. Se observa una reducción del endeudamiento público en su conjunto durante un periodo de 17 años: del 22% al 3.8% del PIB distrital; y en segundo lugar, una concentración del endeudamiento local en la Administración Central Modificar grafica, pedir grafico a Miguel El hecho que Bogotá tenga bajos niveles de endeudamiento, pone de presente la prudencia con que se han manejado las finanzas de la ciudad, de lo que dan cuenta los resultados fiscal y primario de la Administración Central