1 Felipe Morris Consultor Temas Económicos y Financieros Proyecto de Consolidación de los Derechos de Propiedad Inmueble (PCDPI) Promoción de la Inversión.

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1 1 Felipe Morris Consultor Temas Económicos y Financieros Proyecto de Consolidación de los Derechos de Propiedad Inmueble (PCDPI) Promoción de la Inversión y el Crédito: Agenda del Segundo Proyecto (PCDPI)

2 2 Temas de la Presentación Consideraciones Generales sobre Programas de la Formalización Beneficios Socioeconómicos Esperados y Agenda Futura Otras Acciones Necesarias Conclusiones

3 3 Consideraciones Generales

4 4 Premisa sobre la Importancia de los Derechos de Propiedad Un régimen de derechos de propiedad confiable es un elemento clave en cualquier política de vivienda exitosa porque le otorga seguridad a los propietarios, lo que los incentiva a poner tiempo, esfuerzo y dinero en desarrollar sus recursos. (Rose 1994 y Angel 2000) La ausencia de un régimen de derechos de propiedad que otorgue confianza ha sido particularmente costoso y perjudicial en una serie de barrios marginales en ciudades en América Latina, Africa y Asia (De Soto 1989).

5 5 Objetivos de un buen programa de Formalización de Propiedad n Generar derechos de propiedad seguros jurídicamente y sostenibles en el tiempo. n Promover el acceso al crédito y la inversión en viviendas e infraestructura para mejorar calidad de vida del poblador. n Incrementar el valor de mercado de las propiedades debido a que la seguridad jurídica reduce los costos de transacción y aumenta las oportunidades de intercambio de los activos.

6 6 ¿Que no se puede pedir de un programa de titulación? Que resuelva las principales causas de la informalidad: n demandas insatisfechas por tierra y vivienda de bajo costo por los pobres. n Problemas en la administración de tierras por parte del Estado n Funcionamiento ineficiente de los mercados de bienes raíces n Reglamentos de construcción y de planificación urbana no realistas

7 7 Beneficios Económicos Esperados y Agenda

8 8 Beneficios Socioeconómicos Esperados n Mejorar acceso al crédito n Incrementar la inversión en las zonas formalizadas n Facilitar mejoramiento de viviendas n Desarrollar un mercado inmobiliario urbano marginal

9 9 Mejorar el Acceso al Crédito n Este es uno de los temas más estudiados y controvertidos de la formalización. n Teoría de Hernando de Soto: formalización facilita conversión de capital muerto en capital vivo vía acceso al crédito. n Evidencia empírica tiende a validar hipótesis aunque hay analistas que no están de acuerdo. La formalización de la propiedad ha permitido un mayor acceso al crédito a los pobladores, gran parte de este se otorgó sin garantía hipotecaria.

10 10 Acceso al Crédito (2) Sin embargo el crédito con garantía hipotecaria en zonas formalizadas también ha aumentado en años recientes (tanto en número de créditos como en montos). n La falta de una cultura registral puede ser un un factor que limita el otorgamiento de créditos hipotecarios, por ello es importante acompañar la titulación con programas de difusión de cultura registral. n Si bien acceso al crédito es importante, se debe desmitificar el tema. No es el beneficio más importante de la formalización: la inversión en las zonas formalizadas lo es.

11 11 Promoción de Cultura de Crédito n El PDPU desarrolló un esfuerzo tímido de promoción de cultura de crédito en el poblador formalizado a través de dos medidas: (i) Programa CREDICRECE. (ii) Central de Información Positiva (CIP) n Se debe trabajar para desarrollar con más fuerza dichos instrumentos de promoción.

12 12 Programa CREDICRECE n Programa de capacitación y promoción de la cultura del crédito diseñado por COFOPRI, gracias al apoyo técnico del Banco Mundial, a través del Proyecto Derechos de Propiedad Urbana (PDPU). n Orientado a educar a los microempresarios cuyos predios fueron formalizados por COFOPRI en los beneficios del crédito formal, los tipos de créditos, sus alcances y la importancia de tener una cultura de pago frente a la responsabilidad que se debe asumir al obtener un crédito. n Se implementó en los conos norte, este y sur de Lima y las ciudades de Arequipa, Trujillo, Chiclayo, Tacna, Moquegua, Ica, Huancayo y Piura.

13 13 Central de Información Positiva (CIP) n La CIP es una base de datos con información de características socioeconómicas de pobladores formalizados obtenida de un conjunto de instituciones públicas y privadas. n La CIP genera el perfil socio económico de los propietarios que ha formalizado, con la finalidad de incorporarlas en la actividad formal del país, mejorando su calificación como sujetos de crédito y mostrando a los agentes económicos las oportunidades de generación de nuevos negocios. n Es importante reactivar la CIP analizando los costos y beneficios de distintas alternativas en cuanto a su diseño, implementación y administración.

14 14 Incrementar la Inversión n El estudio del efecto de la titulación sobre la inversión y el nivel de consolidación contratado por el PDPU contiene evidencia para apoyar la hipótesis de que la condición de la tenencia de un título de propiedad se asocia a un mayor grado de consolidación y a mayores inversiones en las viviendas. n Sin embargo, el análisis concluye también que la percepción del poblador es que el título que más importa para generar inversión es el primero, indistintamente de si está registrado o no. Estudio del efecto de la titulación sobre la inversión y el nivel de consolidación, Roddy Rivas-Llosa, 2004

15 15 Incrementar la Inversión (2) ¿Que implica? n Facilitar el acceso a infraestructura y servicios n Facilitar el mejoramiento de viviendas formalizadas n Desarrollar un mercado inmobiliario urbano marginal

16 16 Promover la Inversión La promoción de la inversión en las zonas formalizadas incluye trabajar en varios frentes: (i) diseñar e implementar una bolsa inmobiliaria (ii) desarrollar una política de suelos (iii) aprovechar catastros para que MV y municipios trabajen conjuntamente planes de desarrollo urbano (iv) promover densificación a través de construcción en segundos pisos. (v) trabajar con empresas de servicios públicos para mejorar el acceso a los mismos (vi) promover programas de mejoramiento de viviendas a través de esquemas de subsidio tipo Techo Propio.

17 17 Bolsa Inmobiliaria n Diseñar e Implementar la Bolsa Inmobiliaria del mercado urbano marginal. Base de datos interactiva con información de oferta y demanda por propiedades en zonas formalizadas. n Premisa: Un sistema de derechos de propiedad cuya información fluye fácilmente entre los agentes económicos, permite que se generen mercados inmobiliarios activos. n Permitirá determinar con mayor certeza el impacto de la formalización sobre los precios de las propiedades.

18 18 Política de Suelos n políticas de suelo adecuadas garantizan el acceso a suelo urbanizado para las familias de más bajos ingresos y permiten enfrentar la urbanización informal y facilitar el desarrollo de vivienda social. n La formalización de la tierra es el primer paso, pero hay que tener una política que: (i) Fije criterios para un desarrollo urbano sostenible y para la mejora de la calidad del medio ambiente urbano. (ii) Establezca medidas para dificultar retenciones especulativas. (iii) Asegure un mínimo básico de reserva de suelo residencial para vivienda de interés social. (iv) Facilite la venta de aires, acumulación de propiedades, entre otros.

19 19 Otras Acciones

20 20 Desincentivar Invasiones n Para desarrollar un mercado inmobiliario urbano marginal es imprescindible terminar con las inversiones. n Esto requiere tres acciones: - evitar seguir corriendo la fecha de corte de las formalizaciones - implementar una política de suelos - promover una cultura de formalidad

21 21 Implementar un Programa de Cultura Registral n Sin cultura registral pobladores no perciben beneficio de la formalización. ¿Cómo percibirlo y valorarlo si no saben para que sirve? n También es clave para evitar que se revierta a la informalidad al no haber registro de segundas transacciones. Un programa de cultura registral también debe educar al poblador sobre la posibilidad de obtener un crédito con garantía hipotecaria.

22 22 Monitoreo Socioeconómico n Seguimiento continuo de indicadores de pobreza en zonas formalizadas n Establecer base de datos confiable sobre: (i) número de créditos y montos en zonas formalizadas (total y con garantía hipotecaria), (ii) transacciones y precios de las mismas en mercado inmobiliario urbano marginal, (iii) información sobre inversiones, y (iv) muestreos aleatorios sobre registro de segundas transacciones para asegurar que no se revierte a la informalidad.

23 23 Conclusiones n Un régimen coherente de derechos de propiedad es indispensable en el diseño de una política de vivienda social. n El Plan de Formalización del Perú constituye un caso exitoso, sustentado por sus logros en términos de entrega de títulos y de su impacto socioeconómico pero debe ser consolidado. n La consecución de los beneficios socioeconómicos no es automática, ni inmediata y requiere implementar programas complementarios tales como los ya mencionados.